副市长罗永明评青岛房地产十年发展及十一五规划
4月14日—4月18日，山东省住宅与房地产十年成就展暨首届住宅产业博览会将在济南舜耕国际会展中心举行。本次展会由省建设厅、济南市人民政府和青岛市人民政府共同主办。
作为本次活动主办单位之一，青岛市的住宅与房地产行业发展迅猛，无论是在住宅制度改革、房地产开发、市场交易、住房公积金，还是在住房保障体系、住宅产业化、物业管理等方面都取得了巨大成就。
在省十年成就展即将开展之际，本报记者专访了青岛市人民政府副市长罗永明。
楼市周刊：“九五”、“十五”期间，青岛的城市建设和房地产业发展迅速，您怎样评价这十年青岛的城市建设工作？
罗永明：1992年以前，青岛市区仍局限于沿胶州湾东岸90余平方公里的狭长地带，空间拥挤，缺乏发展余地，束缚了各项事业的发展。1994年，随着行政区划的调整，崂山、黄岛、城阳区划入市区范围，城区面积扩大了12倍，现市区面积为1102平方公里，中心城市实现了由“带”状结构向“品”字型布局的转变，我市进入了飞速发展的阶段。1992年，以出让老市区繁华地段的市委机关办公楼为标志，拉开了东部新区大开发的序幕。东部开发和行政区划调整后，我市经济有了突飞猛进的发展，随着一批道路、污水处理厂、煤制气厂、热电厂、公园绿地等项目的建成，水、气、热、园林绿化、垃圾处理、污水处理等与群众生活紧密相关的基础设施建设得到了长足的发展，城市功能、环境面貌、居民的居住条件和环境质量都有了较大改善。
“九五”、“十五”期间，特别是“十五”时期，是我市城市建设快速发展、城市面貌发生巨大变化的重要时期。在全面实施“十五”计划各项方针、任务和措施的同时，我市城市建设的发展方向、目标、原则逐步确立。市第九次党代会提出了“构筑特色鲜明的现代化国际大城市”的发展目标，市委九届四次全委会议站在更高的起点上，提出了把青岛建设成为“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”的奋斗目标。同时，还辩证地、发展地、历史地提出了城市建设“发展拉动、规划先导、生态标准、突出特色、经营城市、综合平衡、科学管理”七项原则，确定把构筑“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化大城市框架作为全市的三件大事之一，从而进一步明确了我市城市建设的发展方向和指导思想。
“十五”期间，我市按照构筑“三点布局、一线展开、组团发展”的大城市发展框架的要求，加大了对城市建设的投入，城市功能不断增强。城市基础设施建设共计完成投资约180亿元。奥帆赛场馆建设顺利进行，奥运拉动作用逐步显现，与奥运相关的城市建设管理各方面工作全面展开；城市交通功能得到了长足的发展，完成了流亭国际机场改造、东西快速路一、二期、超期服役道路改造、沙土路改造、市政道路照明建设等工程，道路路网密度达到了1.24公里／平方公里，城市人均拥有道路面积13.7平方米。城市公共服务功能日趋完善，积极开展供水、供热、供气、污水处理等公用事业建设。大剧院、极地海洋世界、现代艺术中心等社会事业项目以及奥帆赛场馆、城市滨海大道、海湾大桥、海底隧道等重点项目进展顺利，提高了城市品位和文化内涵。
综观“九五”、“十五”期间我市的城市建设工作，无论是从发展速度、设施建设、科技应用等硬指标看，还是从发展模式、体制转化、队伍建设等软指标看，与十年前相比都发生了翻天覆地的变化。
建设事业的长足发展为我市荣获全国环境保护模范城市、国家园林城市、中国人居环境奖、全国文明城市等一系列荣誉称号做出了突出贡献。可以说，城市建设领域的各项工作已全面超额完成了“九五”、“十五”计划确定的各项任务目标，为今后我市的更快更大发展奠定了坚实的基础。
楼市周刊：“九五”、“十五”期间，青岛住宅和房地产业发展迅速，请您简单介绍一下这十年青岛房地产业的发展情况？
罗永明：十年来，青岛市认真贯彻国家关于住宅和房地产业的一系列改革与发展的方针、政策，房地产业的产业框架基本形成，房地产综合开发能力显著提高，房地产市场规则逐步建立，市场行为逐渐规范，住房制度和土地使用制度改革进一步深化，房地产业法律保障体系初步建立，房地产业队伍不断扩大。房地产业走上了健康稳定发展的轨道。
