被房子挟持的多数人的生活 房价改造中国社会1
“内环住说外语的，
外环以外住说上海话的,
内环和外环之间住说普通话的”
上海房价高涨时期流传的民间段子
背后是被房价所改变的
城市居住模式和生活方式
今天，在上海发生的故事，
正在向全国扩展
记者 陈建利 北京、南京报道 石磊 黄兆晖 广州报道
伴随着中国社会阶层结构朝向现代化社会阶层结构的演变，中国的城市住房也正在朝着与各自阶层相适应的空间结构展开。如今，无论超级大城市还是省会城市乃至普通的小城市和小县城，都出现了当地人熟知的“富人区”或“高尚社区”。
显然，住房已经成为划分城市阶层的主要指标。层次分明的房价，就像层次分明的收入一样，让相同阶层的人住到了一起；而个体也通过购买不同地段和不同质量的住房，来确立自我的阶层认同。
被房价所改变的还不仅仅只是个体的生活。不同地段的住房，附着了不同的包括学校、医院、运动场所在内的公共服务，城市的空间结构因之而变；大型住宅社区的居民，通过社区活动和各种组织，逐渐成为一股新兴的力量，城市的人文生态因之而变；潮起潮落的房价，迅速崛起的地产开发商，成为茶余饭后的焦点话题，城市的社会心理因之而变。
“被房价挟持的生活”、“房价正在挟持中国经济”等警世危言提醒我们，全面解读房价对社会生活的影响，深入思考阶层分化背景下的居住空间，已经成为迫在眉睫的要务。
房价在涨，人也在变——南京大学社会学系教授张鸿雁访谈
从单位人变成经济人
南都周刊：从1991年国务院发布城镇住房制度改革通知以来，住房的商品化带给社会哪些变化？
张鸿雁：变化主要体现在三个层面上。首先是社会身份的改变。以前的单位人变成了一定意义上独立的经济人。市民不再是过去的“无产者”了，有了房产，也就有了资产、遗产的概念，而个人对财产的占有多少反映了一个社会的进步程度，这对于社会稳定和社会进步意义重大。
其次是人的理念变化。以前单位盖什么房就住什么房，盖到哪里就住到哪里，对居住环境和质量没有任何选择权。现在房产开发建设带来的生态化、园林化、花园化等住房理念，深刻地改变了人的住房意识。
最后，房产业的发展也打破了传统的城市空间。城市公共设施的兴建，地铁、城铁的运营、公交站点的增加、城市主干道的延伸、市郊的拓展等，无不在改变着城市的原有生态，人的交往半径也得到扩张。
南都周刊：人际交往方面是否也有了很大变化？
张鸿雁：对。以前的单位制下，形成了工作与生活的一体化。同一单位的人往往住在同一个社区，单位的科层制也反映在社区内。比如，上班见到科长、局长，回家后仍然能见到，他可能就住在你楼上的3层或者4层。这是一种很僵化的社区生活，单位内的矛盾能带到社区来，人际关系仍旧是单位形态。
而住房商品化后，出现了社区的分异，出现了不同类型的社区，人们的工作和生活能够区分开来。但这也产生了一些问题，以前互动频繁的邻里关系可能不复存在了，带来了所谓的“陌生人世界”，邻里老死不相往来的问题，这是我们在进行社区建设中要重点考虑的问题。
南都周刊：您如何评价传统的福利分房制度？其实质是什么？
张鸿雁：单位制实质上是一种制度安排下的等级制，单位有不同的行政级别，同一单位内部职工也有不同的行政级别。当时，资源都垄断在政府手中，分配是按照行政级别进行的，住房是作为配套资源分配的。
本质上，福利分房体现的是计划经济体制下个人与国家之间的关系，国家通过单位来约束和吸纳个人，而个人则通过政治忠诚和积极工作来依附单位，住房成为国家管理个人的有效形式。
房价涨跌改变住房消费意识
南都周刊：房产业的发展是否也改变了人的消费意识？
