从政府城市格局调整看青岛房地产的跃动轨迹
城市建设的每一次跳跃，都塑造出一片崭新的地产空间。
时下，有关房价高低、涨跌的报道充斥了各种媒体，成为社会普遍关心的话题，各路专家学者也是“屁股决定脑袋”，弄得老百姓雾里看花，不知所措。春节休假期间看到一篇《从空间结构看中国房价问题》的文章，作者另辟蹊径，认为对房价的治理是忌用休克疗法的，也是要慎用简单的非市场化手段，正确的对策应是积极疏导，包括对城市的空间结构做出适时的调整，避免单城市中心发展格局导致的开发成本过高，房价居高不下。
文章谈的是政府在规划城市发展中应注意的问题，却从另一个角度给我以启迪：无论是开发商还是老百姓其实无需过多地抱怨市区核心地带的开发成本或者房价过高，回顾我们青岛的城市化进程，我们不难发现，只有以前瞻的发展的眼光来看待未来整个城市的发展，把握城市空间大的发展布局，这样才能捕捉到有价值的信息，把握发展的机遇，获得更高的经营利润，买到更高性价比的房子，才能确保资产的保值增值。
东部的崛起
上世纪九十年代初期坊间流传“宁要西镇一铺床，不要东部一间房”的话很有市场。青岛的城市格局自1910年德国人制定了市区扩张规划之后，就奠定了沿胶州湾东海岸由南向北带形发展的城市空间格局，直到20世纪80年代末，青岛都没有脱离这一城市形态。1992年5月，青岛市政府做出《关于加快市区东部开发建设的决定》，在不到十年的时间里，当年周围遍布着庄稼地，人烟不兴的青岛东部就成了青岛市的一块金边，一座座写字楼林立，大商场和步行街交汇，几大高校分布周围，而房价则翻了十几番，美丽的东部崛起带动了整个青岛经济的腾飞。
挺进西海岸
东部发展起来以后，由于青黄不接的天然屏障，虽然1984年黄岛就设立了经济技术开发区，但无论从地理上还是心理上黄岛始终无法真正融入到市区，人们普遍觉得“宁要东部一张床，不要黄岛一套房”，2001年4月，市政府出台了《关于加快青岛经济技术开发区发展的决定》，4年来黄岛区基础设施建设已累计投入资金200亿元，资金的巨额投入换来的是投资环境和城区功能的日益完善，西海岸已经以“立市之本”和“青岛的希望和明天”的姿态傲然屹立在胶州湾畔，为全市今后的长远发展争取了充分的空间，地域价值迅速抬升，西海岸楼市得到了比以往更多的关注，房价也从1000多元/平方米涨到8000多元/平方米，可以预料，西海岸地产板块，未来仍将是一个稳定上升的走势，因为西海岸将成为我市经济发展的重心，蕴藏着巨大的市场需求，而这种需求将会随着经济发展和人流的增加而增加，楼市潜力会逐步释放出来。
品字型布局
随着青岛经济的快速发展，2002年青岛市第九次党代会报告中提出了“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际大城市发展框架，即以青岛、黄岛、红岛“三点布局”建设作为区域经济的发展极，以滨海公路“一线展开”作为连接沿海充满发展活力的重点区域的轴线，沿线数个功能互补的卫星城“组团发展”，建设现代化国际大城市框架的基本发展思路。
这一战略的推进，像一个引力无比的磁铁，使长期以来相对偏远的胶南县域经济的发展找到了新的契机，胶南为此不失时机地提出“东接、北扩、南展”的城市发展战略，力争把胶南建设成为青岛西海岸最富成长性的都市新区，一个关键的战略移动，使历史上一片又一片沉寂地带的经济发展和城市化潜力得以释放，其身价陡然倍增，胶州湾北部环湾经济带的发展势头从来没有像现在这样好：城阳正在走出过去的稚嫩，成为一片充满商机的热土；胶州湾北部湾底盐场改造利用规划正在浮出水面，开始显露出胶州湾北部大工业基地的风采……
新东进序曲
当西海岸布局刚刚落定，东进的序曲又开始奏响，2004年青岛市委第59次常委扩大会议“关于把即墨作为大青岛重要一极加快推进”和青岛市九届五次会议全委扩大会议关于“以温泉周边区域为启动点、拉动青岛城市东部崛起”等一系列重大战略决策亮相，这无疑是继挺进西海岸战略之后，拉动大青岛城市东部崛起和发展的又一重大举措，是青岛新的东进战略，鳌山湾畔顿现机声隆隆，总投资26亿元的天泰综合开发项目已累计投资6亿元，总投资9亿美元的马斯特造船项目的传播研发中心已正式签约，30万吨级的广源发油码头和总投资50亿元的华鲁国际游艇项目正在进行前期规划，合达产权式度假酒店，王朝五星产权式酒店，温泉阳光度假城等7个投资过亿元的旅游度假大项目开工前的准备工作基本就绪，众多的房地产开发企业纷纷进驻，昔日平静的鳌山湾畔的开发项目变得炙手可热。
