聚焦房贷“双周供”：便宜购房人还是便宜银行？
在一年一度的“3·15”来临之际，某商业银行推出了按揭贷款双周供业务，宣传的口号就是“节省利息”。通过拨打银行咨询热线和请教业内专家，笔者居然得出一个令人诧异的结论：在相同的贷款额度、贷款期限和贷款利率的情况下，双周供不但加重了客户每年的还款责任，而且加重了客户的利息负担。换言之，只有对银行而言，双周供才比月供更为有利。
第一步，根据客户意向，求取月供方式还款额的1/2作为双周供每期还款额。以申请50万元20年期等额本息还款法为例，如果采用5年以上贷款下限年利率5.508％，计算可得每月还款额为3441.70元。将双周供的每期还款额确定为月供的1/2，为1720.85元。
第二步，在已知贷款总额、贷款利率、每期还款额的情况下，求取双周供贷款期限。在贷款50万元、贷款年利率5.508%（双周供每期利率为5.508%×14/360）、每期供款1720.85元的情况下，计算可得双周供贷款期限为455.12个双周。向下取整为455个双周，同时每期还款额将略有调整，为1721.13元。即在5.508％的年利率下，利用双周供，若每次还款1721.13元，则在455个双周后可以还完贷款。455个双周大致相当于209.4个月（455×14×12/365）。
第三步，简单比较两种还款方式的优劣。在整个贷款周期中，双周供支付的贷款利息总计1721.13×455－500000＝283112.39元。而月供方式支付的贷款利息总计3441.70×240－500000＝326007.07元。照此计算，双周供比月供节省利息42894.68元，节息比例高达13％以上！
事实果真如此吗？
笔者就此咨询了业内多名专家（不便透露姓名），他们指出，银行是根据客户占用银行资金的额度、占用时间和利率来计算利息的。要对月供和双周供进行科学比较，应该在相同的贷款额度、贷款期限和贷款利率的情况下，比较两种还款方式下，贷款同时到期后利息支出额孰高孰低。仍利用上面所举例子中取得的数据，专家为我们设计了一种根据双周供贷款方案反算出来的月供方案：
在贷款额度500000元，贷款年利率5.508%，贷款期限209个月（以上数据均与双周供方式相同，其中贷款期限209.4个月向下取整为209个月）的情况下，计算可得月供为3725. 64元。据此，月供方案每年支付的贷款本息为3725. 64×12＝44707.73元，而双周供方案每年支付的贷款本息为1721.13×365/14=44872.22，双周供每年比月供方案多支出164.49元；但另一方面，在整个贷款周期，与双周供利息总额283112.39元相比，月供方案的利息总额为3725.64×209－500000＝278659.56元，居然比双周供节约了4452.83元利息！
以上数据表明，在贷款额度、年利率和期限完全一致的情况下，与月供方式相比，双周供不但增大了客户的还款压力，而且还要客户多支付数千元利息！笔者不禁要问：该银行口口声声为客户节约利息的“好产品”，其好处究竟体现在哪儿？双周供究竟便宜了谁？
专家为笔者指出了其中的奥妙。原来，在传统的月供方式中，银行是按5.508%/360计算日利率，也按每年360天计算贷款利息；而在双周供方式中，银行虽仍按5.508%/360计算日利率，却按每年的实际天数365天（平年）或366天（闰年）计算贷款利息。这就意味着，在双周供中，银行每年向客户收取利息的天数至少比月供方式多了5天，以455个双周大致等于17.45年计算，银行在整个还款周期将向客户多收取80多天的利息！推出双周供业务的银行当然不可能不知道这一点，但该银行居然至今没有对这种“特殊”的计息规则做出任何说明。
专家指出，在消费者难以掌握复杂的利率确定和利息计算方式的情况下，为了保障消费者知情权，商业银行有义务明确告知社会公众，双周供与月供方式计息规则的实质性区别。个别银行以似是而非的手段宣传双周供产品，在某种程度上已经对社会公众构成误导。
除此之外，专家建议消费者在决定是否选择双周供时，需要考虑以下几个方面的问题：
第一，采取双周供，经常会出现一个月内三次扣款的情况，在没有周薪制作保障的情况下，客户必须保证扣款账户中保留相当于月供方式1.5倍的现金，否则容易出现因账户资金不足导致贷款逾期，不但要向银行交纳贷款逾期罚息，还可能被人民银行个人征信系统作为不良记录进行登记。
第二，由于双周供在12个月内要至少承担相当于13次月供的还款额，因此双周供对客户的还款压力比月供方式要大，尤其是对积蓄较少、现金流紧张的年轻客户来说，在贷款的前几年，双周供的压力将体现得更加明显。现金流紧张的客户一定要充分意识到这一点，以免还款力不从心，出现违约记录。
第三，由于在节省利息、维护客户现金流方面，月供方式优势明显，对已经选择了月供方式的客户来说，是否转换到双周供方式一定要认真考虑转换成本。除多支付的利息外，还包括诸如提供双周供方式的银行是否收取其他费用，是否允许客户再次转换为其他还款方式，银行是否对提前还款设置障碍，日常还款的便利程度等。
笔者认为，在当前银行普遍不对提前还款收取违约金的情况下，按月供款的客户如果经济能力增强，还贷能力提高，完全可以采用提前还款、增加月供以缩短贷款期限等方式减少利息支出。为切实保障自身利益，对一些片面性的宣传一定要慎重研究再做结论。
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