2005年中国房地产界百强开发企业研究报告全文2
三、百强企业ＴＯＰ１０研究
２００５中国房地产百强企业“综合实力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的各项指标（规模性指标、盈利能力指标、成长性指标）的综合评价，２００５中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０为：中国海外发展有限公司和万科企业股份有限公司并列第一，第三为合生创展集团有限公司，上海绿地集团和广州恒大实业集团有限公司并列第四，其后依次为富力地产集团、大华（集团）有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司。
ＴＯＰ１０研究组认为企业的综合实力反映了企业在规模性、盈利能力、成长性三方面的均好性，对房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０的研究表明，综合实力１０强企业具有规模大、盈利能力强、成长稳定的特点。从规模性看，综合实力１０强企业２００４年平均总资产规模达到１４５亿元，平均年开发规模高达２９０万平方米，竣工面积平均实现８５万平方米，平均实现房地产主营业务５６．７６亿元。
同时，研究结果平息了在房地产行业内的“百亿企业”之争，数据显示，没有一家企业的房地产业务收入超过１００亿，中海、万科、合生、绿地等领先企业的房地产销售额也只在７０－１００亿之间。从综合实力１０强企业盈利能力看，企业利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率在４％７％之间，平均净资产收益率和净利润率分别为１３．３２％和１０．０２％。综合实力ＴＯＰ １０企业同样也呈现稳定增长的特性，近２年的主营业务收入平均增长率达到５１％，房屋销售面积平均增长率达到３１．３％。
２００４年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，１０强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，１０强企业中，合生创展累计土地储备达到１２２８万平方米，万科、中海发展项目储备超过９００万平方米。丰富的土地储备和项目储备为１０强企业稳定增长提供了前提条件。
２００５中国房地产百强企业“规模性ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的规模性指标（总资产、主营业务收入、房地产开发投资额、施工面积和竣工面积）的综合评价，２００５中国房地产百强企业规模性ＴＯＰ１０为：第一为万科企业股份有限公司，中国海外发展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鸿集团公司并列第三，其后依次为北京城建投资发展股份有限公司、广州恒大实业集团有限公司、上海农工商房地产（集团）有限公司、中华企业股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司。
研究结果显示，规模性ＴＯＰ１０企业平均资产规模约为１３０亿元，其中，１００２００亿之间的有３家，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了２００亿。规模性１０强企业对房地产的投资总额达到了４１０．６亿元，施工总面积约为２２７０万平方米，竣工总面积约为７３０万平方米；其中，万科２００４年以开发投资额超过８０亿元、施工面积超过３８０万平方米和竣工面积超过１５０万平方米名列规模性第一。
从规模性１０强企业的股权结构看，除万科企业股份外，其余都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区、武汉地产开发投资集团开发的数十个经济适用房小区，为几十万人解决了住房问题；上海城投置地承担着上海２０１０年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京２００８年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。
２００５中国房地产百强企业“盈利能力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的赢利能力指标（净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润）的综合评价，２００５中国房地产百强企业盈利能力ＴＯＰ１０为：第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、复地集团股份有限公司、ＳＯＨＯ中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企业利润总额之和约为７３．８６亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了１０亿元；净利润方面，超过１０亿元的企业有２家，５１０亿元之间的企业有４家，其他企业在１５亿元之间。盈利能力１０强企业平均净利润率达到了１７．７９％，平均净资产收益率达到２３．８％，盈利能力１０强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份２００４年实现净利润８．７８亿元，同比增长速度高达６１．９％。
在盈利能力１０强企业中，有４家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达３２．７％，其中有２家超过了５０％；万科企业股份有３７．４％的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与２００４年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数１０个房地产项目；上海三盛宏业投资集团旗下１１家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，２００４年取得了良好的业绩。
２００５中国房地产百强企业″成长性ＴＯＰ１０″
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的成长性指标（主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积）的综合评价，２００５年中国房地产百强企业成长性ＴＯＰ１０为：第一为复地集团股份有限公司，北京阳光１００置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。
成长性ＴＯＰ１０企业平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点，以亿城集团为例，２００２年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到２００４年完成主营业务收入２３．９８亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了２１９．６％；成长性ＴＯＰ１０企业平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；成长性ＴＯＰ１０企业的土地储备面积合约为５０００万平方米，规划项目建筑面积储备合约为５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。多数成长性ＴＯＰ１０企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。沿海绿色家园集团以绿色住宅为主题逐步在全国各地形成了绿色住宅开发的新模式；同景集团的“高山流水”在西部的别墅市场独树一帜。
四、百强企业百强之星