北部发展提速
当城市东西差距日渐缩小时，城市南北的差距日渐明显，李沧区自区划以来所形成的城乡结合部形象使人们有了“宁要市南一间房，不要李沧套三房”的说法，2005年市政府出台了《关于加快李沧区建设，带动市区北部发展的决定》，使李沧区迎来了大突破、大发展的春天，李沧区西部位于李村河入海口跨海大桥的修建将李沧与青岛的西海岸相连，李沧东部穿仰口隧道联通滨海大道与青岛市的东海岸连接，加之青银二期的开工建设和未来青岛轻轨交通的开通和地铁的建设，李沧已经成为大青岛1小时经济圈的核心，其区位优势极其明显，这些城市空间拓展的大手笔都将给李沧的经济发展带来强大的动力，李沧区“十一五”期间，将着力突破经济增长方式，提升城市形象，致力于和谐社会构建，全力实施建设青岛都市工业示范区、北部商贸中心和中央居住区的“两区一心”战略，力争用五到八年时间使南北差距明显缩小，成为现代化青岛的核心区域。宏伟的发展前景吸引了众多的投资者，李沧的房子已经赶超几年前的市南区的房价，并得到了广大购房者的充分认可。
大青岛格局
引人注目的是，“十一五”期间青岛市争取将胶南、即墨、胶州的城市化进程进一步提速。现在，青岛市的城区面积是1102平方公里,而上述三市的面积有近4900平方公里，将大大拓展青岛城区的发展空间，为配合“大青岛”建设，今后5年，青岛市将投资770亿元用于交通基础设施，届时，青岛市的高速公路将达到800公里，这将是全国一流水平。建设第二个铁路客站已经列入议事日程，同时，在“十一五”期间，青岛市还将开工建设地铁，通过轨道交通将铁路第二客站、空港等对外交通枢纽与中心城区紧密连接。青岛流亭机场也将发展成为国内门户枢纽机场。
对于一个亟待发展的地区来说，抓住了历史赋予的机遇，就抓住了通往未来快速发展之门的钥匙。纵观青岛的房地产发展史，市区东部———开发区———胶南———浮山后———李沧———城阳———即墨东部，每一轮房地产的开发热潮和投资热潮带动的区域房地产的火爆都是和政府大的城市格局调整息息相关的，只有把握这种城市化进程的脉搏，发现城市发展动向，并确定合适的时机和开发手段，才能实现大的发展和收益。正所谓不谋万世者不足以谋一时，不谋全局者不足以谋一隅。
财经日报 特约撰稿于湫
时下，有关房价高低、涨跌的报道充斥了各种媒体，成为社会普遍关心的话题，各路专家学者也是“屁股决定脑袋”，弄得老百姓雾里看花，不知所措。春节休假期间看到一篇《从空间结构看中国房价问题》的文章，作者另辟蹊径，认为对房价的治理是忌用休克疗法的，也是要慎用简单的非市场化手段，正确的对策应是积极疏导，包括对城市的空间结构做出适时的调整，避免单城市中心发展格局导致的开发成本过高，房价居高不下。
东部的崛起
上世纪九十年代初期坊间流传“宁要西镇一铺床，不要东部一间房”的话很有市场。青岛的城市格局自1910年德国人制定了市区扩张规划之后，就奠定了沿胶州湾东海岸由南向北带形发展的城市空间格局，直到20世纪80年代末，青岛都没有脱离这一城市形态。1992年5月，青岛市政府做出《关于加快市区东部开发建设的决定》，在不到十年的时间里，当年周围遍布着庄稼地，人烟不兴的青岛东部就成了青岛市的一块金边，一座座写字楼林立，大商场和步行街交汇，几大高校分布周围，而房价则翻了十几番，美丽的东部崛起带动了整个青岛经济的腾飞。
挺进西海岸
东部发展起来以后，由于青黄不接的天然屏障，虽然1984年黄岛就设立了经济技术开发区，但无论从地理上还是心理上黄岛始终无法真正融入到市区，人们普遍觉得“宁要东部一张床，不要黄岛一套房”，2001年4月，市政府出台了《关于加快青岛经济技术开发区发展的决定》，4年来黄岛区基础设施建设已累计投入资金200亿元，资金的巨额投入换来的是投资环境和城区功能的日益完善，西海岸已经以“立市之本”和“青岛的希望和明天”的姿态傲然屹立在胶州湾畔，为全市今后的长远发展争取了充分的空间，地域价值迅速抬升，西海岸楼市得到了比以往更多的关注，房价也从1000多元/平方米涨到8000多元/平方米，可以预料，西海岸地产板块，未来仍将是一个稳定上升的走势，因为西海岸将成为我市经济发展的重心，蕴藏着巨大的市场需求，而这种需求将会随着经济发展和人流的增加而增加，楼市潜力会逐步释放出来。
