地产代理行经历洗牌 生存空间不等于存在价值
即将过去的2005年，对于地产行业而言是极不平静的一年。金融紧缩下的资金压力、土地调控下的发展挑战，泡沫论下的思维困惑……地产市场结构性的大调整正在悄然却剧烈的进行着，一系列的触及房地产整个生态圈的宏观调控政策令圈内的生存竞争愈演愈烈。如果说，2004年曝光率最高的是关于开发商行业格局的重整，那么2005年，是对代理行的生存环境与空间的关注，是来自业内外的一片叹息，毫无疑问，所有的房地产服务代理行都在经历着令人痛苦的新一轮的洗牌，对市场、对行业发展空间、方向及趋势的思维困惑，考验着所有从业者的生存自信。
面对来自业内、媒体众多的忧虑与叹息，在这里，我们则想急于表明的是，房地产代理服务业作为房地产生态价值链中的一环是不可替代的，专业化的地产综合服务业不仅没有走向穷途末路，其地位反而会因房地产市场化运作规则的不断健全与成熟而愈发至关重要，生存空间将愈发宽广，只不过，行业市场形态发生的结构性蜕变改变了我们的生存环境，改变了对生存方式（输出服务的内容与模式）评判标准，提高了对生存能力的要求，调整自已适应环境，遵从新的游戏规则已是不争的事实。这是我们的观点，更应是所有同行者自强共勉的态度，否则即便是人人能坐享商机无限，充其量也只能令人充满淘金想象而没有能称其为行业的价值。
这种观点或称态度并非自娱自乐，而是来自清醒的评判。
首先，成熟市场发展使然。在地产行业运作高度成熟的欧美市场，甚至台湾、香港市场，开发领域各个环节的专业分工是非常明析的，很显然，在竞争激烈的市场中，精耕细作的重要性无处不在，大而全的企业，很难在各个环节都做到足够的专业，足够优秀，开发与营销环节的合理分工、优势互补使房地产经营步入良性循环，不但能为开发商和销售商都带来可观回报，也使市场进入一个有序状态。在中国象万科、万通这样的优质一流地产也开始借助“外脑”，不缔是这一趋势最好的例证。
第二，房地产产品及行业特性决定。房地产产品具有双向性，兼具终端消费品的典型消费属性和中间工业品的专业属性，所以它的生产流程之复杂、涉及资源关系之繁杂、消费行为及消费心理的影响因素之多元多变，大到政治条件、宏观政策、政府关系，小到产品细节审美偏好，都能对其最终产品形态及购买行为产生严重影响，因此房地产行业除了显而易见的“三高”（高投入、高收益、高风险）外，更经历着高敏感性、高复杂性。如此纷繁复杂的行业生态链条，在竞争激烈又日渐成熟理性的市场中，几个企业有能力、有实力、有胆力垄断价值链的各个环节？专业化的市场分工定是必然。
第三，成熟理性投资商的选择。中国的房地产业真正全面开始市场化运作仅七、八年间，即便是一直有幸成为职业操盘手，能全心投入参与从拿地到结案全过程的项目最多只能就二、三个，其个人的经验、应变能力尚待提高，更何况能有此经历者在全国都是凤毛麟角，大部分的操盘手不具备对项目全面的理解与操控能力。而专业的地产服务机构相对更致力专注于价值链的某几个不同环节，有机会参与更多的项目，见识更多的案例，经历更多的教训，积累更多的经验，对于理性的投资商而言，借助外脑甚至外力是他们成熟理性的选择，因为相对于一个团队的力量，项目命运维系在操盘手个人身上的风险更大，更何况在当下及未来情形下，土地资源的稀缺性、市场竞争环境的激烈性会更令投资商趋于谨慎与理性，而代理行对市场洞析与敏感、对消费群体的把握、对竞争风险的规避以及营销方面成功丰富经验，对开发商而言都是不可或缺的宝贵财富，是项目走向成功的有力支撑。
