提高税率本意是限制预售 效果如同隔靴搔痒？
国家税务总局近日发布通知，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。此次对于预售收入所得税的调整不由得让人联系到长时间以来关于预售制度的争论。 【相关阅读：国家税务总局：地产预售收入所得税上调5%】
自从去年央行发布金融报告提议取消预售制度以来，关于预售制度的废立就争论不断，今年两会，33位代表再次联名建议取消预售。
随后焦点房地产网展开的民意调查显示，截至目前87.77%的网友赞成取消房地产预售制度，并有77.31%认为现在取消预售制度现实。他们认为预售赞成了“法律关系复杂增加法律风险、购房人缺乏担保的法律保障、剥夺了购房人对实物的知悉权、从预售到现房交付期限过长、易造成房地产价格泡沫”等等弊端。
而去年8月建设部就已表态暂时不会取消预售，今年汪光焘部长在3月11日再次回应：“取消商品房预售制度需要慎重、认真研究”，虽然似乎态度有些缓和，然而取消之路仍然扑朔迷离。
面对老百姓和代表们的呼声，政策部门仍未决意从制度层面取消预售。而此时国税局提高预售所得税，会不会从市场层面使一部分开发商由预售转向现房销售？
中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，国税局提高省会和单列城市的预售所得税，一个原因正是为了限制预售，预售与现房相比，可以节省诸如银行贷款这样的利息成本，而税收提高后，开发商就要考虑“由预售节约的成本跟税收增加产生的成本相比，哪个更多？”如果前者小于后者，从节约成本的角度来说，是不是进行现房销售？“5%是个不小的数字！”
不过，他认为，尽管国税局有限制预售、引导现房销售的初衷，但效果却未必好，当前大多房地产企业缺乏足够的资金实力，还是需要通过预售来回笼资金，所以即使预售的成本更高，他们还是会选择预售。“当然，增加税收成本对开发商来说无疑是个不利的信号”。
对此，北京师范大学管理学院教授董藩也认为，开发商因为预售所得税提高而选择现房销售的可能性不大，关键还是资金链的问题。在当前的资金实力和运作模式之下，大部分开发商还是在用较少的钱盖房，即使税收增加，开发商手里没有足够的资金，只能预售。况且尽管税收增加5%,可预售能避免银行开发贷款每年6%以上的利息，这个成本帐很难计算。
而对国税总局出台这个通知是为了限制预售的说法，董藩更不认同，首先，是不是实行预售应该是建设部门考虑的，国税总局提高税率最多只是搭上了“反对预售呼声高涨”的顺风车，以此增加税收。
其次，他认为，预售制度的存在是非常正常的，不应该限制。一方面房地产产品生产周期比较长，另一方面目前的市场仍然是供不应求，买房人都想提前预定满意的房子，预售必然产生。在有的国家，甚至规定不预售一定数量不让开发。当前预售中出现了各种问题，“错不在模式，而在管理”，在管理方面，我们可以作一些规定，比如只让一二级资质的企业进行预售，比如开发商投诉率达到多少不允许预售等。
在他看来，国税总局此举的真正动因是征对大家一直讨论的所谓的“房地产暴利”问题。老百姓认为房地产存在暴利，并带有很大的情绪，此前宣称品牌就应该存在暴利的地产铁腕人物任志强就遭到了众多网友的责难。因此，董藩认为，国税总局是运用税收手段来调控房地产企业的收入，让国家多拿走一部分。
如果说是为了减少开发商的利润、平息老百姓的怨言，那真正应该起的作用是降低房价。
但在尹中立看来，国税总局调整预售所得税虽是为了抑制房价，却起不到作用，开发商会将成本转嫁给消费者。
