买房就像找对象过日子 何时才能实现理想状态？2
如果在前期就能由购房人选择物业公司，这样的难题似乎能少很多。
但在目前的情况下，既然存在交接的困难，是不是一定非要炒掉原来的物业呢？新的物业就一定比原物业作的好？对原物业的的不满能不能通过协商的方式来解决？穆小宏认为，除了对物业公司服务质量不满意、物业乱收费存在质疑等等，业主们还有一种心态，总觉得由开发商指定的物业公司就是不好，自己选出来的才满意。
邓泽敏不认同业主们这样的心态，从他接触一些开发商、物业公司来看，一部分物业公司是赔本的，就是靠开发商支撑。所以，由开发商下属的物业公司来管理一个小区，可能会比跟开发商没关的物业公司可能更好一些，因为开发商对它有投入，如果物业公司和开发公司一点关系没有，开发商就不会投入，这样从经济实力来说小区服务的质量反而会差一些。
通过与原物业协商解决问题的案例不是没有，袁前岭介绍，他曾碰到一个因物业收费产生矛盾的案例，小区通过业主委员会和物业公司的沟通，把原来物业费2.6元的标准一直谈到1.6元，但是物业服务还是一样。因此建议业主还是不要轻易“拔剑”。
穆小宏也建议业主不妨不要把心态放在开发商和物业的对立面，尽力成立业主委员会，把你看到不足的地方跟物业公司反映，不是所有物业公司都会跟业主站在非常尖锐的立场上。
迟迟拿不到房产证
从央视开通的3.15热线搜集的线索来看，不少人在99年、2000年买的房子，至今没有拿到房产证，有的是由于土地使用证办不下来，有的因为开发商手续不全、交不起土地征用费。北京已经实行预售登记、网上签约，这种情况会减少，但对那些迟迟没有拿到房产证的业主该怎么办？
袁前岭说，首先要看购房合同中有没有对产权证办理时间作详细约定，如果没有约定就按照最高院司法解释第18条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”
具体赔偿金额，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 ”按目前利率，每逾期一天开发商就应按照购房款总额向业主支付万分之2.1的赔偿金。
而起算时间，合同里面有约定按照合同约定的时间，如果没有约定，买的房屋尚未建完，从房屋交付日起90日；如果房屋已经竣工，从合同签订之日起90日。
除了相应的赔偿，在合同约定期限届满一年后，购房者可以退房。但很多购房人并没有在规定的期限内要求解约，比如听了开发商作出的一些解释，一直在等待产权证能办下来，而期限一过，再想退房的时候，权利已经丧失了。
所以，不论对没有拿到产权证的购房人，还是对尚未购房的人而言，即便你看中房子，一定要识别开发商是不是真的能拿下产权证，每一个项目没有办下来产权证都有原因，不是开发商主观想办就能办下来的。如果项目不合法、五证不全、没有钱交土地出让金等等，这都是大问题，小产权证也未必能拿下来，这样的房子还是不要买。
代收公共维修基金缺乏监管
大量住房专项维修基金被挪用的事情频频发生，去年，更是出现了北京当代律师事务所律师唐荣长将他为业主们代办房产证时代收的产权代办费、契税和公共维修基金等千万巨款卷走潜逃。
王建文认为，为什么会发生情况？首先，跟咱们办理产权的有关部门办事效率有关，由于北京急增商品房，老百姓不可能一趟一趟去跑，而且手续繁杂，所以很多人都选择委托代办的方式，给代收人可乘之机。所以从这个角度，解决的办法就是政府提供便利缴纳的方式。
更重要的是，从大量维修基金被挪用的情况来看，这也反映了法律上的不健全，就是公共维修基金到底应该给谁，到底应该在谁手里，“法律来说公共财产一定要是全体业主的，业主委员会没有成立的时候，500多名业主应该放在你家还是放在他家；业主委员会已经成立，但既不是经济实体，也不是独立法人，他连帐号都没有怎么管？就给物业公司，物业公司也容易出问题，后来说交给小区办，小区办是政府，但是大家知道公共维修基金是什么概念？就是用于大维修，房子建三、五年也不需要维修，维修也是原来质保维修期，一般发生这笔钱都是5年、10年以后发生，这个维修基金就会贬值，逻辑上应该是谁持有基金，要有保值增值、至少不贬值的能力，政府机关显然没有经营和运营维修基金的能力，不挪用就很好了。 ”
关于住房维修基金的使用，建设部、财政部在去年联合制定了《住房专项维修资金管理办法》意见稿广泛征求意见，其中，要求专项维修资金应当存储于一家商业银行。业主大会未成立，业主之间形成共同意志的机制尚未建立的情况下，由政府主管部门代收代管，不能由物业等企业代管；业主大会成立后，应由业主通过民主协商、自我管理的方式来决定专项维修资金的代收代管事宜。此外，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债；业主大会成立后，代管单位用专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。同时规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。希望该办法能早日出台实施。
