开发商形象越来越狰狞 谁在妖魔化开发商？
商品房的建设速度越来越快，快得如同魔术,迅速变幻着城市的天际线；商品房的销售技巧越来越妙，妙得就像魔法,让业界看来都不可思议的房价也能最后成交。不幸的是，在创造“奇迹”的同时，开发商的形象似乎也越来越妖魔化。
“妖魔化”是一种状态，也是一个过程。
开发商正被妖魔化？2005年是中国房地产业受到批评最多的一年。
在缺钱、少地的同时，另一个让房地产企业大伤脑筋的问题，是开发商的形象正在变得越来越狰狞。
如果说过去开发商形象的“丑陋”主要来自房屋质量与合同纠纷，那么在2005年，“房价虚高”的舆论以及由此引发的“暴利”论更是雪上加霜，让开发商变得格外面目可憎。
爱说、敢说的华远总裁任志强每每急公好义奋起替同业争不平，结果似乎都适得其反，无形间成了开发商“妖魔化”的代言人。“不给穷人盖房子”的宣言在网络上被演化成“为富不仁”；“品牌就是要暴利”更在坊间被认为是向老百姓叫板，“羞辱气急败坏的民众”。
万达董事长王健林的一番话道出了多数开发商目前的焦虑：“房地产企业自我宣传比较好，但是公众评价不满意；对中国经济做出的贡献比较多，但得到的表扬比较少；房地产商的经济地位比较高，但社会地位比较低。用一句话形容，一直赚钱不少，但近两年心情不好。”
严格意义上的中国房地产市场是在1999年房改之后才全面启动的。有5年以上历史的开发商都知道，我们的房子越盖越好，我们的售后服务越做越好，我们的企业越来越规范，甚至我们的利润也开始变薄，为什么我们的形象却未见好转，甚至越来越糟？！
究竟有哪些因素导致了、加剧了房地产开发商的“妖魔化”？
学界？
学界人士的专业身份使他们的话语更具有某种权威性，也更容易形成影响力。如果说某些经济学家已遭舆论指认“被利益团体收买”而恶名昭著，那么也有一些学者挺身而出向开发商叫板，成为“老百姓的代言人”。
2005年最让房地产开发商头疼的学者，非社科院金融研究所金融发展室主任易宪容莫属。易宪容对房地产业的批评贯穿于整个2005年，主要集中在房地产“泡沫”与“暴利”。前者实际鼓励消费者持币待购，加剧了市场的观望与胶着；后者直接导致消费者对开发商的不满与愤怒。
在首创置业日前于A-Z TOWN接待中心举办的第二期“房地产语文沙龙”上，在谈到2006年房地产发展趋势时，易宪容进一步阐述了他的观点：
2003年以前，整个房地产市场的泡沫程度是10%；2004年的泡沫程度到了20%；2005年是14.9%；如果按照现在的程度走下去，2006年房地产泡沫程度是26%；2008年泡沫程度是59.4%，如果按照修正值，还可能达到68%。民众如果在这样的情况下进入房地产市场，就和2001、2002年进入股市一样，“你接最后一棒，你高价买了这些东西没有办法出来”。民众近年来在股市上的亏损额为8900亿。
关于房地产“暴利”，易宪容的论据主要有两个，一是房价收入比：在联合国1993年对世界107个国家房地产市场的调查中，房价与收入比是3:1～6:1。中国2003年以前的这个比重一般为7:2.6；2004年平均已经到8:2，2005年进一步拉大。二是行业利润率：2004年以后房地产开发商所获的利润是20%-30%，2004年获得的利润是2000多亿元，利润率是15.8%。
易宪容的观点得到了许多消费者的认同。北京的一些新婚夫妻推迟了置业计划。但观望了一年的结果，是2005年北京商品住宅期房预售平均价格1083元，涨幅为19.2％，普通住宅也比上年增长10.9%。而这些中等收入的新婚夫妻还发现：适合他们购买的房子其实并不多。在2005年北京商品住宅期房批准预售面积下降23％、预售成交面积下降18.7％的同时，预售成交面积却为当期批准预售面积的97.6％，比2004年高5.1个百分点，换句话说，作为市场“中流砥柱”的期房，依然是有多少卖多少。
