２００６年打开青岛楼市的四大问号
前面已经提到，我们对2006年青岛楼市的展望是架构在四个猜想的基础上的。其实，这些猜想无不是购房者关心的问题。我们整理了近期《黄金楼市》读者的提问，将以下四个大家最想搞清楚的楼市发展趋势总结成四个问题，请来业内专家们予以分析、解读。
■疑问一：房价会继续上涨吗
消费者问：作为消费者，最关心的莫过于房价。2005年房产新政策出台后，不少人都寄希望于楼市降价，但事实是，虽然楼市经历了观望期，不少消费者持币待购，但等来的是房价没有降，只是房价的涨幅由过去的一路上扬走出了一条平稳的曲线，持续这种态势的话，岛城2006年的房价还会继续上涨吗？
业内人士说：业内人士的普遍观点是，2006年，青岛多数区域的房地产还会保持一个相对的价格稳定，涨不会大涨，降不会大降。从区域看，业内人士比较看好的几个可能大幅涨价的区域有：东部沿海区域，西海岸尤其是胶南区域的房产。
龙江工作室总经理龙江说，他比较看好东部沿海区域的房产，这一区域预计在 2006年会有一个比较大的涨幅。主要还是因为沿海地块的稀缺性和不可再生性，让这里的房产资源也越来越有价值，随着 2008年奥运帆船比赛的临近，奥运因素也将抬高这个区域的房价。当然，这里还有市场自身的原因，几年的房产热，已经让青岛市区中部不靠海的中高档商品房价格达到一个比较高的高度，目前部分此类房产的价格已经逼近了沿海地块楼盘的价格，这并不合理，2006年，东部沿海区域中高档商品房应该有一个价格补涨。
青岛金海滨置业有限公司副总经理程为公则看好 2006年西海岸地产的增值潜力。他认为，西海岸地产在 2006年最大的利好消息就是海底隧道开挖的日期敲定。一直以来，交通因素是阻碍西海岸地产进一步升值的主要原因，现在这个问题的解决有了时间表，这无疑将大大促进西海岸地产的增值。相对而言，他更看好胶南地产的增值潜力，优越的海景资源，滨海大道的便利性，以及尚处于中低价位的原始性优势，都让今年计划在胶南置业的人们有了不小的盼头。他同时也看好与隧道有关的开发区和团岛区域地产的增值潜力。
另外，也有业内人士看好崂山沙子口区域和李沧区东部区域的地产增值能力。
■疑问二：新盘供应量会不会减少
消费者问：2005年一系列调控政策的出现，对不少地产公司来说是一个不小的考验，销售缓慢甚至停滞不前，让开发商的资金链遇到了前所未有的考验。在2006年，会不会因为政策的影响，导致上市楼盘数量减少？新楼盘主要集中哪些区域？
业内人士说：政策原因会不会造成楼盘上市量下滑？对此，业内比较统一的认识是————不会。而且，不少业内人士都认为，2006年，市区楼市依旧会有比较大的投放量。
青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚认为，从政策出台的初衷而言，就是为了控制房地产价格增长，在需求量不变的情况下，增加投放量才是有效的控制地产价格的办法。其实，2005年青岛市政府已经扩大了土地“招拍挂”的规模，这意味着未来几年内，青岛的开发量不会走下坡路。据他了解，2006年还是会有大量新房上市。其中，浮山后仍将是放量的热点区域，初步估计，可能会有 100万平方米左右的全新楼盘上市。
龙江认为，2006年仍是楼市的放量年。除浮山后区域外，他认为香港东路、四方区东部新区、李沧区东部新区都有可能会成为放量的热点。
鑫江置业副总经理马建平介绍说，城阳区308国道附近也会成为一个热点，2006年这里将会有大量房产上市，总量也接近100万平方米。
■疑问三： 120m 2以下户型会否“一统江山”
消费者问：六一房产新政为普通住宅和非普通住宅划了个界限，建筑面积120平方米（含）以下的房子，在交易税费方面享受到很大的优惠。而据有关媒体的调查，最受追捧的户型是两室一厅，建筑面积在70平方米～80平方米的经济实用户型。受政策的影响，2006年的房子会不会是120平方米以下的房子“一统江山”？
业内人士说：业内人士普遍认为，从目前的情况看，税费问题确实在某种程度上影响了购房者的购买决心，应该说这种影响会在2006年开发商的开发计划中有所体现。
