楼市翻滚记：从外地打工老头到房地产投资大户2
避热就冷走出上海
老田玩房产走的是一个V字型，买房后市场还是继续向下的，然后才出现了逐波的上扬，不过在上海楼市疯涨的那两年老田并没有跟进。并不是他运气好，其实根深蒂固，他内心都有这样一个理念：“投资首先是要考虑资金的回报率，其次是要具有长期等待的耐性。”而这铁打的原则，也最终引发了他走出上海的行动。
2004年下半年，沪上的房地产市场可以说是达到了疯狂的程度，老田也是性情中人，岂不能为此感到兴奋和陶醉？“小老酒”也从每周一次改成了两次。但是兴奋中也感到了隐隐的不安，房价是在涨，但租金好像没有跟着涨呀。“到2004年10月，我花22万多元买的那套两室一厅已经涨到了50多万元，可房租呢，却从每月2500元降到了1500元。一套市场价50多万元的房子一年的出租收益扣除各种费用不足1.6万元，其年收益率不足4％。”老田说着把身体向前倾了倾。
这不能不说是一波楼市的大行情，但受益的主要还是以上海为代表的长三角区域，他必须找到还没有被人发现的“空白地带”。长三角的边缘地区，新的想法的诞生不由得再次使他陷入亢奋。经过一个多月的实地考察，他把目标锁定在了连云港。这是一个我国沿海首批开放城市，但二十多年来，江苏省把发展重点放在了苏南地区，地处苏北的连云港成了“被遗忘的角落”。而现在有关方面已提出了“振兴苏北”的口号，这不能不说是一次机会。
那时连云港的房价才1500～2000元/平方米之间，大大低于周边城市的房产价格。老田在连云港汽车总站东侧的一个新建小区，发现了一套商品房和2个车库，房价1550元/平方米，车库900元/平方米，这里面有文章可做。为了压低价格，他答应开发商，26万元的购房款一次付清，十天之内购房款全部到位。钱从哪儿来？出货。他决定抛出第一次购入的房产。老人家还玩了新花样 － 拍卖，当时他到各个中介公司放出风声，说是准备拍卖自己的房产，确定了一个日期，然后请中介把有购房意愿的人都带到现场，说好连看房共2个小时，接着让购房者出价，价高者得。当时场面也颇为热闹，经过几个回合他的房子最后成交在了52万元，虽然并不能说比市场价高出多少，但却大大提高了交易效率。
其实老田购买这套连云港的住宅还有着更长远的打算，他意味深长地说：“连云港非常流行家庭旅馆，我买的房子靠近车站，做家庭旅馆非常合适，可以分割成六间，车库可以给管理人员住，这样算下来回报率还是相当高的。”听了老田的设想记者不由得暗自佩服他竟变得如此老辣，他此时似乎也来了劲：“不过目前我还没有动手，因为就在我房子的旁边将会开设一家大型的商场，到时我会去测算一下人流量，如果商场生意好的话我就会把它改造成一个办公室，而车库则可以当仓库，要知道商场边的办公室回租金可是不低的。”老田拍了拍我的肩。
目前老田在连云港还有一处投资，那就是一家商业广场的10间产权商铺。“房地产市场有个怪现象，在住宅价格高涨时很少有人会去关注商业地产，但当住宅市场回落时商铺较为稳定的回报就会引来人们的投资热情。”老田说。不过老田深知商业地产的水很深，噱头多，风险大，所以他认准了首要原则是安全。他投资的是火车站附近的一个商业广场，当时售价2500多元/平方米，开发商是“深宝安”。这10间商铺面积总计433平方米，为了凑齐首付款他还抵押了自己的一部分房产。2005年6月底商铺交房了，他又与该商业广场签订了10年代租合同，每年房租的税后收入是9.5万元。
老田这样算起了帐：“贷款利率是一个重要的参照指标，我认为不论你投资商品房还是其他不动产，只要收益率超过百分之七，就有投资价值，值得关注。”
以房养老作长远打算
老田是个爽快人，聊到后面我们彼此之间似乎越来越投机了，记者不由得想探究一下老田的生活状况。一问，吓了一跳，想不到他居然结过三次婚，一次是在老家，另外二次在上海。说起这三次婚姻老田苦笑了一下，他自己为自己打了个比喻：“第一次没了房子，第二次为了房子，第三次有了房子。”老田顿了顿：“所以，美满的婚姻才能聚财，经营婚姻也是一种理财。”
