北师大教授董藩：我怎么就成了人民公敌
是时候了。
是呼唤房地产舆论界、学术界以及商界更清醒、更理性、更严谨、更互相尊重的时候了。
很长时间以来，民众在乐于看热闹的心态里娱乐着房地产，对这个行业宣泄着来自不同方面不同形式的无奈或愤慨。在这个过程中，房地产行业本身其实显示了巨大的包容性和承受力，在各方的努力下，也在各方的指责中，一路走到今天。一直在思考，却一直未思考；一直在降温，却从来未降温。多种矛盾与利益在这里交锋，可是否还有人真正从未动摇地支持与见证这个行业的健康发展呢？
需要一个导火索。
需要一个深入、彻底、高调引领理性辩论的导火索。
真正的学者，从来都是以理性、建设性的眼光来打量我们的社会和产业。在这个浮躁的时代，人人都有话要说，人人都有说话的权利，但不是所有的话语都具有理性和学术的高度。媒体需要一个高度，业界需要一个高度，大众意识更需要一个高度。这个头总要开的。
媒体是个平台，责任可言大亦可言小，但无法回避。作为国内房地产首席财经媒体，《中国房地产报》呼唤一个理性争辩的空间，也愿意身体力行，创造这一学术讨论的氛围。
本期独家刊发董藩先生最新文章，正是顺应这一目的。
前不久，笔者发表了一篇关于房地产市场形势的评论《被公开张扬的空置率》(《中国房地产报》，3月20日27版)，并同时在个人博客发表了同一内容的文章《空置率过高是天大的谬误》。随即众多网站对这两篇文章纷纷转载，一时间引起房地产业界、有关主管部门以及决策层的高度关注。笔者本人因此面临着比去年发表《关于房地产市场的17个观点与两万言书》后更大的心理压力：虽然也有一些善意的忠告和少量真诚的商榷，但更多的则是讽刺、谩骂、人身攻击甚至造谣中伤。高峰时我的信箱一天就被塞进几百封信，博客上的恶意留言一度删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了，一天给我发了7封长信，非要跟我这个“开发商的走狗”“决一死战”——我再次感受到了“国骂”的厉害，也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。
我10多天来一直保持沉默，希望这些谩骂和攻击尽快过去，我也得以安心从事其他工作。但越是沉默，一些攻击越肆无忌惮，有些帖子一度连续数日被高挂在网站的重要位置；一些记者在打给我的电话中，也话里话外地套问我“是不是感到自己错了”；一些原本信任我的人也因为我的沉默而动摇了。然而，我的沉默一是因为我认为只要提出这个问题就够了，有关部门一定会重视并修正相关数据；二是因为许多指责是非专业的、外行的，我不应该对此斤斤计较；三是我还有一些更重要的事情要做，作为一个研究资源配置的、人近中年的学者，我十分珍惜自己的每一分钟。
但是，既然大家都不让我沉默，我也只好继续说说我的想法。
我怎么就成了“人民公敌”？
我之所以发表上述文章，是因为我认为目前国内这个指标的算法有问题，不能科学地反映房地产投资状况，而且据此计算出来的数据与一些所谓“国际警戒线”风马牛不相及，简单套用这些“国际标准”危害极大，贻误决策。多年来，我们的若干媒体总是宣传房地产市场“空置率过高”、“大大超过国际警戒线”、“到了十分危险的地步”，宏观调控思路和政策免不了受到这种舆论的干扰。如果由于决策所依据的信息不准确，政策实施效果也就可想而知。这在一定程度上可以解释为什么房地产业的问题越来越多、房价在不断地快速上涨。
但是，文章发表后，我遭到了前所未有的攻击——可以说，质问我“良心何在”、斥责我为“丧家的、资本家的乏走狗”的话就算是礼貌的了，各种传统国骂悉数登场。一些网友在这次讨伐中还与时俱进，进行了创新。有的网友号召大家把我钉在“学术界的耻辱柱”上，还有一些网友(当然不多)对我进行人身威胁。只要能说出一些对房地产业健康发展有利的话，做出一点对房地产业健康发展有利的事，我愿意付出一些牺牲，对这些谩骂我并不很在乎。