“九五”是我市住宅与房地产业大发展时期。在这一时期，通过组织大规模的住宅生产及供应，住宅质量稳步提升，居住环境逐步改善；通过深化房改，构建住房商品化、社会化的新体制，实现了住房实物分配向货币分配的转换；通过启动住房消费，培育和发展房地产市场，实施投资和消费双向拉动，使房地产业进入新一轮的发展期。这一时期，市政府先后成立了多个住房建设和改造方面的指挥部、领导小组等组织机构，先后组织实施了解困工程、安居工程、广厦工程、棚户区改造、旧城村改造等一批惠及民生的住房建设和改造工程。1998年，青岛市委、市政府向广大市民做出了“决不把棚户区带入21世纪”庄严承诺，投入资金26.5亿元，实施了大规模的剩余棚户区改造，用短短两年的时间，全部改造了市区剩余的24片棚户区，新建住宅195万平方米，2.4万户群众喜迁新居。棚户区的改造不仅改善了广大群众居住质量，而且推动了旧城环境改造，带动了全市最大的居住小区———面积12平方公里的浮山新区建设的迅速发展，在不到十年的时间里，浮山新区已经从单纯的棚户区改造安置区域，转变成为我市又一个新的居住中心区域，带动了区域社会经济的发展。
“十五”是我市进行经济结构战略性调整的重要时期。基本建立起了住房商品化、社会化的新体制；加快了普通住宅建设，保持了商品房、经济适用住房，廉租房之间的合理比例，形成了比较健全的住房供应保障体系，推进了住宅产业现代化，初步建立了住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；推行了住房贷款抵押、保险和担保制度，完善了住房公积金制度，建立起商业性和政策性并存的住房金融体系；培育和发展房地产市场，形成了规范的开发、交易、租赁、中介、服务和信息体系；基本建立起以土地供应、税收、金融、法律及产业政策等间接手段为主的宏观调控体系。
十多年间，我市居民人均住房建筑面积不断增长，从山东省的倒数第一跃升到中上游水平，市区居民实现了“户均一套房”，在改善居民住房条件方面实现了历史性跨越。
楼市周刊：2005年是国家对房地产业进行宏观调控力度较大的一年，青岛市房地产业的情况如何？
罗永明：2005年是国家对房地产业宏观调控力度较大的一年，也是我市房地产工作整顿规范发展较快的一年，在稳定住房价格、规范市场秩序、完善规章制度、提升产业水平等方面，取得了显著成绩。
2005年，国家建设部、财政部等多个部委连续出台调控措施，抑制各地房价的过快增长。根据中央加强房地产市场调控和引导的要求，结合我市实际，我市及时制订下发了《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》等一系列政策文件，采取金融、财税、行政等综合手段，从供求两方面进行宏观调控。从市场运行情况来看，房地产市场未出现大起大落，国家重点关注的投资规模、供应结构、住房价格和市场秩序四方面都沿着政策调控目标发展，表明宏观调控政策在我市取得了明显成效，得到了建设部和省、市领导的充分肯定和高度评价。
据统计，2005年全市房地产开发完成投资223.8亿元，占全社会固定资产投资的15.4％；房地产业实现增加值91.1亿元，占全市生产总值（GDP）的3.4％；我市大力发展经济适用住房的举措成效明显，全市房屋销售月度价格涨幅首次从2000年以来的两位数回落至一位数。城区商品房销售价格涨幅走势逐步趋缓，12月份，市区商品房销售价格同比增长9.4％，比一季度房价下降2.3个百分点。各项数据表明，2005年我市房地产业继续保持了健康发展的良好态势。
楼市周刊：“十一五”是全面建设小康社会的重要时期，青岛的城市建设和房地产业将有怎样的发展？
罗永明：前段时间，青岛市建委牵头组织编制了《青岛市建设事业“十一五”规划》，已进行了充分研究讨论，实施后将为今后五年我市城市建设发展确立目标、任务和措施，就是要按照市委、市政府的战略部署，落实科学发展观，夯实城市规划、建设、管理三个基础，壮大建筑业、房地产业、勘察设计咨询业三个产业，实现市场化、城市化、资源节约三个跨越，强化建设法治、人才队伍、政治文明和精神文明三个保障，为建设事业实现新的腾飞做出贡献。
在城市规划方面，按照布局均衡、结构合理、发展有序、辐射延伸等原则，科学规划城市框架体系。“十一五”期间，我市将完成新一轮城市总体规划和土地利用总体规划修编，形成总体规划、分区规划、控制性详细规划、专业规划和组团规划等紧密衔接、科学完备的城市规划体系，合理引导和控制产业发展，促进区域经济发展；城市空间得到科学控制和有序利用；加快推进村镇规划建设，完成所有小城镇新一轮总体规划的修编和村庄建设规划，重点镇的控制性详细规划覆盖率达到100％。
