未来中国不良房地产处置的市场究竟有多大？
其实只要看一下本次宏观调控给银行造成了多少不良房地产贷款，就可以大概估算出未来不良房地产处置的市场有多大。
2005年第一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，同比增长25.7%；截至2005年第一季度，四大国有商业银行的不良率为4.5%，不良房地产贷款余额为905亿元。按此比率推算，截至2005年第一季度，我国所有金融机构的不良房地产贷款余额为1244亿元。根据业内人士测算，到2007年，中国不良房地产贷款将会累计达到6494亿元。
“随着宏观调控效应的进一步显现，不良房地产市场将会更大。目前，外资金融机构、外资投行、外资地产商、中资房产公司都在觊觎这个市场。未来几年，这些机构之间会联合开发不良房地产，这个市场也会形成专门的投资公司、开发商以及专业投资机构。”央行上海总部一位人士评论认为。
外资鱼贯而入
澳联邦银行在收购了麦格理之后，开始大举进攻中国的房地产信贷、不良资产处置等市场，并参股杭州商业银行19.9%，希望来分食房贷和不良房地产处置的大餐。
澳联邦银行总经理魏林森对记者表示：“澳联邦银行在处置不良房地产，以及房地产咨询方面有十分丰富的经验，收购麦格理就是希望能够将金融优势和不良房地产处置的经验相结合。我们持续看好中国的房地产市场。”
事实上，2005年，尽管央行的宏观调控政策一再给房地产市场泼冷水，但是外资进入中国的步伐却并没有放缓。
2月1日，美林集团收购北京银泰置业有限公司的少数股权，并参与向北京一个重点地产项目投资3000万美元。美林由此进入中国地产市场；2月25日，富力集团、摩根士丹利和上海盛融三方组建的北京富盛利投资咨询有限公司宣称，一举拿下北京东三环双井桥边占地48公顷的富力城双子座；之后，又传出摩根士丹利收购上海明天广场的消息，后来又有北美信托等境外金融机构插足，由于上海市政府的举棋不定，暂无结果。
时至年底，成功改造了原属“烂尾楼”的上海来福士广场的新加坡嘉德置地集团又斥资5.451亿人民币，向北京北辰集团购买一幅位于北京市朝阳区的公寓地块，并将在未来几年对北京增资50亿-100亿人民币。
“按照国外处置不良房地产的模式，一般是由金融机构或投资机构收购，处置后再卖出。在中国，外资主要是从中国的银行那里大包收购资产，现在一些外资也开始慢慢转变模式，既充当投资商，触角也开始伸向下游的开发，或者与本土的开发商联合开发。”一家外资房产咨询机构负责人称。
专业开发商困境
事实上，不良房地产的市场一直是被外资所垄断，他们不仅能够直接从银行购买廉价的不良资产，而且只要稍微追加资金就会取得十分丰厚的收益。
“大概利润都在100%以上。从银行或资产管理公司购买的资产包，可疑类一般是对折，损失类可能就是2-3折，价格很低。而这些所谓的可疑类资产实际上只是逾期，有的就是缺最后一笔资金，项目的主体都基本成型了。所以投资商只要垫一笔资金过去，就能盘活。”一位外资公司专业人士对记者称。
如此巨大的不良房产处置市场也引来了国内房产商的觊觎。东渡国际集团就是其中之一。该公司从1994年起就开始涉足不良房地产市场，进行‘烂尾楼’的开发与改造。目前，已经完成的项目包括上海的‘东渡名人大厦’、‘东渡园景别墅’、苏州‘金兴大厦’、成都‘东渡时代凯悦’等，并都成为当地的景观建筑和标志性建筑。
“这次宏观调控又为我们这样的公司提供了历史性的机遇，我们希望借这样的机会，更多地介入到不良房地产处置的市场中。” 东渡国际集团总裁李海林称。
“在房地产市场中，涉足烂尾楼生意的公司大有人在，不过以此作为细分市场的却极为少数。在房地产不良资产中，大多数项目是透过银行划转给四大资产管理公司，再由后者打包处置，小部分项目由银行委托司法机构拍卖，同时，由于资源资金量的门槛，目前，本土的不良资产处置商基本被挡在国有不良房地产资产包处理的门外，只能通过接手由司法机构拍卖的小部分不良资产进行运作，很难快速成长。”东渡国际副总陈秋生对记者称。
