易小迪：走向二线城市 房地产将出现第二轮繁荣
北京阳光100置业集团有限公司 董事长易小迪
北京阳光100置业集团有限公司董事长易小迪在3月26日珠海举办的“决胜二线城市 06房地产南北高峰对话”上说，中国房地产正处于第一个繁荣时代的结束和第二个繁荣时代的开始，已经发生了一些变化，一方面，第一次繁荣房地产瞄准了城市的富裕阶层，而在第二轮繁荣将从富裕的阶层消费向大众阶层转移，另一方面，应该向二线城市、三线城市扩张。以下是发言实录：
【易小迪】：首先非常感谢大家，看到这么多同学来到这个特区，我很有感触。当时我也是抱着充满理想的人来到特区，我想那么多人为什么要到特区来？
18年前，计划经济体制，他们来到特区，当时并不是为了追求田园风光或者物质享受，当时什么都没有，可能在物质上是很贫乏的。我想有很多这样的人来到特区，对特区的昨天创造了一个辉煌。我想时间已经过的很长了。大家都应该还能记住那段历史，今天的特区为什么已经不是以前的样子了？是因为中国的开放，改革开放已经向北京、上海、珠三角发展。我们今天就是谈房地产、谈城市发展。人们不应该忘记超越经济利益之外的和历史性的创新。我今天来到这里突然想到一个题外的话，今天我很高兴讲一下迎接繁荣时代。
首先我认为中国房地产是第一个繁荣时代的结束和第二个繁荣时代的开始。我今天把它划分为第一个时代，从1998年开始到今年已经过去了八年，房地产迎来了一个新的时代。因为那时土地制度并不完善，1998年以后，中国房地产已经有很大的发展，仅仅八年的繁荣，改善了6万多家房地产企业，住宅含有的销售量12600亿人民币，其实根据国外的经济归类，很多国家的房地产是7—8年，中国房地产会不会走向一个衰退？
其实几年前有很多经济学家和其它的学者都谈到了，中国房地产泡沫化已经非常严重了，衰退马上到来！他响应了这种说法，对房地产进行了一种宏观调控。我觉得这个宏观调控，在某种意义上来说是纠正了房地产的发展方向。反过来说，他也为房地产下一个的发展和繁荣创造了下一个条件。他有一个最主要的条件，虽然到今天为止，房地产成为大众的消费热点，但大家为什么都批评房地产？这实际上是房地产还没有把大众消费作为第一客户。因为他还是瞄准了城市的富裕阶层。我不想用富裕来简单代替富裕阶层。总的来说是相对富裕的阶层，中产阶级。
第二个是一线城市。这些城市的消费价值已经占到了全国消费的1/3。如果把珠三角加起来，他的消费已经占到了一半。可以讲它以少数的开放城市和富裕地区为其特征。
其实房地产第一次繁荣时代一直聚集在少数的地区和少数的人。为什么说有第二的繁荣时代呢？第二轮繁荣时代从今天开始已经发生一些变化。
第一，我认为他应该从富裕的阶层消费向大众阶层转移。这么多客户、老百姓，关系到房地产，他们也需要改善住房。有人说中国住房已经达到了今天的26平方米。中国的人均居住面积并不少，我们单位住房改变成私人住房，他其实集中在少数富裕阶层收里。改善居住的需求，这种需求应是决定第二繁荣时代之一。
第二，应该向二线城市、三线城市扩张。这就是第二代繁荣时代到来的一个特征。为什么会讲大众消费转移？我觉得前提是：第一，大众有这个消费需求。其实他们的住房条件没有得到满足，还有很多的人有内在的需求，我们所有房地产都走向二线城市，根据不需要你去消费，客户消费的愿望和成熟已经超过了发展商的。今天为什么财富会聚集在少数人的收里？因为富人在偷税漏税。
