易宪容：宏观调控没效果因为没使用有效工具
下面请出的主讲人，作为房子的消费者来说可能特别喜欢他，因为据说他一直强调一点，他说中国的房产肯定要降价，他就是中国社会科学院金融研究所研究员易宪容先生，他讲的题目是《宏观调控后房地产市场的发展趋势》.
易宪容：大家下午好！宏观调控以后我们房地产市场发展的走势有哪些特征，中国房地产调整了几年，效果如何，我的看法就是基本上没什么效果，为什么呢？我们宏观调控这几年没有使用有效的工具，宏观调控是什么？主要是总的控制。我们政府几年来宏观调控用了哪些工具，其实宏观调控要不然汇率、要不然利率。比如说我们利率动了一次0.25％，汇率政策也动了。去年国八条出来后我讲了一个很基本的东西，国八条就是说你是通过如何整顿市场、如何从微观的角度整顿市场，如何调整市场秩序，实际上真正宏观调控的工具一个都没有使用，由于宏观调控的工具没使用。
去年房地产市场的变化有以下几个基本特征：
第一个就是说房地产过热由以往的大中心城市比如上海、北京已经蔓延到全国各地，
第二经过宏观调控后房价有11个城市房价下跌，
第三个方面就是说房地产市场炒作的现象有所减弱，但是它发生了区域性的位移。比如上海、浙江等等到去年下半年的时候转移到广州、深圳。
第四个方面就是去年房地产企业国八条里头重要的一条如何调整房价的结构，如果生产更的多中低档产品调整目前民众住房的需求，但是去年为止房地产商追求高档产品到了一个极点，北京北面的豪宅都在出来，去年上海出现了卖价最高的楼盘。
第五个方面就是说我们购房者比过去理性了，所以民众不仅仅获得了相关的房地产信息知识，还有他们通过一系列的房地产问题的讨论，从里头明辨出了他们如何来面对他们购房的风向，比如利率风险。房价的上涨比2004年有所回落，还有一个更重要的方面，政府对房地产的认识可以说2006年比2005年有了一个很大的进步，2005年的时候总理报告里头对房地产市场说了一句话，如何来遏制有些地方房地产过热，但是今年政府的工作报告里头分了五个方面讨论了房地产问题，比如刚才讲的房地产调租过热，房价开始上涨，住房保障体系的建立，廉租房的建设，还有住房结构的调整。下面我把自己做的一些研究告诉大家。2004年1－11月增长29.2％，到2005年1－11月份增长22.2％，增长的速度已经下降了7个百分点，由于我们房地产市场跟其他市场不同，这个的下降很快会拉低了正个调租，东部地区增长17.8％，东西部地区增长了32.9％和31.4％。
房地产市场的泡沫程度
房地产市场泡沫的程度我们也有一个研究，2005年有一篇文章，这都是统计局的数据，1991年－2004年平均每年房地产市场泡沫是40.6％，1999－2003年房地产泡沫是10％左右，但是从2004年开始房地产泡沫程度已经上升的13.9％，2005年上升到14.9％，如果按照2005年底，我们政府不采取政策的情况下，2006年房地产泡沫是26％，2007年是40.09％，2008年59.4％。日本从89－2003年房地产市场泡沫是81.2％，香港从97年－2003年房价下跌了67％。我们中国来讲房地产泡沫已经相当大了。从房地产价格的走势来看，尽管宏观调控以后价格是下降了，去年下降的速度只有6点多，但是有一个很好玩的事情，平均价格它没有谁来计算平均价格的变化，平均价格的上涨幅度，房价是什么，你要看二手房市场，在区域类有很多类，同一个产品有不同的变化，才能体现价格的变化。