向来站在老百姓立场上说话的社科院金融所教授易宪容接受采访时更是将所有观点统统“放倒”，“前提就是错误的”，什么暴利、什么房价，“统统没用”！“预售制度就不应该存在，现在房地产环境中存在的欺诈、假按揭等等都是由于预售制度导致的，预售制度不取消，还围绕这个制度作什么都没用，反而是在认可这个制度，只会让房地产的问题越来越多。”
焦点房地产网
随后焦点房地产网展开的民意调查显示，截至目前87.77%的网友赞成取消房地产预售制度，并有77.31%认为现在取消预售制度现实。他们认为预售赞成了“法律关系复杂增加法律风险、购房人缺乏担保的法律保障、剥夺了购房人对实物的知悉权、从预售到现房交付期限过长、易造成房地产价格泡沫”等等弊端。
而去年8月建设部就已表态暂时不会取消预售，今年汪光焘部长在3月11日再次回应：“取消商品房预售制度需要慎重、认真研究”，虽然似乎态度有些缓和，然而取消之路仍然扑朔迷离。
面对老百姓和代表们的呼声，政策部门仍未决意从制度层面取消预售。而此时国税局提高预售所得税，会不会从市场层面使一部分开发商由预售转向现房销售？
中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，国税局提高省会和单列城市的预售所得税，一个原因正是为了限制预售，预售与现房相比，可以节省诸如银行贷款这样的利息成本，而税收提高后，开发商就要考虑“由预售节约的成本跟税收增加产生的成本相比，哪个更多？”如果前者小于后者，从节约成本的角度来说，是不是进行现房销售？“5%是个不小的数字！”
不过，他认为，尽管国税局有限制预售、引导现房销售的初衷，但效果却未必好，当前大多房地产企业缺乏足够的资金实力，还是需要通过预售来回笼资金，所以即使预售的成本更高，他们还是会选择预售。“当然，增加税收成本对开发商来说无疑是个不利的信号”。
对此，北京师范大学管理学院教授董藩也认为，开发商因为预售所得税提高而选择现房销售的可能性不大，关键还是资金链的问题。在当前的资金实力和运作模式之下，大部分开发商还是在用较少的钱盖房，即使税收增加，开发商手里没有足够的资金，只能预售。况且尽管税收增加5%,可预售能避免银行开发贷款每年6%以上的利息，这个成本帐很难计算。
而对国税总局出台这个通知是为了限制预售的说法，董藩更不认同，首先，是不是实行预售应该是建设部门考虑的，国税总局提高税率最多只是搭上了“反对预售呼声高涨”的顺风车，以此增加税收。
其次，他认为，预售制度的存在是非常正常的，不应该限制。一方面房地产产品生产周期比较长，另一方面目前的市场仍然是供不应求，买房人都想提前预定满意的房子，预售必然产生。在有的国家，甚至规定不预售一定数量不让开发。当前预售中出现了各种问题，“错不在模式，而在管理”，在管理方面，我们可以作一些规定，比如只让一二级资质的企业进行预售，比如开发商投诉率达到多少不允许预售等。
在他看来，国税总局此举的真正动因是征对大家一直讨论的所谓的“房地产暴利”问题。老百姓认为房地产存在暴利，并带有很大的情绪，此前宣称品牌就应该存在暴利的地产铁腕人物任志强就遭到了众多网友的责难。因此，董藩认为，国税总局是运用税收手段来调控房地产企业的收入，让国家多拿走一部分。
如果说是为了减少开发商的利润、平息老百姓的怨言，那真正应该起的作用是降低房价。
但在尹中立看来，国税总局调整预售所得税虽是为了抑制房价，却起不到作用，开发商会将成本转嫁给消费者。
向来站在老百姓立场上说话的社科院金融所教授易宪容接受采访时更是将所有观点统统“放倒”，“前提就是错误的”，什么暴利、什么房价，“统统没用”！“预售制度就不应该存在，现在房地产环境中存在的欺诈、假按揭等等都是由于预售制度导致的，预售制度不取消，还围绕这个制度作什么都没用，反而是在认可这个制度，只会让房地产的问题越来越多。”
焦点房地产网
