潘蜀健:抛弃门户之见 废除不合时宜的预售制度
-关于废除商品房预售制度问题的思考
一、制度是社会经济活动健康运行的基本保障
“竞争是市场经济的灵魂”，这是众人耳熟能详的命题，它充斥于几乎所有的关于市场、关于市场经济的教科书。我们从改革开放一开始就毫不犹豫地接受了这种关于“优胜劣汰”、关于“你死我活”、关于“利润(或曰利益)最大化”的竞争观念。然而，每当我读到这类文字时，总有一种缺失感，似乎在这一普遍命题的后面，我们丢失了什么?
进化论的创始人达尔文首创了物竞天择的竞争概念。达尔文于1859年发表的《物种起源》一书告知我们，生命本身就是在不断的竞争过程中予以完善和进化的，物竞天择的竞争充斥于我们生命过程和我们生存环境的所有方面、每个环节。市场经济本身就是建立在“经济人”假说基础上的，就是说，市场经济立足于“人的本质就是自私自利的经济动物”这一基本假设。于是，以利益最大化为目标的竞争便是人(不论是自然人还是法人)的天性。由此而理解“竞争是市场经济的灵魂”，这个命题也不为过。
然而，人必竞是区别于其他动物的具有理性思惟能力的物群，不仅是单纯的“经济人”，而是有着其他更多需求的“社会人”。人们普遍期望稳定与共同发展，也期望有一种公平、合理的竞争环境。达尔文于1859年创立的“物竞天择”的自然竞争理论，在人类社会经济发展过程中，便逐渐演变为一种有序的、理性的竞争理论。为着有序和理性，各种规则便应运而生。这便是人们常说的“制度”。既然是制度，那便是参与竞争的所有人都必须遵守的。这就好像在体育竞技场上，无论粗野如“拳击”，还是优美如“水上芭蕾”，都得有各自的规则（制度）。且所有的选手、教练、裁判甚至包括观众，都得遵守既定的规则。否则的话，竞技便变成混战，无法正常进行下去了。不信的话，你看看足球场上的“黑哨”给足球比赛造成的混乱就足够了。所以说，在我们视自身为“经济动物”，迷恋竞争、热衷竞争，将竞争作为市场经济的灵魂之时，千万别忘了，市场经济还有另一个本质特征，那便是维系市场经济秩序，保障社会经济活动得以健康运行的“制度”。
二、市场经济并非十全十美的社会经济制度
市场经济并非十全十美的社会经济制度，它就像一把双刃剑，在提高效率的同时，也带来收入分配两极分化、社会资源浪费无度、权钱交易累禁不止、人际关系紧张、社会信用和伦理道德崩溃，贪污、腐败行为泛滥等等一系列危及社会健康发展的所谓“社会公害”问题。这是由一系列严酷的现实告知我们的客观实在。
微观经济学证明了在市场经济环境下，公平竞争的价格机制将引导资源的最佳配置。但事实上，由于垄断、信息不对称、不适宜的行政干予、权力介入等等自然或非自然因素的影响，市场不可能做到完全公平。面对这一现实，我们往往过于自信，企图以行政命令、红头文件来纠正它们。这样的例子举不胜举。尤其在我们这样一个长期受计划经济体制影响，“官本位”至今充斥于每个角落的国家。比如说在这一次关于是否取消商品房预售制的大辩论中，不是有人建议采取行政手段，加强政府监管力度，防止预售商品房的种种违法、违规和欺诈行为吗？他们显然忘了，所有的政府监管措施，都要计入管理成本（由纳税人支付），并且必然降低社会经济活动的运行效率。这种依赖大幅度地增加社会管理成本，降低社会经济活动的运行效率，去维护一个明显不合理的制度做法本身，就是不可思议的。何况无数的事实告诉我们，市场经济环境下的行政监管效率和效果，的确令人怀疑。
市场经济环境下的交换应当是平等、自愿而没有欺骗的交换。要做到这一点就必须保证在市场交换过程中没有特权的介入，保障交易双方的平等，就应当充分保障公民的知情权、发言权、参与权，将市场经济制度建立在一种信息公开和尊重人权的基础之上。但事实上，平等交换的障碍经常来自与人权相对立的特权和与信息公开相对立的信息封闭。由于特权、垄断、信息封锁的客观存在，市场经济环境下的“交易平等”，并非理论上所认识的那样可以轻易实现。以房地产的信息公开机制建设为例，现实的情况是，时至今日，中国的老百姓购买商品房时，无论如何也无法确切地获知拟购商品房的质量、产权关系、债务关系、配套设施、报建规划、开发商资信等等至关重要的信息，只能听开发商的一面之词。尽管这些信息的确存在，但他们被锁在有关部门的卷宗里，老百姓是无源问津的。
正因为市场经济制度本身仍存在着如此多的毛病，就需要有人紧盯着市场，揭示市场交易过程中事实上的不公平问题：就需要有人从事制度研究，揭示现行制度存在的漏洞与缺陷，看看是否需要做些亡羊补牢的工作；就需要尽一切可能，强化社会监督职能，让权力机构远离利益集团，切实防止官商勾结、权钱交易；就需要以审视的目光分析即将出台的新办法和新制度，尽一切可能堵塞可能存在的漏洞，防止伤害全社会最大多数人的利益和社会弱势群体事件的发生。这就是制度创新之所以成为当代社会经济健康发展之保障，成为社会变革与社会进步之动力的原因所在。
三、制度的不断演变是人类社会发展的必然
由于人类认知水平的不断深化以及生存环境的不断变化，人类社会本身就是一个不断演变，不断进步的复杂过程。于是我们更要随时检讨我们的现行制度，看看有没有什么不合时宜，需要改进的地方，制度的演变便在情理之中。
中国人不像西方人，不知是因为思惟模式的影响，还是行为模式的不同。我们不习惯待一切事物研究透彻，制定好所有的行为规范以后再行动。我们要快，我们瞧不起那种“小脚女人走路”的样子。我们需要的是“大干快上”的“跨跃式发展”。于是我们只能边干边学、所谓“摸着石头过河”了。这样一来，在我们的社会经济发展过程中，制度建设的滞后便带有某种必然性。于是，我们便要适应社会经济发展的现实需要，随时检讨我们的制度，看看有没有什么漏洞，有没有不合时宜的，需要补充、完善和重新修订的地方。于是，制度创新便成为社会历史发展的必然。
四、商品房营销模式的制度创新问题
