二线城市：房地产业三足鼎立之外围的生死抉择
仲量联行中国区董事总经理 郭汉凌/文
中国的变化日新月异，市场管制减弱及城市化进程使得经济保持强劲而稳定的增长，众多跨国企业纵然不愿错失良机。中国已经成为世界上最大的商品消费国，其巨量的基础设施建设需求驱使钢材料和水泥价格上涨，需求量分别超过全世界供应量的四分之一和二分之一。许多在中国北京、上海、广州三大城市设有海外制造和其它外包服务机构的跨国公司都已将业务领域扩展到其它二、三级城市。
处于专业服务和银行金融领域的跨国公司已在中国的三大主要城市建立起办事机构，如今亦正在将其业务触角延伸到其它少数新兴城市中去。从众多角度来看，中国是个巨大的市场，多数跨国企业都计划在这里长久地发展下去，吸引跨国企业来华投资，不单只是一系列的优惠政策，当然更甚是中国巨大的国内市场潜力。
仲量联行展开此项调查的主要目的是在于研究跨国企业在中国可能会将其业务扩张到中国哪些二级城市。在此，定义的二级城市是指城市规模达到省会级城市规模水平，但房地产发展阶段与北京、上海和广州相比又要落后一步的城市。可以看出，二级城市的写字楼市场明显缺乏高品质的服务设施、专业的物业管理和成熟透明的房地产交易机制。就品质、数量以及投资等方面而言，这些城市的房地产行业都相对不成熟。
调查针对的大型跨国企业，绝大部分都是世界500强企业。访问对象均为负责中国房地产或公司房产业务的高级管理人员，调查中涉及的四大行业部门比重最大的为高科技/通信行业(占总访问对象的28%)，其次为银行金融行业(占总访问对象的16%)，专业服务行业(占总访问对象的16%)，房地产开发及物业管理服务行业(占访问对象的10%)。显然，所选城市产业构成比例的不同会影响到各城市的评价结果，因为部分特定产业在某些区域比例相对较高，或者更倾向于在某些城市发展。但就总体而言，这一调查的结果却对研究大型跨国企业的现状布局及未来扩张方向提供了可靠的依据。
调查中被访的80%的企业在现时均位于北京和上海。除这两大政治和经济中心外，被访企业在其它城市的代表数量有见急剧减少，广州、深圳、成都分列第三、第四和第五位。距北京只有140公里的重要轻工业制造城市——天津市，只有14%的被访企业在此设立代表处。目前，大型跨国企业布局虽然已经呈现分散化的迹象，但大部分仍集中于传统区域。通过调查，我们惊奇地发现，目前跨国企业数量分布最多的这些城市，仍然位列企业扩张速度最快的十大城市之列。北京和上海仍然是跨国企业扩张的首选城市，大连跻身成为第三受欢迎的城市，而广州、深圳则紧随其后。
现状分局：
根据这一调查，未来两年内一级城市在公司房地产发展战略中仍具重要地位。成都、大连、杭州作为房地产扩张的二级城市将逐渐崛起，特别是成都将成为两年后房地产扩张的一个重要区域。
调查结果显示，目前大型跨国企业大多分布在北京、上海、广州、深圳和成都。上述五个城市的前四个都是重要的商业贸易中心，也是全国发展较早的四大城市，成都的脱颖而出，给了我们一定的惊奇。但考虑到“西部大开发政策”下城市政府为吸引投资而推出的一系列诱人的优惠政策后，这一结果亦显正常。此外，考虑到城市规模体量和与其他亚洲国家相对较近的距离，成都还是亚洲其它各国进入中国的门户。
调查涉及的行业几乎在北京、上海、广州和深圳都有广泛分布，而二级发展区域中跨国企业的行业的分布地呈现出一定的差异化迹象。例如，成都市由于有政策鼓励及大量素质较高的劳动力供给作支持，高科技/通信产业发展已具备一定基础，天津市作为WTO规定下第一批对外资银行开放的城市之一，银行与金融行业发展较快。大连和杭州则由于成功引进外商企业，与之关联的专业服务公司相对较多。
城市区域发展成熟度越低，跨国企业参与的产业构成细分程度也越低。因此，一级发展地区的很多产业部门均出现跨国企业的身影，而二级与三级发展城市则相对较少。这也是监控一个城市当前发展阶段的一个方法。举例来说，上海、广州和深圳的发展就与北京跨国企业产业细分特征十分相似。二级地区的产业细分程度较低，三级地区则更低，这样就可以根据产业类型对城市进行研究分析，专业服务公司分布较多的城市即为一级地区，相反缺乏这类公司则意味着这一城市属于二级或三级发展阶段。
