面对地产宏观调控 内资无路可去外资急切入市
从某种程度而言，中国房地产业已不再是一个“飘然世外”的区域市场。受全球资本过剩浪潮的冲击，外资的进入无可避免。在这一进程中，优质项目资源或许会被外资蚕食部分，但其所引入的国际通行的金融工具或许能为今天国内沉闷的投融资格局注入全新的活力
而这一点对于目前仍处于突乎游荡状态的国内闲散资本尤为重要在全球资本眼中，今天中国所涌现出的机会将比调控前来得更多且更为诱人只是在这场机遇面前，国内资本又该如何搭乘上这列高速行驶的快车呢？
虽经宏观调控，中国房地产业却并未因此沦为贫瘠的土壤。恰恰相反，在全球资本眼中，今天中国所涌现出的机会将比调控前来得更多且更为诱人。
如果暂抛汇率预期，获得廉价项目的机遇以及伴随这些资本而来的富有创见性的金融衍生工具不仅对房地产，乃至对整个国内投融资环境的更迭都会产生特别的意义。
从这个意义出发，当下的房地产业已然成为一片金融试验田。无论是REITs，还是资产证券化都将助其挣脱以往单一金融环境的束缚而在更高的层面上赢得更大的机遇。
只是在这场更大的机遇面前，以往只能充当“炒房团”角色的国内资本又该如何搭乘上这列高速行驶的快车呢？
内冷外热
2005年下半年，继麦格理银行宣布将在中国市场追加6亿美元的投资,此后半年时间,不断有大型机构投资者公布其在华投资计划，规模最高可达30亿美元。
然而与此同时，中国房地产业却在经历其自诞生以来的第二次最大规模的宏观调控。据《财经界》发布的《中国房地产行业最新发展报告》显示，2005年1~6月全国商品住宅销售面积的增幅，5年来首次低于竣工面积。
此前作为全国房地产开发热点的东部某沿海城市，其商品住宅供需比由0.85:1（2005年一季度）转变为1.12:1（2005年上半年）甚至只耗费了三个月时间，供需关系堪称一夜间逆转。
尽管调控后的市场已蓄积着相当的风险，但对海外机构投资者而言这似乎更意味着机会的到来。
“以前一直是观望，但2005年就完全不同了。”BAZO亚洲投资有限公司（下称“BAZO”）董事郑小平目前正着手将一个已在新加坡举办了5届的全球地产投资峰会移师中国。
在他看来，国内并不缺乏优质的地产项目，然而资金链危机将迫使其接受更为苛刻的融资条件。海外的机构投资者正是看中了这个获得廉价项目的机会而纷纷涌入。
仅在2005年，就有众多在中国市场蛰伏多年的机构开始频频施展动作。全球排名第二的工业地产REITs——AMB就在进入中国长达3年之后，于去年底下单收购上海虹桥机场附近的物流园项目。
2003年底即与国内接触的荷兰基金HVB也于去年迈出实质性步伐，与万科集团进行了意向性洽谈。
另据郑小平透露，一家代表着约30只基金的北美基金管理机构亦对中国市场表现出无穷的兴趣。仅在去年一年，其CEO就9次来华，却都无功而返。
这群急切渴望“破门而入”的机构投资者们为了缩短与项目的交易距离，甚至在国内催生出了一个产业。一批熟知中国地产与金融运作方式的个人或者公司正在成为他们之间的桥梁，并从中获益匪浅。
中间人
此前任职于新鸿基投资部门的彭震，已属于这个行业的“晚到者”，新注册的公司目前尚未完成验资程序。
但他已开始为两家小型欧洲基金（注：其中一家为市值约2亿英镑的伦敦上市基金）定期提供国内市场分析报告，内容包括宏观政策、市场分析以及项目推介。而他刚刚组建完毕的6人团队也已接受委托，为一个存在收购意向的不良资产项目进行尽职调查。
彭震将自己的业务范畴定位于海外中小型基金和国内中小开发商之间。相比先期介入这一市场并针对国内顶尖物业和全球大型机构投资者展开业务的跨国物业顾问公司，彭震对于这个细分市场的前景表现出相当的自信：“这些基金与开发商数量更多，但彼此间信息不对称，匹配度差，因此机会非常大。”而这样的预期并非毫无依据。早年从跨国物业顾问公司——戴德梁行中国区总裁任上挂靴而去的陈基强自创基强联行，专攻投行类咨询服务。短短数年时间，他就在境外组建了自己的私募基金——麦利联行（M illennium）专门从事上海房地产项目的投资。
除了彭震以及陈基强这类在国内已经拥有10年以上房地产投资经验的人群，这一市场甚至还吸引了建筑规划设计公司的介入。BAZO正是由此变身而来。
BAZO更倾向于利用以往在为地方政府从事区域规划顾问的工作中所积累下的人脉引导海外投资者介入中国土地市场的一级开发。