近年耒，关于商品房的营销模式问题引起了很大的争论。我国的商品房营销模式主要是预售制。商品房的预售制源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了对这一新兴行业于支持和帮扶，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成(亦即还没有形成具有交换价值的商品)之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“售楼花”。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是，时至今日，房地产业本身及其运行环境已经发生了很大变化。商品房预售制度运行过程所带来的一系列负面影响，已经严重影响着社会经济的稳定，制约着房地产业的健康发展。商品房预售制度已经成为一种不合时宜的不良制度。应该考虑废止这一过时的制度了。
2003年初，新华社记者就当时购房者非常关注的“业主拿不到房地产证问题”采访我时，我曾说过一句话，“一切都是预售惹的祸”，言下之意是指：“尽管就个案分析，许多业主拿不到房地产证的原因千差万别，但根源还在商品房的营销模式上。正是预售制，把房地产开发过程中所有的风险最终都转嫁到消费者身上了。2005年3月，我以广东省政府参事的名益正式向国家发改委、建设部、国土资源部和广东省政府提出了“关于停止实施商品房预售制度的参事建议”。同年6月，我又以个人名义在广州日报理论版发表了关于取消商品房预售制的文章。2005年8月15日，中国人民银行在其2004年度的房地产金融报告中提出“很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制”，提出了取消商品房预售制的建议，由此而引发了一场关于商品房预售制度利与弊的大辩论。2005年9月，这场争论最终以建设部明确表态近期不取消商品房预售制而结束。
但树欲静而风不止，就在建设部明确表态后不久的2005年10月19日，中国消费者协会邀请各方专家在京召开《商品房销售模式研讨会》。作为失信、欺诈行为万恶之源的期房预售制遭到与会者的一致声讨。来自中央政策研究室、全国人大法工委、房地产协会的90多位代表分别从不同角度论证了商品房预售制存在的问题，呼吁取消这一不良制度。2006年3月11日召开的十届全国人大四次会议上，有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥接受记者采访时对房地产预售制度表示了强烈质疑。他说，由他领衔、共有33位代表签名的议案已向大会提交，他们建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。废止商品房预售制度的呼声如此之高，充分说明这一历史上曾起过积极促进作用的商品房营销模式，已失去了它的运行条件及应用价值，正在演变为一种保护不法商人，损害消费者合法权宜，危害社会秩序，最终制约房地产业健康发展的不良制度。
我本人为何提出关于废止商品房预售制度的建议，而且时至今日仍然百拆不挠，始终坚持这一观点，主要出于如下考虑。
(一)商品房预售制度的负面效应
1、混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资者的投资风险转嫁在消费者身上
商品房预售制度的实行，为开发商的项目融资开辟了一条非常方便的渠道。开发商一旦获得项目的预售许可，便可利用预售收入进行项目的后期投入。消费者的消费资金，经过预售这一环节，便名正言顺地变成了开发商的投资资金。投资是为了赢利，当然要承担风险。消费则是为了获取生活或生产必须品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。而商品房预售制度却帮助开发商将消费者捆绑在自巳的战车上，连带承担项目的投资风险。许多烂尾搂就是这样，害得众多无辜的消费者一生集蓄血本无归，化为乌有。 全国各地，因为项目烂尾受到伤害的家庭何其多。想想这些家庭的遭遇，还能容忍这一因制度缺陷而造成的不良现象继续存在吗？
2、降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀
为着保证社会经济的建康运行，2004年前后，我国经济进入宏观调控时期，居高不下的房地产投资和不断增长的房价，使房地产业理所当然地成为重点调控对象。国家采取了一系列严格的信贷政策和土地供应控制政策，力图从资金与土地两大资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。然而，事实证明，这一系列的宏观调控作用是有限的。其根本原因就在于，“预售”，这一房地产业特有的营销规则意味着，开发商一旦获得预售许可，便可利用消费者的资金进行后期开发，“以小搏大、空手套白狼”。巨额的利润，极大地剌激了开发商的胃口。商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相型见拙，削弱了国家行政的和经济的宏观调控措施的影响力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。
3、背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定
商品房作为建设项目，具有不同于一般商品的特殊属性。由于其关联到使用者的生命和财产安全，国家对建设项目的交付使用，规定有严格的合格验收标准(规范)和基本程序。未经合格性验收，不得交付使用。而商品房的预售却允许尚未经过验收合格，甚至是未建成的商品房进入市场，这显然违背了国家的有关规定。它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。
4、助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生
近年来，房地产业界相继爆发了“假按揭”、“重复抵押”、“一女二嫁”等等违规、违法事件，在社会上引起不小的震动。事实上，业内人士都明白，这类不规范的手法在房地产业界是相当普遍的。以“假按揭”为例，只要开发商资金断了链，他们首先想到的，自然是通过“假按揭”从银行手里把钱套出来。将来项目销路好，便早早归还银行贷款，天衣无缝便蒙混过关了。