事实上，易宪容的观点很难为开发商所接受。同样在这个沙龙上，与易宪容鏖战一年的任志强提出了一系列反驳的论据。如关于房价收入比，按照联合国的调查，收入1000美元的国家中有些是6:1，而中国目前还没有超过3.6:1。更重要的是，在任志强看来，单说房价收入比很容易对消费者形成误导。首先是户型标准，建设部部长新近谈到2005年的平均户型是70平方米，易博士讲的是75平方米，而标准户型只有65平方米，不同的户型会形成不同的房价。其次是收入计算，北京2004年公布的人均可支配收入是1.68万，没算其他补贴，2005年家庭平均收入大约6万元；即使按商品房6000元一平方米计算，总价36万元，也就是收入的6倍。而收入的价值实际是不同的。美国的房价确实是收入的3.9倍，平均房价约22万元。但在美国6.9万的年收入可以买6辆汽车，我们的年收入可以买几辆汽车？任志强认为，房价上涨并不代表行业暴利。比如，在房价上涨25.4%的同时，根据建委公布的数字，地价也涨了20%多。房价上涨的另一个因素是房子质量、包括住宅环境、市政设施都比过去好了。由于城市土地的相对稀缺，房价上涨是发展趋势，不应把对发展趋势的预测和实际的利润混为一谈。
其实，房地产利润相对较高是不争的事实，不然不会有那么多“外行”、“外资”要进来。但利润较高并非就等同于“暴利”。应该承认，房地产行业至今仍然可能存在暴利，而局部的暴利并不等于行业的暴利。众所周知，暴利滋生的最大土壤是土地使用权交易的非市场化，而这种交易如今在法律上已没有生存空间；至于海外资金的炒作，只是、也只能是在个别城市。房价高企的因素很多，很复杂。如果是相关领域的学者，应该可以对这些现象做出更加高屋建瓴的分析。也因此，开始有业内人士质疑某些学者对房地产业的态度是娱乐化向学术界的升级，甚至担心这是一种文化上、道德上的堕落。
消费者？
中国的消费者始终是弱势群体的形象，在住宅这个“超大件”的消费过程中更不例外。新近关于2600万个“还贷抑郁症”年轻患者的报道，似乎进一步加剧了开发商的“妖魔化”。事实上，“还贷忧郁症”的病根并不都是房价。
51岁的张先生家住北京幸福大街，祖孙三代多年住在只有40多平方米的3间平房。为了儿子结婚，买了东南四环89平方米的楼房，总价近50万元，每月月供3500元，而全家月收入不足5000元。我们自然会担心张先生或是他的儿子也罹患“还贷忧郁症”。其实，即使张先生买小一些的房子，居住条件同样会大为改善，还贷压力却减轻许多；当然，他也可以选择经济适用房，同样的面积总价却会少很多。
张先生咬牙买了现在这处房子，是因为儿子的要求。这其实就已经是房价之外的问题了。
在许多北京人看好经济适用房投资价值的同时，也有许多如张先生儿子的新婚夫妇，买房的第一条标准，就是“不买经济适用房”。而这无疑将加大他们的还贷压力。
中国真正意义上的房地产市场形成还不到10年，张先生这一代完全没有房地产消费理念与经验，张先生儿子这一代则更多看到的是房地产市场的满目琳琅。许多消费者喜欢用“一个大学毕业生”做样本，并进而得出诸如“一个工薪阶层不吃不喝20年也买不上房子”这样的结论。
这在逻辑上犯了两个前提性的错误。
首先，在任何房地产市场正常发展的国家，大学毕业两三年无力买房者比比皆是。至于政府对低收入人群给予的住房保障，都是以家庭而非个人为单位。包括房价收入比，也是以家庭为单位。即使是在发达国家，更多个人的住房问题，也是通过租赁来解决。
其次，工薪阶层的收入是不断提高的。有业内人士根据北京以往的工资水平，推算出每7年工资翻一番，平均每年工资增长9-11％。如果保持这个增幅，工作30年工资能翻四倍；现在可以承受30万的房子，30年之后就可能承受300万元的房子。当然，这要以社会经济持续发展为基础。即便如此，如果消费者买房时不能量力而行，依然不能解决“还贷忧郁症”的问题。