但是，有一个网友的来信深深刺痛了我，使我多日不能释怀。他说我“公然与人民为敌”，“想搞乱房地产业”，“让百姓买不起房子，让百姓继续生活在水深火热之中”，并且说我的“蛇蝎之心跃然网(纸)上”等等(据说也有学者私下里这样评价我)。我认为这位网友是“狗咬吕洞宾”，而且我对其不了解我的系统观点、甚至连《被公开张扬的空置率》及《空置率过高是天大的谬误》这样的短文都看不懂就乱评价的行为非常气愤。
首先，我与房地产业渊源深厚，从内心深处盼望房地产业能够健康发展。今天的房地产业是从过去的基本建设经济中分化出来的，上世纪80年代我读大学时学的就是基本建设经济专业(后来改名为投资管理专业)。虽然报考大学之前指导我填报志愿的熟人对这个专业也是一知半解，但当我得知这是个“管理楼房建设工作”的专业时，加之对当时以该学科闻名国内的东北财经大学的万分向往，对这个志愿非常满意。因为从小在土坯房里长大的我，十分盼望能为国家“建设”一些大楼，同时自己也能尝尝住高楼的滋味。1990年，我被保送攻读硕士研究生，选择的仍是这个专业。硕士研究生毕业后，适应经济形势的变化，我与我的老师、同事一起创建了房地产投资专业。后来我虽然一度中断了房地产教育工作，房地产投资专业在学科调整中也被取消，相关知识和课程分别并入土地资源管理、工程管理、国民经济管理等学科中，但来北京工作后，我重新捡起了这个研究方向的教学与科研工作，从事土地资源管理硕士点、博士点的学科建设。所以，一直以来，我是发自内心地希望房地产业健康发展。
其次，我一直在为住房制度改革和房地产业的健康发展献计出力，并非许多网友所说的“不起好作用”，“想搞乱房地产业”。房地产经济管理是我的重要研究领域之一，而且在这一领域我的起步是比较早的。大学三年级时，我因为专业和个人兴趣的原因，就与同学一起在调研的基础上发表了一篇关于住房制度改革的文章。迄今我已经在国际会议和《人民日报》、《光明日报》、《改革》等报刊以及网络上发表了不少论文和评论，同时有一些意见和建议通过内参上报了国家主要领导人，并受到重视和批示，相关建议和随后出台的政策与其吻合度较高。我出面组织并参与完成了约30本房地产、土地、物业管理教材及著作的出版工作，累计发行量已达30万册，在财经教育界和房地产培训领域具有重要影响。在这个过程中，我对房地产的基本理论和知识做了系统整理，并且提出了一些受到业界肯定的观点。虽然一个人的力量微不足道，但我一直在为房地产业的健康发展而不懈耕作着。
最后，对普通市民百姓的居住问题，我也是十分关注和关心的。尽管几年前我就公开说“家家有房是误导”，尽管我解读高房价成因时提出了“特色论”，但我一直关注着普通市民的居住问题：我可能是最早通过“两会”向中央政府建议利用按揭贷款方式推进住房制度改革的学者，同时我还根据当时的形势设计了工资收入权抵押贷款这种推进公房出售的模式。虽然主管部门当时认为“不可行”，但几年后我的建议开始变成现实，不仅促进了房地产业的发展，也使金融业焕发出青春；我给出的关于房地产业宏观调控的三个理论依据被决策层和学术界所接受；我给出的关于房地产业宏观调控的四项原则——“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”受到国务院领导的高度重视，并与一年来的宏观调控思路高度吻合；我给出的关于房地产宏观调控的某些建议也受到国务院领导的批示和重视，一些内容正通过行政法规和其他调控措施体现出来。我的这些主张大多是立足于解决普通市民的居住问题的，我的一片真诚怎么就变成了“蛇蝎之心”呢？