商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，然而，由于预售制度的存在，无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供了方便之门、可趁之机。助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。
5、伤害了消费者的合法权益
在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同、开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。这也是近年来房地产成了消费者投诉热点，房地产纠纷成为危及社会安定重要因素的根本原因之一。
6、引发金融危机的风险源
房地产开发项目中的资金关系由三大块构成。其一是开发商以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷 ,其二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷（这笔钱最终也进了开发商的账户），其三是开发商的自有资金。。前两项加起来，大约占了开发项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠工程款及一些项目的“垫资”工程，还有些开发商通过流动资金贷款用于支付土地出让金，真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，将商品房的开发风险几乎全部转嫁给银行了。由于按揭贷款的推行，任何一个房地产项目一旦进入预售，银行便从头（开发贷款）到尾（营销按揭）被牢牢地套在项目上了。社会资源（尤其是金融机构的资金）自觉或不自觉地向地产巨头聚集，争相把鸡蛋放在一个篮子里。由地产巨头的破产，牵连到金融机构、由房地产泡沫破灭，引发金融危机的案例累见不鲜。
7、增大了房地产项目的社会风险
日益深化的改革开放，深刻地影响着我们这个社会的方方面面，触动着各方利益诉求的矛盾，有些甚至威胁到社会安定团结的局面。房地产开发项目虽然仅仅是一种盈利性的商业投资建设项目，按照改革后的投资体制，将从审批制改为备案制。然而，由于房地产项目开发建设过程涉及因素复杂，关联群体众多，比其他任何商业活动都面临着更严峻的社会风险的挑战和考验。商品房预售制度应当建立在完备的社会信用基础上，一旦信用瓦解，将会引发一连串的社会矛盾，危及社会安定和谐局面的形成。这也是近年来房地产交易法律纠纷不断，有些甚至发展为严重的社会问题之原因所在。
(二) 停止实施商品房预售制度的时机已经成熟
1、商品房预售制度赖以存在的条件已不复存在
中国的房地产业已完成了他的资本原始积累，不仅不再是弱小的，需要扶持的“幼稚产业”，反而成长为不容忽视的巨大的资本源，拥有着雄厚的资本和巨大的融资能力;房地产市场剧烈竞争局面和大量商品房空置的存在，预示着买方市场的形成，开发商“皇帝女儿不愁嫁”的日子已一去不复返。房地产开发项目面临着巨大的竞争压力，项目开发过程的风险无处不再;大量违规、违法及欺诈行为的发生，再度警告我们，现实世界的社会信用机制存在着许多问题。由此看来，历经20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候了。
2、日益深化的金融体制改革，为取消商品房预售制提供了条件
入世后的中国金融体系，正面临重大的运营机制改革。不久的将来，各种融资渠道和融资工具便会相继问世。一个以房地产项目投资为核心的房地产金融体系终将形成。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资渠道，商品房预售制度的废止后所带来的项目融资的困难，将由新兴的房地产金融体系予以解决。
3、科学发展观的提出，为房地产业政策的重大转变提供了契机
科学发展观的提出，是党的执政理念的一次重大突破。“以人为本”、“执政为民”是科学发展观的核心。然而，“以人为本”并非一句空泛的口号。它不仅要求执政者在决策理念上始终把人民放在首位，实现执政为民的价值判断。更重要的是，它首先要求在执政过程中，始终把保护最大多数公民，尤其是社会弱势群体合法权益摆在重中之重的地位。在有关社会公共事务问题的决策过程中，充分地、大范围地征求民意，充分地、全过程地尊重公民的意见，这就是“以人为本”在执政过程中的具体表现。这就是为什么建设和谐社会的议题那么深入人心，那么引起人们关注的原因所在。在这样一种讲求民主、讲求和谐、讲求保护公民的合法权益大背景下，对房地产业营销模式进行调整，废止明显存在众多问题的商品房预售制度，时机已经成熟。
(三) 某些顾虑是不必要的
商品房预售制度的取消，必然会引起房地产业前所未有的震动，我国的房地产业将面临重新洗牌的局面。有些将重组，有些将被淘汰出局。为此，政府对这一促进房地产业健康发展的举措持十分慎重的态度，是可以理解的。但是，应当看到，某些顾虑是不必要的，只要政策实施过程处理得当，是可以避免的。
1、关于引发新的烂尾搂问题
一种观点认为，取消商品房预售制，将会使一些在建搂盘资金链断裂，陷入财务危机，面临烂尾的危险。其实，这种顾虑是不必要的。新政的实施并不会搞突然袭击，而是要制定一个时间表（比如说2至3年），逐年提高商品房的预售标准，直至最终取消。开发商完全有条件做好应急准备。
2、关于提高商品房的开发成本，从而引起房价上涨的问题
