初春的上海楼市仍在“冬季” 众人等待春暖花开
初春的上海，乍暖还寒。而上海的地产市场，似乎仍没有过完它的冬天。
在上海三天，就感觉到市民对于讨论房子的热衷；起先还以为是职业敏感强化了这种心理暗示，后来发现，随便在电梯里听到人讲买房的几率确实不低。
这是一个一度为房子而疯狂的城市。
调控的“及时雨”下过之后，交易量锐减、价格下挫、风波……投资者把钱捂在口袋里做看客。市场成交虽然冷冷清清，但对于这个市场走向趋势的讨论却热闹始终。不过，这场等待也许比想象中的更漫长。
银行着力房贷
可能在这场未知的等待中，银行的表现相对主动。从去年四季度开始，沪上银行纷纷松绑房贷业务——虽然，这只对于个人住房消费贷款而言；至于对房地产开发贷款，业内人士笑言仍是卡得“死紧”。
即便如此，新的个人房贷产品和各项优惠政策的推出并没有收到“立竿见影”的效果。2月13日，央行上海总部刚刚发布的2005年上海市金融运行报告分析指出：目前，商品房成交量持续维持在较低水平，商品房销售价格月环比已连续7个月下降。个人住房贷款少增较多，直接导致个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。
第一太平戴维斯(上海)市场研究部按照官方数据整理出的结论是，2005年新增个人房贷资产规模呈现十多年来首次负增长。
其实银行在争取房屋个贷客户方面所动的心力不可谓不多，比如放宽对于个人购房贷款8成的限制，并据消息灵通人士透露，目前在沪上大多数商业银行都能贷到8成；部分银行尝试推出了固定利率房贷、深圳发展银行上海分行在3月1日最新推出了“双周供”房贷，这些都是通过丰富产品来增加竞争力的做法。
与此同时，上海银监局在2月16日发布的2005年上海房地产信贷市场运行情况报告中提醒：半年内上海地区的个人住房不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。
2005年末，在房地产贷款方面，出现连续3个月以上违约的自然人客户数及笔数均比上年同期增长50%以上。
对此，优孚企业发展有限公司助理总裁彭勇认为，当市场交易价格下跌，交易量不能放大的时候，出现坏账增多的状况是情理之中的：“假使某人当时买一套房子100万，贷80万，现在75万就能买下了，他能乐意去还这个贷款吗？”
第一太平戴维斯(上海)市场研究及开发顾问部助理董事谭文红则认为，增加的这部分违约可能更多地来自于短期投资者，市场价格下跌以后，投机者觉得无利可图而退出；而自住型客户一般不会轻易破坏信用和承诺。并且可以预见的是，在未来一段时间，自住型及长线投资型客户重新占据市场主流。
银行的努力或者会有一些收获，但最主要还是得看市场这块“晴雨表”。
上海“鸡肋”？
上海楼市现在是一个惊叹号，还是个句号？估计每个人心里都充满了问号吧。
对于市场曾经的那种疯狂，彭勇仍记忆犹新。他讲了一个故事——或者现在听来，更像一个笑话。
他买错了一套房子，在延安西路，总价100万多，本想自己住，买了以后又觉得小想换个大点儿的，才一星期，转手出去就赚了20万。这是2005年初。
另外一个故事会令人想到世事无常。彭勇的一个从外地来的朋友，想娶上海的一位姑娘。可是姑娘的家里说你得有房我才能把女儿嫁给你，于是他就去贷款买了套房子。可是每月的还贷压力很大，姑娘觉得如果以后也这样生活太累，就没有跟他。他伤心之下把房子卖了，居然赚了200万。
没有经历过上海楼市变动的人都可以从这两个故事想象到，当时的疯狂是导致如今低迷的必然。
根据第一太平戴维斯(上海)2005年住宅市场研究报告，去年新增住宅供应和吸纳之间的缺口达到了782万平方米。作为对比，2004年新增供应与去年接近，数据为2560万平方米，而吸纳量则达到3035万平方米。短期投资者退出市场，自住购房者强烈的观望心态是造成2005年供应和消化巨大缺口的主要原因。但是从区域上看结构性差异明显，中环以内基本保持供需平衡的格局。环境优越及可开发用地的日渐稀缺，令该区域始终吸引市场中高端客户群的关注。内环以内的成交均价基本在16,000-18,000元/平方米的范围。
上海社科院房地产研究中心陈则明博士的观点既是学长看法也代表了很多购房者的心理：“如果我要买，我会等一段时间。现在买心里会不舒服，因为还没低到我的期望价位。”
新汉业执行董事赵云飞表示，对于上海绝大多数开发商来说，目前是要度过困难的一个阶段。卖完了房子捂着大量钱的也有少部分，包括本地以外和海外一些资本选择在这个时机加大在上海的布局。据第一太平戴维斯(上海)投资部介绍，近期来上海寻找合作机会的海外基金众多，其中不乏大摩、高盛等知名投行。
只是海外热钱关注的是市场的透明度及未来获利的确定性，因此他们更多选择商业物业或者高端纯租赁公寓。很多中小开发商关注的是短期获利机会，而未来的房地产市场对投资商和开发商的资金实力要求更高，因此谭文红认为这部分群体未来的生存空间将被日益压缩。
谭文红说到的一句话是耐人寻味的：不管是购房者还是发展商，等待是等待，但心理上总觉得最后会买，或者说对上海的房地产市场长远还是看好的。其实人们对于上海楼市的信心从未全失，那么就希望那句“冬天来了春天还会远吗？”是放之四海而皆准的真理吧。