媒体？
媒体不是弱者。媒体掌握着话语权。如果没有被收买，媒体可以替消费者说话。也因此，开发商对媒体爱恨交集。
的确，媒体可以推波助澜。某杂志从2002年开始发布《中国十大暴利行业》排行榜，房地产业连续3年蝉联榜首，独占鳌头，并因此被评为“名副其实的暴利行业中的暴利行业”。所有学界对于房地产“泡沫”、“暴利”的言论都是刊登在各种媒体上，并由此传播给消费者。某些开发商的恼羞成怒，也正是因为他们不能奈媒体如何。在媒体面前开发商是“弱者”，只要媒体对开发商没有广告需求。
开发商与媒体的关系永远是微妙的。
其实，开发商应该感谢媒体。撇开房地产广告在支撑许多媒体广告半壁江山的同时为开发商带来的丰厚销售成果不谈，也放下某些媒体为广告“曝光”项目缺陷挤压开发商不论，如果不是媒体“唯恐天下不乱”，一次次与开发商较真儿、替消费者维权，中国的房地产产品能有如此迅速更新换代的压力？中国的房地产行业能有如此迅速优胜劣汰的动力？
但媒体是否也应该检讨检讨自己--并非只是那些违背行业操守的行为。
媒体在报道中是否偷换了概念？比如，我们在关于房地产暴利的报道中看到了太多诸如“2005房地产行业利润1200亿”之类的报道，但关于利润率却只字未提。且不论数字是否准确，暴利应该与利润率相关，“利润”不能替换“利润率”。
媒体对房地产行业是否缺乏了解？比如，媒体常说“纳税大户中鲜有房地产企业”，却忽略了房地产企业的特性。纳税额是由企业经营规模决定的，房地产虽然是资金密集型行业，但行业的集中度与制造业、零售业无法相比，即使是“大哥大”万科，市场占有率也不过1％左右；而房地产企业因为经营环境所限，通常是一个项目设立一个公司，各自独立核算，自然难有“纳税大户”。
媒体的辩证思维能力是否缺失？比如，由于媒体的推动，要求房地产企业“公开成本”的呼声在多个城市此伏彼起，仿佛公开成本就可有效遏制暴利。问题是不同的项目会有不同的土地成本、不同的市场定位、请不同的设计公司、用不同的材料……，所形成的成本会很不同。所谓项目的“平均成本”有何实际意义？更为严重的是，房地产土地、信贷政策的调整，都是为了使这个行业更加接近市场化，更为彻底地摒除包括权利寻租、行政干预在内的非市场因素；某些媒体呼吁政府强制要求开发商公开成本，似乎这个正在越来越市场化的产业完全不需要遵守市场经济的规则。这岂不是泼脏水连孩子一块儿泼了出去！
最后、也是最重要的，媒体需要公信力，而媒体人的角色错位是否影响到媒体的客观与公正？虽然也有一些媒体人被同行批评为“房产黑嘴”，认为他们得了开发商的利益在为开发商说话；媒体的房地产记者如果买房没打折也很容易被视为“没本事”；但媒体人更容易的错位，却是一不留神就站在了购房人的立场上。比如，在一个房地产沙龙上，当一位媒体代表被要求谈谈“2005地产界的关键词”时，这位媒体人选择了“麻木”这个词，大谈社会环境对年轻人特别残酷，在全球化的影响下，“我们活得太累了”。以至于主持人发现他“好像不是以一个媒体从业人员身份来谈这些，而是以一个买房综合症患者的身份”。媒体人要买房是很自然的事，买房的经验也有助于媒体人了解房地产市场，但如果不能突破“买房人”的局限，媒体的报道恐怕难免有失偏颇。
开发商自身？
最后，在审视了外界影响开发商形象的种种负面因素之后，我们不能不把目光收回到房地产行业内部。
开发商社会形象的妖魔化，也有房地产企业自身的问题。