在商品房的房价构成中，只要是正常的融资渠道，融资成本占的比例并不高。取消商品房预售制后，一部分被用作再投资的预售收入将会转向融资市场筹集。从这个角度来分析，商品房的开发成本将有所提高。但这个提高的比例是有限的，是通过项目自身消化还是通过提高房价由消费者承担，还要视市场供求关系而定。其次，应当看到，由于金融体制改革的滞后及长期运行的预售制的影响，中国还没有形成名副其实的“房地产金融”。相信在入世后金融体制加速改革的大背景下，取消商品房预售制后的中国房地产业，定会面临房地产金融大发展的局面。各种融资渠道、各类融资工具将会相继问世。未来的房地产开发，将会面临众多的融资方案选择。项目融资成本，在多种融资方案的竞争中不可能大幅上扬。
3、关于商品房市场供应量大幅减少，危及市场正常供给的问题
商品房预售制的取消，将有部分不具备实力的开发商被淘汰出局。这是意料之中，有利于清理市场，净化市场的正常现象。但是否因此而引起商品房供给的大幅减少，我持怀疑态度。一则这些中小开发商终究实力有限，市场份额不至于那么大。二则商品房市场若除去投机性的炒作，真正的市场需求并不如我们想象的那么大。商品房预售制度的取消，不至于严重影响到房地产市场的供求关系。
为了避免停止实施预售制度给房地产市场带耒的过大冲击，应当制定一个时间表(比如说2年或3年)，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售制。让商品房与其他商品一样，具备真切的商品属性，真正实现现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交搂(当然包括其相关的产权证书)。如此下去，相信房地产市场将得以净化(大大减少违规和欺诈行为的发生)，如野马般狂奔的房地产发展速度将受到抑制，消费者的合法权益将得到保障，房地产泡沫破灭引发金融危机的风险将得以规避。房地产业终将日益健康地的发展下去。
五、制度创新困难重重，社会寄希望于具备理性思惟能力的知识份子
社会发展历程告诉我们，制度创新必然困难重重。制度演变的困难一则来源于人们的习惯与经验，二则来源于既得利益者的干扰和阻止，三则是由于收益和成本的极不相称。制度创新的成果归社会大众享有，而制度创新的风险及成本则由提出创新思想并付诸实施的少数人来承担。这个道理相信稍具历史常识的人都能理解。因而，制度创新特别需要一批热心社会公共事务，具有专业技能，正视社会现实、勇于独立思考，敢于挑战权威的有识之士。
知识份子因其掌握着专业知识和专业技能而成为团队、社区、行业甚至是整个社会理性思维的代表。专业从事教学和社会经济理论研究的知识份子，由于其社会地位及所从事职业的相对独立性，由于其职业需要所具备的专业技能和学术水平，对现实的社会经济问题，应当具备更专业和更超然的客观认识。社会制度的变革正是源于这类知识份子不懈的努力与追求。社会也对这类具备专业技能，专门从事学术研究的知识份子（即所谓专家）寄以厚望。
专业从事教学和社会经济研究的知识份子是公众人物。当他们有了一定的知名度，成为某一领域的专家时，就免不了经常发表言论。他们的观点对公众的认知导向、舆论导向都具有一定的影响，甚至会影响到公共政策和产业政策的制定。社会因此而对这类知识份子的公德及发表言论的客观性提出了较高的要求。当有些专家在权势、金钱面前迷失自我，甚至卖身投靠、出卖良心时，当有些专家出于私利或集团的利益发表并不那么客观的言论时，在社会公众心目中所引起的失望、愤怒情绪将会多么大。不信的话，可以上网查查，责问某些经济学家“良心何在？”的文章何其多！尤其是当民众有一种受骗上当的感觉时，这种反应将会是空前激烈的。
如何避免一些误解或伤害呢？这就要靠知识份子自身的良知与社会责任感了。我想，专业从事社会经济研究，具有专家头衔的知识份子，至少应当具备如下基本素质，才能无愧于公众的信任，担当起制度创新的历史责任。
1、历史责任感：既然我们的规章制度并不完善，既然我们的社会并不完美，既然仍然存在那么多违法、违规和欺诈行为，专家们就有责任，利用自己的专业技能和社会影响揭示真像，维护正义；
2、关注社会热点问题：社会热点内涵着公众关心、政府关注，影响社会经济健康发展的重大问题。作为一名专家，怎么能对本专业领域内的社会热点问题无动于衷，作壁上观呢？只有积极参与本专业领域内的社会热点问题讨论，发表见解，施加影响，才无愧于专家的称号。
3、保持和维护公正、独立的社会形象：专家是公众人物，要时刻提醒自己，在权势与金钱面前保持清醒的头脑。永远不说违心的话，不做违心的事；要与商人和商业机构保持适当的距离，永远不做某些商业利益的代言人；要永远对得起社会公众的信任，不做违心和违背事实真像的宣传。
4、独立思考、独立判断：在分析和判断任何本专业领域的问题时，专家的本色是既不受制于权势，也不受命予金钱，更不察颜观色，看着别人的脸色行事或见风使舵，跟着风向走。这是专家应具备的基本品德。专家永远只尊重事实，只有实事求是、拒绝任何权势和利诱的专家，才能获得社会的认同和公众的尊敬。“人们可以不赞成你的观点，但是决不会怀疑你的用心”，是专家安身立命的道德底线。
考核一项制度的优劣，应当有其客观标准。那就是是否有利于保护绝大多数公民利益，维护社会正义；是否有利于社会稳定，构建安定和谐的社会；是否有利于制止违规、违法，欺诈行为，促进行业的健康发展；是否有利于降低社会成本，提高全社会的效率和效益。尽管关于废止商品房预售制度的争议仍然很大。我相信，只要能形成统一的标准，抛弃门户之见，弥合利益关系，终将取得共识，正视商品房预售制度运行过程所带来的一系列负面影响。这种严重影响着社会稳定，制约着房地产业健康发展，不合时宜的不良制度，终将废止。房地产业营销模式的制度创新，指日可待。
（作者为广东省人民政府参事、广州市人民政府顾问，广州市房地产学会、房地产协会副会长，北京师范大学珠海分校不动产学院特聘教授）
焦点房地产网
一、制度是社会经济活动健康运行的基本保障
“竞争是市场经济的灵魂”，这是众人耳熟能详的命题，它充斥于几乎所有的关于市场、关于市场经济的教科书。我们从改革开放一开始就毫不犹豫地接受了这种关于“优胜劣汰”、关于“你死我活”、关于“利润(或曰利益)最大化”的竞争观念。然而，每当我读到这类文字时，总有一种缺失感，似乎在这一普遍命题的后面，我们丢失了什么?