品字型布局
随着青岛经济的快速发展，2002年青岛市第九次党代会报告中提出了“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际大城市发展框架，即以青岛、黄岛、红岛“三点布局”建设作为区域经济的发展极，以滨海公路“一线展开”作为连接沿海充满发展活力的重点区域的轴线，沿线数个功能互补的卫星城“组团发展”，建设现代化国际大城市框架的基本发展思路。
这一战略的推进，像一个引力无比的磁铁，使长期以来相对偏远的胶南县域经济的发展找到了新的契机，胶南为此不失时机地提出“东接、北扩、南展”的城市发展战略，力争把胶南建设成为青岛西海岸最富成长性的都市新区，一个关键的战略移动，使历史上一片又一片沉寂地带的经济发展和城市化潜力得以释放，其身价陡然倍增，胶州湾北部环湾经济带的发展势头从来没有像现在这样好：城阳正在走出过去的稚嫩，成为一片充满商机的热土；胶州湾北部湾底盐场改造利用规划正在浮出水面，开始显露出胶州湾北部大工业基地的风采……
新东进序曲
当西海岸布局刚刚落定，东进的序曲又开始奏响，2004年青岛市委第59次常委扩大会议“关于把即墨作为大青岛重要一极加快推进”和青岛市九届五次会议全委扩大会议关于“以温泉周边区域为启动点、拉动青岛城市东部崛起”等一系列重大战略决策亮相，这无疑是继挺进西海岸战略之后，拉动大青岛城市东部崛起和发展的又一重大举措，是青岛新的东进战略，鳌山湾畔顿现机声隆隆，总投资26亿元的天泰综合开发项目已累计投资6亿元，总投资9亿美元的马斯特造船项目的传播研发中心已正式签约，30万吨级的广源发油码头和总投资50亿元的华鲁国际游艇项目正在进行前期规划，合达产权式度假酒店，王朝五星产权式酒店，温泉阳光度假城等7个投资过亿元的旅游度假大项目开工前的准备工作基本就绪，众多的房地产开发企业纷纷进驻，昔日平静的鳌山湾畔的开发项目变得炙手可热。
北部发展提速
当城市东西差距日渐缩小时，城市南北的差距日渐明显，李沧区自区划以来所形成的城乡结合部形象使人们有了“宁要市南一间房，不要李沧套三房”的说法，2005年市政府出台了《关于加快李沧区建设，带动市区北部发展的决定》，使李沧区迎来了大突破、大发展的春天，李沧区西部位于李村河入海口跨海大桥的修建将李沧与青岛的西海岸相连，李沧东部穿仰口隧道联通滨海大道与青岛市的东海岸连接，加之青银二期的开工建设和未来青岛轻轨交通的开通和地铁的建设，李沧已经成为大青岛1小时经济圈的核心，其区位优势极其明显，这些城市空间拓展的大手笔都将给李沧的经济发展带来强大的动力，李沧区“十一五”期间，将着力突破经济增长方式，提升城市形象，致力于和谐社会构建，全力实施建设青岛都市工业示范区、北部商贸中心和中央居住区的“两区一心”战略，力争用五到八年时间使南北差距明显缩小，成为现代化青岛的核心区域。宏伟的发展前景吸引了众多的投资者，李沧的房子已经赶超几年前的市南区的房价，并得到了广大购房者的充分认可。
大青岛格局
引人注目的是，“十一五”期间青岛市争取将胶南、即墨、胶州的城市化进程进一步提速。现在，青岛市的城区面积是1102平方公里,而上述三市的面积有近4900平方公里，将大大拓展青岛城区的发展空间，为配合“大青岛”建设，今后5年，青岛市将投资770亿元用于交通基础设施，届时，青岛市的高速公路将达到800公里，这将是全国一流水平。建设第二个铁路客站已经列入议事日程，同时，在“十一五”期间，青岛市还将开工建设地铁，通过轨道交通将铁路第二客站、空港等对外交通枢纽与中心城区紧密连接。青岛流亭机场也将发展成为国内门户枢纽机场。
对于一个亟待发展的地区来说，抓住了历史赋予的机遇，就抓住了通往未来快速发展之门的钥匙。纵观青岛的房地产发展史，市区东部———开发区———胶南———浮山后———李沧———城阳———即墨东部，每一轮房地产的开发热潮和投资热潮带动的区域房地产的火爆都是和政府大的城市格局调整息息相关的，只有把握这种城市化进程的脉搏，发现城市发展动向，并确定合适的时机和开发手段，才能实现大的发展和收益。正所谓不谋万世者不足以谋一时，不谋全局者不足以谋一隅。
财经日报 特约撰稿于湫