在百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如卓越置业、北京阳光１００、广厦房地产、福建正荣等。
在百强企业中，民营企业数量已经超过国有企业。尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体，他们以自己的经营特色在市场中站住了脚。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链，通过业务重组，逐渐实现房地产业为主业经营，在市场占有相当的份额，比如北京天鸿、北京城建等；一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于优势地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，跻身房地产百强企业，比如上海中环、北京金隅嘉业、北京北辰置地分公司、上海城开、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。
五、百强企业发展趋势
通过合并及战略联盟实现规模化扩张
房地产百强企业要做大，必须实现规模化扩张，这一房地产企业发展趋势已得到共识。目前多数房地产百强企业主要靠自身多年长期积累，凭借某些区域市场的非常规快速发展和良好回报，实现了迅猛的增长，但这种增长的可持续较差。国际的一些领先房地产企业发展经验表明，当企业成长到一定阶段时，通过并购和战略联盟的方式整合产业链是实现规模化扩张的有效途径。国内房地产百强中的领先企业已经开始逐步走向通过合并及战略联盟来实现跨区域开发，从而进行自身的规模化扩张。比如，万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟，这些房地产百强企业在成为市场竞争对手的同时，注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，将形成“双赢”的良好局面。
明确中长期发展战略规划，逐步将企业做大做强
近几年来企业的生存环境发生了变化，企业的规模逐步扩大，市场分布越来越广，母子公司关系越来越复杂；市场上产品结构日益细分和多样化。在这种背景下，要把企业的规模转换成效益，使企业保持持续健康的增长，企业必须制定长期发展战略规划，在战略规划的指导下将企业逐步做强。
本次百强企业研究表明，国内领先房地产企业集团如中海、万科、合生创展等经过多年的积累和沉淀，不但具备了一定的企业规模，而且在盈利能力、成长性方面表现突出。一个良好的发展战略规划对这些领先企业的均好性发展发挥了至关重要的作用。比如万科企业股份在２００４年年报中明确提出要将“有质量增长”作为未来１０年的战略目标。着眼长远发展，明确的战略规划将是中国房地产百强企业做大做强的必经之路。
房地产资金来源发生重大变化，直接投融资将成为主流
受２００４年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源发生重要变化，非贷款类资金来源增长迅速。数据显示，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到２３．７２％，定金及预收款增幅达到４５．４３％；国内贷款在房地产资金比例中明显下降，降幅近５个百分点，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升２个百分点和３个百分点。
而从消费层面看，近半年来央行连续两次的加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分的需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的发展。本次房地产百强企业中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金开始大举进入中国房地产市场，摩根士丹利、美林银行、ＩＮＧ、ＧＩＣ等国外房地产资金与国内多家房地产企业频频联手，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等，多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这对未来中国房地产企业具有深远的影响。
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２００５中国房地产百强企业“综合实力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的各项指标（规模性指标、盈利能力指标、成长性指标）的综合评价，２００５中国房地产百强企业综合实力ＴＯＰ１０为：中国海外发展有限公司和万科企业股份有限公司并列第一，第三为合生创展集团有限公司，上海绿地集团和广州恒大实业集团有限公司并列第四，其后依次为富力地产集团、大华（集团）有限公司、复地（集团）股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司。
同时，研究结果平息了在房地产行业内的“百亿企业”之争，数据显示，没有一家企业的房地产业务收入超过１００亿，中海、万科、合生、绿地等领先企业的房地产销售额也只在７０－１００亿之间。从综合实力１０强企业盈利能力看，企业利润总额在１０亿元以上的占到了７０％，总资产回报率在４％７％之间，平均净资产收益率和净利润率分别为１３．３２％和１０．０２％。综合实力ＴＯＰ １０企业同样也呈现稳定增长的特性，近２年的主营业务收入平均增长率达到５１％，房屋销售面积平均增长率达到３１．３％。
２００４年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，１０强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，１０强企业中，合生创展累计土地储备达到１２２８万平方米，万科、中海发展项目储备超过９００万平方米。丰富的土地储备和项目储备为１０强企业稳定增长提供了前提条件。
２００５中国房地产百强企业“规模性ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的规模性指标（总资产、主营业务收入、房地产开发投资额、施工面积和竣工面积）的综合评价，２００５中国房地产百强企业规模性ＴＯＰ１０为：第一为万科企业股份有限公司，中国海外发展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鸿集团公司并列第三，其后依次为北京城建投资发展股份有限公司、广州恒大实业集团有限公司、上海农工商房地产（集团）有限公司、中华企业股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司。
研究结果显示，规模性ＴＯＰ１０企业平均资产规模约为１３０亿元，其中，１００２００亿之间的有３家，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了２００亿。规模性１０强企业对房地产的投资总额达到了４１０．６亿元，施工总面积约为２２７０万平方米，竣工总面积约为７３０万平方米；其中，万科２００４年以开发投资额超过８０亿元、施工面积超过３８０万平方米和竣工面积超过１５０万平方米名列规模性第一。
从规模性１０强企业的股权结构看，除万科企业股份外，其余都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区、武汉地产开发投资集团开发的数十个经济适用房小区，为几十万人解决了住房问题；上海城投置地承担着上海２０１０年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京２００８年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。
２００５中国房地产百强企业“盈利能力ＴＯＰ１０”