以上种种，确实让我们看到了地产专业服务行业的未来前景中阳光的一面，但是，有了生存空间，并不代表着一定有存在的价值。代理行在生态链中存在的价值在于具备为开发商解决问题的能力，而对地产价值链的理解能力，所能解决问题的之于价值链中的广度、深度直接决定了代理商在地产价值链中的生存地位，而解决问题越综合、越复杂，在项目运作进程中的推动作用越大、越具不可替代性，在与开发商博弈中的砝码越重，成功机率越多、生存环境越好，体现的价值越大。
就代理行业整体而言，说面临着严重的生存危机与信誉危机并非耸人听闻空穴来风。在整个房地产生态价值链中，位于下游的代理业处于最弱势地位，必须承认，绝大多数的代理行处于“人为刀殂我为鱼肉”的尴尬境地，更同时经受着来自同行的恶性竞争。而形成这种局面的根源，在于代理行本身的质素欠缺，弥漫在这个市场中的是同质化的气息。入行门槛低，市场的压力大，使众多代理行将学习与模仿成为公司生存与进化的基本能力，而后果是整个行业的同质化倾向愈发明显。而这种行业内的同质化已深深影响了代理行与开发商之间的博弈。就大多数开发商而言，借助代理行的外脑与外力是必须的，但当这些外脑与外力呈同质化表现时，就代理行个体而言都是可以随时取而代之的，在这种竞争格局中，价格好像成为唯一最为有力的竞争手段。
知名实力品牌代理行开始凭借自身固有优势策略性地以抢占市场份额、形成规模经济为目的的市场扩张，正式拉开了价格战的序幕。价格战从“831”前后就始见端睨，今年更是硝烟弥漫，业内外声讨之声不绝于耳，与家电、通信业巨头义正言明的以标榜敢率先打响价格战以示实力与谋略过人为荣不同，代理行业的价格战的参与者及始作俑者更多地或会强调自已的无奈或为自已遮掩开脱，而更多人则在抱怨价格战的风险。地产专业服务行业的不成熟、不规范、不理性可见一斑。其实大可不必。
实际上，对于任何增长型行业而言，何种正常竞争都是一种常态现象，唯有如此，行业及企业才能保持青春。当我们用积极的态度来看待价格竞争，把它视为一种推动力量，就会知道“价格竞争会摧毁整个行业，最后只有一个赢家”的观点多么狭隘。只不过，我们需要掌握的尺度是，不能一味崇拜、随便跟进。不同的企业应该采取适应自己的竞争策略，价格战竞争策略只适用于那些具有足够实力，能借助规模经济获取相当的成本优势的企业，或者是企业为实现市场份额占有率而进行的战略性扩张，唯有如此，价格战方能助一臂之力，强化一时的优势，但不断提高解决问题的能力也是必须的。
就皓产而言，在我们成立之初，即将自已定位于要成为具备地产专业运营能力的服务机构，将自身对地产行业价值链中重要环节的最为深刻的理解，转化为在项目运作过程中的全面专业力和控制力，成为真正为开发商解决问题的合作伙伴。五年来，皓产坚持自已的优势与条件，坚持着以自己与合作伙伴全心、用心共同达成每一个项目的成功为唯一追求的经营方针，力图在服务深度、广度上实现差异化竞争，在合作伙伴眼里，看到的不仅仅是我们的价格，还有我们提供的一切益处，体验到我们的附加价值。五年来的尝试让我们初尝成功的滋味，对新一轮行业调整的认识让我们更有信心有一如既往地坚持下去，更以成为每个合作开发商的战略合作伙伴为目标，在项目运作中更加充分体现我们对地产整体生态价值链全面理解力和控制力，凭借所拥有资源的丰富性与整合能力，进一步适应性地完善自身的支撑体系，提高我们提供的服务能力与水平，保持在同行中的不可替代性，只有如此，才能首先实现生存，进而生存得更好，发展得更好。