比如开发商缺乏诚信。这个老生常谈的问题至今依然十分严重，交房过程中不发生业主“维权”的项目，几乎是凤毛麟角。或许更多的企业当初并没有打算拿合同去蒙人，但既然管理水平有限、开发经验有限，为何不在合同中给自己多少留点余地？蒙买房人会坏了名声，蒙银行则可能断了资金来源。许多企业至今仍然把变相按揭贷款当作项目融资的常规动作，如此骗贷的结果，不仅是某个企业信用评级可能受到影响，而且是整个行业的信用度会被打折扣。
比如开发商与客户纠纷的处理。房地产产品与市场的复杂性决定了纠纷的无所不在；上海大华“水岸蓝桥”可以因房价缩水、业主根据合同退房无望而将开发商告上法庭；深圳万科“十七英里”也可以因项目热销、客户排队良久购房无望而大闹售楼现场。如果没有系统的公关危机处理机制，纠纷很容易给开发商的社会形象带来负面影响。
比如拖欠施工款。施工企业垫资是业内普遍引以为傲的资金链管理模式。问题是拖欠农民工工资已经成为国务院总理亲自过问的大问题，而施工企业很容易把责任推到开发商身上，北京“富力城”的民工就曾集体向开发商讨要工钱并酿成肢体纠纷。如果开发商再不能如期支付施工企业垫付的资金，问题将变得更加严重。
又比如开发商回馈社会比较少。有调查报告显示，中国90%的房地产企业没有慈善捐助记录。企业回馈社会的方式很多，并不只是慈善捐助。问题是有多少开发商建立了“回馈社会”的理念？毕竟房地产是一个利润率比较高的行业。
再比如开发商偷漏税。据报道，2005年北京市房地产业缴纳地方税收160.8亿，首次成为北京地税行业状元；与此同时，房地产业也以5.6亿元高居“漏税榜”榜首。这固然与去年税务稽查将房地产业作为重点密切相关，但无论是企业有意识地做假帐，还是缺乏纳税筹划无意识犯规，所造成的偷漏税款都是不争的事实。
由此可见，即使房地产市场有多少“泡沫”、房地产行业是否暴利最终都讨论清楚了，全国人民的购房理念也在激情燃烧之后慢慢回归理性，如果房地产企业自身的某些问题没有得到解决，开发商的“妖魔化”形象仍然无法从根本上得到改变。
对于正在进入“品牌时代”的房地产市场，“妖魔化”伤害的不是某一个或某一些企业，而是整个行业。如何从根本上改变开发商社会形象的妖魔化，这是需要所有房地产企业充分重视与深入思考的问题。
《中国不动产》
开发商正被妖魔化？2005年是中国房地产业受到批评最多的一年。
在缺钱、少地的同时，另一个让房地产企业大伤脑筋的问题，是开发商的形象正在变得越来越狰狞。
如果说过去开发商形象的“丑陋”主要来自房屋质量与合同纠纷，那么在2005年，“房价虚高”的舆论以及由此引发的“暴利”论更是雪上加霜，让开发商变得格外面目可憎。
爱说、敢说的华远总裁任志强每每急公好义奋起替同业争不平，结果似乎都适得其反，无形间成了开发商“妖魔化”的代言人。“不给穷人盖房子”的宣言在网络上被演化成“为富不仁”；“品牌就是要暴利”更在坊间被认为是向老百姓叫板，“羞辱气急败坏的民众”。
万达董事长王健林的一番话道出了多数开发商目前的焦虑：“房地产企业自我宣传比较好，但是公众评价不满意；对中国经济做出的贡献比较多，但得到的表扬比较少；房地产商的经济地位比较高，但社会地位比较低。用一句话形容，一直赚钱不少，但近两年心情不好。”
严格意义上的中国房地产市场是在1999年房改之后才全面启动的。有5年以上历史的开发商都知道，我们的房子越盖越好，我们的售后服务越做越好，我们的企业越来越规范，甚至我们的利润也开始变薄，为什么我们的形象却未见好转，甚至越来越糟？！
究竟有哪些因素导致了、加剧了房地产开发商的“妖魔化”？
学界？
学界人士的专业身份使他们的话语更具有某种权威性，也更容易形成影响力。如果说某些经济学家已遭舆论指认“被利益团体收买”而恶名昭著，那么也有一些学者挺身而出向开发商叫板，成为“老百姓的代言人”。
2005年最让房地产开发商头疼的学者，非社科院金融研究所金融发展室主任易宪容莫属。易宪容对房地产业的批评贯穿于整个2005年，主要集中在房地产“泡沫”与“暴利”。前者实际鼓励消费者持币待购，加剧了市场的观望与胶着；后者直接导致消费者对开发商的不满与愤怒。