然而，人必竞是区别于其他动物的具有理性思惟能力的物群，不仅是单纯的“经济人”，而是有着其他更多需求的“社会人”。人们普遍期望稳定与共同发展，也期望有一种公平、合理的竞争环境。达尔文于1859年创立的“物竞天择”的自然竞争理论，在人类社会经济发展过程中，便逐渐演变为一种有序的、理性的竞争理论。为着有序和理性，各种规则便应运而生。这便是人们常说的“制度”。既然是制度，那便是参与竞争的所有人都必须遵守的。这就好像在体育竞技场上，无论粗野如“拳击”，还是优美如“水上芭蕾”，都得有各自的规则（制度）。且所有的选手、教练、裁判甚至包括观众，都得遵守既定的规则。否则的话，竞技便变成混战，无法正常进行下去了。不信的话，你看看足球场上的“黑哨”给足球比赛造成的混乱就足够了。所以说，在我们视自身为“经济动物”，迷恋竞争、热衷竞争，将竞争作为市场经济的灵魂之时，千万别忘了，市场经济还有另一个本质特征，那便是维系市场经济秩序，保障社会经济活动得以健康运行的“制度”。
二、市场经济并非十全十美的社会经济制度
市场经济并非十全十美的社会经济制度，它就像一把双刃剑，在提高效率的同时，也带来收入分配两极分化、社会资源浪费无度、权钱交易累禁不止、人际关系紧张、社会信用和伦理道德崩溃，贪污、腐败行为泛滥等等一系列危及社会健康发展的所谓“社会公害”问题。这是由一系列严酷的现实告知我们的客观实在。
微观经济学证明了在市场经济环境下，公平竞争的价格机制将引导资源的最佳配置。但事实上，由于垄断、信息不对称、不适宜的行政干予、权力介入等等自然或非自然因素的影响，市场不可能做到完全公平。面对这一现实，我们往往过于自信，企图以行政命令、红头文件来纠正它们。这样的例子举不胜举。尤其在我们这样一个长期受计划经济体制影响，“官本位”至今充斥于每个角落的国家。比如说在这一次关于是否取消商品房预售制的大辩论中，不是有人建议采取行政手段，加强政府监管力度，防止预售商品房的种种违法、违规和欺诈行为吗？他们显然忘了，所有的政府监管措施，都要计入管理成本（由纳税人支付），并且必然降低社会经济活动的运行效率。这种依赖大幅度地增加社会管理成本，降低社会经济活动的运行效率，去维护一个明显不合理的制度做法本身，就是不可思议的。何况无数的事实告诉我们，市场经济环境下的行政监管效率和效果，的确令人怀疑。
市场经济环境下的交换应当是平等、自愿而没有欺骗的交换。要做到这一点就必须保证在市场交换过程中没有特权的介入，保障交易双方的平等，就应当充分保障公民的知情权、发言权、参与权，将市场经济制度建立在一种信息公开和尊重人权的基础之上。但事实上，平等交换的障碍经常来自与人权相对立的特权和与信息公开相对立的信息封闭。由于特权、垄断、信息封锁的客观存在，市场经济环境下的“交易平等”，并非理论上所认识的那样可以轻易实现。以房地产的信息公开机制建设为例，现实的情况是，时至今日，中国的老百姓购买商品房时，无论如何也无法确切地获知拟购商品房的质量、产权关系、债务关系、配套设施、报建规划、开发商资信等等至关重要的信息，只能听开发商的一面之词。尽管这些信息的确存在，但他们被锁在有关部门的卷宗里，老百姓是无源问津的。
正因为市场经济制度本身仍存在着如此多的毛病，就需要有人紧盯着市场，揭示市场交易过程中事实上的不公平问题：就需要有人从事制度研究，揭示现行制度存在的漏洞与缺陷，看看是否需要做些亡羊补牢的工作；就需要尽一切可能，强化社会监督职能，让权力机构远离利益集团，切实防止官商勾结、权钱交易；就需要以审视的目光分析即将出台的新办法和新制度，尽一切可能堵塞可能存在的漏洞，防止伤害全社会最大多数人的利益和社会弱势群体事件的发生。这就是制度创新之所以成为当代社会经济健康发展之保障，成为社会变革与社会进步之动力的原因所在。
三、制度的不断演变是人类社会发展的必然
由于人类认知水平的不断深化以及生存环境的不断变化，人类社会本身就是一个不断演变，不断进步的复杂过程。于是我们更要随时检讨我们的现行制度，看看有没有什么不合时宜，需要改进的地方，制度的演变便在情理之中。
中国人不像西方人，不知是因为思惟模式的影响，还是行为模式的不同。我们不习惯待一切事物研究透彻，制定好所有的行为规范以后再行动。我们要快，我们瞧不起那种“小脚女人走路”的样子。我们需要的是“大干快上”的“跨跃式发展”。于是我们只能边干边学、所谓“摸着石头过河”了。这样一来，在我们的社会经济发展过程中，制度建设的滞后便带有某种必然性。于是，我们便要适应社会经济发展的现实需要，随时检讨我们的制度，看看有没有什么漏洞，有没有不合时宜的，需要补充、完善和重新修订的地方。于是，制度创新便成为社会历史发展的必然。
四、商品房营销模式的制度创新问题
近年耒，关于商品房的营销模式问题引起了很大的争论。我国的商品房营销模式主要是预售制。商品房的预售制源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了对这一新兴行业于支持和帮扶，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成(亦即还没有形成具有交换价值的商品)之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“售楼花”。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。但是，时至今日，房地产业本身及其运行环境已经发生了很大变化。商品房预售制度运行过程所带来的一系列负面影响，已经严重影响着社会经济的稳定，制约着房地产业的健康发展。商品房预售制度已经成为一种不合时宜的不良制度。应该考虑废止这一过时的制度了。
