买房还贷风险难定 利率升降牵动楼市风险神经
固定利率房贷的出世也许比人们想象的来得更早一些。当公众已经习惯了很多新事物都要在沸沸扬扬地讨论了一两年后才获实行时，1月14日光大银行推出的首只固定利率房贷产品似乎稍稍带来了些惊喜。
最新的消息是，上海浦东发展银行也将在春节前后推出固定利率房贷产品。浦发银行固定利率房贷的粗略轮廓，在其几个月前报监管部门审核期间已大致对外透露；而媒体最近报道，浦发银行对于收取提前还贷违约金的条款规定可能会略微严格。
在固定利率房贷产品被讨论的早期，舆论普遍认为这也许是贷款人规避风险的“救命稻草”；但当讨论进行到后来，公众便发现事情并非那样简单：无论是浮动利率或固定利率房贷产品，利率的变动永远会给借贷双方带来各自不同的风险。因此，对于看客们是否会吃光大银行固定利率房贷这第一只螃蟹的答案，也许我们还需要时间。
利率升降牵动风险神经
长久以来通行的浮动利率中长期贷款方式，其游戏规则是“随行就市”，根据利率的变动调整利息的计算。假设央行在第一年的10月份加息，那么通常从第二年的元旦起各商业银行将执行新的贷款利率，这种变动即意味着还贷人每月从钱包往外掏的月供的增多。
而在固定利率住房贷款模式下，还贷利率始终按照签订信贷合同时的设定执行，不会随贷款期内市场利率的升降进行变动。
中国社会科学院经济所研究员汪利娜在接受记者采访时表示：学界早就在提倡固定利率房贷了，浮动利率下利率的上调将风险转移给了买房人，他们需要更多的选择以尽量规避风险。
事实上在加息周期中银行也并非高枕无忧，由于自前年10月央行多年来首次加息后，又于去年3月再次加息，而为了避免可能的继续升息带来的风险，很多借款人纷纷申请提前还贷。业内的讨论认为，之所以银行愿意尝试固定利率房贷的原因之一在于，本身其也面临着个人房贷业务的缩水与提前还款申请增多的双重压力。
广东发展银行北京分行理财策划师赵晔认为，固定利率房贷模式从银行角度来说，是将其资金收益缩定了；而一些客户也需要把他们未来的支出固定下来。
不过事无两全，这种借贷方式并非不存在风险：目前浮动利率房贷的利率水平低于固定利率，如果持续加息后浮动利率超过固定利率，那么此时对于选择了固定利率模式的借款人来讲是合算的，但是银行的收益会受损；如果在还贷期间利率持续稳定或者进入了降息周期，此时的借款人就要比选择浮动利率产品支付更多的月供。
光大银行开办的首个固定利率房贷分别将5年以下(含)、5至10年(含)两个档期的利率设定为5.94%和6.18%，与同档期浮动利率房贷现行基准利率相比，各高出0.09和0.06个百分点。同时，对在存续期一年以内提前还款的用户，收取提前还款金额3%的违约金，存续期一年以上提前还款不收取违约金。
银行业内人士认为这些条款约束要比之前业内想象的宽松，5.94%和6.18%的利率水平对于那些收入状况良好、首次买房并用于自住的客户也存在优惠的可能。赵晔分析认为光大银行制定固定利率房贷条款时必然经过了周全的测算，将可能出现的风险控制在银行可以消化的范围之内。
与此同时也有业内人士判断，未来将开办固定利率房贷业务的其它银行，短期内不会把档期定在10年以上，这太考验目前情况下银行的风险承受能力和定价水平了。
尝试与观望之间
固定利率房贷模式之于银行，国内没有先例；而之于购房人，就更是新鲜事物了。记者采访了几家目前销售比较热闹的项目的销售经理和销售代表，均表示很少有消费者咨询关于固定利率房贷的问题，选择这种房贷产品的几乎没有，其中有的项目个贷未与光大银行合作。
光大银行负责城西南某楼盘的理财律师苏小姐表示：因为固定利率房贷产品刚刚推出，正处于试验阶段，有客户咨询但鲜有正式办理。并且光大银行没有与京城较大的项目展开合作共同推荐该房贷产品。光大银行定下目前的固定利率标准自然对未来涨息有预期，而且苏律师认为相对于未来利率可能升高的幅度，光大所定的标准已经比较低了。
面对两种房贷产品借款人作出决定的依据，我爱我家控股公司金融理财部总监康胜认为，主要还是基于借款人对于未来利率升降的判断。如果判断是升息，选择固定利率房贷可以锁定自己的风险；如果觉得未来利率有可能下降，那么也许选择浮动利率比较合适。