“外资在不良房地产处置这个市场占据大头，本土的公司只能小规模地，进行单体的改造。今后国内房产商与外资的合作可能是一个趋势。作为本土化程度很高的产业，国内开发商有操作经验，国外投资机构有资金优势，两者应该相结合。”上述外资房产咨询公司高层称。
融资模式多元化
事实上，本轮宏观调空对房产市场的影响主要是资金的紧缩，为解决这一问题，各类金融机构纷纷开始解困房产公司的资金难题。
“我们今年打算在各地收购一些酒店式公寓，然后通过处置和再造，整合成统一的品牌，获得稳定的租金收益，为未来的REITs 做准备。”上海一家房产投资公司的总裁对记者称。显然，领汇成功上市，为内地REITs做了铺垫。越秀投资REITs、华银投资旗下基金等都开始备战。麦格里银行也正在中国、韩国、印度等亚洲市场积极收购物业，并以此为基础计划成立6只基金，寻求在中国香港或新加坡的上市。
除了海外上市融资外，信托公司也开始以金融创新为房产商解决资金困境。联华国际信托于年末推出了国内首个与REITS接轨的房地产信托产品——联信.宝利中国优质房地产投资信托计划。该计划实行募集资金和项目运作同时进行，借鉴国外房地产信托投资基金，引进中介机构参与管理，是首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分信息披露的信托计划。
“通过发行REITs上市或者通过信托公司来募集资金，都可以很好地解决房产公司的资金困境。尤其是不良房地产，有项目实体做抵押，可以较快地产生现金流，或者改造为成熟物业，这都是REITs必备的条件。”联华信托内部人士评论认为。
尽管不良房地产商机广阔，并且具有广泛的融资渠道，但是隐藏的风险也不容忽视。“有不少烂尾楼的地基打得不牢固，有些项目从写字楼改造成宾馆，地基可能承载力不够，需要加固；有些有各种法律程序上的问题，这些都是潜在的风险。”陈秋生称。
经济观察报
2005年第一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，同比增长25.7%；截至2005年第一季度，四大国有商业银行的不良率为4.5%，不良房地产贷款余额为905亿元。按此比率推算，截至2005年第一季度，我国所有金融机构的不良房地产贷款余额为1244亿元。根据业内人士测算，到2007年，中国不良房地产贷款将会累计达到6494亿元。
“随着宏观调控效应的进一步显现，不良房地产市场将会更大。目前，外资金融机构、外资投行、外资地产商、中资房产公司都在觊觎这个市场。未来几年，这些机构之间会联合开发不良房地产，这个市场也会形成专门的投资公司、开发商以及专业投资机构。”央行上海总部一位人士评论认为。
澳联邦银行在收购了麦格理之后，开始大举进攻中国的房地产信贷、不良资产处置等市场，并参股杭州商业银行19.9%，希望来分食房贷和不良房地产处置的大餐。
澳联邦银行总经理魏林森对记者表示：“澳联邦银行在处置不良房地产，以及房地产咨询方面有十分丰富的经验，收购麦格理就是希望能够将金融优势和不良房地产处置的经验相结合。我们持续看好中国的房地产市场。”
事实上，2005年，尽管央行的宏观调控政策一再给房地产市场泼冷水，但是外资进入中国的步伐却并没有放缓。
2月1日，美林集团收购北京银泰置业有限公司的少数股权，并参与向北京一个重点地产项目投资3000万美元。美林由此进入中国地产市场；2月25日，富力集团、摩根士丹利和上海盛融三方组建的北京富盛利投资咨询有限公司宣称，一举拿下北京东三环双井桥边占地48公顷的富力城双子座；之后，又传出摩根士丹利收购上海明天广场的消息，后来又有北美信托等境外金融机构插足，由于上海市政府的举棋不定，暂无结果。
