商品房高空置率昭示着房地产业的凤凰涅槃？
最近，商品房高空置率被媒体炒得火热，有识之士纷纷各抒己见，自然是仁者见仁、智者见智。暂且抛开各种言论的正确与否不论，单是看一些统计数据，就会让人胆战心惊--
中国经济景气监测中心一份研究报告称，当前房屋存在潜在过剩危机，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。在2005年全国已被购置土地面积中，未完成开发的有近1.7亿平方米，按2005年前11个月的开发水平，还能满足一年多的开发需要。
上海中原数据显示：目前上海乙级写字楼市场的平均租金水平为0.4美元/平方米/天，空置率在20%左右。
苏州2005年房地产统计快报显示，当年底苏州全市商品房空置面积达325.73万平方米，其中住宅空置面积224.3万平方米，分别是2004年同期的2.5倍和3倍。
银川市统计局数据显示，到2005年12月底，银川市商品房空置面积达256.6万平方米，同比增长26.4%。其中住宅空置面积163.5万平方米，同比增长18.4%，商业营业用房空置面积74.1万平方米，增长62.8%。
武汉市统计局最新统计表明，截至今年11月底，全市未售出的商品房现房面积已突破120万平方米，比去年同期增长了28%。
……
这样高的商品房空置率，马上使人联想到这样一幕情景--1929-1933年，由美国开始波及资本主义世界的经济危机中，人们没有钱买食物只好在街头排着长队等待领取政府救济；然而就在码头上，资本家工厂因积压而变质的牛奶却一桶一桶的倒在海里……
今天中国，一边是许多人因为高房价而买不起房子，而另一边商品房却大量的空置下来卖不出去。
除了牛奶和房子的区别之外，这两幕情景竟是多么的相似啊！
于是，早就对中国房地产看不顺眼的人们便纷纷的猜测甚至是企盼：房地产泡沫破裂，房价大幅度下跌，开发商栽跟头。一些经济学家也做出忧心忡忡的情状，抓住一个日前炒得正热的经济学概念--“产能过剩”，充分发挥其经济学专业优势，认为中国房地产业已经敲响警钟，前途暗淡。甚至有的人看得“更远”--中国房地产业融资形式单一，开发资金中银行贷款占据主导地位，因此房地产风险承担机制也单一化，一旦房地产行业面临危机，银行作为受害者首当其冲。金融是国民经济的心脏，当国家出现金融危机的时候，后果严重难以想象。
对此现象，房地产开发商做何看法呢？至少那些对此敏感问题敢于表态的老总们，即使不否认商品房高空置率吧，也会坚决声明：本公司开发的房地产不存在高空置率的问题。比如中坤集团总裁焦青就说“我们企业家用事实说话，比如我们的长河湾项目，销售量一直非常可观，而且价格也节节上涨”。此外“我们的理论家不出门便可知天下事，但是作为企业家可能要走万里路、做万件事才得出真理，事实胜于雄辩”，他认为房地产目前是“过而不剩”。
谁对谁错？都有道理，都有偏颇。学者的担心不是没有道理，但是学理的推断往往突出普遍性而忽视特殊性，因此难免小题大做；个别开发商说房地产没有过剩也不过分，因为他们自己的房子也许的确卖得很好，可他们又难免突出了特殊性而忽视普遍性。
假如将这两种观点折衷一下，也许会得出更符合实际的认识。我相信，个别企业的售房率仍然会很高，不存在高空置率的可能性很大。因为即使一个行业举步维艰，也还是会有部分企业倔强的生存下来。美国历经了几次大的经济危机，因此而倒闭的企业不计其数，但是像摩根、洛克菲勒等财团却趁此机会不断扩容，并且昂首挺胸地走到现在；然而我们也应看到，只有像摩根、洛克菲勒这样的高品牌、强实力的企业才能够幸存下来，不断壮大。以此反观中国目前的房地产业，宏观调控给它造成的“危机”正要对整个行业做出清洗，在资本、技术、信誉等多方面经不住考验的房地产企业难免会被淘汰出局。经过一番兼并重组，完全可能出现中国房地产界的摩根和洛克菲勒。
而对于这可能要发生的一切，商品房目前的高空置率不啻为一个信号。但是，我们决不应该因此而判断房地产业要栽跟头，更不能情绪化的诅咒它因此而一蹶不振。在这个问题上还是易宪容博士说得好，他认为，“无论是从市场还是从经验的角度来说,国内房地产市场出现的情况只是市场的一般行为。因为在市场经济中,任何企业或行业的产品短缺或过剩都是一种常态,任何企业都无法让自己生产的产品完全达到供求关系的均衡点上。而企业正是根据这种市场行为的变化来调整其企业来决定企业对该产品的投入与产出。如果没有市场的产品过剩或短缺,那么企业规模的扩大与缩小也就不会发生,企业的产品结构的调整也不会进行,市场产品的价格也就不会变化。”
古代印度有个“凤凰涅磐”的神话，说的是凤凰活到一定寿数之后携柴自焚，然后再重新获得生命，开始一种新的历程。今天的中国房地产业就像古代印度传说中的凤凰，它定会在宏观调控的背景下发生一个巨大的转型，尽管这个转型是痛苦的、残忍的。