尹明善很鼓励员工爱厂如家，积极创新，充分发挥每个人的聪明才智。但王德伦则要求设计公司在车身和零件的设计中让一切都“状态唯一”，比如一个正方型的零件上绝不会设计4个对称的镙孔，而要设计3个不对称的镙孔，这样，装配工人就绝对不会装错。一辆车几千个零件，都做到这样并不容易。但王德伦说在力帆520这款车上，他相信每一处都是“状态惟一”。
不过有些事情却很难“状态惟一”，比如管理。中国的民营企业老板都喜欢事必躬亲。1月18日下午，尹明善在彩排现场观看了几个小时，有些细节，他甚至忍不住跑到台上亲自指挥整改。
但王德伦则对记者说，他在编制和改进企业的各种程序文件。以前经常会有人拿着一个报告找到尹明善，说急需采购某种原料多少件，需要批款多少万元云云，但现在他们不会再这样做了，他们已经渐渐习惯去领相关的表格，然后逐个找需要批示的主管签字，最后到了尹明善手上时，他只要看到所有的字都签过了就可以放心地签上大名了。
“以前报告满天飞，现在惟一的报告就是申请修改和补充程序文件的报告。”王德伦说，“这就是ISO9000的精髓。美国人研究这个标准时，发现很难找到一个标准既适合制造业又适合餐饮或是医疗行业，最后他们很聪明把这个标准的核心归结为简单的一句话——做你所说的。中国很多企业都通过了这个认证，但并没有做到。而我在力帆做的一切，就是把所有的事情都先定个程序，然后严格执行。”
当然这些程序只针对他以下级别的员工，企业高层仍然可以按他们原来的习惯去做事，但他们会发现，需要自己在没弄清怎么回事的情况下匆忙做决定的机会大大减少了，而每一个环节出了问题都可以找到该为此负责任的人，无论公司内部还是与合作单位之间的扯皮事件也大大减少了。这无疑降低了运营的风险。
虽然也同意基层员工要有足够的创新和冒险的改革精神，但王德伦认为那是在他们明白如何干好本职工作之后。“白手创业的中国民营企业里，一切都是在一种模糊和灵活的氛围中运作的，要从一个小企业成长为大企业，就要先把他们从散漫的‘游勇’变为有组织的军队。”
“因为他们没装过汽车，所以现在不能使用丰田生产方式，而必须是绝对的服从和执行纪律。”王德伦斩钉截铁地说，虽然这样的说法很容易引起争议。
最新的消息是，上海浦东发展银行也将在春节前后推出固定利率房贷产品。浦发银行固定利率房贷的粗略轮廓，在其几个月前报监管部门审核期间已大致对外透露；而媒体最近报道，浦发银行对于收取提前还贷违约金的条款规定可能会略微严格。
在固定利率房贷产品被讨论的早期，舆论普遍认为这也许是贷款人规避风险的“救命稻草”；但当讨论进行到后来，公众便发现事情并非那样简单：无论是浮动利率或固定利率房贷产品，利率的变动永远会给借贷双方带来各自不同的风险。因此，对于看客们是否会吃光大银行固定利率房贷这第一只螃蟹的答案，也许我们还需要时间。
长久以来通行的浮动利率中长期贷款方式，其游戏规则是“随行就市”，根据利率的变动调整利息的计算。假设央行在第一年的10月份加息，那么通常从第二年的元旦起各商业银行将执行新的贷款利率，这种变动即意味着还贷人每月从钱包往外掏的月供的增多。
而在固定利率住房贷款模式下，还贷利率始终按照签订信贷合同时的设定执行，不会随贷款期内市场利率的升降进行变动。
中国社会科学院经济所研究员汪利娜在接受记者采访时表示：学界早就在提倡固定利率房贷了，浮动利率下利率的上调将风险转移给了买房人，他们需要更多的选择以尽量规避风险。
事实上在加息周期中银行也并非高枕无忧，由于自前年10月央行多年来首次加息后，又于去年3月再次加息，而为了避免可能的继续升息带来的风险，很多借款人纷纷申请提前还贷。业内的讨论认为，之所以银行愿意尝试固定利率房贷的原因之一在于，本身其也面临着个人房贷业务的缩水与提前还款申请增多的双重压力。
广东发展银行北京分行理财策划师赵晔认为，固定利率房贷模式从银行角度来说，是将其资金收益缩定了；而一些客户也需要把他们未来的支出固定下来。
不过事无两全，这种借贷方式并非不存在风险：目前浮动利率房贷的利率水平低于固定利率，如果持续加息后浮动利率超过固定利率，那么此时对于选择了固定利率模式的借款人来讲是合算的，但是银行的收益会受损；如果在还贷期间利率持续稳定或者进入了降息周期，此时的借款人就要比选择浮动利率产品支付更多的月供。