在寻求物业类型时，不为人惊讶的是，写字楼仍是跨国公司的计划首选，有超过半数的被访对象都在寻找甲级写字楼，而乙级写字楼则满足了38%的市场需求。
下一步去哪，为什么？
一级城市始终处于业务扩张的首选之地，从而表明跨国企业总是希望在已经建立代表处的地域内继续扩展。这意味着在中国超过100万人口的至少90个城市中，巨大且持久的市场潜力已经吸引各大企业几乎同时开始城市扩张的脚步。除了一级城市以外，我们可以看到，对于跨国企业来说，暂不考虑时间因素，在市场扩张过程中青睐的二级城市还有大连、成都、重庆、杭州和天津。所有上述城市都建有国家级经济技术开发区，提供十分有利的优惠政策。
展望未来
未来的两年，对于在华跨国企业来说都将会是一个令人兴奋的时期，我们可以根据其产业类型来预计其扩张途径。正如我们所讨论过的那样，最先到达二级和三级城市的企业将会是那些制造业和外包服务机构。在接下来的两年中，我们预计高科技/通信类企业、制造和运输/物流行业企业将加大它们在本报告所提及的二级城市中的投资力度，并且开始关注在有潜力的三级城市中扩张业务范围。
银行及金融行业可以划分为投资类银行和零售类银行两大类别。投资银行将持续在一级城市内扩张，就新办公面积扩张方面而言，尽管在上海和广州有众多投资类银行已选用大面积写字楼作办公物业，但面积扩张之需求还仍然有见迅速增长。与此同时，北京相比之下显得受惠更多，零售类银行的业务将竞相在一级城市范围扩张。同时，会进入已获许经营人民币业务的二级城市，零售类银行设立分支机构的二级目标城市包括成都、重庆、大连和天津。最近，中国政府对外资银行提前开放了包括哈尔滨和南宁在内的5个城市准入时间。2006年12月11日以后，中国政府将取消其对外资银行地域性限制，届时我们期待杭州将成为最受青睐的目标城市，因为目前已有许多银行已在此设立了代表处。
与此同时，专业服务行业的跨国公司将会致力于在一级城市里获取市场份额，并有选择性地进入其它城市。我们相信，成都、杭州和南京将会成为以下类型企业的首选目标，例如会计、咨询、房地产顾问，律师事务所和人力资源等专业公司，这些公司的先前市场进入将会带动银行和保险类跨国公司随即的市场拓展跟进。
《蓝筹地产评论》
中国的变化日新月异，市场管制减弱及城市化进程使得经济保持强劲而稳定的增长，众多跨国企业纵然不愿错失良机。中国已经成为世界上最大的商品消费国，其巨量的基础设施建设需求驱使钢材料和水泥价格上涨，需求量分别超过全世界供应量的四分之一和二分之一。许多在中国北京、上海、广州三大城市设有海外制造和其它外包服务机构的跨国公司都已将业务领域扩展到其它二、三级城市。
仲量联行展开此项调查的主要目的是在于研究跨国企业在中国可能会将其业务扩张到中国哪些二级城市。在此，定义的二级城市是指城市规模达到省会级城市规模水平，但房地产发展阶段与北京、上海和广州相比又要落后一步的城市。可以看出，二级城市的写字楼市场明显缺乏高品质的服务设施、专业的物业管理和成熟透明的房地产交易机制。就品质、数量以及投资等方面而言，这些城市的房地产行业都相对不成熟。
调查针对的大型跨国企业，绝大部分都是世界500强企业。访问对象均为负责中国房地产或公司房产业务的高级管理人员，调查中涉及的四大行业部门比重最大的为高科技/通信行业(占总访问对象的28%)，其次为银行金融行业(占总访问对象的16%)，专业服务行业(占总访问对象的16%)，房地产开发及物业管理服务行业(占访问对象的10%)。显然，所选城市产业构成比例的不同会影响到各城市的评价结果，因为部分特定产业在某些区域比例相对较高，或者更倾向于在某些城市发展。但就总体而言，这一调查的结果却对研究大型跨国企业的现状布局及未来扩张方向提供了可靠的依据。
调查中被访的80%的企业在现时均位于北京和上海。除这两大政治和经济中心外，被访企业在其它城市的代表数量有见急剧减少，广州、深圳、成都分列第三、第四和第五位。距北京只有140公里的重要轻工业制造城市——天津市，只有14%的被访企业在此设立代表处。目前，大型跨国企业布局虽然已经呈现分散化的迹象，但大部分仍集中于传统区域。通过调查，我们惊奇地发现，目前跨国企业数量分布最多的这些城市，仍然位列企业扩张速度最快的十大城市之列。北京和上海仍然是跨国企业扩张的首选城市，大连跻身成为第三受欢迎的城市，而广州、深圳则紧随其后。