1994年春天，老田和第一位妻子分了手，为此，他把房改买下的一套住房和其他资产全部让给了前妻和孩子，怀揣仅有的300元钱，南下来到上海。不过第二次可以要怪老田自己了，他来沪不久和一位离婚女子阿兰谈上了恋爱，不久就结了婚，说白了他看中的就是阿兰有套一室一厅的住房。但这样的婚姻是不长久的，结婚仅10个月，阿兰就向老田这个“三无”老公提出了分手。现在老田特别珍惜他的第三次婚姻，老田说他能有今天的理财成就，也多亏了妻子阿文的支持和配合，他们在投资理财上可以说是夫唱妇随。
3次婚姻带来的不同房缘也使老田明白了这样一个道理，赚钱固然是必须的，但美好的家庭生活则可能更为重要。为此老田也早早进行了筹划，在房产投资方面所做的就是以房养老。他说：“我在西渡还有两套房子，我考虑将来年纪大了不打工了就搬去那里住，而把市区房子用来出租，租金就可以作为我与妻子的养老金了。当然到那时我还会出售一些房产，然后去祖国的大好河山看看。”
西渡的房子老田是在2002年买的，当时他买的第一套房子的公积金贷款还清了，上海的房产市场也升温了，可惜，已经买过4套房子的老田，除了每年有4万元的出租收入外，只能眼睁睁地看着房子的价格往上涨，他这时候想到了房产抵押贷款。于是，他把自己住的房子抵押给银行贷出了8万元钱，手里又有了12万的购房款。这次，他把目标锁定在郊区的低价房上，最后终于在奉贤区西渡镇落了脚。这是上下两套房子，六楼87.4平方米，七楼也是87.4平方米，由于是现金交易，老田得到了12万元的最低价。如今他一套借给了朋友住，一套用于出租，租金虽说不多，一年才3000多元钱，但老田意在长远，“我考虑的是将来。”他说。
握手道别时老田请记者有空随时去坐坐，记者说：“一定会的，你真的是位民间投资高手。”的确，也正因为老田是从平民大众中脱颖而出的“高手”，他的投资故事才显得亲切而特别，他的一举一动也有了更多被借鉴的意义，而记者也从他的故事中得到了许多的收获。
目前，老田每年房租收入12.4万元，每年还贷10万元，结余2万多元，可见，他的还贷压力还不大。
从以上表中看出：老田在上海投入了68.5万元，购买了6套计397.83平方米的房产。如今，老田卖出一套收入52万元，出租收入24.5万元，共收入76.5万元，比原投资额多出8万元，另外还拥有5套房子，市场价为165万元。
(注：表格及示意图中数据统计截止时点为2005年7月)
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老田玩房产走的是一个V字型，买房后市场还是继续向下的，然后才出现了逐波的上扬，不过在上海楼市疯涨的那两年老田并没有跟进。并不是他运气好，其实根深蒂固，他内心都有这样一个理念：“投资首先是要考虑资金的回报率，其次是要具有长期等待的耐性。”而这铁打的原则，也最终引发了他走出上海的行动。
这不能不说是一波楼市的大行情，但受益的主要还是以上海为代表的长三角区域，他必须找到还没有被人发现的“空白地带”。长三角的边缘地区，新的想法的诞生不由得再次使他陷入亢奋。经过一个多月的实地考察，他把目标锁定在了连云港。这是一个我国沿海首批开放城市，但二十多年来，江苏省把发展重点放在了苏南地区，地处苏北的连云港成了“被遗忘的角落”。而现在有关方面已提出了“振兴苏北”的口号，这不能不说是一次机会。
那时连云港的房价才1500～2000元/平方米之间，大大低于周边城市的房产价格。老田在连云港汽车总站东侧的一个新建小区，发现了一套商品房和2个车库，房价1550元/平方米，车库900元/平方米，这里面有文章可做。为了压低价格，他答应开发商，26万元的购房款一次付清，十天之内购房款全部到位。钱从哪儿来？出货。他决定抛出第一次购入的房产。老人家还玩了新花样 － 拍卖，当时他到各个中介公司放出风声，说是准备拍卖自己的房产，确定了一个日期，然后请中介把有购房意愿的人都带到现场，说好连看房共2个小时，接着让购房者出价，价高者得。当时场面也颇为热闹，经过几个回合他的房子最后成交在了52万元，虽然并不能说比市场价高出多少，但却大大提高了交易效率。