2003年初，新华社记者就当时购房者非常关注的“业主拿不到房地产证问题”采访我时，我曾说过一句话，“一切都是预售惹的祸”，言下之意是指：“尽管就个案分析，许多业主拿不到房地产证的原因千差万别，但根源还在商品房的营销模式上。正是预售制，把房地产开发过程中所有的风险最终都转嫁到消费者身上了。2005年3月，我以广东省政府参事的名益正式向国家发改委、建设部、国土资源部和广东省政府提出了“关于停止实施商品房预售制度的参事建议”。同年6月，我又以个人名义在广州日报理论版发表了关于取消商品房预售制的文章。2005年8月15日，中国人民银行在其2004年度的房地产金融报告中提出“很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制”，提出了取消商品房预售制的建议，由此而引发了一场关于商品房预售制度利与弊的大辩论。2005年9月，这场争论最终以建设部明确表态近期不取消商品房预售制而结束。
但树欲静而风不止，就在建设部明确表态后不久的2005年10月19日，中国消费者协会邀请各方专家在京召开《商品房销售模式研讨会》。作为失信、欺诈行为万恶之源的期房预售制遭到与会者的一致声讨。来自中央政策研究室、全国人大法工委、房地产协会的90多位代表分别从不同角度论证了商品房预售制存在的问题，呼吁取消这一不良制度。2006年3月11日召开的十届全国人大四次会议上，有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥接受记者采访时对房地产预售制度表示了强烈质疑。他说，由他领衔、共有33位代表签名的议案已向大会提交，他们建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。废止商品房预售制度的呼声如此之高，充分说明这一历史上曾起过积极促进作用的商品房营销模式，已失去了它的运行条件及应用价值，正在演变为一种保护不法商人，损害消费者合法权宜，危害社会秩序，最终制约房地产业健康发展的不良制度。
我本人为何提出关于废止商品房预售制度的建议，而且时至今日仍然百拆不挠，始终坚持这一观点，主要出于如下考虑。
(一)商品房预售制度的负面效应
1、混淆了房地产领域中投资和消费的界限，将投资者的投资风险转嫁在消费者身上
商品房预售制度的实行，为开发商的项目融资开辟了一条非常方便的渠道。开发商一旦获得项目的预售许可，便可利用预售收入进行项目的后期投入。消费者的消费资金，经过预售这一环节，便名正言顺地变成了开发商的投资资金。投资是为了赢利，当然要承担风险。消费则是为了获取生活或生产必须品，无须为投资者承担风险，这是非常浅显的道理。而商品房预售制度却帮助开发商将消费者捆绑在自巳的战车上，连带承担项目的投资风险。许多烂尾搂就是这样，害得众多无辜的消费者一生集蓄血本无归，化为乌有。 全国各地，因为项目烂尾受到伤害的家庭何其多。想想这些家庭的遭遇，还能容忍这一因制度缺陷而造成的不良现象继续存在吗？
2、降低了入市门槛，推动着房地产业的恶性膨胀
为着保证社会经济的建康运行，2004年前后，我国经济进入宏观调控时期，居高不下的房地产投资和不断增长的房价，使房地产业理所当然地成为重点调控对象。国家采取了一系列严格的信贷政策和土地供应控制政策，力图从资金与土地两大资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。然而，事实证明，这一系列的宏观调控作用是有限的。其根本原因就在于，“预售”，这一房地产业特有的营销规则意味着，开发商一旦获得预售许可，便可利用消费者的资金进行后期开发，“以小搏大、空手套白狼”。巨额的利润，极大地剌激了开发商的胃口。商品房预售制不仅大大降低了房地产行业的入市门槛，造成百业齐奔房地产的局面，也使国家一切行政的、经济的制约手段均相型见拙，削弱了国家行政的和经济的宏观调控措施的影响力度，这就是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。
3、背离了国家法规关于建设项目交付使用程序的基本规定
商品房作为建设项目，具有不同于一般商品的特殊属性。由于其关联到使用者的生命和财产安全，国家对建设项目的交付使用，规定有严格的合格验收标准(规范)和基本程序。未经合格性验收，不得交付使用。而商品房的预售却允许尚未经过验收合格，甚至是未建成的商品房进入市场，这显然违背了国家的有关规定。它将项目验收不合格的风险转嫁给了消费者。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，这也是商品房交易法律纠纷不断的根源所在。
4、助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生
近年来，房地产业界相继爆发了“假按揭”、“重复抵押”、“一女二嫁”等等违规、违法事件，在社会上引起不小的震动。事实上，业内人士都明白，这类不规范的手法在房地产业界是相当普遍的。以“假按揭”为例，只要开发商资金断了链，他们首先想到的，自然是通过“假按揭”从银行手里把钱套出来。将来项目销路好，便早早归还银行贷款，天衣无缝便蒙混过关了。
商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，然而，由于预售制度的存在，无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供了方便之门、可趁之机。助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。