现状分局：
根据这一调查，未来两年内一级城市在公司房地产发展战略中仍具重要地位。成都、大连、杭州作为房地产扩张的二级城市将逐渐崛起，特别是成都将成为两年后房地产扩张的一个重要区域。
调查结果显示，目前大型跨国企业大多分布在北京、上海、广州、深圳和成都。上述五个城市的前四个都是重要的商业贸易中心，也是全国发展较早的四大城市，成都的脱颖而出，给了我们一定的惊奇。但考虑到“西部大开发政策”下城市政府为吸引投资而推出的一系列诱人的优惠政策后，这一结果亦显正常。此外，考虑到城市规模体量和与其他亚洲国家相对较近的距离，成都还是亚洲其它各国进入中国的门户。
调查涉及的行业几乎在北京、上海、广州和深圳都有广泛分布，而二级发展区域中跨国企业的行业的分布地呈现出一定的差异化迹象。例如，成都市由于有政策鼓励及大量素质较高的劳动力供给作支持，高科技/通信产业发展已具备一定基础，天津市作为WTO规定下第一批对外资银行开放的城市之一，银行与金融行业发展较快。大连和杭州则由于成功引进外商企业，与之关联的专业服务公司相对较多。
城市区域发展成熟度越低，跨国企业参与的产业构成细分程度也越低。因此，一级发展地区的很多产业部门均出现跨国企业的身影，而二级与三级发展城市则相对较少。这也是监控一个城市当前发展阶段的一个方法。举例来说，上海、广州和深圳的发展就与北京跨国企业产业细分特征十分相似。二级地区的产业细分程度较低，三级地区则更低，这样就可以根据产业类型对城市进行研究分析，专业服务公司分布较多的城市即为一级地区，相反缺乏这类公司则意味着这一城市属于二级或三级发展阶段。
在寻求物业类型时，不为人惊讶的是，写字楼仍是跨国公司的计划首选，有超过半数的被访对象都在寻找甲级写字楼，而乙级写字楼则满足了38%的市场需求。
下一步去哪，为什么？
一级城市始终处于业务扩张的首选之地，从而表明跨国企业总是希望在已经建立代表处的地域内继续扩展。这意味着在中国超过100万人口的至少90个城市中，巨大且持久的市场潜力已经吸引各大企业几乎同时开始城市扩张的脚步。除了一级城市以外，我们可以看到，对于跨国企业来说，暂不考虑时间因素，在市场扩张过程中青睐的二级城市还有大连、成都、重庆、杭州和天津。所有上述城市都建有国家级经济技术开发区，提供十分有利的优惠政策。
展望未来
未来的两年，对于在华跨国企业来说都将会是一个令人兴奋的时期，我们可以根据其产业类型来预计其扩张途径。正如我们所讨论过的那样，最先到达二级和三级城市的企业将会是那些制造业和外包服务机构。在接下来的两年中，我们预计高科技/通信类企业、制造和运输/物流行业企业将加大它们在本报告所提及的二级城市中的投资力度，并且开始关注在有潜力的三级城市中扩张业务范围。
银行及金融行业可以划分为投资类银行和零售类银行两大类别。投资银行将持续在一级城市内扩张，就新办公面积扩张方面而言，尽管在上海和广州有众多投资类银行已选用大面积写字楼作办公物业，但面积扩张之需求还仍然有见迅速增长。与此同时，北京相比之下显得受惠更多，零售类银行的业务将竞相在一级城市范围扩张。同时，会进入已获许经营人民币业务的二级城市，零售类银行设立分支机构的二级目标城市包括成都、重庆、大连和天津。最近，中国政府对外资银行提前开放了包括哈尔滨和南宁在内的5个城市准入时间。2006年12月11日以后，中国政府将取消其对外资银行地域性限制，届时我们期待杭州将成为最受青睐的目标城市，因为目前已有许多银行已在此设立了代表处。
与此同时，专业服务行业的跨国公司将会致力于在一级城市里获取市场份额，并有选择性地进入其它城市。我们相信，成都、杭州和南京将会成为以下类型企业的首选目标，例如会计、咨询、房地产顾问，律师事务所和人力资源等专业公司，这些公司的先前市场进入将会带动银行和保险类跨国公司随即的市场拓展跟进。
《蓝筹地产评论》