混乱的房地产舆论界和学术界：自律还是他治？
我说上面这些，并非想表明自己对中国房地产业有过多少贡献(许多业内前辈和学者的贡献远远大于我)，而是想指出，现在房地产舆论界有着一种极不健康的现象：凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人，都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”；凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌并且必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人，都成了英雄，成了敢说真话的人，成了为民请愿的人。于是主管部门的人不敢说话了，研究房地产的学者大多也不说话了，再于是，仍然在说话并强调客观分析高房价成因、只可稳定不可强行下拉房价的学者们成了“开发商的走狗”。
一个专家的被骂与沉默并不可怕，当所有真正的专家都不说话时，才是真正十分可怕的。科学是什么？是夜行时的北斗星，是轮船上的罗盘，是十字路口的红绿灯。我一直认为，科学与谬误是在独木桥上争路的，当谬论横行、科学“被挤到河里”时，社会这辆列车就要“出轨”。
写到这里，我想起几年前一个出租车司机对我说的一个故事：某市一个比较重要的十字路口红绿灯坏了，不知道为什么一连多天没人修，也没有交警指挥，到上下班高峰时，通行困难。一日，正值通行状况混乱时，一个在旁边蹲着看热闹的民工突然生出一种“责任感”，跑到路口比划起来。由于他既不熟悉交通规则，也不熟悉交通手语，结果使局面更加混乱，有两辆车直接撞到了一起。
我与基本建设经济结缘已经接近20年了，至今仍感到有许多问题不懂或者拿不准，经常需要请教。许多我过去的学生以及不少见过面、没见过面的业内人士，现在都成了我的老师。过去也常常感慨这个领域太窄，只有少数的几所学校开办了基本建设经济、投资管理、房地产开发与经营等相关专业，教学、科研人员太少，想交流都找不到人，想开个全国性学术会议都搞不起来。但让我纳闷的是，最近两三年，这个领域突然热闹起来，真是“人才济济”，各种研讨会、房产论坛也让人应接不暇。有这么多人关注房地产业是它的幸事，但这种关注又有多少科学性和严肃性呢？
站在普通消费者的角度，人人都有说话的权利；房地产领域也非常需要其他领域的专家站在交叉学科角度建言献策。但当其他领域的学者以房地产专家的身份出现时，是不是要先读一些房地产的教材和基本法规，搞清楚房地产的供求曲线是如何画的，大致了解建筑高度与建筑成本的关系，弄明白什么是建筑密度、容积率等基本概念的含义呢？
有人可能对我说：学术是自由的，否则不会有发展和繁荣；学界需要百家争鸣，不需要霸权。这些我都承认，而且我向来鼓励我的学生、同事与我争辩。但是，学术自由不是告诉大家可以不负责任地乱说，百家争鸣也必须是在专业修养基础上的争论，把胡说八道也当作学术自由和百家争鸣的体现，这是学术界的悲哀和学术失德的体现。
要求一个学者说的话100%都对，这太苛刻，也不客观；但如果一个智力正常的学者，其个性化观点大多数不对，我们是否该质疑一下其高亢声调背后的动机呢？使用生动、活泼的语言是令人敬佩的，但陈述的观点必须是严肃的。学者要对可持续发展负责，对科学负责，对全社会负责，而不是讨好舆论。如果学者不自律，一味发布奇谈怪论，而且知错不改，这就是学术欺诈。学术欺诈危害巨大，我深深感到应该有外在的约束力量制止已经严重违背科学精神的学术欺诈的蔓延了。