我们期望看到一个不同于现在的更加鲜活的房地产业形象出现。
作者：山西省军区后勤部营房处 侯小将
蓝筹地产评论
中国经济景气监测中心一份研究报告称，当前房屋存在潜在过剩危机，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。在2005年全国已被购置土地面积中，未完成开发的有近1.7亿平方米，按2005年前11个月的开发水平，还能满足一年多的开发需要。
苏州2005年房地产统计快报显示，当年底苏州全市商品房空置面积达325.73万平方米，其中住宅空置面积224.3万平方米，分别是2004年同期的2.5倍和3倍。
银川市统计局数据显示，到2005年12月底，银川市商品房空置面积达256.6万平方米，同比增长26.4%。其中住宅空置面积163.5万平方米，同比增长18.4%，商业营业用房空置面积74.1万平方米，增长62.8%。
武汉市统计局最新统计表明，截至今年11月底，全市未售出的商品房现房面积已突破120万平方米，比去年同期增长了28%。
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这样高的商品房空置率，马上使人联想到这样一幕情景--1929-1933年，由美国开始波及资本主义世界的经济危机中，人们没有钱买食物只好在街头排着长队等待领取政府救济；然而就在码头上，资本家工厂因积压而变质的牛奶却一桶一桶的倒在海里……
今天中国，一边是许多人因为高房价而买不起房子，而另一边商品房却大量的空置下来卖不出去。
除了牛奶和房子的区别之外，这两幕情景竟是多么的相似啊！
于是，早就对中国房地产看不顺眼的人们便纷纷的猜测甚至是企盼：房地产泡沫破裂，房价大幅度下跌，开发商栽跟头。一些经济学家也做出忧心忡忡的情状，抓住一个日前炒得正热的经济学概念--“产能过剩”，充分发挥其经济学专业优势，认为中国房地产业已经敲响警钟，前途暗淡。甚至有的人看得“更远”--中国房地产业融资形式单一，开发资金中银行贷款占据主导地位，因此房地产风险承担机制也单一化，一旦房地产行业面临危机，银行作为受害者首当其冲。金融是国民经济的心脏，当国家出现金融危机的时候，后果严重难以想象。
对此现象，房地产开发商做何看法呢？至少那些对此敏感问题敢于表态的老总们，即使不否认商品房高空置率吧，也会坚决声明：本公司开发的房地产不存在高空置率的问题。比如中坤集团总裁焦青就说“我们企业家用事实说话，比如我们的长河湾项目，销售量一直非常可观，而且价格也节节上涨”。此外“我们的理论家不出门便可知天下事，但是作为企业家可能要走万里路、做万件事才得出真理，事实胜于雄辩”，他认为房地产目前是“过而不剩”。
谁对谁错？都有道理，都有偏颇。学者的担心不是没有道理，但是学理的推断往往突出普遍性而忽视特殊性，因此难免小题大做；个别开发商说房地产没有过剩也不过分，因为他们自己的房子也许的确卖得很好，可他们又难免突出了特殊性而忽视普遍性。
假如将这两种观点折衷一下，也许会得出更符合实际的认识。我相信，个别企业的售房率仍然会很高，不存在高空置率的可能性很大。因为即使一个行业举步维艰，也还是会有部分企业倔强的生存下来。美国历经了几次大的经济危机，因此而倒闭的企业不计其数，但是像摩根、洛克菲勒等财团却趁此机会不断扩容，并且昂首挺胸地走到现在；然而我们也应看到，只有像摩根、洛克菲勒这样的高品牌、强实力的企业才能够幸存下来，不断壮大。以此反观中国目前的房地产业，宏观调控给它造成的“危机”正要对整个行业做出清洗，在资本、技术、信誉等多方面经不住考验的房地产企业难免会被淘汰出局。经过一番兼并重组，完全可能出现中国房地产界的摩根和洛克菲勒。
而对于这可能要发生的一切，商品房目前的高空置率不啻为一个信号。但是，我们决不应该因此而判断房地产业要栽跟头，更不能情绪化的诅咒它因此而一蹶不振。在这个问题上还是易宪容博士说得好，他认为，“无论是从市场还是从经验的角度来说,国内房地产市场出现的情况只是市场的一般行为。因为在市场经济中,任何企业或行业的产品短缺或过剩都是一种常态,任何企业都无法让自己生产的产品完全达到供求关系的均衡点上。而企业正是根据这种市场行为的变化来调整其企业来决定企业对该产品的投入与产出。如果没有市场的产品过剩或短缺,那么企业规模的扩大与缩小也就不会发生,企业的产品结构的调整也不会进行,市场产品的价格也就不会变化。”
古代印度有个“凤凰涅磐”的神话，说的是凤凰活到一定寿数之后携柴自焚，然后再重新获得生命，开始一种新的历程。今天的中国房地产业就像古代印度传说中的凤凰，它定会在宏观调控的背景下发生一个巨大的转型，尽管这个转型是痛苦的、残忍的。
我们期望看到一个不同于现在的更加鲜活的房地产业形象出现。
作者：山西省军区后勤部营房处 侯小将
蓝筹地产评论