张鸿雁：是的。传统中国人的消费意识是“量入为出”，缺乏负债消费理念，但房地产业的改革，改变了人的消费理念。按揭已经成为城市白领的主要购房方式了。这是社会一个巨大的进步。消费也是生产，房产业的投资和消费是一体化的，市民的按揭购房，盘活了银行的资金，有力地推动了我国经济的增长和发展。
南都周刊：但现在房价高升，城市白领阶层购房已不是个人行为了，甚至是一个家庭、一个家族在供房，按揭的压力使一些人发出“我们养房，谁养父母”的感叹。您如何看待这种情况？
张鸿雁：“压力选择机制”是城市进步的动力。城市实际上是一个科层体，差异化显著。它为个人的向上流动提供了很大的空间和机会，在人人都往上走的流动过程中，有一些人必然被抛弃，从而产生被剥夺感。按揭的一个好处就是可以使人提前享受生活质量，也鼓励人们努力工作，创造财富。
但如果这个群体被剥夺感过大，引发社会争议的时候，政府就应该反省，并调整相应政策。在美国、巴西等许多国家，为了满足低收入者的住房需求，往往都提供一些贴息、免息的贷款。而现在一些政府部门在这方面的理念还是欠缺的。去年有关部门提高了房贷利率，我是持反对态度的。真正的有钱人是不会贷款购房的，提高房贷利率只能增加普通购房者的负担，也不会起到打击房产投机的作用。
南都周刊：那政府在这个过程中应该扮演一个什么角色？
张鸿雁：在我国的房产业改革中，政府应该有“均好”的理念。1990年代启动的房产改革，是在住房资源远远不能满足社会整体需要的情况下逼不得已才启动的。某些政府部门只注意到了住房的商品性和推动经济发展的一面，而没有考虑住房是一种生活必需品的一面，在财政、税收、贷款等政策上缺乏对低收入群体的“照顾”。这一认识上的偏差将会给我国房地产业的发展带来很大问题，其负面效应会逐渐显现，并有可能引发社会问题。
市中心区和新建改建的副中心区，昔日的城市景观已经荡然无存
1.上海： 沿地铁一号线向西南
葛剑雄 复旦大学中国历史地理研究所所长
去年我与一位即将毕业的博士生讨论他的去向，他明确告诉我不会考虑留在上海工作：“上海房价那么贵，要是留在上海，这一辈子就得为一套房子打工了。”的确，连我们学校附近的房价已经到八九千元一个平方米了，对每月最多二三千元收入、千元左右房贴的年轻人来说，趁早逃离显然是最好的选择。就连学校计划引进的高级人才，也已将拥有自己的住房作为主要因素。像我们这样已经完全实行货币化分房的单位，原来确定的数十万元的购房补贴已经严重缩水，而一些还保留部分福利分房的单位，却能提供一套实实在在的住房，自然具有更大的吸引力。
就连财力雄厚的跨国公司，也得考虑房价(包括房租)飞涨的因素，一部分不愁声誉不足并且已在上海站稳脚跟的公司，纷纷将总部或办公处从黄金地段迁往租金相对低廉的近郊。根据报道，GE(美国通用)一个集团从南京西路迁至漕河泾，就节省了60%的房租。与此同时，急于提升社会形象的机构继续进军房价昂贵的写字楼，照样升级换代。作为上海新地标的“世界最高楼”(绝对高度虽已略低于台北101，但有效利用净高仍居首位)在停顿多年后终于拔地而起，层层攀高。在建的高楼豪宅依然随处可见，相关的广告依然铺天盖地。的确，如果拿香港、东京、纽约的顶级房价为标准，上海的同类房价还是低的，人们似乎不必为这类巨额投入担忧，再说它们本来就不是为普通百姓建的。
任何改革开放以前在上海居住过的人，都承认近年来上海人居住条件的改善。一些有幸享受福利分房、计划动迁、在房改中捷足先登，或在房价上涨中得风气之先的人，今天的住房与以往已不可同日而语，甚至已经住上了当初想都不敢想、想也想不到的大房“豪宅”。像我们单位一些年轻人，凡是在三四年前以每平方米三四千元的价格按揭购房的，尽管还得有一二十年的还贷期，却基本能安居乐业了，只是懊悔买得小了一些。从上海户籍人口的人均住房面积已经增加到近20平方米看，相当一部分上海人的居住条件的确有了很大改善。不过，没有赶上末班车的人、新移民、残存的棚户区中的居民、退休下岗已久的人只能望房兴叹。有些人既寄希望于拆迁，又怕不得不迁往远郊。