房地产开发方面，以迎办奥帆赛为契机，以缩小南北差距和促进城市均衡发展为突破口，加快旧城和城中村改造步伐，基本完成市区城中村和43处危旧房的改造任务，房地产开发重点区域北移至市区北部，突出围绕重庆路、308国道、东西快速路、青银高速路、辽阳路等主要干道周边，以及张村河、李村河、大村河两侧区域，着力打造北部、西部老城区的全新功能和形象，促进城市建设全面协调发展。“十一五”期间大力调整住房供应结构，完善住房保障体系，切实解决中低收入家庭住房困难，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
省委、省政府“突出发挥青岛龙头作用”发展战略的确立，市委、市政府建设全国重点中心城市和世界知名特色城市等战略的实施，都为我市城市建设实现新的跨越创造了条件、指明了方向。今年奥帆中心将全面建成并投入使用，与奥帆赛相关的城市绿化、亮化、美化及前海截污工程等配套设施建设不断加快，滨海公路的完工以及跨海大桥、海底隧道、小港湾改造、市南软件园等重大工程项目的实施必将继续对城市建设和管理产生巨大的拉动作用。因此，城市建设仍然处于快速发展的战略机遇期。我们要切实抓住当前的有利时机，聚精会神搞建设、一心一意谋发展，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，不断研究新情况，解决新矛盾和新问题，通过全市上下共同努力，实现我市城市建设和房地产业新的跨越式发展。
记者 刘海亮 宿虹 青岛日报
作为本次活动主办单位之一，青岛市的住宅与房地产行业发展迅猛，无论是在住宅制度改革、房地产开发、市场交易、住房公积金，还是在住房保障体系、住宅产业化、物业管理等方面都取得了巨大成就。
楼市周刊：“九五”、“十五”期间，青岛的城市建设和房地产业发展迅速，您怎样评价这十年青岛的城市建设工作？
罗永明：1992年以前，青岛市区仍局限于沿胶州湾东岸90余平方公里的狭长地带，空间拥挤，缺乏发展余地，束缚了各项事业的发展。1994年，随着行政区划的调整，崂山、黄岛、城阳区划入市区范围，城区面积扩大了12倍，现市区面积为1102平方公里，中心城市实现了由“带”状结构向“品”字型布局的转变，我市进入了飞速发展的阶段。1992年，以出让老市区繁华地段的市委机关办公楼为标志，拉开了东部新区大开发的序幕。东部开发和行政区划调整后，我市经济有了突飞猛进的发展，随着一批道路、污水处理厂、煤制气厂、热电厂、公园绿地等项目的建成，水、气、热、园林绿化、垃圾处理、污水处理等与群众生活紧密相关的基础设施建设得到了长足的发展，城市功能、环境面貌、居民的居住条件和环境质量都有了较大改善。
“九五”、“十五”期间，特别是“十五”时期，是我市城市建设快速发展、城市面貌发生巨大变化的重要时期。在全面实施“十五”计划各项方针、任务和措施的同时，我市城市建设的发展方向、目标、原则逐步确立。市第九次党代会提出了“构筑特色鲜明的现代化国际大城市”的发展目标，市委九届四次全委会议站在更高的起点上，提出了把青岛建设成为“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”的奋斗目标。同时，还辩证地、发展地、历史地提出了城市建设“发展拉动、规划先导、生态标准、突出特色、经营城市、综合平衡、科学管理”七项原则，确定把构筑“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化大城市框架作为全市的三件大事之一，从而进一步明确了我市城市建设的发展方向和指导思想。
“十五”期间，我市按照构筑“三点布局、一线展开、组团发展”的大城市发展框架的要求，加大了对城市建设的投入，城市功能不断增强。城市基础设施建设共计完成投资约180亿元。奥帆赛场馆建设顺利进行，奥运拉动作用逐步显现，与奥运相关的城市建设管理各方面工作全面展开；城市交通功能得到了长足的发展，完成了流亭国际机场改造、东西快速路一、二期、超期服役道路改造、沙土路改造、市政道路照明建设等工程，道路路网密度达到了1.24公里／平方公里，城市人均拥有道路面积13.7平方米。城市公共服务功能日趋完善，积极开展供水、供热、供气、污水处理等公用事业建设。大剧院、极地海洋世界、现代艺术中心等社会事业项目以及奥帆赛场馆、城市滨海大道、海湾大桥、海底隧道等重点项目进展顺利，提高了城市品位和文化内涵。
综观“九五”、“十五”期间我市的城市建设工作，无论是从发展速度、设施建设、科技应用等硬指标看，还是从发展模式、体制转化、队伍建设等软指标看，与十年前相比都发生了翻天覆地的变化。
建设事业的长足发展为我市荣获全国环境保护模范城市、国家园林城市、中国人居环境奖、全国文明城市等一系列荣誉称号做出了突出贡献。可以说，城市建设领域的各项工作已全面超额完成了“九五”、“十五”计划确定的各项任务目标，为今后我市的更快更大发展奠定了坚实的基础。
