在各种版本的说法中 空置率成了一个谜
“难度太大了。我们曾就空置率问题做专门研究，但最后不了了之。”
作为一家以研究的专业性见长的房地产经纪公司——北京中原地产的市场研究部主管，徐超不会不知道这个数据的准确性对决策部门来说有多重要。
他和他的团队苦于官方数据不够高的说服力。2005年12月，全国多家媒体报道了一个“国家统计局最新数据”：中国的商品房空置面积达到1.12亿平方米，空置率达到26%。
包括北师大教授董藩在内的一批学者对这个数据的指导意义表示质疑，并认为按照正确计算方式计算，中国商品房空置率绝不会超过3%。但七彩尾房超市副总经理陈延称，去年来房价涨得最快的北京依然有相当可观的尾房房源，他们专门做过一项调查，北京的空置率确实不低。
在各种版本的说法中，空置率成了一个谜。
26%悬疑
中原的空置率问题研究没有进行下去，一是指标拿不出准确的、有说服力的基础数据，二是研究所必需的分类也很难做到。“笼统地说商品房空置率没多大意义，因为住宅、商业地产等不同物业情况很不相同，何况住宅中还分高档住宅和中低档住宅呢。”
至于基础数据的收集，徐超和他带领的团队也找了网络、政府、开发商各种渠道提供的信息，都不成系统。他们对去年12月媒体公布的“国家统计局最新数据”尤为吃惊。“按说官方的数据不应该出现这样的问题。”徐直言不讳。
简单地说，媒体报道中提及的26%，是根据市场上所有可售而未售的商品房面积之和，除以一年来商品房竣工面积之和得出的结果。记者在北京统计信息网上查阅到的“房地产开发统计报表制度”指标解释中，找到了关于“空置面积”的条目：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
据《中国证券报》等媒体报道，2005年12月，国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%，大大超过了国际公认的10%的警戒线。
而据2006年2月7日《经济参考报》报道，国家统计局公布新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。《经济参考报》引用这三个房地产数据指出，我国面临着潜在的住房过剩风险。
按照1.12亿平方米/26%=4.3亿平方米的公式倒推，空置率数据计算时是以2005年10月末止一年内的商品房竣工面积为分母。
针对这一数据，北师大房地产研究中心主任董藩于3月14日在新浪网上发表了一篇言辞激烈的文章《国家统计局错不可恕 空置率过高是谬误》。董在该文中称，他早在2002年2月5日就曾在《光明日报》发表《对空置房不能一概而论》一文，对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法。
当时业界关于空置率的计算方式不一而足，公式中的分子分母均有不同意见。对于“空置房”的概念，有的将所有可售而未售的商品房都计算在内，有的认为应以一年为标准，竣工一年以上未售出的商品房作为空置房，也有人认为应以三年为标准，甚至还有少数人认为应当把已经售出而未入住的房子也算作空置房。至于分母，有的以一年内竣工的商品房为准，有的以三年为准，而董藩主张，应当以所有存量房和增量房的面积之和来计算，甚至把七八十年之前建造的、现在还能住人的房子也包括在内。
至于“国际通行的10%警戒线”，建设部副部长刘志峰早在2003年发表过和董藩一致的观点。据刘志峰在2003年9月的一次国务院新闻办记者招待会上介绍，国外房屋空置率的计算是将全部可用新旧房屋做分母、全部待售待租新旧房屋做分子得出的。刘因此声明，我国尚未建立房屋空置率指标，目前关于中国房屋空置率达到20%甚至30%的说法是不科学不可信的。他还表示，今后将对空置房的统计作适当调整，竣工一年以内的房屋将被作为待销房；竣工一年以上、三年以内的将被作为滞销房；竣工三年以上的将作为空置积压房。
既然公式中的因变量并不相同，则10%的标准也就很难再照搬过来衡量26%的空置率水平。
世邦魏理仕环球咨询与研究部高级分析师覃晓梅则认为，即使内外标准相同，10%的警戒线标准也未必就一定适用于国内目前的房地产市场。“国外房地产市场的供需情况已经相当稳定，每年的情况具有较强的可比性，而中国还处在高速发展的阶段，市场供需很难以一个10%之类的数字来简单界定。” 然而，在建设部对此统计口径明确表态两年之后，同样的问题不但没有消失，反而以中国最权威的官方数据发布机构——国家统计局的名义出现在全国大小媒体，而且据此得出了“中国住房存在过剩风险”的结论。这个消息引起全国上下关注，并成为压缩房地产投资规模的有力注释，在一定程度上影响了国家有关部门的房地产宏观调控决策。在此后不久，国土资源部宣布房地产业列入产能过剩行业名单中，今后将适度限制土地供应以稳定房价水平。据董藩透露，空置率高企及房地产业面临过剩风险的消息广泛传播后，房地产业主管部门——建设部承受了较大的压力。
