黄兴文：开发商为什么往二线城市走？无奈的选择
北师大不动产研究所所长黄兴文在3月26日珠海举办的“决胜二线城市 06房地产南北高峰对话”上分析开发商往二线城市走的原因时说，他觉得首先是一种无奈的选择，因为这些大都市生存的门槛已经很高、发展的门槛更高，“哪里有奶酪？——哪有就有地产商！”。以下是发言实录：
【黄兴文】：因为这里绝大部分是我的学生，有一些是业界的朋友，都认识。我的背景大家都太清楚了，一眼就看穿了。上午，还有刚才董教授说了很多话题，当然我也受到很多启发。他们谈了很多都是宏观问题。宏观问题都是答不完的，所以只能凭自己的知识背景，如果准的话就是大仙，不准的话就是骗子。我今天就不谈宏观问题。我就关心一下微观问题。我替开发商操一下心。
哪里有奶酪？——哪有就有地产商！
我们国家老号称“地大物博”，而且从改革开放开始，我们中央政府就是一个非平衡的地域发展战略，这样发展的结果导致我们国家的经济发展很差。总是设立特区（沿海开发带）、保护区、篱笆。房地产是以经济为基础的，到现在为止，我们谈房地产，因为经济发达，人口总量大，经济总量大，市场发展时间比较长，相对要规范，竞争非常激烈，但它的增长空间有限。因为在一个区的中心，在那个区是一枝独秀，那它的生存空间就很大。
如果今后二线城市的整个地域空间很大，谁能够占领这个地方，我估计它将来就会做大。一个固守大城市和进入二线城市的成功与失败的例子。
开发商为什么要往二线城市走？
首先，我觉得这是一种无奈的选择，但可能很多是无奈，因为这些大都市生存的门槛已经很高。第二、发展的门槛更高（市场门槛和获得发展要素的门槛）。市场门槛就是产品和道德等的要求。发展要素的门槛就是能不能招聘到人才等的要求。
我们老说房地产市场，刚才董教授讲了，产品充分市场化。中国企业的情况跟国外不一样，而我们中国刚好相反，是要素决定你的生存。如果你是策划大师，你不会成为一个最有机会的开发商。我们可以发现一个现象，房地产业里头，当时为什么能够获得足够的土地，因为他是政府的企业，很多市场化很高的企业，垄断的更快。要素的获取成为真正的核心竞争力，这个核心竞争力不是一个空话，就是要素获取量：获得技术、获得专业能力，这是他的核心竞争力。
这种情况下，在大城市获得要素很难，但获得技术、人才的成本也很高。还有一个就是游戏规则的快速变化和制度性利润的逐渐减少，迫使开发商做出空间战略调整。很多开发上不得不面对新的模式，只能做不愿意的选择。但是他比上不足，比下有余。他到二线城市去，他可能是老大。他要发展，必然到二线城市，这是它的必然选择。这是环境压力，迫使他往二线城市走。许多开发商只有在二线城市才有比较优势。
二线城市的优势在如下几点：
1，二线城市人口总量多；
很多不是省会城市，比如宁波这些，他的城市人口非常大，有非常大的发展潜力。
2，地域空间广阔；
3，市场总容量大。
现在说另外一个问题。发展梯度二线城市发展水平相对较低，市场竞争相对较弱。在二线城市城市比较容易获得资源，资源是生存的条件。从生存力来看，大城市要求资金实力、开发水平、管理能力、道路水平。政府有要求、舆论也有要求。在大城市这一块，企业面临市场竞争给他压力。二线城市就比较宽容一点，虽然招牌挂了，但是官商勾结的程度还存在。假招牌很多，容易获得政府的支持，暂时存在制度性的避风港。
到小城市去，去根政府通关系比较容易。这种政策优惠加上假招牌，构成了制度性的保护伞。所以二线城市城市还存在着制度性的空间。
一些走在前头的企业，比如万科企业，到现在为止还被认为是行业老大。除了这几个城市之外，他在北京不是很成功，因为他的开发水平、销售量利润率都比较低。
潘石屹他没来，他现在有非常大的土地储备，而且效果也很高。他赚了很多钱，他的国力成本很低，他也去演戏、游山玩水，他比易总轻松多了。潘总回过头来发现他断粮了，好在他资金充沛，有鸡蛋没粮票。他们的特点就是规模化品牌战略。
我老强调品牌战略。房地产是一个不能做品牌的，我觉得这是错的。只要是消费品就可以做，这就很重要。而且还有人这样说：“品牌不但不能给房地产带来好处，还会带来麻烦”。因为做品牌企业，信誉度是最重要的，你就不应该欺骗老百姓。如果欺骗了，砸你是应该的。
要走出去不是那么容易，现在很多情况面临这种问题，我现在还有利，你不是还活得好好的吗？你是退出还是发展？这是新问题。