虚假广告别上当
耿燕梅介绍，，在中消协受理的消费者投诉中，因虚假广告产生问题是连年上升，其虚假之处体现在：语言表述和图标缩短项目和市中心的距离，说几分钟到地铁，到市中心等等都是虚假的；再就是以低价做诱饵，说的很低，但其实根本不是承诺的东西；另外就是绿化配套严重失实，有的甚至把绿化带纳入到里面；第四就是随意编造概念，美化楼盘，雾里看花，大肆炒作，往往掩人耳目。所以消费者一定要看好购房合同再签约。
邓泽敏说，最高法院对此作出了一项解释，试图让广大购房人免受虚假广告的侵害，规定：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是这没有约束力的。但是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明、允诺，具体确定，并且对买卖双方的订立和房屋价格的构成有重大影响的，这就视为要约，这些东西就可以作为合同的内容，对双方都有约束力。比如楼书上明确的公园、幼儿园、学校、河流等等，这种确实的标的物，并且留有文字或其他方式的证据，象什么“青山绿水”“大氧吧”之类的虚词千万不要当真。
但袁前岭认为，正是这样一条司法解释也害了很多人，因为其修饰词太多，比如谁来判断“对买卖双方的订立和房屋价格的构成有重大影响”，只能依靠法官的个人判断。
所以，王建文建议，最好能将广告中的内容要求开发商写进合同，但一个购房合同不太可能包含所有的内容，所以建议购房人选择对你买房最重要的一些因素写进合同，如果开发商拒绝，那你就要慎重选择是不是还要买这个房子。
在房地产消费环境中，还存在形形色色的陷阱和纠纷，有人说，买个房子，你就能成半个专家、半个律师，王建文说他对买房的理想状态是跟买电脑、买汽车一样，有个标准化的样品，只要开一张发票就行，不需要买房人为一个合同绞尽脑汁，这大概也是所有购房人最高的理想。而在如此的现实环境中，王建文建议大家买房子像过日子找对象一样，能够有一个平常心,用邓泽敏的话来说，就是“找对象的时候要睁开双眼，但是结婚的时候就要睁一只眼闭一只眼；买房的时候一定要看清楚，但是最后房子买了，包括我们律师在内，说难听一点‘差不多就行了’，否则你的心态会非常非常难受”。
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但在目前的情况下，既然存在交接的困难，是不是一定非要炒掉原来的物业呢？新的物业就一定比原物业作的好？对原物业的的不满能不能通过协商的方式来解决？穆小宏认为，除了对物业公司服务质量不满意、物业乱收费存在质疑等等，业主们还有一种心态，总觉得由开发商指定的物业公司就是不好，自己选出来的才满意。
邓泽敏不认同业主们这样的心态，从他接触一些开发商、物业公司来看，一部分物业公司是赔本的，就是靠开发商支撑。所以，由开发商下属的物业公司来管理一个小区，可能会比跟开发商没关的物业公司可能更好一些，因为开发商对它有投入，如果物业公司和开发公司一点关系没有，开发商就不会投入，这样从经济实力来说小区服务的质量反而会差一些。
穆小宏也建议业主不妨不要把心态放在开发商和物业的对立面，尽力成立业主委员会，把你看到不足的地方跟物业公司反映，不是所有物业公司都会跟业主站在非常尖锐的立场上。
迟迟拿不到房产证
从央视开通的3.15热线搜集的线索来看，不少人在99年、2000年买的房子，至今没有拿到房产证，有的是由于土地使用证办不下来，有的因为开发商手续不全、交不起土地征用费。北京已经实行预售登记、网上签约，这种情况会减少，但对那些迟迟没有拿到房产证的业主该怎么办？
袁前岭说，首先要看购房合同中有没有对产权证办理时间作详细约定，如果没有约定就按照最高院司法解释第18条，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”
具体赔偿金额，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 ”按目前利率，每逾期一天开发商就应按照购房款总额向业主支付万分之2.1的赔偿金。
而起算时间，合同里面有约定按照合同约定的时间，如果没有约定，买的房屋尚未建完，从房屋交付日起90日；如果房屋已经竣工，从合同签订之日起90日。
除了相应的赔偿，在合同约定期限届满一年后，购房者可以退房。但很多购房人并没有在规定的期限内要求解约，比如听了开发商作出的一些解释，一直在等待产权证能办下来，而期限一过，再想退房的时候，权利已经丧失了。
