民房转让协议一定无效吗？
市民孙先生问：
2001年12月3日，我与本市某村张某签订民房转让协议，约定我以 8万元的价格购买张某的民房四间。合同签订后，我付清了房款，张某将房屋交付我居住。2005年 10月，该村进行整体改造，我购买的房屋也在改造范围之内，根据改造政策，四间民房可以分得两套楼房，原房主得知这一情况后，找到我说，我们以前签订的民房转让协议无效，要我将房屋退还给他。我们签订的民房转让协议无效吗？
律师解答：
由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，而宅基地是农民的重要财产权利，关系到农民的基本居住条件，所以获得宅基地要受农业人口身份上的限制根据《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。一般情况下，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。依据政策，判断民房转让行为是否有效，一般要从下几个方面考察：一是买卖双方是不是民房所在村的村民；二是买卖双方意思表示是否真实；三是买方购买民房的目的是否是生活居住；四是买卖双方是否及时办理了相应的变更登记。根据您的叙述，您购买房屋是为了居住并且已经入住，同时在您和张某签订民房转让协议时，如果意思表示是真实的，并且您是民房所在村的村民，也及时办理了相应的变更登记手续，买卖协议原则上是受法律保护的。
山东诚功律师事务所 王运鲜 李云峰 律师
欢迎您把房地产交易中遇到的法律问题告诉我们，邮寄地址：半岛都市报《黄金楼市》，E— mail：dsfdc＠sina．com。
半岛都市报
2001年12月3日，我与本市某村张某签订民房转让协议，约定我以 8万元的价格购买张某的民房四间。合同签订后，我付清了房款，张某将房屋交付我居住。2005年 10月，该村进行整体改造，我购买的房屋也在改造范围之内，根据改造政策，四间民房可以分得两套楼房，原房主得知这一情况后，找到我说，我们以前签订的民房转让协议无效，要我将房屋退还给他。我们签订的民房转让协议无效吗？
由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，而宅基地是农民的重要财产权利，关系到农民的基本居住条件，所以获得宅基地要受农业人口身份上的限制根据《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。一般情况下，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。依据政策，判断民房转让行为是否有效，一般要从下几个方面考察：一是买卖双方是不是民房所在村的村民；二是买卖双方意思表示是否真实；三是买方购买民房的目的是否是生活居住；四是买卖双方是否及时办理了相应的变更登记。根据您的叙述，您购买房屋是为了居住并且已经入住，同时在您和张某签订民房转让协议时，如果意思表示是真实的，并且您是民房所在村的村民，也及时办理了相应的变更登记手续，买卖协议原则上是受法律保护的。
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