时至年底，成功改造了原属“烂尾楼”的上海来福士广场的新加坡嘉德置地集团又斥资5.451亿人民币，向北京北辰集团购买一幅位于北京市朝阳区的公寓地块，并将在未来几年对北京增资50亿-100亿人民币。
“按照国外处置不良房地产的模式，一般是由金融机构或投资机构收购，处置后再卖出。在中国，外资主要是从中国的银行那里大包收购资产，现在一些外资也开始慢慢转变模式，既充当投资商，触角也开始伸向下游的开发，或者与本土的开发商联合开发。”一家外资房产咨询机构负责人称。
专业开发商困境
事实上，不良房地产的市场一直是被外资所垄断，他们不仅能够直接从银行购买廉价的不良资产，而且只要稍微追加资金就会取得十分丰厚的收益。
“大概利润都在100%以上。从银行或资产管理公司购买的资产包，可疑类一般是对折，损失类可能就是2-3折，价格很低。而这些所谓的可疑类资产实际上只是逾期，有的就是缺最后一笔资金，项目的主体都基本成型了。所以投资商只要垫一笔资金过去，就能盘活。”一位外资公司专业人士对记者称。
如此巨大的不良房产处置市场也引来了国内房产商的觊觎。东渡国际集团就是其中之一。该公司从1994年起就开始涉足不良房地产市场，进行‘烂尾楼’的开发与改造。目前，已经完成的项目包括上海的‘东渡名人大厦’、‘东渡园景别墅’、苏州‘金兴大厦’、成都‘东渡时代凯悦’等，并都成为当地的景观建筑和标志性建筑。
“这次宏观调控又为我们这样的公司提供了历史性的机遇，我们希望借这样的机会，更多地介入到不良房地产处置的市场中。” 东渡国际集团总裁李海林称。
“在房地产市场中，涉足烂尾楼生意的公司大有人在，不过以此作为细分市场的却极为少数。在房地产不良资产中，大多数项目是透过银行划转给四大资产管理公司，再由后者打包处置，小部分项目由银行委托司法机构拍卖，同时，由于资源资金量的门槛，目前，本土的不良资产处置商基本被挡在国有不良房地产资产包处理的门外，只能通过接手由司法机构拍卖的小部分不良资产进行运作，很难快速成长。”东渡国际副总陈秋生对记者称。
“外资在不良房地产处置这个市场占据大头，本土的公司只能小规模地，进行单体的改造。今后国内房产商与外资的合作可能是一个趋势。作为本土化程度很高的产业，国内开发商有操作经验，国外投资机构有资金优势，两者应该相结合。”上述外资房产咨询公司高层称。
融资模式多元化
事实上，本轮宏观调空对房产市场的影响主要是资金的紧缩，为解决这一问题，各类金融机构纷纷开始解困房产公司的资金难题。
“我们今年打算在各地收购一些酒店式公寓，然后通过处置和再造，整合成统一的品牌，获得稳定的租金收益，为未来的REITs 做准备。”上海一家房产投资公司的总裁对记者称。显然，领汇成功上市，为内地REITs做了铺垫。越秀投资REITs、华银投资旗下基金等都开始备战。麦格里银行也正在中国、韩国、印度等亚洲市场积极收购物业，并以此为基础计划成立6只基金，寻求在中国香港或新加坡的上市。
除了海外上市融资外，信托公司也开始以金融创新为房产商解决资金困境。联华国际信托于年末推出了国内首个与REITS接轨的房地产信托产品——联信.宝利中国优质房地产投资信托计划。该计划实行募集资金和项目运作同时进行，借鉴国外房地产信托投资基金，引进中介机构参与管理，是首次实行受益人大会制度、按照公募产品要求进行充分信息披露的信托计划。
“通过发行REITs上市或者通过信托公司来募集资金，都可以很好地解决房产公司的资金困境。尤其是不良房地产，有项目实体做抵押，可以较快地产生现金流，或者改造为成熟物业，这都是REITs必备的条件。”联华信托内部人士评论认为。
尽管不良房地产商机广阔，并且具有广泛的融资渠道，但是隐藏的风险也不容忽视。“有不少烂尾楼的地基打得不牢固，有些项目从写字楼改造成宾馆，地基可能承载力不够，需要加固；有些有各种法律程序上的问题，这些都是潜在的风险。”陈秋生称。
经济观察报