所以，不论对没有拿到产权证的购房人，还是对尚未购房的人而言，即便你看中房子，一定要识别开发商是不是真的能拿下产权证，每一个项目没有办下来产权证都有原因，不是开发商主观想办就能办下来的。如果项目不合法、五证不全、没有钱交土地出让金等等，这都是大问题，小产权证也未必能拿下来，这样的房子还是不要买。
代收公共维修基金缺乏监管
大量住房专项维修基金被挪用的事情频频发生，去年，更是出现了北京当代律师事务所律师唐荣长将他为业主们代办房产证时代收的产权代办费、契税和公共维修基金等千万巨款卷走潜逃。
王建文认为，为什么会发生情况？首先，跟咱们办理产权的有关部门办事效率有关，由于北京急增商品房，老百姓不可能一趟一趟去跑，而且手续繁杂，所以很多人都选择委托代办的方式，给代收人可乘之机。所以从这个角度，解决的办法就是政府提供便利缴纳的方式。
更重要的是，从大量维修基金被挪用的情况来看，这也反映了法律上的不健全，就是公共维修基金到底应该给谁，到底应该在谁手里，“法律来说公共财产一定要是全体业主的，业主委员会没有成立的时候，500多名业主应该放在你家还是放在他家；业主委员会已经成立，但既不是经济实体，也不是独立法人，他连帐号都没有怎么管？就给物业公司，物业公司也容易出问题，后来说交给小区办，小区办是政府，但是大家知道公共维修基金是什么概念？就是用于大维修，房子建三、五年也不需要维修，维修也是原来质保维修期，一般发生这笔钱都是5年、10年以后发生，这个维修基金就会贬值，逻辑上应该是谁持有基金，要有保值增值、至少不贬值的能力，政府机关显然没有经营和运营维修基金的能力，不挪用就很好了。 ”
关于住房维修基金的使用，建设部、财政部在去年联合制定了《住房专项维修资金管理办法》意见稿广泛征求意见，其中，要求专项维修资金应当存储于一家商业银行。业主大会未成立，业主之间形成共同意志的机制尚未建立的情况下，由政府主管部门代收代管，不能由物业等企业代管；业主大会成立后，应由业主通过民主协商、自我管理的方式来决定专项维修资金的代收代管事宜。此外，在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债；业主大会成立后，代管单位用专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。同时规定，住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。希望该办法能早日出台实施。
虚假广告别上当
耿燕梅介绍，，在中消协受理的消费者投诉中，因虚假广告产生问题是连年上升，其虚假之处体现在：语言表述和图标缩短项目和市中心的距离，说几分钟到地铁，到市中心等等都是虚假的；再就是以低价做诱饵，说的很低，但其实根本不是承诺的东西；另外就是绿化配套严重失实，有的甚至把绿化带纳入到里面；第四就是随意编造概念，美化楼盘，雾里看花，大肆炒作，往往掩人耳目。所以消费者一定要看好购房合同再签约。
邓泽敏说，最高法院对此作出了一项解释，试图让广大购房人免受虚假广告的侵害，规定：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是这没有约束力的。但是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明、允诺，具体确定，并且对买卖双方的订立和房屋价格的构成有重大影响的，这就视为要约，这些东西就可以作为合同的内容，对双方都有约束力。比如楼书上明确的公园、幼儿园、学校、河流等等，这种确实的标的物，并且留有文字或其他方式的证据，象什么“青山绿水”“大氧吧”之类的虚词千万不要当真。
但袁前岭认为，正是这样一条司法解释也害了很多人，因为其修饰词太多，比如谁来判断“对买卖双方的订立和房屋价格的构成有重大影响”，只能依靠法官的个人判断。
所以，王建文建议，最好能将广告中的内容要求开发商写进合同，但一个购房合同不太可能包含所有的内容，所以建议购房人选择对你买房最重要的一些因素写进合同，如果开发商拒绝，那你就要慎重选择是不是还要买这个房子。
在房地产消费环境中，还存在形形色色的陷阱和纠纷，有人说，买个房子，你就能成半个专家、半个律师，王建文说他对买房的理想状态是跟买电脑、买汽车一样，有个标准化的样品，只要开一张发票就行，不需要买房人为一个合同绞尽脑汁，这大概也是所有购房人最高的理想。而在如此的现实环境中，王建文建议大家买房子像过日子找对象一样，能够有一个平常心,用邓泽敏的话来说，就是“找对象的时候要睁开双眼，但是结婚的时候就要睁一只眼闭一只眼；买房的时候一定要看清楚，但是最后房子买了，包括我们律师在内，说难听一点‘差不多就行了’，否则你的心态会非常非常难受”。
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