在首创置业日前于A-Z TOWN接待中心举办的第二期“房地产语文沙龙”上，在谈到2006年房地产发展趋势时，易宪容进一步阐述了他的观点：
2003年以前，整个房地产市场的泡沫程度是10%；2004年的泡沫程度到了20%；2005年是14.9%；如果按照现在的程度走下去，2006年房地产泡沫程度是26%；2008年泡沫程度是59.4%，如果按照修正值，还可能达到68%。民众如果在这样的情况下进入房地产市场，就和2001、2002年进入股市一样，“你接最后一棒，你高价买了这些东西没有办法出来”。民众近年来在股市上的亏损额为8900亿。
关于房地产“暴利”，易宪容的论据主要有两个，一是房价收入比：在联合国1993年对世界107个国家房地产市场的调查中，房价与收入比是3:1～6:1。中国2003年以前的这个比重一般为7:2.6；2004年平均已经到8:2，2005年进一步拉大。二是行业利润率：2004年以后房地产开发商所获的利润是20%-30%，2004年获得的利润是2000多亿元，利润率是15.8%。
易宪容的观点得到了许多消费者的认同。北京的一些新婚夫妻推迟了置业计划。但观望了一年的结果，是2005年北京商品住宅期房预售平均价格1083元，涨幅为19.2％，普通住宅也比上年增长10.9%。而这些中等收入的新婚夫妻还发现：适合他们购买的房子其实并不多。在2005年北京商品住宅期房批准预售面积下降23％、预售成交面积下降18.7％的同时，预售成交面积却为当期批准预售面积的97.6％，比2004年高5.1个百分点，换句话说，作为市场“中流砥柱”的期房，依然是有多少卖多少。
事实上，易宪容的观点很难为开发商所接受。同样在这个沙龙上，与易宪容鏖战一年的任志强提出了一系列反驳的论据。如关于房价收入比，按照联合国的调查，收入1000美元的国家中有些是6:1，而中国目前还没有超过3.6:1。更重要的是，在任志强看来，单说房价收入比很容易对消费者形成误导。首先是户型标准，建设部部长新近谈到2005年的平均户型是70平方米，易博士讲的是75平方米，而标准户型只有65平方米，不同的户型会形成不同的房价。其次是收入计算，北京2004年公布的人均可支配收入是1.68万，没算其他补贴，2005年家庭平均收入大约6万元；即使按商品房6000元一平方米计算，总价36万元，也就是收入的6倍。而收入的价值实际是不同的。美国的房价确实是收入的3.9倍，平均房价约22万元。但在美国6.9万的年收入可以买6辆汽车，我们的年收入可以买几辆汽车？任志强认为，房价上涨并不代表行业暴利。比如，在房价上涨25.4%的同时，根据建委公布的数字，地价也涨了20%多。房价上涨的另一个因素是房子质量、包括住宅环境、市政设施都比过去好了。由于城市土地的相对稀缺，房价上涨是发展趋势，不应把对发展趋势的预测和实际的利润混为一谈。
其实，房地产利润相对较高是不争的事实，不然不会有那么多“外行”、“外资”要进来。但利润较高并非就等同于“暴利”。应该承认，房地产行业至今仍然可能存在暴利，而局部的暴利并不等于行业的暴利。众所周知，暴利滋生的最大土壤是土地使用权交易的非市场化，而这种交易如今在法律上已没有生存空间；至于海外资金的炒作，只是、也只能是在个别城市。房价高企的因素很多，很复杂。如果是相关领域的学者，应该可以对这些现象做出更加高屋建瓴的分析。也因此，开始有业内人士质疑某些学者对房地产业的态度是娱乐化向学术界的升级，甚至担心这是一种文化上、道德上的堕落。
消费者？