我觉得其实在发展中国家，在经济发展的开始，他也是正常的，因为在财富有限的时候，他才会形成生产力，他会形成消费者，因为大家都回去买，去消费。问一下少数地方，少数人的基地。还有一个大家过去没有意识到的过去，财富在政府手里，中国的居民消费到今天为止实际上只占GDP的40%，从某种意义说，随着经济不断发展，就会形成普通大众的消费能力。
今天我们已经看到企业的发展越来越走向规范，经济发展的条件越来越成熟，今天大家应该看到创业越来越艰难，不能看到很多的传奇故事，实际上那个时代要创业成功很困难。你要个人支付的条件已经越来越困难。今天你要在法国创业，你比抢银行还困难！
另外一个角度来说，大家的工薪收入和中产阶级通过劳动所得的报酬越来越高。对中国来说，这必然是一个趋势。为什么会向二线城市、三线城市转移？我觉得第一是经济发展有不可改变的规律，一定会有从大城市向 中小城市推进的过程。只是说这个推进的过程到来没有？因为今天中国经济发展，我们应该说很害怕出现少数城市的急剧繁荣和广大乡村的贫困落后。我想这也不是中央政府愿意看到的。或者有点像一百年前清朝政府的样子。
实际上今天的改革应该要向二线城市、三线城市转移。比如重庆，已经成为最大的机械和摩托车的生产基地，包括纺织、制衣。这个转移是不是已经开始？我觉得应该说可以看到这个苗头。去年的沈阳说是外资增长速度最快的城市，说明二线城市转移已经开始，同时我们也看到今天人口增长最快的城市已经在省会出现。从城市经济排行榜上看，我认为房地产其实已经开始有这样的趋势。
第三，为什么他不迎来一个衰退的时代？而马上迎来第二个繁荣时代？我认为是中国经济增加了潜力的一个表现，因为经济不增长，这些都是虚的，不成立！可以看到中国工业化的浪潮还有很长的路要走。尽管很多人认为中国的出口和生产一定会下降，从去年开始就有人在警告，但是我们仍要看到它的潜力不能低估。我们要对这个有信心。
我们要为这种房地产迎来高峰时代做好准备。不管今天大家对中国房地产行业有多大的批评和争论，但房地产自己不会陷入争论当中，而忘记了自己的使命。它们已经悄悄的在发生自己的改革。房地产已经开始走向规模化、连锁化、专业化、品牌化。
第一，企业已经实现自己的规模，开始有销售能力的只有一半，一半没有产品，他们只生产。这一万家企业里面，他们积聚势力，抢占广阔的市场。
第二，我们可以看到很多企业开始走向连锁化或者是跨地域的发展，今天走向二线城市的绝不仅仅只有十家、八家，阳光100只是其中的一家，以大型的品牌开始进入这个城市。
第三，我们看到很多房地产品开始走向成熟，我们阳光100企业只是为我们的产品作了一个探讨而已。我想二线城市和一线城市有很大的不同，销售客户区有很大的不同。走向二线城市一定要走向他的成熟和标准化，同时要创造能适合广大消费者能消费得起的产品，尤其是在暴利时代产生的。
在繁荣时代我们要吸取教训，重复第一个时代的经验，尤其是城市的发展，我们一定要看到我们第二个繁荣时代在中小城市更广阔发展的。我并不希望看到盲目的抬升地价和房价，大家可能都反对发展商作为抬高物价的角色。我想不是这样的，尤其是大的发展商，他不希望因为过高的房价带来房产的泡沫。十几年来地产的房子造成了，他的价格越来越高，他的价钱可以营造好过的产品。这个上升的主要是地价，还包括中间收费。其实房地产的单位产品利益一直在下降。大家的规模越来越大，他的利益一直在下降。我希望我们的发展商也能够开发出更适合于我们大众消费、适合二线城市的产品，当然我也希望我们的城市有新的时代，来迎接好我们二线城市的发展。我今天就讲这些，谢谢大家！
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