除了淮海路、南京路等中心商业区依然是黄金宝地，西区的花园洋房和高级公寓区风韵犹存外，一些传统的“上只角”和改革开放前新建的住宅区已风光不再。石库门房子、新式里弄、新工房早已相形见绌，就连到80年代末还令人羡慕的大学宿舍区，如今已越来越像养老院和出租房。像我们大学校区旁的成片宿舍，不少房子已经在房改后易手，留下的大多是退休教师和由他们照料的孙辈，还有租房暂住的进修教师、留学生、研究生、在校生或考研生。就连最早成为台商和外商聚居区、侨属、富人或阔二奶集中的虹桥、古北地区，也已有人陆续迁往最新形成或尚未成型的富人豪宅区，浦东、松江、闵行的别墅区正在改变上海的富豪分布地图。
不过总的来说，上海的居住重心还是沿着地铁一号线由市中心向西南方向扩展的，这不仅是由于地铁一号线的建成和延伸最有效地沟通了市中心与西南郊的联系，还由于比较齐全的公用设施和多数公务员的住宅也是这样分布的。所以到目前为止，东北和其他方位的发展还不能与西南相比，缺乏陆路交通线的中国第三大岛崇明更无法望其项背。
市中心区和新建改建的副中心区，随着一幢幢摩天高楼的耸起和成片新建筑的出现，昔日的城市景观已经荡然无存，空壳化的迹象已经出现，一些刻意保留或复制的旧街老巷大多毫无人气，作为重点打造的多伦路文化街远没有新天地那样的熙熙攘攘和滚滚财源。
由于上海这几年的变化实在太快，不仅印制的地图得随时更新，也难以形成较稳定的居住地图或建筑分布图。无论房价如何起落，一般上海人离富裕城市的居住水平差距尚远，所以这样的变动时期还会持续相当长的时间，但政府的规范、居民的生活方式和观念无疑会起重大的甚至决定性的作用。
2.北京： 搬到郊区的人都是谁
——沈威风 《中国房地产报》评论主笔
“地荒”已经不再是一个辩论胜负的问题，而是实际情况
“春节后，报纸和网站不是说房屋过剩吗？怎么我还没有挑到合适自己的房子呢？”北京的白领王姑娘这样追问媒体朋友。
正月的北京虽然不是很冷，但是绕着五环路看过超过三十个楼盘之后，在大北窑长大的王姑娘发现，房价比起一年前普遍上升了差不多20%。而她与一群青年朋友延续着去年以来的话题，关键词依然是房价太高、房产暴利。只是，某些官方途径披露的房屋过剩对她来说似乎没有实际意义。
按照国际惯例，城市居民人均GDP超过3000美元，就会出现居住郊区化。北京在过去两年，随着奥运概念和城市轨道交通的拓展，陆续出现了郊区县住宅兴旺的景象。除了传统自然环境优越的豪宅区域，绝大多数新出现在工业区或荒郊的楼盘基本打着白领、中产福地和乐园的旗号。更有甚者，某些媒体曾经放出豪语曰，要判断一个人是不是中产，就要看他是不是买经济型别墅，还没住上或者没有计划购买经济型别墅的人，那么请继续努力。通过这样对中产阶级的强行划分，以达到卖房子的目的，可以说是目前为止见过最儿戏最不负责任的说法。
和全国其他城市不太一样的是，在北京引发沸沸扬扬争论的“地荒”问题，已经不再是一个辩论胜负的问题。而是实际情况已经发生，一方面是二环三环内的城市中心区，基本上已经没有多少面积的土地能够满足开发之用。而在四环外的城市次中心区，未来一两年可以开发的土地供应量同样严重不足。五环外的所谓众多地块，在可见的未来，是名副其实的远水不能救近火，难以满足城市主流人群的需求。
有意思的是，尽管相关的研究机构都坚持，郊区化的趋势应该从收入高、条件较好的人群开始，而不是让买不起市区高价房的人们迁到郊外去。但现在的事实大多数时候都是相反的。在回龙观、天通苑和通州挤满了每天需要回到城市中心的人群，并因为城市交通的不堪重负而造成时间成本的极端浪费。可见，这种往外走的趋势并不一定代表城市主流公众真正的意愿，更大程度上是迫不得已的选择。