中国的消费者始终是弱势群体的形象，在住宅这个“超大件”的消费过程中更不例外。新近关于2600万个“还贷抑郁症”年轻患者的报道，似乎进一步加剧了开发商的“妖魔化”。事实上，“还贷忧郁症”的病根并不都是房价。
51岁的张先生家住北京幸福大街，祖孙三代多年住在只有40多平方米的3间平房。为了儿子结婚，买了东南四环89平方米的楼房，总价近50万元，每月月供3500元，而全家月收入不足5000元。我们自然会担心张先生或是他的儿子也罹患“还贷忧郁症”。其实，即使张先生买小一些的房子，居住条件同样会大为改善，还贷压力却减轻许多；当然，他也可以选择经济适用房，同样的面积总价却会少很多。
张先生咬牙买了现在这处房子，是因为儿子的要求。这其实就已经是房价之外的问题了。
在许多北京人看好经济适用房投资价值的同时，也有许多如张先生儿子的新婚夫妇，买房的第一条标准，就是“不买经济适用房”。而这无疑将加大他们的还贷压力。
中国真正意义上的房地产市场形成还不到10年，张先生这一代完全没有房地产消费理念与经验，张先生儿子这一代则更多看到的是房地产市场的满目琳琅。许多消费者喜欢用“一个大学毕业生”做样本，并进而得出诸如“一个工薪阶层不吃不喝20年也买不上房子”这样的结论。
这在逻辑上犯了两个前提性的错误。
首先，在任何房地产市场正常发展的国家，大学毕业两三年无力买房者比比皆是。至于政府对低收入人群给予的住房保障，都是以家庭而非个人为单位。包括房价收入比，也是以家庭为单位。即使是在发达国家，更多个人的住房问题，也是通过租赁来解决。
其次，工薪阶层的收入是不断提高的。有业内人士根据北京以往的工资水平，推算出每7年工资翻一番，平均每年工资增长9-11％。如果保持这个增幅，工作30年工资能翻四倍；现在可以承受30万的房子，30年之后就可能承受300万元的房子。当然，这要以社会经济持续发展为基础。即便如此，如果消费者买房时不能量力而行，依然不能解决“还贷忧郁症”的问题。
媒体？
媒体不是弱者。媒体掌握着话语权。如果没有被收买，媒体可以替消费者说话。也因此，开发商对媒体爱恨交集。
的确，媒体可以推波助澜。某杂志从2002年开始发布《中国十大暴利行业》排行榜，房地产业连续3年蝉联榜首，独占鳌头，并因此被评为“名副其实的暴利行业中的暴利行业”。所有学界对于房地产“泡沫”、“暴利”的言论都是刊登在各种媒体上，并由此传播给消费者。某些开发商的恼羞成怒，也正是因为他们不能奈媒体如何。在媒体面前开发商是“弱者”，只要媒体对开发商没有广告需求。
开发商与媒体的关系永远是微妙的。
其实，开发商应该感谢媒体。撇开房地产广告在支撑许多媒体广告半壁江山的同时为开发商带来的丰厚销售成果不谈，也放下某些媒体为广告“曝光”项目缺陷挤压开发商不论，如果不是媒体“唯恐天下不乱”，一次次与开发商较真儿、替消费者维权，中国的房地产产品能有如此迅速更新换代的压力？中国的房地产行业能有如此迅速优胜劣汰的动力？
但媒体是否也应该检讨检讨自己--并非只是那些违背行业操守的行为。
媒体在报道中是否偷换了概念？比如，我们在关于房地产暴利的报道中看到了太多诸如“2005房地产行业利润1200亿”之类的报道，但关于利润率却只字未提。且不论数字是否准确，暴利应该与利润率相关，“利润”不能替换“利润率”。
媒体对房地产行业是否缺乏了解？比如，媒体常说“纳税大户中鲜有房地产企业”，却忽略了房地产企业的特性。纳税额是由企业经营规模决定的，房地产虽然是资金密集型行业，但行业的集中度与制造业、零售业无法相比，即使是“大哥大”万科，市场占有率也不过1％左右；而房地产企业因为经营环境所限，通常是一个项目设立一个公司，各自独立核算，自然难有“纳税大户”。