从房地产领域的情况来看，改革再次到了关键时刻，已经出现了一些彻底否定住房制度改革、否定房地产业存在必要性的认识，而且民间不乏赞赏的声音。住房制度改革以及整个房地产业是向左还是向右？是调校一下方向还是彻底掉头往回来？学术界、地产界、政界以及全社会都需要认真思考并作出回答。
中国房地产报
是呼唤房地产舆论界、学术界以及商界更清醒、更理性、更严谨、更互相尊重的时候了。
很长时间以来，民众在乐于看热闹的心态里娱乐着房地产，对这个行业宣泄着来自不同方面不同形式的无奈或愤慨。在这个过程中，房地产行业本身其实显示了巨大的包容性和承受力，在各方的努力下，也在各方的指责中，一路走到今天。一直在思考，却一直未思考；一直在降温，却从来未降温。多种矛盾与利益在这里交锋，可是否还有人真正从未动摇地支持与见证这个行业的健康发展呢？
需要一个深入、彻底、高调引领理性辩论的导火索。
真正的学者，从来都是以理性、建设性的眼光来打量我们的社会和产业。在这个浮躁的时代，人人都有话要说，人人都有说话的权利，但不是所有的话语都具有理性和学术的高度。媒体需要一个高度，业界需要一个高度，大众意识更需要一个高度。这个头总要开的。
媒体是个平台，责任可言大亦可言小，但无法回避。作为国内房地产首席财经媒体，《中国房地产报》呼唤一个理性争辩的空间，也愿意身体力行，创造这一学术讨论的氛围。
本期独家刊发董藩先生最新文章，正是顺应这一目的。
前不久，笔者发表了一篇关于房地产市场形势的评论《被公开张扬的空置率》(《中国房地产报》，3月20日27版)，并同时在个人博客发表了同一内容的文章《空置率过高是天大的谬误》。随即众多网站对这两篇文章纷纷转载，一时间引起房地产业界、有关主管部门以及决策层的高度关注。笔者本人因此面临着比去年发表《关于房地产市场的17个观点与两万言书》后更大的心理压力：虽然也有一些善意的忠告和少量真诚的商榷，但更多的则是讽刺、谩骂、人身攻击甚至造谣中伤。高峰时我的信箱一天就被塞进几百封信，博客上的恶意留言一度删除的速度不如增加的快。有的网友工作都不干了，一天给我发了7封长信，非要跟我这个“开发商的走狗”“决一死战”——我再次感受到了“国骂”的厉害，也深深感受到在中国目前说真话的代价仍然是很大的。
我10多天来一直保持沉默，希望这些谩骂和攻击尽快过去，我也得以安心从事其他工作。但越是沉默，一些攻击越肆无忌惮，有些帖子一度连续数日被高挂在网站的重要位置；一些记者在打给我的电话中，也话里话外地套问我“是不是感到自己错了”；一些原本信任我的人也因为我的沉默而动摇了。然而，我的沉默一是因为我认为只要提出这个问题就够了，有关部门一定会重视并修正相关数据；二是因为许多指责是非专业的、外行的，我不应该对此斤斤计较；三是我还有一些更重要的事情要做，作为一个研究资源配置的、人近中年的学者，我十分珍惜自己的每一分钟。
但是，既然大家都不让我沉默，我也只好继续说说我的想法。
我怎么就成了“人民公敌”？
我之所以发表上述文章，是因为我认为目前国内这个指标的算法有问题，不能科学地反映房地产投资状况，而且据此计算出来的数据与一些所谓“国际警戒线”风马牛不相及，简单套用这些“国际标准”危害极大，贻误决策。多年来，我们的若干媒体总是宣传房地产市场“空置率过高”、“大大超过国际警戒线”、“到了十分危险的地步”，宏观调控思路和政策免不了受到这种舆论的干扰。如果由于决策所依据的信息不准确，政策实施效果也就可想而知。这在一定程度上可以解释为什么房地产业的问题越来越多、房价在不断地快速上涨。
但是，文章发表后，我遭到了前所未有的攻击——可以说，质问我“良心何在”、斥责我为“丧家的、资本家的乏走狗”的话就算是礼貌的了，各种传统国骂悉数登场。一些网友在这次讨伐中还与时俱进，进行了创新。有的网友号召大家把我钉在“学术界的耻辱柱”上，还有一些网友(当然不多)对我进行人身威胁。只要能说出一些对房地产业健康发展有利的话，做出一点对房地产业健康发展有利的事，我愿意付出一些牺牲，对这些谩骂我并不很在乎。