魏鉴刚介绍说，其实在 2005年，不少开发商就注意到120平方米的问题。据他了解，2005年，不少项目的前期规划已经根据政策进行了调整，即墨一楼盘原本打算建设高档商品房，在户型面积上并没有做太多的打算，但政策出台后，开发商已经将大部分户型调整到120平方米以内。另外，他们公司前段时间做的调查也显示，90％的购房者已经明确表示，购房目标在120平方米以内。不光如此，与税率有关的容积率的问题也在部分开发商的考虑范围之内，他也听说部分开发商将规划中的容积率调整到1．1以上。市区某开发公司负责人也向记者证实了魏鉴刚的分析。他介绍说，他们公司开发的某楼盘一期项目因为120平方米的问题在销售中受到不小的影响，2005年10月份召开的董事会上，公司已经把后续几期的楼盘的大多数改为 120平方米以下户型，并预备开发出可拼接且有独立产权的分割小户型来出售。
龙江认为，2006年是否是120平方米小户型的天下，应该分情况来说。比如沿海区域的高档房产，应该还是以偏大户型为主。而普通商品房，应该会以120平方米为主或直接全部都是这种户型。
■疑问四：网上备案会让市场更透明吗
消费者问：2005年 11月 1日起，青岛正式开始实施商品房销售合同网上备案。而据有关报道，从2006年5月起，全市所有在售商品房都要实现网上备案。网上备案会不会为市场的透明度增添法码，让消费者感觉陷阱重重的买房之路走得更顺畅？
业内人士说：不管怎么说，从普通购房者的角度，大家对于商品房销售合同网上备案还是非常欢迎的。那么业内人士呢？身处其中的他们，对网上备案的问题又是怎么理解的呢？采访中，记者了解到，多数业内人士认为，网上备案对于购房过程的公平、公正还是有效果的，但也有部分业内人士提出，网上备案还是存在一些需要完善的地方。
龙江认为，从目前的条件下，网上备案数据的真实性还不是那么令人信服，比如，到底有多少房子预订了出去，在没有规定定金数额的情况下，一些开发商还是可以利用公开的信息来掩盖“销控”的手段。他举例说，有客户花1万元订了10套房子，后来他说这10套房子不要了，定金也不要了，于是这些房子又进入销售渠道，到头来，房子还不是卖得那么合情合理？
魏鉴刚也认为，网上备案的有些规定过于死板。比如，他的一个朋友在某开发商处订购了一套房子，也进入了网上备案。可后来这个朋友觉得不合适，与开发商协商后，决定撤销合同，但有关部门则要求他必须拿法院的判决书撤消网上备案，否则，房子不能再进入销售渠道。两厢情愿的事，却增加了不少额外的步骤，他认为，网上备案确实有值得完善的地方。
半岛都市报 记者 魏建华
■疑问一：房价会继续上涨吗
消费者问：作为消费者，最关心的莫过于房价。2005年房产新政策出台后，不少人都寄希望于楼市降价，但事实是，虽然楼市经历了观望期，不少消费者持币待购，但等来的是房价没有降，只是房价的涨幅由过去的一路上扬走出了一条平稳的曲线，持续这种态势的话，岛城2006年的房价还会继续上涨吗？
龙江工作室总经理龙江说，他比较看好东部沿海区域的房产，这一区域预计在 2006年会有一个比较大的涨幅。主要还是因为沿海地块的稀缺性和不可再生性，让这里的房产资源也越来越有价值，随着 2008年奥运帆船比赛的临近，奥运因素也将抬高这个区域的房价。当然，这里还有市场自身的原因，几年的房产热，已经让青岛市区中部不靠海的中高档商品房价格达到一个比较高的高度，目前部分此类房产的价格已经逼近了沿海地块楼盘的价格，这并不合理，2006年，东部沿海区域中高档商品房应该有一个价格补涨。
青岛金海滨置业有限公司副总经理程为公则看好 2006年西海岸地产的增值潜力。他认为，西海岸地产在 2006年最大的利好消息就是海底隧道开挖的日期敲定。一直以来，交通因素是阻碍西海岸地产进一步升值的主要原因，现在这个问题的解决有了时间表，这无疑将大大促进西海岸地产的增值。相对而言，他更看好胶南地产的增值潜力，优越的海景资源，滨海大道的便利性，以及尚处于中低价位的原始性优势，都让今年计划在胶南置业的人们有了不小的盼头。他同时也看好与隧道有关的开发区和团岛区域地产的增值潜力。
另外，也有业内人士看好崂山沙子口区域和李沧区东部区域的地产增值能力。
■疑问二：新盘供应量会不会减少
消费者问：2005年一系列调控政策的出现，对不少地产公司来说是一个不小的考验，销售缓慢甚至停滞不前，让开发商的资金链遇到了前所未有的考验。在2006年，会不会因为政策的影响，导致上市楼盘数量减少？新楼盘主要集中哪些区域？