光大银行开办的首个固定利率房贷分别将5年以下(含)、5至10年(含)两个档期的利率设定为5.94%和6.18%，与同档期浮动利率房贷现行基准利率相比，各高出0.09和0.06个百分点。同时，对在存续期一年以内提前还款的用户，收取提前还款金额3%的违约金，存续期一年以上提前还款不收取违约金。
银行业内人士认为这些条款约束要比之前业内想象的宽松，5.94%和6.18%的利率水平对于那些收入状况良好、首次买房并用于自住的客户也存在优惠的可能。赵晔分析认为光大银行制定固定利率房贷条款时必然经过了周全的测算，将可能出现的风险控制在银行可以消化的范围之内。
与此同时也有业内人士判断，未来将开办固定利率房贷业务的其它银行，短期内不会把档期定在10年以上，这太考验目前情况下银行的风险承受能力和定价水平了。
尝试与观望之间
固定利率房贷模式之于银行，国内没有先例；而之于购房人，就更是新鲜事物了。记者采访了几家目前销售比较热闹的项目的销售经理和销售代表，均表示很少有消费者咨询关于固定利率房贷的问题，选择这种房贷产品的几乎没有，其中有的项目个贷未与光大银行合作。
光大银行负责城西南某楼盘的理财律师苏小姐表示：因为固定利率房贷产品刚刚推出，正处于试验阶段，有客户咨询但鲜有正式办理。并且光大银行没有与京城较大的项目展开合作共同推荐该房贷产品。光大银行定下目前的固定利率标准自然对未来涨息有预期，而且苏律师认为相对于未来利率可能升高的幅度，光大所定的标准已经比较低了。
面对两种房贷产品借款人作出决定的依据，我爱我家控股公司金融理财部总监康胜认为，主要还是基于借款人对于未来利率升降的判断。如果判断是升息，选择固定利率房贷可以锁定自己的风险；如果觉得未来利率有可能下降，那么也许选择浮动利率比较合适。
尹明善很鼓励员工爱厂如家，积极创新，充分发挥每个人的聪明才智。但王德伦则要求设计公司在车身和零件的设计中让一切都“状态唯一”，比如一个正方型的零件上绝不会设计4个对称的镙孔，而要设计3个不对称的镙孔，这样，装配工人就绝对不会装错。一辆车几千个零件，都做到这样并不容易。但王德伦说在力帆520这款车上，他相信每一处都是“状态惟一”。
不过有些事情却很难“状态惟一”，比如管理。中国的民营企业老板都喜欢事必躬亲。1月18日下午，尹明善在彩排现场观看了几个小时，有些细节，他甚至忍不住跑到台上亲自指挥整改。
但王德伦则对记者说，他在编制和改进企业的各种程序文件。以前经常会有人拿着一个报告找到尹明善，说急需采购某种原料多少件，需要批款多少万元云云，但现在他们不会再这样做了，他们已经渐渐习惯去领相关的表格，然后逐个找需要批示的主管签字，最后到了尹明善手上时，他只要看到所有的字都签过了就可以放心地签上大名了。
“以前报告满天飞，现在惟一的报告就是申请修改和补充程序文件的报告。”王德伦说，“这就是ISO9000的精髓。美国人研究这个标准时，发现很难找到一个标准既适合制造业又适合餐饮或是医疗行业，最后他们很聪明把这个标准的核心归结为简单的一句话——做你所说的。中国很多企业都通过了这个认证，但并没有做到。而我在力帆做的一切，就是把所有的事情都先定个程序，然后严格执行。”
当然这些程序只针对他以下级别的员工，企业高层仍然可以按他们原来的习惯去做事，但他们会发现，需要自己在没弄清怎么回事的情况下匆忙做决定的机会大大减少了，而每一个环节出了问题都可以找到该为此负责任的人，无论公司内部还是与合作单位之间的扯皮事件也大大减少了。这无疑降低了运营的风险。
虽然也同意基层员工要有足够的创新和冒险的改革精神，但王德伦认为那是在他们明白如何干好本职工作之后。“白手创业的中国民营企业里，一切都是在一种模糊和灵活的氛围中运作的，要从一个小企业成长为大企业，就要先把他们从散漫的‘游勇’变为有组织的军队。”
“因为他们没装过汽车，所以现在不能使用丰田生产方式，而必须是绝对的服从和执行纪律。”王德伦斩钉截铁地说，虽然这样的说法很容易引起争议。