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的赢利能力指标（净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润）的综合评价，２００５中国房地产百强企业盈利能力ＴＯＰ１０为：第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华（集团）有限公司、复地集团股份有限公司、ＳＯＨＯ中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。
盈利能力ＴＯＰ１０企业利润总额之和约为７３．８６亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了１０亿元；净利润方面，超过１０亿元的企业有２家，５１０亿元之间的企业有４家，其他企业在１５亿元之间。盈利能力１０强企业平均净利润率达到了１７．７９％，平均净资产收益率达到２３．８％，盈利能力１０强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份２００４年实现净利润８．７８亿元，同比增长速度高达６１．９％。
在盈利能力１０强企业中，有４家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达３２．７％，其中有２家超过了５０％；万科企业股份有３７．４％的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与２００４年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数１０个房地产项目；上海三盛宏业投资集团旗下１１家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，２００４年取得了良好的业绩。
２００５中国房地产百强企业″成长性ＴＯＰ１０″
中国房地产ＴＯＰ１０研究组根据２００４年中国房地产企业（集团）的成长性指标（主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积）的综合评价，２００５年中国房地产百强企业成长性ＴＯＰ１０为：第一为复地集团股份有限公司，北京阳光１００置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。
成长性ＴＯＰ１０企业平均主营业务增长率达到９２．８４％，比百强企业平均水平高出近３９个百分点，以亿城集团为例，２００２年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到２００４年完成主营业务收入２３．９８亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了２１９．６％；成长性ＴＯＰ１０企业平均房屋销售面积增长率为７０．６６％，比百强企业平均水平高出３４个百分点；成长性ＴＯＰ１０企业的土地储备面积合约为５０００万平方米，规划项目建筑面积储备合约为５３００万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。多数成长性ＴＯＰ１０企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。沿海绿色家园集团以绿色住宅为主题逐步在全国各地形成了绿色住宅开发的新模式；同景集团的“高山流水”在西部的别墅市场独树一帜。
四、百强企业百强之星
在百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如卓越置业、北京阳光１００、广厦房地产、福建正荣等。
在百强企业中，民营企业数量已经超过国有企业。尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体，他们以自己的经营特色在市场中站住了脚。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链，通过业务重组，逐渐实现房地产业为主业经营，在市场占有相当的份额，比如北京天鸿、北京城建等；一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于优势地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，跻身房地产百强企业，比如上海中环、北京金隅嘉业、北京北辰置地分公司、上海城开、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。
五、百强企业发展趋势
通过合并及战略联盟实现规模化扩张
房地产百强企业要做大，必须实现规模化扩张，这一房地产企业发展趋势已得到共识。目前多数房地产百强企业主要靠自身多年长期积累，凭借某些区域市场的非常规快速发展和良好回报，实现了迅猛的增长，但这种增长的可持续较差。国际的一些领先房地产企业发展经验表明，当企业成长到一定阶段时，通过并购和战略联盟的方式整合产业链是实现规模化扩张的有效途径。国内房地产百强中的领先企业已经开始逐步走向通过合并及战略联盟来实现跨区域开发，从而进行自身的规模化扩张。比如，万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟，这些房地产百强企业在成为市场竞争对手的同时，注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，将形成“双赢”的良好局面。
明确中长期发展战略规划，逐步将企业做大做强
近几年来企业的生存环境发生了变化，企业的规模逐步扩大，市场分布越来越广，母子公司关系越来越复杂；市场上产品结构日益细分和多样化。在这种背景下，要把企业的规模转换成效益，使企业保持持续健康的增长，企业必须制定长期发展战略规划，在战略规划的指导下将企业逐步做强。
本次百强企业研究表明，国内领先房地产企业集团如中海、万科、合生创展等经过多年的积累和沉淀，不但具备了一定的企业规模，而且在盈利能力、成长性方面表现突出。一个良好的发展战略规划对这些领先企业的均好性发展发挥了至关重要的作用。比如万科企业股份在２００４年年报中明确提出要将“有质量增长”作为未来１０年的战略目标。着眼长远发展，明确的战略规划将是中国房地产百强企业做大做强的必经之路。
房地产资金来源发生重大变化，直接投融资将成为主流
受２００４年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源发生重要变化，非贷款类资金来源增长迅速。数据显示，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到２３．７２％，定金及预收款增幅达到４５．４３％；国内贷款在房地产资金比例中明显下降，降幅近５个百分点，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升２个百分点和３个百分点。
而从消费层面看，近半年来央行连续两次的加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分的需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的发展。本次房地产百强企业中有３５家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金开始大举进入中国房地产市场，摩根士丹利、美林银行、ＩＮＧ、ＧＩＣ等国外房地产资金与国内多家房地产企业频频联手，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等，多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这对未来中国房地产企业具有深远的影响。
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