其实老田购买这套连云港的住宅还有着更长远的打算，他意味深长地说：“连云港非常流行家庭旅馆，我买的房子靠近车站，做家庭旅馆非常合适，可以分割成六间，车库可以给管理人员住，这样算下来回报率还是相当高的。”听了老田的设想记者不由得暗自佩服他竟变得如此老辣，他此时似乎也来了劲：“不过目前我还没有动手，因为就在我房子的旁边将会开设一家大型的商场，到时我会去测算一下人流量，如果商场生意好的话我就会把它改造成一个办公室，而车库则可以当仓库，要知道商场边的办公室回租金可是不低的。”老田拍了拍我的肩。
目前老田在连云港还有一处投资，那就是一家商业广场的10间产权商铺。“房地产市场有个怪现象，在住宅价格高涨时很少有人会去关注商业地产，但当住宅市场回落时商铺较为稳定的回报就会引来人们的投资热情。”老田说。不过老田深知商业地产的水很深，噱头多，风险大，所以他认准了首要原则是安全。他投资的是火车站附近的一个商业广场，当时售价2500多元/平方米，开发商是“深宝安”。这10间商铺面积总计433平方米，为了凑齐首付款他还抵押了自己的一部分房产。2005年6月底商铺交房了，他又与该商业广场签订了10年代租合同，每年房租的税后收入是9.5万元。
老田这样算起了帐：“贷款利率是一个重要的参照指标，我认为不论你投资商品房还是其他不动产，只要收益率超过百分之七，就有投资价值，值得关注。”
以房养老作长远打算
老田是个爽快人，聊到后面我们彼此之间似乎越来越投机了，记者不由得想探究一下老田的生活状况。一问，吓了一跳，想不到他居然结过三次婚，一次是在老家，另外二次在上海。说起这三次婚姻老田苦笑了一下，他自己为自己打了个比喻：“第一次没了房子，第二次为了房子，第三次有了房子。”老田顿了顿：“所以，美满的婚姻才能聚财，经营婚姻也是一种理财。”
1994年春天，老田和第一位妻子分了手，为此，他把房改买下的一套住房和其他资产全部让给了前妻和孩子，怀揣仅有的300元钱，南下来到上海。不过第二次可以要怪老田自己了，他来沪不久和一位离婚女子阿兰谈上了恋爱，不久就结了婚，说白了他看中的就是阿兰有套一室一厅的住房。但这样的婚姻是不长久的，结婚仅10个月，阿兰就向老田这个“三无”老公提出了分手。现在老田特别珍惜他的第三次婚姻，老田说他能有今天的理财成就，也多亏了妻子阿文的支持和配合，他们在投资理财上可以说是夫唱妇随。
3次婚姻带来的不同房缘也使老田明白了这样一个道理，赚钱固然是必须的，但美好的家庭生活则可能更为重要。为此老田也早早进行了筹划，在房产投资方面所做的就是以房养老。他说：“我在西渡还有两套房子，我考虑将来年纪大了不打工了就搬去那里住，而把市区房子用来出租，租金就可以作为我与妻子的养老金了。当然到那时我还会出售一些房产，然后去祖国的大好河山看看。”
西渡的房子老田是在2002年买的，当时他买的第一套房子的公积金贷款还清了，上海的房产市场也升温了，可惜，已经买过4套房子的老田，除了每年有4万元的出租收入外，只能眼睁睁地看着房子的价格往上涨，他这时候想到了房产抵押贷款。于是，他把自己住的房子抵押给银行贷出了8万元钱，手里又有了12万的购房款。这次，他把目标锁定在郊区的低价房上，最后终于在奉贤区西渡镇落了脚。这是上下两套房子，六楼87.4平方米，七楼也是87.4平方米，由于是现金交易，老田得到了12万元的最低价。如今他一套借给了朋友住，一套用于出租，租金虽说不多，一年才3000多元钱，但老田意在长远，“我考虑的是将来。”他说。
握手道别时老田请记者有空随时去坐坐，记者说：“一定会的，你真的是位民间投资高手。”的确，也正因为老田是从平民大众中脱颖而出的“高手”，他的投资故事才显得亲切而特别，他的一举一动也有了更多被借鉴的意义，而记者也从他的故事中得到了许多的收获。
目前，老田每年房租收入12.4万元，每年还贷10万元，结余2万多元，可见，他的还贷压力还不大。
从以上表中看出：老田在上海投入了68.5万元，购买了6套计397.83平方米的房产。如今，老田卖出一套收入52万元，出租收入24.5万元，共收入76.5万元，比原投资额多出8万元，另外还拥有5套房子，市场价为165万元。
(注：表格及示意图中数据统计截止时点为2005年7月)
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