青岛中山路复兴，何时梦想成真？（图）
老青岛”说中山路
多少人在关注着中山路。
市南区政府公布的“中山路复兴计划”一经发布，社会反响强烈。从老百姓的角度看中山路，仿佛中山路的复兴，意味着青岛的现实与历史血脉相承了，而中山路的衰落，意味着青岛遗忘了历史，丢掉了传统。
中山路上海滨食品有限公司董事长李立明认为，市南区政府推出的“复兴计划”让中山路上的商家心里很踏实。“因为这个计划的主体是市南区政府，同样是中山路改造，政府站的角度与开发商的角度不同。政府会从城市的发展大局、百姓的生活需要、中山路商家的心愿等多方面综合考虑，而不是单纯考虑经济利益。从计划本身来说，它不是大拆大建，而是按照客观实际、历史传承提出因地制宜的南修北改方案，作为中山路上的老字号，我们认可和支持这个方案。我们现在最关注的就是，融资问题能不能顺利解决，什么时候可以正式开工建设。”
外地商家说中山路
从城市开发商来看，市区两级政府对复兴中山路的决心让他们期待着将有利好的开发政策出台，谁抓住了此刻的机会，谁就将拥有锦绣“钱”程。深圳、北京等地的商业地产商最近频繁出入青岛，他们正在密切关注着中山路的动态。
据中山路旅游区改造指挥部有关人士介绍，中山路改造通过三个渠道招商引资：其一是政府招商，政府向国内外大财团推荐中山路改造方案，吸引资金；二是以商招商，中山路上商家自己融金，参与中山路的改造重建；三是以市招商，政府做好中山路的投资环境，凸显中山路历史、文化、经济、旅游的优势，让中山路自身魅力吸引投资。
那么，外来投资商以及中山路上的老商家如何看待“中山路复兴计划”呢？
以开发和经营商业地产知名的深圳茂业集团股份有限公司副总经理汪耀龙多次到中山路考察，对于此次市南区政府推出的“中山路复兴计划”，他认为：这个方案可行性强，因为它将风情旅游与现代商业两个定位较好地结合在一起。深圳茂业以浓厚兴趣关注中山路复兴计划详规的出台。届时，如果条件合适的话，他们有意在中山路投入10－15亿人民币，在青岛打造一个营业面积达到8万平方米的“东方时代广场”。汪耀龙还介绍说，深圳茂业曾在1994年参与深圳东门商业街的复兴改造项目，自行拆迁自行设计自行建设了一条购物商业街，此街的成功运作不仅给公司带来丰厚回报，而且对整个东门老商业区的复兴起到了拉动作用。此后，深圳茂业还参与了重庆、天津、无锡、上海等城市老商业区的复兴改造项目，均取得了良好业绩。“如果我们能进入青岛中山路改造项目的话，我们有信心对整个区域经济的复苏做出贡献。”汪耀龙说。
改造者说中山路
“此次中山路改造一定会成功。”接受采访的指挥部负责人士说，有太多太充分的理由可以说明这一点。这位人士说，首先是这次市区两级政府决心非常大。此次计划的前期准备工作充分到位，这个方案是在不同层次、不同类别人士中反复论证基础上形成的，论证工作大约进行了半年左右。
从德国、丹麦等国外建筑专家到香港理工大学资深学者，从国家相关部委的高层官员到中山路上普通住户，从北京、深圳等国内知名房地产投资商到中山路上老字号……可以说，“中山路复兴方案”是在目前条件下尽最大努力和可能拿出的相对完善而且易于操作的改造方案。另外有一点不同的是，此次的开发主体是“政府＋项目公司”。企业从经济利益入手，而政府从公益事业着想，企业有资金，在具体项目的操作上经验成熟，而政府宏观协调、制定政策方面资源雄厚，两者结合，资源互补与共享，各尽其能。这次方案的立意也更加明确，南修北改的大思路可操作性更强。
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“中山路复兴计划”详解
建筑复兴计划 总原则：南修北改
以德县路为界，将中山路52个地块划分为南部区、北部区，南部区创意性修复，北部区传承性改造。
南部区：创意性修复
在老建筑上加上时代的特征和符号，引入新的创意，赋予城市历史街区新的生命力，保留建筑物主体结构不变，进行外立面整修。
南部区共24个地块，其中有17个地块、130余栋建筑需要进行创意性设计和修复。