南都周刊 [下一页]
外环以外住说上海话的,
内环和外环之间住说普通话的”
上海房价高涨时期流传的民间段子
背后是被房价所改变的
城市居住模式和生活方式
今天，在上海发生的故事，
正在向全国扩展
记者 陈建利 北京、南京报道 石磊 黄兆晖 广州报道
显然，住房已经成为划分城市阶层的主要指标。层次分明的房价，就像层次分明的收入一样，让相同阶层的人住到了一起；而个体也通过购买不同地段和不同质量的住房，来确立自我的阶层认同。
被房价所改变的还不仅仅只是个体的生活。不同地段的住房，附着了不同的包括学校、医院、运动场所在内的公共服务，城市的空间结构因之而变；大型住宅社区的居民，通过社区活动和各种组织，逐渐成为一股新兴的力量，城市的人文生态因之而变；潮起潮落的房价，迅速崛起的地产开发商，成为茶余饭后的焦点话题，城市的社会心理因之而变。
“被房价挟持的生活”、“房价正在挟持中国经济”等警世危言提醒我们，全面解读房价对社会生活的影响，深入思考阶层分化背景下的居住空间，已经成为迫在眉睫的要务。
房价在涨，人也在变——南京大学社会学系教授张鸿雁访谈
从单位人变成经济人
南都周刊：从1991年国务院发布城镇住房制度改革通知以来，住房的商品化带给社会哪些变化？
张鸿雁：变化主要体现在三个层面上。首先是社会身份的改变。以前的单位人变成了一定意义上独立的经济人。市民不再是过去的“无产者”了，有了房产，也就有了资产、遗产的概念，而个人对财产的占有多少反映了一个社会的进步程度，这对于社会稳定和社会进步意义重大。
其次是人的理念变化。以前单位盖什么房就住什么房，盖到哪里就住到哪里，对居住环境和质量没有任何选择权。现在房产开发建设带来的生态化、园林化、花园化等住房理念，深刻地改变了人的住房意识。
最后，房产业的发展也打破了传统的城市空间。城市公共设施的兴建，地铁、城铁的运营、公交站点的增加、城市主干道的延伸、市郊的拓展等，无不在改变着城市的原有生态，人的交往半径也得到扩张。
南都周刊：人际交往方面是否也有了很大变化？
张鸿雁：对。以前的单位制下，形成了工作与生活的一体化。同一单位的人往往住在同一个社区，单位的科层制也反映在社区内。比如，上班见到科长、局长，回家后仍然能见到，他可能就住在你楼上的3层或者4层。这是一种很僵化的社区生活，单位内的矛盾能带到社区来，人际关系仍旧是单位形态。
而住房商品化后，出现了社区的分异，出现了不同类型的社区，人们的工作和生活能够区分开来。但这也产生了一些问题，以前互动频繁的邻里关系可能不复存在了，带来了所谓的“陌生人世界”，邻里老死不相往来的问题，这是我们在进行社区建设中要重点考虑的问题。
南都周刊：您如何评价传统的福利分房制度？其实质是什么？
张鸿雁：单位制实质上是一种制度安排下的等级制，单位有不同的行政级别，同一单位内部职工也有不同的行政级别。当时，资源都垄断在政府手中，分配是按照行政级别进行的，住房是作为配套资源分配的。
本质上，福利分房体现的是计划经济体制下个人与国家之间的关系，国家通过单位来约束和吸纳个人，而个人则通过政治忠诚和积极工作来依附单位，住房成为国家管理个人的有效形式。
房价涨跌改变住房消费意识
南都周刊：房产业的发展是否也改变了人的消费意识？
张鸿雁：是的。传统中国人的消费意识是“量入为出”，缺乏负债消费理念，但房地产业的改革，改变了人的消费理念。按揭已经成为城市白领的主要购房方式了。这是社会一个巨大的进步。消费也是生产，房产业的投资和消费是一体化的，市民的按揭购房，盘活了银行的资金，有力地推动了我国经济的增长和发展。