何处寻求真相？
3月18日，全国首家尾房超市——北京七彩阳光房地产经纪公司正式开业。尾房超市牵动了公众的眼球，人们纷纷猜测：尾房需要开超市来推动销售，是不是意味着现在空置房的比例已经处于很高的水平？
记者就此采访了七彩尾房超市副总经理陈延。陈延表示，他们去年8月份开始论证尾房超市的市场前景时，就开始了在北京全市已开发的房地产项目中进行了一项市场调查，以期了解市场上是否存在大量尾房，是否存在销售问题，是否需要一个专门的机构帮助其消化。“根据我们调研的结果，尾房的数量确实不少，但恐怕没有26%那么多。平均来看，尾房在一个项目中占的比例大概在5%-10%左右。”陈延透露。
陈延认为市场上一定程度的库存属于正常现象，但他“还不好判定目前市场上的库存是否在合理范围内”。他表示，这可能要等今年下半年公司开始发布尾房指数之后才会有眉目。
覃晓梅则明确表示，目前房地产市场的主要问题并不是空置率有多高，而是结构性矛盾突出，“就北京而言，住宅的供应和需求都非常旺盛，这两年开工时间和面积都在下降，销售量却在上升，基本上是竣工多少，销售多少，没有空置下来的。不过，建委发布的数据表明，商业物业的供给和空置面积在迅速增加。”
供求错位的观点得到了不少采访对象的认同。徐超举例说，“在北京市场上，最大的需求集中在五六千元每平米的房子，但市场上供应的产品价格大多数在每平米七八千元以上。”而董藩表示，“在日本，平均一套住房也只有90平米。但在国内，现在开发的房子很少有一百多平米的，都往两三百平米的大面积户型发展。其实一户家庭住一百五六十平米已经很舒适了。”
“如果各地都以26%和10%的数据对比为依据来限制商品房土地供应，供求缺口只会越来越大，房价越涨越高，这种倾向难道会对老百姓买房有利吗？”董藩激动地反问。在他看来，去年宏观调控并未取得预期效果，原因正是包括统计数据在内的一些关系没有理顺。“我想出来理理顺，结果就挨骂了。现在有些网友天天在网上说我收了开发商的红包。我觉得现在舆论有阶级化的倾向，这对制定政策的倾向不一定是好事。”
在记者即将发稿时传来消息，由于董藩3月14日发表于新浪的文章引起了广泛关注，国家统计局新闻部门于3月16日声明，该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。
看来，“空置率”数据是无可避免地成为“无头公案”了。但国家统计局的一纸声明，又导致了另一个新问题的产生——转载于全国多家媒体的“国家统计局最新消息”，究竟是来自何方？为何这个备受争议的数据，会在短时间内蔓延于全国，而没有一个权威部门站出来告诉我们真实的情况？我们何时能被告知，真相在哪里？ 陈文雅 阳静纯
经济观察报
作为一家以研究的专业性见长的房地产经纪公司——北京中原地产的市场研究部主管，徐超不会不知道这个数据的准确性对决策部门来说有多重要。
他和他的团队苦于官方数据不够高的说服力。2005年12月，全国多家媒体报道了一个“国家统计局最新数据”：中国的商品房空置面积达到1.12亿平方米，空置率达到26%。
在各种版本的说法中，空置率成了一个谜。
26%悬疑
中原的空置率问题研究没有进行下去，一是指标拿不出准确的、有说服力的基础数据，二是研究所必需的分类也很难做到。“笼统地说商品房空置率没多大意义，因为住宅、商业地产等不同物业情况很不相同，何况住宅中还分高档住宅和中低档住宅呢。”
至于基础数据的收集，徐超和他带领的团队也找了网络、政府、开发商各种渠道提供的信息，都不成系统。他们对去年12月媒体公布的“国家统计局最新数据”尤为吃惊。“按说官方的数据不应该出现这样的问题。”徐直言不讳。
简单地说，媒体报道中提及的26%，是根据市场上所有可售而未售的商品房面积之和，除以一年来商品房竣工面积之和得出的结果。记者在北京统计信息网上查阅到的“房地产开发统计报表制度”指标解释中，找到了关于“空置面积”的条目：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
据《中国证券报》等媒体报道，2005年12月，国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。全国商品房空置率已达到26%，大大超过了国际公认的10%的警戒线。
而据2006年2月7日《经济参考报》报道，国家统计局公布新的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。《经济参考报》引用这三个房地产数据指出，我国面临着潜在的住房过剩风险。
按照1.12亿平方米/26%=4.3亿平方米的公式倒推，空置率数据计算时是以2005年10月末止一年内的商品房竣工面积为分母。
针对这一数据，北师大房地产研究中心主任董藩于3月14日在新浪网上发表了一篇言辞激烈的文章《国家统计局错不可恕 空置率过高是谬误》。董在该文中称，他早在2002年2月5日就曾在《光明日报》发表《对空置房不能一概而论》一文，对房地产空置率引起的认识混乱表达了自己的看法。