5、伤害了消费者的合法权益
在预售制度安排下，交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视，二无证据可查的条件下参与交易，一切都由开发商说了算。加上我们的信息公开机制建设严重滞后，预售制度下的商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同、开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。这也是近年来房地产成了消费者投诉热点，房地产纠纷成为危及社会安定重要因素的根本原因之一。
6、引发金融危机的风险源
房地产开发项目中的资金关系由三大块构成。其一是开发商以项目地块或其他资产作抵押向银行的借贷 ,其二是商品房购买者通过按揭手续向银行的借贷（这笔钱最终也进了开发商的账户），其三是开发商的自有资金。。前两项加起来，大约占了开发项目资金来源的70%左右，如果加上拖欠工程款及一些项目的“垫资”工程，还有些开发商通过流动资金贷款用于支付土地出让金，真正投入项目的自有资金并不如想象的那么大。相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，将商品房的开发风险几乎全部转嫁给银行了。由于按揭贷款的推行，任何一个房地产项目一旦进入预售，银行便从头（开发贷款）到尾（营销按揭）被牢牢地套在项目上了。社会资源（尤其是金融机构的资金）自觉或不自觉地向地产巨头聚集，争相把鸡蛋放在一个篮子里。由地产巨头的破产，牵连到金融机构、由房地产泡沫破灭，引发金融危机的案例累见不鲜。
7、增大了房地产项目的社会风险
日益深化的改革开放，深刻地影响着我们这个社会的方方面面，触动着各方利益诉求的矛盾，有些甚至威胁到社会安定团结的局面。房地产开发项目虽然仅仅是一种盈利性的商业投资建设项目，按照改革后的投资体制，将从审批制改为备案制。然而，由于房地产项目开发建设过程涉及因素复杂，关联群体众多，比其他任何商业活动都面临着更严峻的社会风险的挑战和考验。商品房预售制度应当建立在完备的社会信用基础上，一旦信用瓦解，将会引发一连串的社会矛盾，危及社会安定和谐局面的形成。这也是近年来房地产交易法律纠纷不断，有些甚至发展为严重的社会问题之原因所在。
(二) 停止实施商品房预售制度的时机已经成熟
1、商品房预售制度赖以存在的条件已不复存在
中国的房地产业已完成了他的资本原始积累，不仅不再是弱小的，需要扶持的“幼稚产业”，反而成长为不容忽视的巨大的资本源，拥有着雄厚的资本和巨大的融资能力;房地产市场剧烈竞争局面和大量商品房空置的存在，预示着买方市场的形成，开发商“皇帝女儿不愁嫁”的日子已一去不复返。房地产开发项目面临着巨大的竞争压力，项目开发过程的风险无处不再;大量违规、违法及欺诈行为的发生，再度警告我们，现实世界的社会信用机制存在着许多问题。由此看来，历经20余年的发展，我国的房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候了。
2、日益深化的金融体制改革，为取消商品房预售制提供了条件
入世后的中国金融体系，正面临重大的运营机制改革。不久的将来，各种融资渠道和融资工具便会相继问世。一个以房地产项目投资为核心的房地产金融体系终将形成。房地产项目开发将会面临多种可供选择的融资渠道，商品房预售制度的废止后所带来的项目融资的困难，将由新兴的房地产金融体系予以解决。
3、科学发展观的提出，为房地产业政策的重大转变提供了契机
科学发展观的提出，是党的执政理念的一次重大突破。“以人为本”、“执政为民”是科学发展观的核心。然而，“以人为本”并非一句空泛的口号。它不仅要求执政者在决策理念上始终把人民放在首位，实现执政为民的价值判断。更重要的是，它首先要求在执政过程中，始终把保护最大多数公民，尤其是社会弱势群体合法权益摆在重中之重的地位。在有关社会公共事务问题的决策过程中，充分地、大范围地征求民意，充分地、全过程地尊重公民的意见，这就是“以人为本”在执政过程中的具体表现。这就是为什么建设和谐社会的议题那么深入人心，那么引起人们关注的原因所在。在这样一种讲求民主、讲求和谐、讲求保护公民的合法权益大背景下，对房地产业营销模式进行调整，废止明显存在众多问题的商品房预售制度，时机已经成熟。
(三) 某些顾虑是不必要的
商品房预售制度的取消，必然会引起房地产业前所未有的震动，我国的房地产业将面临重新洗牌的局面。有些将重组，有些将被淘汰出局。为此，政府对这一促进房地产业健康发展的举措持十分慎重的态度，是可以理解的。但是，应当看到，某些顾虑是不必要的，只要政策实施过程处理得当，是可以避免的。
1、关于引发新的烂尾搂问题
一种观点认为，取消商品房预售制，将会使一些在建搂盘资金链断裂，陷入财务危机，面临烂尾的危险。其实，这种顾虑是不必要的。新政的实施并不会搞突然袭击，而是要制定一个时间表（比如说2至3年），逐年提高商品房的预售标准，直至最终取消。开发商完全有条件做好应急准备。
2、关于提高商品房的开发成本，从而引起房价上涨的问题