南都周刊：但现在房价高升，城市白领阶层购房已不是个人行为了，甚至是一个家庭、一个家族在供房，按揭的压力使一些人发出“我们养房，谁养父母”的感叹。您如何看待这种情况？
张鸿雁：“压力选择机制”是城市进步的动力。城市实际上是一个科层体，差异化显著。它为个人的向上流动提供了很大的空间和机会，在人人都往上走的流动过程中，有一些人必然被抛弃，从而产生被剥夺感。按揭的一个好处就是可以使人提前享受生活质量，也鼓励人们努力工作，创造财富。
但如果这个群体被剥夺感过大，引发社会争议的时候，政府就应该反省，并调整相应政策。在美国、巴西等许多国家，为了满足低收入者的住房需求，往往都提供一些贴息、免息的贷款。而现在一些政府部门在这方面的理念还是欠缺的。去年有关部门提高了房贷利率，我是持反对态度的。真正的有钱人是不会贷款购房的，提高房贷利率只能增加普通购房者的负担，也不会起到打击房产投机的作用。
南都周刊：那政府在这个过程中应该扮演一个什么角色？
张鸿雁：在我国的房产业改革中，政府应该有“均好”的理念。1990年代启动的房产改革，是在住房资源远远不能满足社会整体需要的情况下逼不得已才启动的。某些政府部门只注意到了住房的商品性和推动经济发展的一面，而没有考虑住房是一种生活必需品的一面，在财政、税收、贷款等政策上缺乏对低收入群体的“照顾”。这一认识上的偏差将会给我国房地产业的发展带来很大问题，其负面效应会逐渐显现，并有可能引发社会问题。
市中心区和新建改建的副中心区，昔日的城市景观已经荡然无存
1.上海： 沿地铁一号线向西南
葛剑雄 复旦大学中国历史地理研究所所长
去年我与一位即将毕业的博士生讨论他的去向，他明确告诉我不会考虑留在上海工作：“上海房价那么贵，要是留在上海，这一辈子就得为一套房子打工了。”的确，连我们学校附近的房价已经到八九千元一个平方米了，对每月最多二三千元收入、千元左右房贴的年轻人来说，趁早逃离显然是最好的选择。就连学校计划引进的高级人才，也已将拥有自己的住房作为主要因素。像我们这样已经完全实行货币化分房的单位，原来确定的数十万元的购房补贴已经严重缩水，而一些还保留部分福利分房的单位，却能提供一套实实在在的住房，自然具有更大的吸引力。
就连财力雄厚的跨国公司，也得考虑房价(包括房租)飞涨的因素，一部分不愁声誉不足并且已在上海站稳脚跟的公司，纷纷将总部或办公处从黄金地段迁往租金相对低廉的近郊。根据报道，GE(美国通用)一个集团从南京西路迁至漕河泾，就节省了60%的房租。与此同时，急于提升社会形象的机构继续进军房价昂贵的写字楼，照样升级换代。作为上海新地标的“世界最高楼”(绝对高度虽已略低于台北101，但有效利用净高仍居首位)在停顿多年后终于拔地而起，层层攀高。在建的高楼豪宅依然随处可见，相关的广告依然铺天盖地。的确，如果拿香港、东京、纽约的顶级房价为标准，上海的同类房价还是低的，人们似乎不必为这类巨额投入担忧，再说它们本来就不是为普通百姓建的。
任何改革开放以前在上海居住过的人，都承认近年来上海人居住条件的改善。一些有幸享受福利分房、计划动迁、在房改中捷足先登，或在房价上涨中得风气之先的人，今天的住房与以往已不可同日而语，甚至已经住上了当初想都不敢想、想也想不到的大房“豪宅”。像我们单位一些年轻人，凡是在三四年前以每平方米三四千元的价格按揭购房的，尽管还得有一二十年的还贷期，却基本能安居乐业了，只是懊悔买得小了一些。从上海户籍人口的人均住房面积已经增加到近20平方米看，相当一部分上海人的居住条件的确有了很大改善。不过，没有赶上末班车的人、新移民、残存的棚户区中的居民、退休下岗已久的人只能望房兴叹。有些人既寄希望于拆迁，又怕不得不迁往远郊。