第二个平均房价的时候政府随时可以操纵房价，我要房价高就上去，我要房价低房价就低，去年有一个很好玩的事，2004年北京房价上涨5.7％，2005年北京市房价上涨6.8％，2006年一月份房管局公布北京市房价上涨24.9％，一到二月份北京的房价上涨多少，17.7％，你想看看平均的时候才往上升的。北京市房价上涨24.9％，比如上海的房价是五到六万一个平米，比香港差得太远了，香港房子是三万一平方尺，就等于这一平米的十分之一，等于他一平米30万，差得太远了，房子是不可移动的，不可能那边房价高我到那边卖。我们2004年居住房价的比我做了一个平均数，如果以75平米计算，统计数据是8.2倍，如果每户100平米的情况下10.9％，我跟联合国的标准相差三倍左右，以温州计算，温州是20倍，所以现在我们民众为什么感觉到我们的房价太高太高，就是我挣不来那么多钱买这个房子。第二个就是如果地收入比超过30－30％的情况下，如果你买房子你还怎么生活。房价的高低要看当地民众你收入的多少。
房地产市场非市场化的东西过多 房价不是由市场供求决定的
现在房地产开发商说我们的房价是由市场供求来决定的，大家知道一个很基本的东西，为什么上海的房地产市场炒作起来，关键的问题是利用了银行的金融杠杆炒作，2002年－2005年，每年住房信贷按揭贷款是在35％以上，像茅老师说有富人在买房，不是他是利用银行的金融杠杆，我们个人消费信贷占了他相当大的比重。去年有一个比较好的现象，2005年个人消费信贷由以往的38％下降到15.8％，在去年三月份到四月份个人消费信贷是1700万，这样住房整个的供求关系就发生了很大的变化。我们的一个根本的要素就是房地产市场要素是非市场化的东西，在这种情况下人就可以控制这种要素，操纵价格的变化。比如我是房地产开发商我有一个楼盘在卖，如果我只要卖了30％是净利润，我不用成本的。
我们整个房地产市场空置率按照茅老师所说的空置率计算，不是现在所说的不是21％点多，无论上海还是北京，空置率非常高，曾经北京的房地产开发商，北京房地产面临着土地问题，我说北京的土地是上海的土地6倍，按照6倍计算北京的房价多少应该是上海的六分之一，土地永远是可以不同效率使用的，效率一上去了土地永远不会缺乏。只要我们的城市轨道交通延伸到哪里，哪里土地就出来。所以我们房地产市场根本不是一些人所说的是供求关系决定的，完全是政府和开发商的垄断性以及房子的特性决定了价格是一种非市场的供求关系的价格，在这种情况下政府应该想想了。
住房是投资还是消费
最近无论是政府部门还是房地产开发商都在说住房消费问题，我就有一个想法。住房是投资还是消费，统计局在这方面面临一系列的问题。在2002年45块钱液化气现在涨大90块了，就是几年时间，还有汽油，我在2002年底加一箱油100块钱，现在要180几，我们民众天天面临的问题几个都飞涨，但是西边上不去，这是什么原因呢？我们曾经有段时间国际利率下降的时候跟着他们一起跌，到最后到了1.8％，当国际利率水平上升的时候我们不动了，经济增长速度这么快，GDP上涨这快，怎么会这样，这就是政府管制的结果，政府很多部门对一些数据操纵的结果，现在目前的问题就是政府通过什么工具调控市场，第二个就是房地产市场的政策到底是什么东西。
美国的房地产政策一个很基本的规定就是政府房地产政策的宗旨就是要生产舒适、安全民众有支付能力的住房。我们总理说的好听，我为了住房我心痛，但是为什么你好的政策不推出来，这是一个很简单的调整嘛。房地产市场可以短时间成为亿万富翁，房地产市场可以百分之百的利润，我们很多民众他购房有可能几代人的努力才购得一个房子，整个市场的利益不均衡，导致了出现问题的结果。
房地产开发商说我盖的房子就是给富人盖的，我说你是放屁
政府在房地产市场要注意两个问题，一个你把住房政策明确清楚，你的政策是为谁服务的，曾经有一段时间房地产开发商说我盖的房子就是给富人买的，我说你是放屁,国有企业不为百姓谋福利你是干什么的!既然为绝大多数人服务，那你的产品民众有没有支付，民众没有支付能力问题出在哪里，最近有人说我们房地产政策就是要稳定房价，只是慢慢的上升不下跌，这是什么逻辑，民众怎么去买这个高房价，高房价经济以后我们的民众面临的市场是怎么样的，比如通过银行金融杠杆进入了这个市场，最后你一辈子甚至几辈子有一个沉重的负担。