如果避风港没有了，小企业可能就建设新农村去了。原先靠制度性的利润生存，靠土地。当土地并轨之后，你不得不面临新的规则，新的生存问题。
可以预计，我们的空间战略的调整，市场战略发展的结果，就是少数企业会在发展中消失（合并或退出）。企业能不能生存，我觉得要选定生存空间是非常重要的。
我就说到这里，谢谢大家！
焦点房地产网 银鹏
哪里有奶酪？——哪有就有地产商！
我们国家老号称“地大物博”，而且从改革开放开始，我们中央政府就是一个非平衡的地域发展战略，这样发展的结果导致我们国家的经济发展很差。总是设立特区（沿海开发带）、保护区、篱笆。房地产是以经济为基础的，到现在为止，我们谈房地产，因为经济发达，人口总量大，经济总量大，市场发展时间比较长，相对要规范，竞争非常激烈，但它的增长空间有限。因为在一个区的中心，在那个区是一枝独秀，那它的生存空间就很大。
如果今后二线城市的整个地域空间很大，谁能够占领这个地方，我估计它将来就会做大。一个固守大城市和进入二线城市的成功与失败的例子。
开发商为什么要往二线城市走？
首先，我觉得这是一种无奈的选择，但可能很多是无奈，因为这些大都市生存的门槛已经很高。第二、发展的门槛更高（市场门槛和获得发展要素的门槛）。市场门槛就是产品和道德等的要求。发展要素的门槛就是能不能招聘到人才等的要求。
我们老说房地产市场，刚才董教授讲了，产品充分市场化。中国企业的情况跟国外不一样，而我们中国刚好相反，是要素决定你的生存。如果你是策划大师，你不会成为一个最有机会的开发商。我们可以发现一个现象，房地产业里头，当时为什么能够获得足够的土地，因为他是政府的企业，很多市场化很高的企业，垄断的更快。要素的获取成为真正的核心竞争力，这个核心竞争力不是一个空话，就是要素获取量：获得技术、获得专业能力，这是他的核心竞争力。
这种情况下，在大城市获得要素很难，但获得技术、人才的成本也很高。还有一个就是游戏规则的快速变化和制度性利润的逐渐减少，迫使开发商做出空间战略调整。很多开发上不得不面对新的模式，只能做不愿意的选择。但是他比上不足，比下有余。他到二线城市去，他可能是老大。他要发展，必然到二线城市，这是它的必然选择。这是环境压力，迫使他往二线城市走。许多开发商只有在二线城市才有比较优势。
二线城市的优势在如下几点：
1，二线城市人口总量多；
很多不是省会城市，比如宁波这些，他的城市人口非常大，有非常大的发展潜力。
2，地域空间广阔；
3，市场总容量大。
现在说另外一个问题。发展梯度二线城市发展水平相对较低，市场竞争相对较弱。在二线城市城市比较容易获得资源，资源是生存的条件。从生存力来看，大城市要求资金实力、开发水平、管理能力、道路水平。政府有要求、舆论也有要求。在大城市这一块，企业面临市场竞争给他压力。二线城市就比较宽容一点，虽然招牌挂了，但是官商勾结的程度还存在。假招牌很多，容易获得政府的支持，暂时存在制度性的避风港。
到小城市去，去根政府通关系比较容易。这种政策优惠加上假招牌，构成了制度性的保护伞。所以二线城市城市还存在着制度性的空间。
一些走在前头的企业，比如万科企业，到现在为止还被认为是行业老大。除了这几个城市之外，他在北京不是很成功，因为他的开发水平、销售量利润率都比较低。
潘石屹他没来，他现在有非常大的土地储备，而且效果也很高。他赚了很多钱，他的国力成本很低，他也去演戏、游山玩水，他比易总轻松多了。潘总回过头来发现他断粮了，好在他资金充沛，有鸡蛋没粮票。他们的特点就是规模化品牌战略。
我老强调品牌战略。房地产是一个不能做品牌的，我觉得这是错的。只要是消费品就可以做，这就很重要。而且还有人这样说：“品牌不但不能给房地产带来好处，还会带来麻烦”。因为做品牌企业，信誉度是最重要的，你就不应该欺骗老百姓。如果欺骗了，砸你是应该的。
要走出去不是那么容易，现在很多情况面临这种问题，我现在还有利，你不是还活得好好的吗？你是退出还是发展？这是新问题。
如果避风港没有了，小企业可能就建设新农村去了。原先靠制度性的利润生存，靠土地。当土地并轨之后，你不得不面临新的规则，新的生存问题。
可以预计，我们的空间战略的调整，市场战略发展的结果，就是少数企业会在发展中消失（合并或退出）。企业能不能生存，我觉得要选定生存空间是非常重要的。
我就说到这里，谢谢大家！
焦点房地产网 银鹏