但是，有一个网友的来信深深刺痛了我，使我多日不能释怀。他说我“公然与人民为敌”，“想搞乱房地产业”，“让百姓买不起房子，让百姓继续生活在水深火热之中”，并且说我的“蛇蝎之心跃然网(纸)上”等等(据说也有学者私下里这样评价我)。我认为这位网友是“狗咬吕洞宾”，而且我对其不了解我的系统观点、甚至连《被公开张扬的空置率》及《空置率过高是天大的谬误》这样的短文都看不懂就乱评价的行为非常气愤。
首先，我与房地产业渊源深厚，从内心深处盼望房地产业能够健康发展。今天的房地产业是从过去的基本建设经济中分化出来的，上世纪80年代我读大学时学的就是基本建设经济专业(后来改名为投资管理专业)。虽然报考大学之前指导我填报志愿的熟人对这个专业也是一知半解，但当我得知这是个“管理楼房建设工作”的专业时，加之对当时以该学科闻名国内的东北财经大学的万分向往，对这个志愿非常满意。因为从小在土坯房里长大的我，十分盼望能为国家“建设”一些大楼，同时自己也能尝尝住高楼的滋味。1990年，我被保送攻读硕士研究生，选择的仍是这个专业。硕士研究生毕业后，适应经济形势的变化，我与我的老师、同事一起创建了房地产投资专业。后来我虽然一度中断了房地产教育工作，房地产投资专业在学科调整中也被取消，相关知识和课程分别并入土地资源管理、工程管理、国民经济管理等学科中，但来北京工作后，我重新捡起了这个研究方向的教学与科研工作，从事土地资源管理硕士点、博士点的学科建设。所以，一直以来，我是发自内心地希望房地产业健康发展。
其次，我一直在为住房制度改革和房地产业的健康发展献计出力，并非许多网友所说的“不起好作用”，“想搞乱房地产业”。房地产经济管理是我的重要研究领域之一，而且在这一领域我的起步是比较早的。大学三年级时，我因为专业和个人兴趣的原因，就与同学一起在调研的基础上发表了一篇关于住房制度改革的文章。迄今我已经在国际会议和《人民日报》、《光明日报》、《改革》等报刊以及网络上发表了不少论文和评论，同时有一些意见和建议通过内参上报了国家主要领导人，并受到重视和批示，相关建议和随后出台的政策与其吻合度较高。我出面组织并参与完成了约30本房地产、土地、物业管理教材及著作的出版工作，累计发行量已达30万册，在财经教育界和房地产培训领域具有重要影响。在这个过程中，我对房地产的基本理论和知识做了系统整理，并且提出了一些受到业界肯定的观点。虽然一个人的力量微不足道，但我一直在为房地产业的健康发展而不懈耕作着。
最后，对普通市民百姓的居住问题，我也是十分关注和关心的。尽管几年前我就公开说“家家有房是误导”，尽管我解读高房价成因时提出了“特色论”，但我一直关注着普通市民的居住问题：我可能是最早通过“两会”向中央政府建议利用按揭贷款方式推进住房制度改革的学者，同时我还根据当时的形势设计了工资收入权抵押贷款这种推进公房出售的模式。虽然主管部门当时认为“不可行”，但几年后我的建议开始变成现实，不仅促进了房地产业的发展，也使金融业焕发出青春；我给出的关于房地产业宏观调控的三个理论依据被决策层和学术界所接受；我给出的关于房地产业宏观调控的四项原则——“稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权”受到国务院领导的高度重视，并与一年来的宏观调控思路高度吻合；我给出的关于房地产宏观调控的某些建议也受到国务院领导的批示和重视，一些内容正通过行政法规和其他调控措施体现出来。我的这些主张大多是立足于解决普通市民的居住问题的，我的一片真诚怎么就变成了“蛇蝎之心”呢？