媒体的辩证思维能力是否缺失？比如，由于媒体的推动，要求房地产企业“公开成本”的呼声在多个城市此伏彼起，仿佛公开成本就可有效遏制暴利。问题是不同的项目会有不同的土地成本、不同的市场定位、请不同的设计公司、用不同的材料……，所形成的成本会很不同。所谓项目的“平均成本”有何实际意义？更为严重的是，房地产土地、信贷政策的调整，都是为了使这个行业更加接近市场化，更为彻底地摒除包括权利寻租、行政干预在内的非市场因素；某些媒体呼吁政府强制要求开发商公开成本，似乎这个正在越来越市场化的产业完全不需要遵守市场经济的规则。这岂不是泼脏水连孩子一块儿泼了出去！
最后、也是最重要的，媒体需要公信力，而媒体人的角色错位是否影响到媒体的客观与公正？虽然也有一些媒体人被同行批评为“房产黑嘴”，认为他们得了开发商的利益在为开发商说话；媒体的房地产记者如果买房没打折也很容易被视为“没本事”；但媒体人更容易的错位，却是一不留神就站在了购房人的立场上。比如，在一个房地产沙龙上，当一位媒体代表被要求谈谈“2005地产界的关键词”时，这位媒体人选择了“麻木”这个词，大谈社会环境对年轻人特别残酷，在全球化的影响下，“我们活得太累了”。以至于主持人发现他“好像不是以一个媒体从业人员身份来谈这些，而是以一个买房综合症患者的身份”。媒体人要买房是很自然的事，买房的经验也有助于媒体人了解房地产市场，但如果不能突破“买房人”的局限，媒体的报道恐怕难免有失偏颇。
开发商自身？
最后，在审视了外界影响开发商形象的种种负面因素之后，我们不能不把目光收回到房地产行业内部。
开发商社会形象的妖魔化，也有房地产企业自身的问题。
比如开发商缺乏诚信。这个老生常谈的问题至今依然十分严重，交房过程中不发生业主“维权”的项目，几乎是凤毛麟角。或许更多的企业当初并没有打算拿合同去蒙人，但既然管理水平有限、开发经验有限，为何不在合同中给自己多少留点余地？蒙买房人会坏了名声，蒙银行则可能断了资金来源。许多企业至今仍然把变相按揭贷款当作项目融资的常规动作，如此骗贷的结果，不仅是某个企业信用评级可能受到影响，而且是整个行业的信用度会被打折扣。
比如开发商与客户纠纷的处理。房地产产品与市场的复杂性决定了纠纷的无所不在；上海大华“水岸蓝桥”可以因房价缩水、业主根据合同退房无望而将开发商告上法庭；深圳万科“十七英里”也可以因项目热销、客户排队良久购房无望而大闹售楼现场。如果没有系统的公关危机处理机制，纠纷很容易给开发商的社会形象带来负面影响。
比如拖欠施工款。施工企业垫资是业内普遍引以为傲的资金链管理模式。问题是拖欠农民工工资已经成为国务院总理亲自过问的大问题，而施工企业很容易把责任推到开发商身上，北京“富力城”的民工就曾集体向开发商讨要工钱并酿成肢体纠纷。如果开发商再不能如期支付施工企业垫付的资金，问题将变得更加严重。
又比如开发商回馈社会比较少。有调查报告显示，中国90%的房地产企业没有慈善捐助记录。企业回馈社会的方式很多，并不只是慈善捐助。问题是有多少开发商建立了“回馈社会”的理念？毕竟房地产是一个利润率比较高的行业。
再比如开发商偷漏税。据报道，2005年北京市房地产业缴纳地方税收160.8亿，首次成为北京地税行业状元；与此同时，房地产业也以5.6亿元高居“漏税榜”榜首。这固然与去年税务稽查将房地产业作为重点密切相关，但无论是企业有意识地做假帐，还是缺乏纳税筹划无意识犯规，所造成的偷漏税款都是不争的事实。
由此可见，即使房地产市场有多少“泡沫”、房地产行业是否暴利最终都讨论清楚了，全国人民的购房理念也在激情燃烧之后慢慢回归理性，如果房地产企业自身的某些问题没有得到解决，开发商的“妖魔化”形象仍然无法从根本上得到改变。
对于正在进入“品牌时代”的房地产市场，“妖魔化”伤害的不是某一个或某一些企业，而是整个行业。如何从根本上改变开发商社会形象的妖魔化，这是需要所有房地产企业充分重视与深入思考的问题。
《中国不动产》