尽管目前尚无成功的案例，但2005年BAZO曾试图将国内某省会城市的沿河两岸综合开发计划向海外发行定向信托。当时虽因土地出让问题而没能继续，但海外投资者对这一项目的热衷度却令BAZO感到相当意外。
上述迹象都表明一点，海外机构投资者对于目前参与中国房地产市场，无论是区域选择还是方式选择都较以往有了更深层的渴求。郑小平认为，关注二、三线城市，关注项目开发而非直接收购已是当下出现的海外资本投资新趋势。
国内市场
就在海外投资者谋求更深入地参与中国市场的同时，国内却有相当一批个人投资者身陷处于下行通道中的楼市。
与此同时，广州地王收回事件又折射出另一个让人不安的现象：国内游资并未因这一轮的调控而真正从房地产业中偃旗息鼓。恰恰相反，从炒房到炒地，资本已流向风险更高的运作区域，并有可能给市场造成更大的混乱。
显然，多年的楼市“教习”已令国内相当多的资本习惯于追逐投机性更高、利润更丰厚的投资机会。掩于背后的则是国内匮乏稳健型投资机会的现实。
2005年4月，被誉为中国第一只准REITs的联信·宝利1号公开发行。这只由福建联华信托发行的信托计划在此后不到11个月的时间内即已发行至8号。迄今为止，总募集金额已接近人民币10亿元，大致与一只小型欧美基金的规模相当。
目前，在联信·宝利的投资组合中既有委托贷款也有住宅类物业收购，同时包括一部分的股权投资。而它的预期收益率则基本维持在5.3%左右。
尽管这一收益率已比同期利率高出许多，但距离海外基金要求中国市场的回报水准（注：基本维持在12%以上）仍相去甚远。对此，福建联华信托业务管理部经理陈颖解释说，这样的回报水准通常只有股权投资才能达到。而股权投资的期限均要求在3年以上，国内投资者一般无法容忍这么长的投资期限。但在海外，一只基金的运作周期基本都在5~6年以上。
不仅如此，过高的准入门槛以及缺乏流动性的市场仍是制约大批国内投资者涉足其中的症结。
联信·宝利作为目前国内最为成功的一只面向普通投资者的房地产信托产品，其准入门槛至少在10万元以上。在其信托计划中也只能承诺20%~30%的有条件赎回政策。因为缺乏上市条件，这些信托计划也就难以像真正的REITs那样实现全流通以健全投资者的退出机制。
对于上述的种种制约，陈颖表示所有的努力仍在继续，然而这并非一个信托业或是一个银监会所能完全解决的问题。它还涉及房地产、证券业乃至税务等多个领域。中国真正意义上的REITs出现，仍有待相当的时日。
然而此时，海外的资本巨鳄们已在频频“叩门”了。
第一财经日报
而这一点对于目前仍处于突乎游荡状态的国内闲散资本尤为重要在全球资本眼中，今天中国所涌现出的机会将比调控前来得更多且更为诱人只是在这场机遇面前，国内资本又该如何搭乘上这列高速行驶的快车呢？
如果暂抛汇率预期，获得廉价项目的机遇以及伴随这些资本而来的富有创见性的金融衍生工具不仅对房地产，乃至对整个国内投融资环境的更迭都会产生特别的意义。
从这个意义出发，当下的房地产业已然成为一片金融试验田。无论是REITs，还是资产证券化都将助其挣脱以往单一金融环境的束缚而在更高的层面上赢得更大的机遇。
只是在这场更大的机遇面前，以往只能充当“炒房团”角色的国内资本又该如何搭乘上这列高速行驶的快车呢？
内冷外热
2005年下半年，继麦格理银行宣布将在中国市场追加6亿美元的投资,此后半年时间,不断有大型机构投资者公布其在华投资计划，规模最高可达30亿美元。
然而与此同时，中国房地产业却在经历其自诞生以来的第二次最大规模的宏观调控。据《财经界》发布的《中国房地产行业最新发展报告》显示，2005年1~6月全国商品住宅销售面积的增幅，5年来首次低于竣工面积。
此前作为全国房地产开发热点的东部某沿海城市，其商品住宅供需比由0.85:1（2005年一季度）转变为1.12:1（2005年上半年）甚至只耗费了三个月时间，供需关系堪称一夜间逆转。
尽管调控后的市场已蓄积着相当的风险，但对海外机构投资者而言这似乎更意味着机会的到来。
“以前一直是观望，但2005年就完全不同了。”BAZO亚洲投资有限公司（下称“BAZO”）董事郑小平目前正着手将一个已在新加坡举办了5届的全球地产投资峰会移师中国。
在他看来，国内并不缺乏优质的地产项目，然而资金链危机将迫使其接受更为苛刻的融资条件。海外的机构投资者正是看中了这个获得廉价项目的机会而纷纷涌入。
仅在2005年，就有众多在中国市场蛰伏多年的机构开始频频施展动作。全球排名第二的工业地产REITs——AMB就在进入中国长达3年之后，于去年底下单收购上海虹桥机场附近的物流园项目。