混乱的房地产舆论界和学术界：自律还是他治？
我说上面这些，并非想表明自己对中国房地产业有过多少贡献(许多业内前辈和学者的贡献远远大于我)，而是想指出，现在房地产舆论界有着一种极不健康的现象：凡是说房价不能下跌的人、说房地产供给不足的人、说住房制度改革成绩很大的人、说理智对待房地产市场的人，都被斥之为“开发商的走狗”、“拿了开发商的钱”；凡是天天大骂开发商的人、大骂建设主管部门的人、说房价应该下跌并且必须下跌的人、说房地产业“恶贯满盈”的人、说房地产业存在暴利的人，都成了英雄，成了敢说真话的人，成了为民请愿的人。于是主管部门的人不敢说话了，研究房地产的学者大多也不说话了，再于是，仍然在说话并强调客观分析高房价成因、只可稳定不可强行下拉房价的学者们成了“开发商的走狗”。
一个专家的被骂与沉默并不可怕，当所有真正的专家都不说话时，才是真正十分可怕的。科学是什么？是夜行时的北斗星，是轮船上的罗盘，是十字路口的红绿灯。我一直认为，科学与谬误是在独木桥上争路的，当谬论横行、科学“被挤到河里”时，社会这辆列车就要“出轨”。
写到这里，我想起几年前一个出租车司机对我说的一个故事：某市一个比较重要的十字路口红绿灯坏了，不知道为什么一连多天没人修，也没有交警指挥，到上下班高峰时，通行困难。一日，正值通行状况混乱时，一个在旁边蹲着看热闹的民工突然生出一种“责任感”，跑到路口比划起来。由于他既不熟悉交通规则，也不熟悉交通手语，结果使局面更加混乱，有两辆车直接撞到了一起。
我与基本建设经济结缘已经接近20年了，至今仍感到有许多问题不懂或者拿不准，经常需要请教。许多我过去的学生以及不少见过面、没见过面的业内人士，现在都成了我的老师。过去也常常感慨这个领域太窄，只有少数的几所学校开办了基本建设经济、投资管理、房地产开发与经营等相关专业，教学、科研人员太少，想交流都找不到人，想开个全国性学术会议都搞不起来。但让我纳闷的是，最近两三年，这个领域突然热闹起来，真是“人才济济”，各种研讨会、房产论坛也让人应接不暇。有这么多人关注房地产业是它的幸事，但这种关注又有多少科学性和严肃性呢？
站在普通消费者的角度，人人都有说话的权利；房地产领域也非常需要其他领域的专家站在交叉学科角度建言献策。但当其他领域的学者以房地产专家的身份出现时，是不是要先读一些房地产的教材和基本法规，搞清楚房地产的供求曲线是如何画的，大致了解建筑高度与建筑成本的关系，弄明白什么是建筑密度、容积率等基本概念的含义呢？
有人可能对我说：学术是自由的，否则不会有发展和繁荣；学界需要百家争鸣，不需要霸权。这些我都承认，而且我向来鼓励我的学生、同事与我争辩。但是，学术自由不是告诉大家可以不负责任地乱说，百家争鸣也必须是在专业修养基础上的争论，把胡说八道也当作学术自由和百家争鸣的体现，这是学术界的悲哀和学术失德的体现。
要求一个学者说的话100%都对，这太苛刻，也不客观；但如果一个智力正常的学者，其个性化观点大多数不对，我们是否该质疑一下其高亢声调背后的动机呢？使用生动、活泼的语言是令人敬佩的，但陈述的观点必须是严肃的。学者要对可持续发展负责，对科学负责，对全社会负责，而不是讨好舆论。如果学者不自律，一味发布奇谈怪论，而且知错不改，这就是学术欺诈。学术欺诈危害巨大，我深深感到应该有外在的约束力量制止已经严重违背科学精神的学术欺诈的蔓延了。
从房地产领域的情况来看，改革再次到了关键时刻，已经出现了一些彻底否定住房制度改革、否定房地产业存在必要性的认识，而且民间不乏赞赏的声音。住房制度改革以及整个房地产业是向左还是向右？是调校一下方向还是彻底掉头往回来？学术界、地产界、政界以及全社会都需要认真思考并作出回答。
中国房地产报