除了淮海路、南京路等中心商业区依然是黄金宝地，西区的花园洋房和高级公寓区风韵犹存外，一些传统的“上只角”和改革开放前新建的住宅区已风光不再。石库门房子、新式里弄、新工房早已相形见绌，就连到80年代末还令人羡慕的大学宿舍区，如今已越来越像养老院和出租房。像我们大学校区旁的成片宿舍，不少房子已经在房改后易手，留下的大多是退休教师和由他们照料的孙辈，还有租房暂住的进修教师、留学生、研究生、在校生或考研生。就连最早成为台商和外商聚居区、侨属、富人或阔二奶集中的虹桥、古北地区，也已有人陆续迁往最新形成或尚未成型的富人豪宅区，浦东、松江、闵行的别墅区正在改变上海的富豪分布地图。
不过总的来说，上海的居住重心还是沿着地铁一号线由市中心向西南方向扩展的，这不仅是由于地铁一号线的建成和延伸最有效地沟通了市中心与西南郊的联系，还由于比较齐全的公用设施和多数公务员的住宅也是这样分布的。所以到目前为止，东北和其他方位的发展还不能与西南相比，缺乏陆路交通线的中国第三大岛崇明更无法望其项背。
市中心区和新建改建的副中心区，随着一幢幢摩天高楼的耸起和成片新建筑的出现，昔日的城市景观已经荡然无存，空壳化的迹象已经出现，一些刻意保留或复制的旧街老巷大多毫无人气，作为重点打造的多伦路文化街远没有新天地那样的熙熙攘攘和滚滚财源。
由于上海这几年的变化实在太快，不仅印制的地图得随时更新，也难以形成较稳定的居住地图或建筑分布图。无论房价如何起落，一般上海人离富裕城市的居住水平差距尚远，所以这样的变动时期还会持续相当长的时间，但政府的规范、居民的生活方式和观念无疑会起重大的甚至决定性的作用。
2.北京： 搬到郊区的人都是谁
——沈威风 《中国房地产报》评论主笔
“地荒”已经不再是一个辩论胜负的问题，而是实际情况
“春节后，报纸和网站不是说房屋过剩吗？怎么我还没有挑到合适自己的房子呢？”北京的白领王姑娘这样追问媒体朋友。
正月的北京虽然不是很冷，但是绕着五环路看过超过三十个楼盘之后，在大北窑长大的王姑娘发现，房价比起一年前普遍上升了差不多20%。而她与一群青年朋友延续着去年以来的话题，关键词依然是房价太高、房产暴利。只是，某些官方途径披露的房屋过剩对她来说似乎没有实际意义。
按照国际惯例，城市居民人均GDP超过3000美元，就会出现居住郊区化。北京在过去两年，随着奥运概念和城市轨道交通的拓展，陆续出现了郊区县住宅兴旺的景象。除了传统自然环境优越的豪宅区域，绝大多数新出现在工业区或荒郊的楼盘基本打着白领、中产福地和乐园的旗号。更有甚者，某些媒体曾经放出豪语曰，要判断一个人是不是中产，就要看他是不是买经济型别墅，还没住上或者没有计划购买经济型别墅的人，那么请继续努力。通过这样对中产阶级的强行划分，以达到卖房子的目的，可以说是目前为止见过最儿戏最不负责任的说法。
和全国其他城市不太一样的是，在北京引发沸沸扬扬争论的“地荒”问题，已经不再是一个辩论胜负的问题。而是实际情况已经发生，一方面是二环三环内的城市中心区，基本上已经没有多少面积的土地能够满足开发之用。而在四环外的城市次中心区，未来一两年可以开发的土地供应量同样严重不足。五环外的所谓众多地块，在可见的未来，是名副其实的远水不能救近火，难以满足城市主流人群的需求。
有意思的是，尽管相关的研究机构都坚持，郊区化的趋势应该从收入高、条件较好的人群开始，而不是让买不起市区高价房的人们迁到郊外去。但现在的事实大多数时候都是相反的。在回龙观、天通苑和通州挤满了每天需要回到城市中心的人群，并因为城市交通的不堪重负而造成时间成本的极端浪费。可见，这种往外走的趋势并不一定代表城市主流公众真正的意愿，更大程度上是迫不得已的选择。
南都周刊 [下一页]