经济观察报 姜丽丽
在上海三天，就感觉到市民对于讨论房子的热衷；起先还以为是职业敏感强化了这种心理暗示，后来发现，随便在电梯里听到人讲买房的几率确实不低。
这是一个一度为房子而疯狂的城市。
调控的“及时雨”下过之后，交易量锐减、价格下挫、风波……投资者把钱捂在口袋里做看客。市场成交虽然冷冷清清，但对于这个市场走向趋势的讨论却热闹始终。不过，这场等待也许比想象中的更漫长。
可能在这场未知的等待中，银行的表现相对主动。从去年四季度开始，沪上银行纷纷松绑房贷业务——虽然，这只对于个人住房消费贷款而言；至于对房地产开发贷款，业内人士笑言仍是卡得“死紧”。
即便如此，新的个人房贷产品和各项优惠政策的推出并没有收到“立竿见影”的效果。2月13日，央行上海总部刚刚发布的2005年上海市金融运行报告分析指出：目前，商品房成交量持续维持在较低水平，商品房销售价格月环比已连续7个月下降。个人住房贷款少增较多，直接导致个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。
第一太平戴维斯(上海)市场研究部按照官方数据整理出的结论是，2005年新增个人房贷资产规模呈现十多年来首次负增长。
其实银行在争取房屋个贷客户方面所动的心力不可谓不多，比如放宽对于个人购房贷款8成的限制，并据消息灵通人士透露，目前在沪上大多数商业银行都能贷到8成；部分银行尝试推出了固定利率房贷、深圳发展银行上海分行在3月1日最新推出了“双周供”房贷，这些都是通过丰富产品来增加竞争力的做法。
与此同时，上海银监局在2月16日发布的2005年上海房地产信贷市场运行情况报告中提醒：半年内上海地区的个人住房不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。
2005年末，在房地产贷款方面，出现连续3个月以上违约的自然人客户数及笔数均比上年同期增长50%以上。
对此，优孚企业发展有限公司助理总裁彭勇认为，当市场交易价格下跌，交易量不能放大的时候，出现坏账增多的状况是情理之中的：“假使某人当时买一套房子100万，贷80万，现在75万就能买下了，他能乐意去还这个贷款吗？”
第一太平戴维斯(上海)市场研究及开发顾问部助理董事谭文红则认为，增加的这部分违约可能更多地来自于短期投资者，市场价格下跌以后，投机者觉得无利可图而退出；而自住型客户一般不会轻易破坏信用和承诺。并且可以预见的是，在未来一段时间，自住型及长线投资型客户重新占据市场主流。
银行的努力或者会有一些收获，但最主要还是得看市场这块“晴雨表”。
上海“鸡肋”？
上海楼市现在是一个惊叹号，还是个句号？估计每个人心里都充满了问号吧。
对于市场曾经的那种疯狂，彭勇仍记忆犹新。他讲了一个故事——或者现在听来，更像一个笑话。
他买错了一套房子，在延安西路，总价100万多，本想自己住，买了以后又觉得小想换个大点儿的，才一星期，转手出去就赚了20万。这是2005年初。
另外一个故事会令人想到世事无常。彭勇的一个从外地来的朋友，想娶上海的一位姑娘。可是姑娘的家里说你得有房我才能把女儿嫁给你，于是他就去贷款买了套房子。可是每月的还贷压力很大，姑娘觉得如果以后也这样生活太累，就没有跟他。他伤心之下把房子卖了，居然赚了200万。
没有经历过上海楼市变动的人都可以从这两个故事想象到，当时的疯狂是导致如今低迷的必然。
根据第一太平戴维斯(上海)2005年住宅市场研究报告，去年新增住宅供应和吸纳之间的缺口达到了782万平方米。作为对比，2004年新增供应与去年接近，数据为2560万平方米，而吸纳量则达到3035万平方米。短期投资者退出市场，自住购房者强烈的观望心态是造成2005年供应和消化巨大缺口的主要原因。但是从区域上看结构性差异明显，中环以内基本保持供需平衡的格局。环境优越及可开发用地的日渐稀缺，令该区域始终吸引市场中高端客户群的关注。内环以内的成交均价基本在16,000-18,000元/平方米的范围。
上海社科院房地产研究中心陈则明博士的观点既是学长看法也代表了很多购房者的心理：“如果我要买，我会等一段时间。现在买心里会不舒服，因为还没低到我的期望价位。”
新汉业执行董事赵云飞表示，对于上海绝大多数开发商来说，目前是要度过困难的一个阶段。卖完了房子捂着大量钱的也有少部分，包括本地以外和海外一些资本选择在这个时机加大在上海的布局。据第一太平戴维斯(上海)投资部介绍，近期来上海寻找合作机会的海外基金众多，其中不乏大摩、高盛等知名投行。
只是海外热钱关注的是市场的透明度及未来获利的确定性，因此他们更多选择商业物业或者高端纯租赁公寓。很多中小开发商关注的是短期获利机会，而未来的房地产市场对投资商和开发商的资金实力要求更高，因此谭文红认为这部分群体未来的生存空间将被日益压缩。
谭文红说到的一句话是耐人寻味的：不管是购房者还是发展商，等待是等待，但心理上总觉得最后会买，或者说对上海的房地产市场长远还是看好的。其实人们对于上海楼市的信心从未全失，那么就希望那句“冬天来了春天还会远吗？”是放之四海而皆准的真理吧。
经济观察报 姜丽丽