业内人士说：政策原因会不会造成楼盘上市量下滑？对此，业内比较统一的认识是————不会。而且，不少业内人士都认为，2006年，市区楼市依旧会有比较大的投放量。
青岛大为置业咨询有限公司总经理魏鉴刚认为，从政策出台的初衷而言，就是为了控制房地产价格增长，在需求量不变的情况下，增加投放量才是有效的控制地产价格的办法。其实，2005年青岛市政府已经扩大了土地“招拍挂”的规模，这意味着未来几年内，青岛的开发量不会走下坡路。据他了解，2006年还是会有大量新房上市。其中，浮山后仍将是放量的热点区域，初步估计，可能会有 100万平方米左右的全新楼盘上市。
龙江认为，2006年仍是楼市的放量年。除浮山后区域外，他认为香港东路、四方区东部新区、李沧区东部新区都有可能会成为放量的热点。
鑫江置业副总经理马建平介绍说，城阳区308国道附近也会成为一个热点，2006年这里将会有大量房产上市，总量也接近100万平方米。
■疑问三： 120m 2以下户型会否“一统江山”
消费者问：六一房产新政为普通住宅和非普通住宅划了个界限，建筑面积120平方米（含）以下的房子，在交易税费方面享受到很大的优惠。而据有关媒体的调查，最受追捧的户型是两室一厅，建筑面积在70平方米～80平方米的经济实用户型。受政策的影响，2006年的房子会不会是120平方米以下的房子“一统江山”？
业内人士说：业内人士普遍认为，从目前的情况看，税费问题确实在某种程度上影响了购房者的购买决心，应该说这种影响会在2006年开发商的开发计划中有所体现。
魏鉴刚介绍说，其实在 2005年，不少开发商就注意到120平方米的问题。据他了解，2005年，不少项目的前期规划已经根据政策进行了调整，即墨一楼盘原本打算建设高档商品房，在户型面积上并没有做太多的打算，但政策出台后，开发商已经将大部分户型调整到120平方米以内。另外，他们公司前段时间做的调查也显示，90％的购房者已经明确表示，购房目标在120平方米以内。不光如此，与税率有关的容积率的问题也在部分开发商的考虑范围之内，他也听说部分开发商将规划中的容积率调整到1．1以上。市区某开发公司负责人也向记者证实了魏鉴刚的分析。他介绍说，他们公司开发的某楼盘一期项目因为120平方米的问题在销售中受到不小的影响，2005年10月份召开的董事会上，公司已经把后续几期的楼盘的大多数改为 120平方米以下户型，并预备开发出可拼接且有独立产权的分割小户型来出售。
龙江认为，2006年是否是120平方米小户型的天下，应该分情况来说。比如沿海区域的高档房产，应该还是以偏大户型为主。而普通商品房，应该会以120平方米为主或直接全部都是这种户型。
■疑问四：网上备案会让市场更透明吗
消费者问：2005年 11月 1日起，青岛正式开始实施商品房销售合同网上备案。而据有关报道，从2006年5月起，全市所有在售商品房都要实现网上备案。网上备案会不会为市场的透明度增添法码，让消费者感觉陷阱重重的买房之路走得更顺畅？
业内人士说：不管怎么说，从普通购房者的角度，大家对于商品房销售合同网上备案还是非常欢迎的。那么业内人士呢？身处其中的他们，对网上备案的问题又是怎么理解的呢？采访中，记者了解到，多数业内人士认为，网上备案对于购房过程的公平、公正还是有效果的，但也有部分业内人士提出，网上备案还是存在一些需要完善的地方。
龙江认为，从目前的条件下，网上备案数据的真实性还不是那么令人信服，比如，到底有多少房子预订了出去，在没有规定定金数额的情况下，一些开发商还是可以利用公开的信息来掩盖“销控”的手段。他举例说，有客户花1万元订了10套房子，后来他说这10套房子不要了，定金也不要了，于是这些房子又进入销售渠道，到头来，房子还不是卖得那么合情合理？
魏鉴刚也认为，网上备案的有些规定过于死板。比如，他的一个朋友在某开发商处订购了一套房子，也进入了网上备案。可后来这个朋友觉得不合适，与开发商协商后，决定撤销合同，但有关部门则要求他必须拿法院的判决书撤消网上备案，否则，房子不能再进入销售渠道。两厢情愿的事，却增加了不少额外的步骤，他认为，网上备案确实有值得完善的地方。
半岛都市报 记者 魏建华