“阳光总在风雨后”，我们相信有彩虹，但享受阳光的，一定属于有能力承受住暴风雨洗礼的人，而每一份希望都在自己有手中。在因地产行业整体结构性调整所带来生存环境与方式的结构性转变中，往往新的机会因此而生。主动调整，把握先机，逆风飞扬，是唯一的选择。
毕征 世纪皓产地产运营机构
焦点房地产网
面对来自业内、媒体众多的忧虑与叹息，在这里，我们则想急于表明的是，房地产代理服务业作为房地产生态价值链中的一环是不可替代的，专业化的地产综合服务业不仅没有走向穷途末路，其地位反而会因房地产市场化运作规则的不断健全与成熟而愈发至关重要，生存空间将愈发宽广，只不过，行业市场形态发生的结构性蜕变改变了我们的生存环境，改变了对生存方式（输出服务的内容与模式）评判标准，提高了对生存能力的要求，调整自已适应环境，遵从新的游戏规则已是不争的事实。这是我们的观点，更应是所有同行者自强共勉的态度，否则即便是人人能坐享商机无限，充其量也只能令人充满淘金想象而没有能称其为行业的价值。
首先，成熟市场发展使然。在地产行业运作高度成熟的欧美市场，甚至台湾、香港市场，开发领域各个环节的专业分工是非常明析的，很显然，在竞争激烈的市场中，精耕细作的重要性无处不在，大而全的企业，很难在各个环节都做到足够的专业，足够优秀，开发与营销环节的合理分工、优势互补使房地产经营步入良性循环，不但能为开发商和销售商都带来可观回报，也使市场进入一个有序状态。在中国象万科、万通这样的优质一流地产也开始借助“外脑”，不缔是这一趋势最好的例证。
第二，房地产产品及行业特性决定。房地产产品具有双向性，兼具终端消费品的典型消费属性和中间工业品的专业属性，所以它的生产流程之复杂、涉及资源关系之繁杂、消费行为及消费心理的影响因素之多元多变，大到政治条件、宏观政策、政府关系，小到产品细节审美偏好，都能对其最终产品形态及购买行为产生严重影响，因此房地产行业除了显而易见的“三高”（高投入、高收益、高风险）外，更经历着高敏感性、高复杂性。如此纷繁复杂的行业生态链条，在竞争激烈又日渐成熟理性的市场中，几个企业有能力、有实力、有胆力垄断价值链的各个环节？专业化的市场分工定是必然。
第三，成熟理性投资商的选择。中国的房地产业真正全面开始市场化运作仅七、八年间，即便是一直有幸成为职业操盘手，能全心投入参与从拿地到结案全过程的项目最多只能就二、三个，其个人的经验、应变能力尚待提高，更何况能有此经历者在全国都是凤毛麟角，大部分的操盘手不具备对项目全面的理解与操控能力。而专业的地产服务机构相对更致力专注于价值链的某几个不同环节，有机会参与更多的项目，见识更多的案例，经历更多的教训，积累更多的经验，对于理性的投资商而言，借助外脑甚至外力是他们成熟理性的选择，因为相对于一个团队的力量，项目命运维系在操盘手个人身上的风险更大，更何况在当下及未来情形下，土地资源的稀缺性、市场竞争环境的激烈性会更令投资商趋于谨慎与理性，而代理行对市场洞析与敏感、对消费群体的把握、对竞争风险的规避以及营销方面成功丰富经验，对开发商而言都是不可或缺的宝贵财富，是项目走向成功的有力支撑。
以上种种，确实让我们看到了地产专业服务行业的未来前景中阳光的一面，但是，有了生存空间，并不代表着一定有存在的价值。代理行在生态链中存在的价值在于具备为开发商解决问题的能力，而对地产价值链的理解能力，所能解决问题的之于价值链中的广度、深度直接决定了代理商在地产价值链中的生存地位，而解决问题越综合、越复杂，在项目运作进程中的推动作用越大、越具不可替代性，在与开发商博弈中的砝码越重，成功机率越多、生存环境越好，体现的价值越大。