我昨天写了一篇文章，香港的房地产发展模式不适应中国，你不要学那个东西，香港60％的民众是50平米以下，90％的民众70平米以下，我在香港待了很久，进了洗手间转都转不动，所以政府一定要把一个基本的东西考虑清楚，在这种情况下房地产市场才会健康发展，我们的市场要成为有效的市场，而不是无效的市场，今天就讲这些，谢谢大家！
搜房网
去年房地产市场的变化有以下几个基本特征：
第一个就是说房地产过热由以往的大中心城市比如上海、北京已经蔓延到全国各地，
第二经过宏观调控后房价有11个城市房价下跌，
第三个方面就是说房地产市场炒作的现象有所减弱，但是它发生了区域性的位移。比如上海、浙江等等到去年下半年的时候转移到广州、深圳。
第四个方面就是去年房地产企业国八条里头重要的一条如何调整房价的结构，如果生产更的多中低档产品调整目前民众住房的需求，但是去年为止房地产商追求高档产品到了一个极点，北京北面的豪宅都在出来，去年上海出现了卖价最高的楼盘。
第五个方面就是说我们购房者比过去理性了，所以民众不仅仅获得了相关的房地产信息知识，还有他们通过一系列的房地产问题的讨论，从里头明辨出了他们如何来面对他们购房的风向，比如利率风险。房价的上涨比2004年有所回落，还有一个更重要的方面，政府对房地产的认识可以说2006年比2005年有了一个很大的进步，2005年的时候总理报告里头对房地产市场说了一句话，如何来遏制有些地方房地产过热，但是今年政府的工作报告里头分了五个方面讨论了房地产问题，比如刚才讲的房地产调租过热，房价开始上涨，住房保障体系的建立，廉租房的建设，还有住房结构的调整。下面我把自己做的一些研究告诉大家。2004年1－11月增长29.2％，到2005年1－11月份增长22.2％，增长的速度已经下降了7个百分点，由于我们房地产市场跟其他市场不同，这个的下降很快会拉低了正个调租，东部地区增长17.8％，东西部地区增长了32.9％和31.4％。
房地产市场的泡沫程度
房地产市场泡沫的程度我们也有一个研究，2005年有一篇文章，这都是统计局的数据，1991年－2004年平均每年房地产市场泡沫是40.6％，1999－2003年房地产泡沫是10％左右，但是从2004年开始房地产泡沫程度已经上升的13.9％，2005年上升到14.9％，如果按照2005年底，我们政府不采取政策的情况下，2006年房地产泡沫是26％，2007年是40.09％，2008年59.4％。日本从89－2003年房地产市场泡沫是81.2％，香港从97年－2003年房价下跌了67％。我们中国来讲房地产泡沫已经相当大了。从房地产价格的走势来看，尽管宏观调控以后价格是下降了，去年下降的速度只有6点多，但是有一个很好玩的事情，平均价格它没有谁来计算平均价格的变化，平均价格的上涨幅度，房价是什么，你要看二手房市场，在区域类有很多类，同一个产品有不同的变化，才能体现价格的变化。
第二个平均房价的时候政府随时可以操纵房价，我要房价高就上去，我要房价低房价就低，去年有一个很好玩的事，2004年北京房价上涨5.7％，2005年北京市房价上涨6.8％，2006年一月份房管局公布北京市房价上涨24.9％，一到二月份北京的房价上涨多少，17.7％，你想看看平均的时候才往上升的。北京市房价上涨24.9％，比如上海的房价是五到六万一个平米，比香港差得太远了，香港房子是三万一平方尺，就等于这一平米的十分之一，等于他一平米30万，差得太远了，房子是不可移动的，不可能那边房价高我到那边卖。我们2004年居住房价的比我做了一个平均数，如果以75平米计算，统计数据是8.2倍，如果每户100平米的情况下10.9％，我跟联合国的标准相差三倍左右，以温州计算，温州是20倍，所以现在我们民众为什么感觉到我们的房价太高太高，就是我挣不来那么多钱买这个房子。第二个就是如果地收入比超过30－30％的情况下，如果你买房子你还怎么生活。房价的高低要看当地民众你收入的多少。
