青岛市城市房地产开发经营管理条例-房地产业“护航舰”
1月1日，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》已开始“上任”。业界认为，它是开发企业在我市从事房地产开发经营活动的行动指南，是政府和各级主管部门实施监督管理的法律依据，是我市—— —房地产开发经营的“护航舰”
不知不觉中，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》已在自己的“岗位”上默默工作，它将在推动我市房地产市场平稳、持续、健康发展中扮演重要角色。
不少业界专家表示，该条例遵循上位法条款规定，结合我市实际，突出了节约土地、建设节能建筑、保护历史文化遗产的房地产开发原则，对开发企业资质申请、开发土地出让、项目资本金、开发年度计划制订、商品房销售和权属登记等做出了明确规定，对保障性住房安排、配套设施建设移交、商品房使用手册、商品房售后服务等做出创新性规定，同时明确了相关法律责任，具有鲜明的时代性、综合性、创新性、实用性、系统性等特点。
总体来看，条例主要从房地产开发企业、房地产开发建设、房地产经营以及相关法律责任四个方面入手做出规定，其中以下几个角度值得业界关注。
坚持可持续发展原则
从内容来看，“条例”有效坚持了可持续发展思想，着眼于城市整体规划、注重经济效益、社会效益与环境效益的统一，突出节能、节地、节水、节材原则，将房地产开发、旧城改造整治与历史文化遗产保护相结合，必将对我市以后的房地产开发建设产生较大影响。
同时，作为我市城市建设与管理领域的重要法规，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》与《青岛市城市房屋拆迁管理条例》 、《青岛市物业管理条例》共同对城市房屋的拆迁、城市房地产的开发经营和物业管理活动做出了规范，从拆迁到建设再到物业管理三个时期紧密衔接，环环相扣，有机统一。
提高市场准入门槛
确认开发企业准入制度。“条例”规定，开发企业注册资本不得低于1000万元，开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35％（经济适用房不得低于20％），须有十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册。
明确外地企业备案制度。随着我市城市吸引力的不断增强，外地开发企业到我市从事开发建设的越来越多，为加强对房地产市场的动态管理，规定外地企业到我市从事房地产开发建设须到开发主管部门备案。
完善项目建设资本金制度。开发项目实行资本金制度，可以保证项目总投资比例所必须的启动资金和后续建设资金，解决项目开发与配套设施建设脱节、工程款与民工工资拖欠等问题，降低项目运作风险。为将资本金制度落实到位，“条例”将对总投资的监管调整到对建设项目的全过程监管，因此条例第二十一条规定，开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35％。
加强对销售前后的监管
由于商品房买受人对房地产法律法规、专业知识、市场情况、房屋使用等缺乏了解，商品房销售市场存在信息不对称、合同纠纷多、质量投诉多等问题。
为维护商品房买受人权益，“条例”第三十条规定，房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。第三十三条规定，房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
如果房地产开发企业不按规定设立商品房售后服务机构，不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，将被处以最高3万元罚款。买房人如果认为交付使用的商品房主体结构质量不合格，可以向具有资质的质量检测机构申请工程结构鉴定，鉴定费用由责任方承担。经鉴定不合格的，买房人有权退房，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
记者 刘海亮 青岛日报
不知不觉中，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》已在自己的“岗位”上默默工作，它将在推动我市房地产市场平稳、持续、健康发展中扮演重要角色。
不少业界专家表示，该条例遵循上位法条款规定，结合我市实际，突出了节约土地、建设节能建筑、保护历史文化遗产的房地产开发原则，对开发企业资质申请、开发土地出让、项目资本金、开发年度计划制订、商品房销售和权属登记等做出了明确规定，对保障性住房安排、配套设施建设移交、商品房使用手册、商品房售后服务等做出创新性规定，同时明确了相关法律责任，具有鲜明的时代性、综合性、创新性、实用性、系统性等特点。
坚持可持续发展原则
从内容来看，“条例”有效坚持了可持续发展思想，着眼于城市整体规划、注重经济效益、社会效益与环境效益的统一，突出节能、节地、节水、节材原则，将房地产开发、旧城改造整治与历史文化遗产保护相结合，必将对我市以后的房地产开发建设产生较大影响。
同时，作为我市城市建设与管理领域的重要法规，《青岛市城市房地产开发经营管理条例》与《青岛市城市房屋拆迁管理条例》 、《青岛市物业管理条例》共同对城市房屋的拆迁、城市房地产的开发经营和物业管理活动做出了规范，从拆迁到建设再到物业管理三个时期紧密衔接，环环相扣，有机统一。
提高市场准入门槛
确认开发企业准入制度。“条例”规定，开发企业注册资本不得低于1000万元，开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35％（经济适用房不得低于20％），须有十名以上专业技术人员的职称证明和劳动合同备案花名册。
明确外地企业备案制度。随着我市城市吸引力的不断增强，外地开发企业到我市从事开发建设的越来越多，为加强对房地产市场的动态管理，规定外地企业到我市从事房地产开发建设须到开发主管部门备案。
完善项目建设资本金制度。开发项目实行资本金制度，可以保证项目总投资比例所必须的启动资金和后续建设资金，解决项目开发与配套设施建设脱节、工程款与民工工资拖欠等问题，降低项目运作风险。为将资本金制度落实到位，“条例”将对总投资的监管调整到对建设项目的全过程监管，因此条例第二十一条规定，开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于35％。
加强对销售前后的监管
由于商品房买受人对房地产法律法规、专业知识、市场情况、房屋使用等缺乏了解，商品房销售市场存在信息不对称、合同纠纷多、质量投诉多等问题。
为维护商品房买受人权益，“条例”第三十条规定，房地产开发企业销售商品房，应当明码标价，并在商品房销售地点向买受人明示商品房预售许可证或者商品房权属登记证明文件。房地产开发企业销售商品房，实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，公开商品房买卖双方的权利义务。第三十三条规定，房地产开发企业应当做好商品房售后服务工作，并按照商品房质量保证书的约定对所售商品房承担质量保修责任。
如果房地产开发企业不按规定设立商品房售后服务机构，不实行商品房销售服务告知和服务承诺制度，将被处以最高3万元罚款。买房人如果认为交付使用的商品房主体结构质量不合格，可以向具有资质的质量检测机构申请工程结构鉴定，鉴定费用由责任方承担。经鉴定不合格的，买房人有权退房，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
记者 刘海亮 青岛日报
