谢国忠对于上海房地产牛市论三大理由的反击
上海房地产牛市论者有三大理由支持其观点。
第一，上海的房地产价格应该和香港、伦敦和纽约的房地产价格持平。这是支持上海房地产市场牛市最基本的观点。
“在上海，一套价值40万美元的房子在伦敦售价200万美元。”来自美国堪萨斯市的一位先生向我发问。
他为何不将上海的房地产价格和堪萨斯市的房地产价格相比呢？在那里，一套公寓的价格也只能卖到10万美元。但牛市论者认为这是对他们观点的亵渎。他们不能想象把上海和伦敦、纽约之外的任何城市相比。
人们的这种思维方式反映出房地产市场宣传上的成功，而现实并非如此。任何一个城市的房地产价格反映出来的是住在这里的人们的生产力水平高低。一个城市的生产力表现为它的人均可支配收入。这就是房地产分析员经常利用家庭可支配收入与房地产价格比例作为承受能力指标的原因。以这种测量法来看，上海的房地产价格比伦敦和纽约中任何一个的房地产价格都贵了三倍。
上海人收入的增长反映出的是房地产繁荣，而不是生产力行业的生产率在提高。当房地产泡沫破裂的时候，上海的收入水平将受到强大的压力。
第二，高成本说明高价格是合理的。
由于中国的土地成本很高，而且土地价格是通过拍卖形成的。为此，很多人认为，房地产价格不可能降下来。这一说法与很多人对1989年的东京和1997年的香港房地产市场做出错误判断的理由一模一样。事实上，房地产价格是由供需双方共同决定的，这种观点只看到了供给的一方。快速增长的土地价格反映出了被投机夸大的需求，也提高了房地产开发商的利润预期。这使开发商推断房地产价格必然上涨，因此，他们愿意以更高的价格购买土地。
第三，已经没有剩余土地了。
土地短缺是证明房地产价格高企合理性的基本观点。香港是一个典型案例。一些人试图在上海也创造出同样的感觉。但这并不具有说服力。土地供给是由政府控制的。我们没有理由相信，上海市中心的土地供给已经告罄。香港就一直能在市中心的位置找到新建项目的土地。在城市发展方面，上海要比香港年轻得多，市中心的很多区域可以被重新开发。而且，如果当市中心区域真的被填满的时候，上海也总是能够创造出另一个市区。浦东就是一个例子。世博会是一个创造新中心区域的好概念。概念的供给是无限的。
因此，土地短缺在本质上并不能证明房地产价格高企是合理的。人们的购买力才更具说服力。如同一个公司的股份供给一样，可以通过供给的下降来刺激股票价格的上涨。从短期来看，操纵供给可能是有效的，但是它的影响并不能持续太久。（摘自2005年2月《中国经营报》谢国忠署名文章）
第一，上海的房地产价格应该和香港、伦敦和纽约的房地产价格持平。这是支持上海房地产市场牛市最基本的观点。
“在上海，一套价值40万美元的房子在伦敦售价200万美元。”来自美国堪萨斯市的一位先生向我发问。
他为何不将上海的房地产价格和堪萨斯市的房地产价格相比呢？在那里，一套公寓的价格也只能卖到10万美元。但牛市论者认为这是对他们观点的亵渎。他们不能想象把上海和伦敦、纽约之外的任何城市相比。
上海人收入的增长反映出的是房地产繁荣，而不是生产力行业的生产率在提高。当房地产泡沫破裂的时候，上海的收入水平将受到强大的压力。
第二，高成本说明高价格是合理的。
由于中国的土地成本很高，而且土地价格是通过拍卖形成的。为此，很多人认为，房地产价格不可能降下来。这一说法与很多人对1989年的东京和1997年的香港房地产市场做出错误判断的理由一模一样。事实上，房地产价格是由供需双方共同决定的，这种观点只看到了供给的一方。快速增长的土地价格反映出了被投机夸大的需求，也提高了房地产开发商的利润预期。这使开发商推断房地产价格必然上涨，因此，他们愿意以更高的价格购买土地。
第三，已经没有剩余土地了。
土地短缺是证明房地产价格高企合理性的基本观点。香港是一个典型案例。一些人试图在上海也创造出同样的感觉。但这并不具有说服力。土地供给是由政府控制的。我们没有理由相信，上海市中心的土地供给已经告罄。香港就一直能在市中心的位置找到新建项目的土地。在城市发展方面，上海要比香港年轻得多，市中心的很多区域可以被重新开发。而且，如果当市中心区域真的被填满的时候，上海也总是能够创造出另一个市区。浦东就是一个例子。世博会是一个创造新中心区域的好概念。概念的供给是无限的。
因此，土地短缺在本质上并不能证明房地产价格高企是合理的。人们的购买力才更具说服力。如同一个公司的股份供给一样，可以通过供给的下降来刺激股票价格的上涨。从短期来看，操纵供给可能是有效的，但是它的影响并不能持续太久。（摘自2005年2月《中国经营报》谢国忠署名文章）
