包租婆增加 北京楼市似下个上海是否危言耸听
楼市若这般疯狂，下一个上海是否危言耸听？
“我订了一处房产，交了订金两万，但是一算实在是供不起，想退，但是销售不让。”一位任女士把人情托到笔者这里，希望笔者跟开发商说说退还她订金。笔者问她既然买了，为什么要退呢，她连连摇头：一时冲动一时冲动，冷静一算，的确是买不起。
当下京城房地产业内则普遍存在的一种忧虑是，进入2006年以来，北京楼市有些过头了，颇有点上海疯狂之前的特征。据北京市统计数据表明，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米，这就是说，3年来，北京房价首次超过上海，而进入2006年，这一势头依然不减：最新的四部委公布信息显示，1到2月份京城房价以17.3%的速度疯长。
对此，《中国房地产报》评论文章不无担忧地指出，警惕北京成为第二个上海！该报从宏观上分析认为，目前的北京同2004年初的上海有诸多相似的地方：首先，二者都处在政策调整之后的上升期；其次，二者都是在能源、原材料紧张的情况下展开的高增长。
在北京，如果每个人都想拥有更多的房产……
让我们从更微观的层面分析北京和上海的相似性。
当谈及那个时期上海的疯狂时，人们会开玩笑说连路边卖茶叶蛋的老太太都会炒一套房——当社会上绝大多数人都认为购买房产绝不会贬值的时候，实际上整个市场就已经开始走向疯狂，下文从三方面分析此问题。
从购房心态上，让我们询问自己一个问题做个小测试：当你手头有足够的资金（一般是首付）时，你会不会买？我周围八成的人都会选择买，无房者是要尽快解决自住问题；而有房者，则坚定地认为，购买第二套住房绝对会升值的：“如果有闲钱，我一定再买一套！”
实际状况，许多人的确是这样做的，笔者一位朋友现在已经拥有包括通州、东二环和东四环三套住房，每月收房租，成为名副其实的“包租婆”；
数据层面，据中原地产统计显示，3月份入市的48个新盘当中，6000元／平方米以下的只有20％——6000块以下的楼盘被普遍认为自住比例很大的部分，因为其购买者都是收入中低的家庭，而且投资价值不大。然而国家“调整住房供应结构”的指导思想之下，实际上可供中低价位收入家庭消费的产品是少了而不是多了，这说明房地产产品“投资”性质远比自住来得更普遍，而这点又促使新一轮投资高档住房，形成恶性循环。
谈及复杂的消费经济学可能是更高层面的经济问题，但对购房者来说，买卖算清楚帐不是那么复杂：我有多少钱，能支配多少首付和月供，目前能购买的房子属于那个价位，这是理性的。然而目前北京楼市恐慌却容不得你算清楚你必须算清楚的帐，看完所有你应该看清楚的房，因为很多人（比如销售）会告诉你，在算帐和看房的时间内，房价又会涨多少，而最可怕的是，“已经卖完了！”——当然这种制造恐慌作为销售营销手段无可厚非，而且从住宅可以公开买卖那一天起就一直存在，但是对于住房这样的大到关系国计民生小到影响家庭幸福夫妻和睦的大件商品，就绝对不能像买件衣服一样无关痛痒。
做一个设想，如果按照目前这种状态蔓延下去，如果在北京每个人都想拥有更多的房产，住一套，卖两套，租三套，那么我们的市场将会怎样？
新盘将大量放量，土地供应开闸，“抢购”只是心理作用
已经开盘的中档价位楼盘热销，比如明天第一城，苹果派，远洋自然，就连4月2号才刚刚开盘的地理位置在南四环之外的“大城小镇”一期“风车印象”都受到追捧，说明供求关系上，到目前为止，单价7000块以下的住宅的确出现断档，供不应求（3月6000块以下楼盘只有20％的供应量）。但细致分析会发现，这些热销的楼盘实际上并不是购房者最青睐和最喜欢的：地理位置偏远，都存在不同程度上的一些小问题，价格同区域相比也不一定有多大便宜。但是热销背后的原因，最根本还在于购房者对未来房价持续增长的焦虑，一句经典的经验之谈是：如果2003年之前我买房，那现在都挣了好多万了！
那这种说法正确的系数有多少呢？
人们总是愿意把金字塔尖的成功者作为榜样，然而投资失败的却无人问起。比如美然动力街区的房子，如果从投资的角度来看，他们的房子会不会有人要呢？目前很多美然动力街区的业主在网上放出风来要卖房--物业出了问题，房子贬值，其他的问题也不计其数，比如70年产权。变数很多，当你投资房产的时候一定要问一下自己，房子一定是保值的吗？
从更宏观的层面看，房价的上涨实际是同城市扩张速度成正比的，所谓城市的扩张指的首先是政府规划，包括配套：交通、水电、区域规划等等，然而目前北京房价上涨速度却远远超出城市发展速度。其特征是交通拥堵，生活成本加剧。目前就区域而言，西部政府规划的“CRD”尚处于酝酿阶段，然而每天上下班高峰期，从苹果园到复兴门段，挤地铁上下班的人们都会挤成肉饼从而感叹中国人怎么这么多；东部地区，围绕“CBD”而建立起来的诸多社区，东四环沿线雨后春笋一样盖起来的楼盘，实际上在极度透支区域的配套成本。而北京总会有一个城市承受的度，否则北京就不会由建设部出面提倡“建筑节能”，8部门联动打击非节水型器具。
生活成本的加剧一定会削弱北京的城市竞争力，而房子极有可能成为牺牲品。
而从更微观的供应量来分析，从新盘放量角度，多家媒体都报道了5月份京城的又一次放量——别忘了，04年“8·31”过关的土地，两年的开放时间限制，这眼看着到期，如果不能变成房子，就一定会被收回；从土地供应来看，业内人士估计将今年将有接近1500万平米的土地进入市场公开交易，考虑到土地的滞后性，这对2006年底的房价会形成一个极大的影响。
笔者不会给你建议是不是买房买那儿的房，诸如是不是买房的最佳时机之类的敏感话题，笔者不会预测。如果要给建议，你最好算清楚你自己的帐，当下家庭收入，未来预期涨多少钱，银行利率会不会继续变化。在这些可以承受的前提下，而且有100％的理由要买房（比如没有房子女朋友就不能变成老婆），那么现在就买。如果不是，请慎重，交了订金拿不回来是小事，被套牢一辈子“按揭”才是更可怕的！
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