房地产市场非市场化的东西过多 房价不是由市场供求决定的
现在房地产开发商说我们的房价是由市场供求来决定的，大家知道一个很基本的东西，为什么上海的房地产市场炒作起来，关键的问题是利用了银行的金融杠杆炒作，2002年－2005年，每年住房信贷按揭贷款是在35％以上，像茅老师说有富人在买房，不是他是利用银行的金融杠杆，我们个人消费信贷占了他相当大的比重。去年有一个比较好的现象，2005年个人消费信贷由以往的38％下降到15.8％，在去年三月份到四月份个人消费信贷是1700万，这样住房整个的供求关系就发生了很大的变化。我们的一个根本的要素就是房地产市场要素是非市场化的东西，在这种情况下人就可以控制这种要素，操纵价格的变化。比如我是房地产开发商我有一个楼盘在卖，如果我只要卖了30％是净利润，我不用成本的。
我们整个房地产市场空置率按照茅老师所说的空置率计算，不是现在所说的不是21％点多，无论上海还是北京，空置率非常高，曾经北京的房地产开发商，北京房地产面临着土地问题，我说北京的土地是上海的土地6倍，按照6倍计算北京的房价多少应该是上海的六分之一，土地永远是可以不同效率使用的，效率一上去了土地永远不会缺乏。只要我们的城市轨道交通延伸到哪里，哪里土地就出来。所以我们房地产市场根本不是一些人所说的是供求关系决定的，完全是政府和开发商的垄断性以及房子的特性决定了价格是一种非市场的供求关系的价格，在这种情况下政府应该想想了。
住房是投资还是消费
最近无论是政府部门还是房地产开发商都在说住房消费问题，我就有一个想法。住房是投资还是消费，统计局在这方面面临一系列的问题。在2002年45块钱液化气现在涨大90块了，就是几年时间，还有汽油，我在2002年底加一箱油100块钱，现在要180几，我们民众天天面临的问题几个都飞涨，但是西边上不去，这是什么原因呢？我们曾经有段时间国际利率下降的时候跟着他们一起跌，到最后到了1.8％，当国际利率水平上升的时候我们不动了，经济增长速度这么快，GDP上涨这快，怎么会这样，这就是政府管制的结果，政府很多部门对一些数据操纵的结果，现在目前的问题就是政府通过什么工具调控市场，第二个就是房地产市场的政策到底是什么东西。
美国的房地产政策一个很基本的规定就是政府房地产政策的宗旨就是要生产舒适、安全民众有支付能力的住房。我们总理说的好听，我为了住房我心痛，但是为什么你好的政策不推出来，这是一个很简单的调整嘛。房地产市场可以短时间成为亿万富翁，房地产市场可以百分之百的利润，我们很多民众他购房有可能几代人的努力才购得一个房子，整个市场的利益不均衡，导致了出现问题的结果。
房地产开发商说我盖的房子就是给富人盖的，我说你是放屁
政府在房地产市场要注意两个问题，一个你把住房政策明确清楚，你的政策是为谁服务的，曾经有一段时间房地产开发商说我盖的房子就是给富人买的，我说你是放屁,国有企业不为百姓谋福利你是干什么的!既然为绝大多数人服务，那你的产品民众有没有支付，民众没有支付能力问题出在哪里，最近有人说我们房地产政策就是要稳定房价，只是慢慢的上升不下跌，这是什么逻辑，民众怎么去买这个高房价，高房价经济以后我们的民众面临的市场是怎么样的，比如通过银行金融杠杆进入了这个市场，最后你一辈子甚至几辈子有一个沉重的负担。
我昨天写了一篇文章，香港的房地产发展模式不适应中国，你不要学那个东西，香港60％的民众是50平米以下，90％的民众70平米以下，我在香港待了很久，进了洗手间转都转不动，所以政府一定要把一个基本的东西考虑清楚，在这种情况下房地产市场才会健康发展，我们的市场要成为有效的市场，而不是无效的市场，今天就讲这些，谢谢大家！
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