当时业界关于空置率的计算方式不一而足，公式中的分子分母均有不同意见。对于“空置房”的概念，有的将所有可售而未售的商品房都计算在内，有的认为应以一年为标准，竣工一年以上未售出的商品房作为空置房，也有人认为应以三年为标准，甚至还有少数人认为应当把已经售出而未入住的房子也算作空置房。至于分母，有的以一年内竣工的商品房为准，有的以三年为准，而董藩主张，应当以所有存量房和增量房的面积之和来计算，甚至把七八十年之前建造的、现在还能住人的房子也包括在内。
至于“国际通行的10%警戒线”，建设部副部长刘志峰早在2003年发表过和董藩一致的观点。据刘志峰在2003年9月的一次国务院新闻办记者招待会上介绍，国外房屋空置率的计算是将全部可用新旧房屋做分母、全部待售待租新旧房屋做分子得出的。刘因此声明，我国尚未建立房屋空置率指标，目前关于中国房屋空置率达到20%甚至30%的说法是不科学不可信的。他还表示，今后将对空置房的统计作适当调整，竣工一年以内的房屋将被作为待销房；竣工一年以上、三年以内的将被作为滞销房；竣工三年以上的将作为空置积压房。
既然公式中的因变量并不相同，则10%的标准也就很难再照搬过来衡量26%的空置率水平。
世邦魏理仕环球咨询与研究部高级分析师覃晓梅则认为，即使内外标准相同，10%的警戒线标准也未必就一定适用于国内目前的房地产市场。“国外房地产市场的供需情况已经相当稳定，每年的情况具有较强的可比性，而中国还处在高速发展的阶段，市场供需很难以一个10%之类的数字来简单界定。” 然而，在建设部对此统计口径明确表态两年之后，同样的问题不但没有消失，反而以中国最权威的官方数据发布机构——国家统计局的名义出现在全国大小媒体，而且据此得出了“中国住房存在过剩风险”的结论。这个消息引起全国上下关注，并成为压缩房地产投资规模的有力注释，在一定程度上影响了国家有关部门的房地产宏观调控决策。在此后不久，国土资源部宣布房地产业列入产能过剩行业名单中，今后将适度限制土地供应以稳定房价水平。据董藩透露，空置率高企及房地产业面临过剩风险的消息广泛传播后，房地产业主管部门——建设部承受了较大的压力。
何处寻求真相？
3月18日，全国首家尾房超市——北京七彩阳光房地产经纪公司正式开业。尾房超市牵动了公众的眼球，人们纷纷猜测：尾房需要开超市来推动销售，是不是意味着现在空置房的比例已经处于很高的水平？
记者就此采访了七彩尾房超市副总经理陈延。陈延表示，他们去年8月份开始论证尾房超市的市场前景时，就开始了在北京全市已开发的房地产项目中进行了一项市场调查，以期了解市场上是否存在大量尾房，是否存在销售问题，是否需要一个专门的机构帮助其消化。“根据我们调研的结果，尾房的数量确实不少，但恐怕没有26%那么多。平均来看，尾房在一个项目中占的比例大概在5%-10%左右。”陈延透露。
陈延认为市场上一定程度的库存属于正常现象，但他“还不好判定目前市场上的库存是否在合理范围内”。他表示，这可能要等今年下半年公司开始发布尾房指数之后才会有眉目。
覃晓梅则明确表示，目前房地产市场的主要问题并不是空置率有多高，而是结构性矛盾突出，“就北京而言，住宅的供应和需求都非常旺盛，这两年开工时间和面积都在下降，销售量却在上升，基本上是竣工多少，销售多少，没有空置下来的。不过，建委发布的数据表明，商业物业的供给和空置面积在迅速增加。”
供求错位的观点得到了不少采访对象的认同。徐超举例说，“在北京市场上，最大的需求集中在五六千元每平米的房子，但市场上供应的产品价格大多数在每平米七八千元以上。”而董藩表示，“在日本，平均一套住房也只有90平米。但在国内，现在开发的房子很少有一百多平米的，都往两三百平米的大面积户型发展。其实一户家庭住一百五六十平米已经很舒适了。”
“如果各地都以26%和10%的数据对比为依据来限制商品房土地供应，供求缺口只会越来越大，房价越涨越高，这种倾向难道会对老百姓买房有利吗？”董藩激动地反问。在他看来，去年宏观调控并未取得预期效果，原因正是包括统计数据在内的一些关系没有理顺。“我想出来理理顺，结果就挨骂了。现在有些网友天天在网上说我收了开发商的红包。我觉得现在舆论有阶级化的倾向，这对制定政策的倾向不一定是好事。”
在记者即将发稿时传来消息，由于董藩3月14日发表于新浪的文章引起了广泛关注，国家统计局新闻部门于3月16日声明，该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率”。
看来，“空置率”数据是无可避免地成为“无头公案”了。但国家统计局的一纸声明，又导致了另一个新问题的产生——转载于全国多家媒体的“国家统计局最新消息”，究竟是来自何方？为何这个备受争议的数据，会在短时间内蔓延于全国，而没有一个权威部门站出来告诉我们真实的情况？我们何时能被告知，真相在哪里？ 陈文雅 阳静纯
经济观察报