在商品房的房价构成中，只要是正常的融资渠道，融资成本占的比例并不高。取消商品房预售制后，一部分被用作再投资的预售收入将会转向融资市场筹集。从这个角度来分析，商品房的开发成本将有所提高。但这个提高的比例是有限的，是通过项目自身消化还是通过提高房价由消费者承担，还要视市场供求关系而定。其次，应当看到，由于金融体制改革的滞后及长期运行的预售制的影响，中国还没有形成名副其实的“房地产金融”。相信在入世后金融体制加速改革的大背景下，取消商品房预售制后的中国房地产业，定会面临房地产金融大发展的局面。各种融资渠道、各类融资工具将会相继问世。未来的房地产开发，将会面临众多的融资方案选择。项目融资成本，在多种融资方案的竞争中不可能大幅上扬。
3、关于商品房市场供应量大幅减少，危及市场正常供给的问题
商品房预售制的取消，将有部分不具备实力的开发商被淘汰出局。这是意料之中，有利于清理市场，净化市场的正常现象。但是否因此而引起商品房供给的大幅减少，我持怀疑态度。一则这些中小开发商终究实力有限，市场份额不至于那么大。二则商品房市场若除去投机性的炒作，真正的市场需求并不如我们想象的那么大。商品房预售制度的取消，不至于严重影响到房地产市场的供求关系。
为了避免停止实施预售制度给房地产市场带耒的过大冲击，应当制定一个时间表(比如说2年或3年)，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售制。让商品房与其他商品一样，具备真切的商品属性，真正实现现房交易。让购房者在选购商品房时，像买其他商品一样，看得见、摸得着、体验得到，一手交钱、一手交搂(当然包括其相关的产权证书)。如此下去，相信房地产市场将得以净化(大大减少违规和欺诈行为的发生)，如野马般狂奔的房地产发展速度将受到抑制，消费者的合法权益将得到保障，房地产泡沫破灭引发金融危机的风险将得以规避。房地产业终将日益健康地的发展下去。
五、制度创新困难重重，社会寄希望于具备理性思惟能力的知识份子
社会发展历程告诉我们，制度创新必然困难重重。制度演变的困难一则来源于人们的习惯与经验，二则来源于既得利益者的干扰和阻止，三则是由于收益和成本的极不相称。制度创新的成果归社会大众享有，而制度创新的风险及成本则由提出创新思想并付诸实施的少数人来承担。这个道理相信稍具历史常识的人都能理解。因而，制度创新特别需要一批热心社会公共事务，具有专业技能，正视社会现实、勇于独立思考，敢于挑战权威的有识之士。
知识份子因其掌握着专业知识和专业技能而成为团队、社区、行业甚至是整个社会理性思维的代表。专业从事教学和社会经济理论研究的知识份子，由于其社会地位及所从事职业的相对独立性，由于其职业需要所具备的专业技能和学术水平，对现实的社会经济问题，应当具备更专业和更超然的客观认识。社会制度的变革正是源于这类知识份子不懈的努力与追求。社会也对这类具备专业技能，专门从事学术研究的知识份子（即所谓专家）寄以厚望。
专业从事教学和社会经济研究的知识份子是公众人物。当他们有了一定的知名度，成为某一领域的专家时，就免不了经常发表言论。他们的观点对公众的认知导向、舆论导向都具有一定的影响，甚至会影响到公共政策和产业政策的制定。社会因此而对这类知识份子的公德及发表言论的客观性提出了较高的要求。当有些专家在权势、金钱面前迷失自我，甚至卖身投靠、出卖良心时，当有些专家出于私利或集团的利益发表并不那么客观的言论时，在社会公众心目中所引起的失望、愤怒情绪将会多么大。不信的话，可以上网查查，责问某些经济学家“良心何在？”的文章何其多！尤其是当民众有一种受骗上当的感觉时，这种反应将会是空前激烈的。
如何避免一些误解或伤害呢？这就要靠知识份子自身的良知与社会责任感了。我想，专业从事社会经济研究，具有专家头衔的知识份子，至少应当具备如下基本素质，才能无愧于公众的信任，担当起制度创新的历史责任。
1、历史责任感：既然我们的规章制度并不完善，既然我们的社会并不完美，既然仍然存在那么多违法、违规和欺诈行为，专家们就有责任，利用自己的专业技能和社会影响揭示真像，维护正义；
2、关注社会热点问题：社会热点内涵着公众关心、政府关注，影响社会经济健康发展的重大问题。作为一名专家，怎么能对本专业领域内的社会热点问题无动于衷，作壁上观呢？只有积极参与本专业领域内的社会热点问题讨论，发表见解，施加影响，才无愧于专家的称号。
3、保持和维护公正、独立的社会形象：专家是公众人物，要时刻提醒自己，在权势与金钱面前保持清醒的头脑。永远不说违心的话，不做违心的事；要与商人和商业机构保持适当的距离，永远不做某些商业利益的代言人；要永远对得起社会公众的信任，不做违心和违背事实真像的宣传。
4、独立思考、独立判断：在分析和判断任何本专业领域的问题时，专家的本色是既不受制于权势，也不受命予金钱，更不察颜观色，看着别人的脸色行事或见风使舵，跟着风向走。这是专家应具备的基本品德。专家永远只尊重事实，只有实事求是、拒绝任何权势和利诱的专家，才能获得社会的认同和公众的尊敬。“人们可以不赞成你的观点，但是决不会怀疑你的用心”，是专家安身立命的道德底线。
考核一项制度的优劣，应当有其客观标准。那就是是否有利于保护绝大多数公民利益，维护社会正义；是否有利于社会稳定，构建安定和谐的社会；是否有利于制止违规、违法，欺诈行为，促进行业的健康发展；是否有利于降低社会成本，提高全社会的效率和效益。尽管关于废止商品房预售制度的争议仍然很大。我相信，只要能形成统一的标准，抛弃门户之见，弥合利益关系，终将取得共识，正视商品房预售制度运行过程所带来的一系列负面影响。这种严重影响着社会稳定，制约着房地产业健康发展，不合时宜的不良制度，终将废止。房地产业营销模式的制度创新，指日可待。
（作者为广东省人民政府参事、广州市人民政府顾问，广州市房地产学会、房地产协会副会长，北京师范大学珠海分校不动产学院特聘教授）
焦点房地产网