2003年底即与国内接触的荷兰基金HVB也于去年迈出实质性步伐，与万科集团进行了意向性洽谈。
另据郑小平透露，一家代表着约30只基金的北美基金管理机构亦对中国市场表现出无穷的兴趣。仅在去年一年，其CEO就9次来华，却都无功而返。
这群急切渴望“破门而入”的机构投资者们为了缩短与项目的交易距离，甚至在国内催生出了一个产业。一批熟知中国地产与金融运作方式的个人或者公司正在成为他们之间的桥梁，并从中获益匪浅。
中间人
此前任职于新鸿基投资部门的彭震，已属于这个行业的“晚到者”，新注册的公司目前尚未完成验资程序。
但他已开始为两家小型欧洲基金（注：其中一家为市值约2亿英镑的伦敦上市基金）定期提供国内市场分析报告，内容包括宏观政策、市场分析以及项目推介。而他刚刚组建完毕的6人团队也已接受委托，为一个存在收购意向的不良资产项目进行尽职调查。
彭震将自己的业务范畴定位于海外中小型基金和国内中小开发商之间。相比先期介入这一市场并针对国内顶尖物业和全球大型机构投资者展开业务的跨国物业顾问公司，彭震对于这个细分市场的前景表现出相当的自信：“这些基金与开发商数量更多，但彼此间信息不对称，匹配度差，因此机会非常大。”而这样的预期并非毫无依据。早年从跨国物业顾问公司——戴德梁行中国区总裁任上挂靴而去的陈基强自创基强联行，专攻投行类咨询服务。短短数年时间，他就在境外组建了自己的私募基金——麦利联行（M illennium）专门从事上海房地产项目的投资。
除了彭震以及陈基强这类在国内已经拥有10年以上房地产投资经验的人群，这一市场甚至还吸引了建筑规划设计公司的介入。BAZO正是由此变身而来。
BAZO更倾向于利用以往在为地方政府从事区域规划顾问的工作中所积累下的人脉引导海外投资者介入中国土地市场的一级开发。
尽管目前尚无成功的案例，但2005年BAZO曾试图将国内某省会城市的沿河两岸综合开发计划向海外发行定向信托。当时虽因土地出让问题而没能继续，但海外投资者对这一项目的热衷度却令BAZO感到相当意外。
上述迹象都表明一点，海外机构投资者对于目前参与中国房地产市场，无论是区域选择还是方式选择都较以往有了更深层的渴求。郑小平认为，关注二、三线城市，关注项目开发而非直接收购已是当下出现的海外资本投资新趋势。
国内市场
就在海外投资者谋求更深入地参与中国市场的同时，国内却有相当一批个人投资者身陷处于下行通道中的楼市。
与此同时，广州地王收回事件又折射出另一个让人不安的现象：国内游资并未因这一轮的调控而真正从房地产业中偃旗息鼓。恰恰相反，从炒房到炒地，资本已流向风险更高的运作区域，并有可能给市场造成更大的混乱。
显然，多年的楼市“教习”已令国内相当多的资本习惯于追逐投机性更高、利润更丰厚的投资机会。掩于背后的则是国内匮乏稳健型投资机会的现实。
2005年4月，被誉为中国第一只准REITs的联信·宝利1号公开发行。这只由福建联华信托发行的信托计划在此后不到11个月的时间内即已发行至8号。迄今为止，总募集金额已接近人民币10亿元，大致与一只小型欧美基金的规模相当。
目前，在联信·宝利的投资组合中既有委托贷款也有住宅类物业收购，同时包括一部分的股权投资。而它的预期收益率则基本维持在5.3%左右。
尽管这一收益率已比同期利率高出许多，但距离海外基金要求中国市场的回报水准（注：基本维持在12%以上）仍相去甚远。对此，福建联华信托业务管理部经理陈颖解释说，这样的回报水准通常只有股权投资才能达到。而股权投资的期限均要求在3年以上，国内投资者一般无法容忍这么长的投资期限。但在海外，一只基金的运作周期基本都在5~6年以上。
不仅如此，过高的准入门槛以及缺乏流动性的市场仍是制约大批国内投资者涉足其中的症结。
联信·宝利作为目前国内最为成功的一只面向普通投资者的房地产信托产品，其准入门槛至少在10万元以上。在其信托计划中也只能承诺20%~30%的有条件赎回政策。因为缺乏上市条件，这些信托计划也就难以像真正的REITs那样实现全流通以健全投资者的退出机制。
对于上述的种种制约，陈颖表示所有的努力仍在继续，然而这并非一个信托业或是一个银监会所能完全解决的问题。它还涉及房地产、证券业乃至税务等多个领域。中国真正意义上的REITs出现，仍有待相当的时日。
然而此时，海外的资本巨鳄们已在频频“叩门”了。
第一财经日报