根据建设年代，建筑区分为三类：一类建筑为有历史意义的文物保护建筑和历史优秀建筑，如市科协办公楼（原国际俱乐部）、市人防办办公楼（原水兵俱乐部）。对该类老建筑恢复历史风貌，凸现历史的记忆。二类建筑为改革开放后新建建筑，如发达商厦、华能宾馆。该类建筑因与南部区的欧式风格缺少呼应，需对其外立面进行必要的整修，使其风格与老建筑体现统一。三类建筑为上世纪五六十年代建造标准较低的低层建筑，如华壹氏大药房、老一百。对该类建筑要引入时代的符号，进行外立面整修，使其风格与南部整体风格相吻合。
北部区：传承性改造
北部区的范围包括保定路、德县路以北28个地块。根据规划设计确定的原则，北部区主要以传承性改造为主，拆旧建新，以提高容积率、减少建筑密度，提高土地利用的价值，改善该区域的居民居住环境、商业氛围和城市景观。
北部区按城市功能的需要划分为三个区：A区为商业区，（辅之以住宅），B区为商务区，C区为住宅区（中、高档）。改造后的北部区将形成新的城市空间：即东、西、北三侧高、中部低，形成一个半围合的空间形态。将城市之门中心改造为城市公共绿地，成为中山路地区的“绿肺”。本次设计扩展了教堂区原有的景观轴线，打开教堂区北部的公共空间。同时，城市之门区域形成新的南北轴线，强化了空间结构。
规划增设中山路沿线、城市之门区域和教堂北轴线的夜景照明系统，将整个中山路地区的“夜经济”得以全面提升。
改造后的A区，底层设置较大型商业设施和特色餐饮、中外小吃。设计了一条商业步行内街，同时，增加了7栋高层商住楼以解决拆迁安置补偿。
改造后的B区强化了城市之门区域的空间结构，将中心让空，成为市民休闲的绿化广场，中心喷泉使景观环境因水而活。新建的商务商业设施围绕中心广场布局，形成一个全新的商业空间。在城市之门区域轴线的北侧终点，设计了B区标志性建筑，即“城市之门”，将中山路区域的风貌与胶州路以北区域的景观联系起来。
改造后的C区为中高档居住社区，南临天主教堂和古书文化广场。
产业复兴计划
目前，中山路商业购物比例过大，缺乏餐饮业、休闲文化产业，产业结构严重失衡。“复兴计划”将中山路的购物、餐饮、休闲娱乐产业逐步调整为5：3：2的比例。
（一）建设具有辐射带动作用的旗舰店、专卖店。盘活中山路上现有的一些因经营管理不善的商场，如：发达商厦、金座广场等；包装海滨食品店、亨得利、春和楼、中国影院等中山路上的老字号骨干企业；利用地下太古名店商业街增加商业卖点；利用栈桥人流立交枢纽地下通道开办历史文化时空走廊和访客服务中心。
（二）建立品牌服装店集群。借助百盛等国内外商家在中山路的业务拓展，可以在中山路中段做出类似香港九龙柏丽购物大道的时装店集群，吸纳国内外的中档品牌店进入。
（三）大力发展餐饮产业。通过拆迁改造，在河南路拟建一座五星级酒店，恢复劈柴院传统餐饮服务功能等，引入国外美食，设置多种风情的餐馆。
（四）鼓励发展文化休闲娱乐产业。充分利用中山路18号地块兴建的时机，结合该区域周边的德式建筑的功能置换，将该区域建成休闲娱乐文化产业区；利用市南区兰山路礼堂建成音乐厅；利用老舍公园积极发展群众性广场文化活动，引进艺术家画廊、艺术书店等，将其建成文化艺术街区。
（五）积极倡导发展旅馆业。利用现有泛海名人大酒店、栈桥宾馆、海晨宾馆、华能宾馆的集群效应，借势将广西路德式老房子置换出来改造成经济型宾馆。在北至曲阜路，南至湖北路，东至安徽路，西至中山路德式建筑较为集中区域，将其建成具有欧陆风情的小旅馆，形成旅馆住宿街区。
（六）创新发展夜经济和星期日经济。商业街商家近60％的销货量都是在夜间和周末假日卖出的，因此，我们将在发展夜经济和星期日经济上下功夫。
旅游复兴计划
根据中山路特有的历史建筑和文化内涵，设计了德式风情休闲游和青岛往事怀旧游两种旅游路线。
（一）德式风情休闲游：从湖北路水师饭店出发，经过中山路胶州旅馆、国际俱乐部，太平路亨利王子饭店，青岛路德华银行，广西路山东矿务公司、总督官邸，江苏路基督教堂，沂水路野战医院、美国领事馆、海军营部、德国领事馆、总督府，最终到浙江路天主教堂和圣心修道院。包括15个景点，大约耗时90分钟。还可以在突出主要景点的基础上将旅游路线缩短，设计不同的旅游路线。
（二）青岛往事怀旧游：从中山路中国电影院出发，途经中山路上盛锡福、海滨食品店、福生德、宏仁堂，北京路上的谦祥益、顺兴楼、环球体育用品商店、里院，中山路上的亨得利、春和楼，最后进入劈柴院，包括12个景点。同时兼顾旅游环境以及旅游产品的开发，如旅游地图、旅游雕塑等。
青岛日报