就代理行业整体而言，说面临着严重的生存危机与信誉危机并非耸人听闻空穴来风。在整个房地产生态价值链中，位于下游的代理业处于最弱势地位，必须承认，绝大多数的代理行处于“人为刀殂我为鱼肉”的尴尬境地，更同时经受着来自同行的恶性竞争。而形成这种局面的根源，在于代理行本身的质素欠缺，弥漫在这个市场中的是同质化的气息。入行门槛低，市场的压力大，使众多代理行将学习与模仿成为公司生存与进化的基本能力，而后果是整个行业的同质化倾向愈发明显。而这种行业内的同质化已深深影响了代理行与开发商之间的博弈。就大多数开发商而言，借助代理行的外脑与外力是必须的，但当这些外脑与外力呈同质化表现时，就代理行个体而言都是可以随时取而代之的，在这种竞争格局中，价格好像成为唯一最为有力的竞争手段。
知名实力品牌代理行开始凭借自身固有优势策略性地以抢占市场份额、形成规模经济为目的的市场扩张，正式拉开了价格战的序幕。价格战从“831”前后就始见端睨，今年更是硝烟弥漫，业内外声讨之声不绝于耳，与家电、通信业巨头义正言明的以标榜敢率先打响价格战以示实力与谋略过人为荣不同，代理行业的价格战的参与者及始作俑者更多地或会强调自已的无奈或为自已遮掩开脱，而更多人则在抱怨价格战的风险。地产专业服务行业的不成熟、不规范、不理性可见一斑。其实大可不必。
实际上，对于任何增长型行业而言，何种正常竞争都是一种常态现象，唯有如此，行业及企业才能保持青春。当我们用积极的态度来看待价格竞争，把它视为一种推动力量，就会知道“价格竞争会摧毁整个行业，最后只有一个赢家”的观点多么狭隘。只不过，我们需要掌握的尺度是，不能一味崇拜、随便跟进。不同的企业应该采取适应自己的竞争策略，价格战竞争策略只适用于那些具有足够实力，能借助规模经济获取相当的成本优势的企业，或者是企业为实现市场份额占有率而进行的战略性扩张，唯有如此，价格战方能助一臂之力，强化一时的优势，但不断提高解决问题的能力也是必须的。
就皓产而言，在我们成立之初，即将自已定位于要成为具备地产专业运营能力的服务机构，将自身对地产行业价值链中重要环节的最为深刻的理解，转化为在项目运作过程中的全面专业力和控制力，成为真正为开发商解决问题的合作伙伴。五年来，皓产坚持自已的优势与条件，坚持着以自己与合作伙伴全心、用心共同达成每一个项目的成功为唯一追求的经营方针，力图在服务深度、广度上实现差异化竞争，在合作伙伴眼里，看到的不仅仅是我们的价格，还有我们提供的一切益处，体验到我们的附加价值。五年来的尝试让我们初尝成功的滋味，对新一轮行业调整的认识让我们更有信心有一如既往地坚持下去，更以成为每个合作开发商的战略合作伙伴为目标，在项目运作中更加充分体现我们对地产整体生态价值链全面理解力和控制力，凭借所拥有资源的丰富性与整合能力，进一步适应性地完善自身的支撑体系，提高我们提供的服务能力与水平，保持在同行中的不可替代性，只有如此，才能首先实现生存，进而生存得更好，发展得更好。
“阳光总在风雨后”，我们相信有彩虹，但享受阳光的，一定属于有能力承受住暴风雨洗礼的人，而每一份希望都在自己有手中。在因地产行业整体结构性调整所带来生存环境与方式的结构性转变中，往往新的机会因此而生。主动调整，把握先机，逆风飞扬，是唯一的选择。
毕征 世纪皓产地产运营机构
焦点房地产网