楼市周刊：“九五”、“十五”期间，青岛住宅和房地产业发展迅速，请您简单介绍一下这十年青岛房地产业的发展情况？
罗永明：十年来，青岛市认真贯彻国家关于住宅和房地产业的一系列改革与发展的方针、政策，房地产业的产业框架基本形成，房地产综合开发能力显著提高，房地产市场规则逐步建立，市场行为逐渐规范，住房制度和土地使用制度改革进一步深化，房地产业法律保障体系初步建立，房地产业队伍不断扩大。房地产业走上了健康稳定发展的轨道。
“九五”是我市住宅与房地产业大发展时期。在这一时期，通过组织大规模的住宅生产及供应，住宅质量稳步提升，居住环境逐步改善；通过深化房改，构建住房商品化、社会化的新体制，实现了住房实物分配向货币分配的转换；通过启动住房消费，培育和发展房地产市场，实施投资和消费双向拉动，使房地产业进入新一轮的发展期。这一时期，市政府先后成立了多个住房建设和改造方面的指挥部、领导小组等组织机构，先后组织实施了解困工程、安居工程、广厦工程、棚户区改造、旧城村改造等一批惠及民生的住房建设和改造工程。1998年，青岛市委、市政府向广大市民做出了“决不把棚户区带入21世纪”庄严承诺，投入资金26.5亿元，实施了大规模的剩余棚户区改造，用短短两年的时间，全部改造了市区剩余的24片棚户区，新建住宅195万平方米，2.4万户群众喜迁新居。棚户区的改造不仅改善了广大群众居住质量，而且推动了旧城环境改造，带动了全市最大的居住小区———面积12平方公里的浮山新区建设的迅速发展，在不到十年的时间里，浮山新区已经从单纯的棚户区改造安置区域，转变成为我市又一个新的居住中心区域，带动了区域社会经济的发展。
“十五”是我市进行经济结构战略性调整的重要时期。基本建立起了住房商品化、社会化的新体制；加快了普通住宅建设，保持了商品房、经济适用住房，廉租房之间的合理比例，形成了比较健全的住房供应保障体系，推进了住宅产业现代化，初步建立了住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；推行了住房贷款抵押、保险和担保制度，完善了住房公积金制度，建立起商业性和政策性并存的住房金融体系；培育和发展房地产市场，形成了规范的开发、交易、租赁、中介、服务和信息体系；基本建立起以土地供应、税收、金融、法律及产业政策等间接手段为主的宏观调控体系。
十多年间，我市居民人均住房建筑面积不断增长，从山东省的倒数第一跃升到中上游水平，市区居民实现了“户均一套房”，在改善居民住房条件方面实现了历史性跨越。
楼市周刊：2005年是国家对房地产业进行宏观调控力度较大的一年，青岛市房地产业的情况如何？
罗永明：2005年是国家对房地产业宏观调控力度较大的一年，也是我市房地产工作整顿规范发展较快的一年，在稳定住房价格、规范市场秩序、完善规章制度、提升产业水平等方面，取得了显著成绩。
2005年，国家建设部、财政部等多个部委连续出台调控措施，抑制各地房价的过快增长。根据中央加强房地产市场调控和引导的要求，结合我市实际，我市及时制订下发了《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》等一系列政策文件，采取金融、财税、行政等综合手段，从供求两方面进行宏观调控。从市场运行情况来看，房地产市场未出现大起大落，国家重点关注的投资规模、供应结构、住房价格和市场秩序四方面都沿着政策调控目标发展，表明宏观调控政策在我市取得了明显成效，得到了建设部和省、市领导的充分肯定和高度评价。
据统计，2005年全市房地产开发完成投资223.8亿元，占全社会固定资产投资的15.4％；房地产业实现增加值91.1亿元，占全市生产总值（GDP）的3.4％；我市大力发展经济适用住房的举措成效明显，全市房屋销售月度价格涨幅首次从2000年以来的两位数回落至一位数。城区商品房销售价格涨幅走势逐步趋缓，12月份，市区商品房销售价格同比增长9.4％，比一季度房价下降2.3个百分点。各项数据表明，2005年我市房地产业继续保持了健康发展的良好态势。
楼市周刊：“十一五”是全面建设小康社会的重要时期，青岛的城市建设和房地产业将有怎样的发展？
罗永明：前段时间，青岛市建委牵头组织编制了《青岛市建设事业“十一五”规划》，已进行了充分研究讨论，实施后将为今后五年我市城市建设发展确立目标、任务和措施，就是要按照市委、市政府的战略部署，落实科学发展观，夯实城市规划、建设、管理三个基础，壮大建筑业、房地产业、勘察设计咨询业三个产业，实现市场化、城市化、资源节约三个跨越，强化建设法治、人才队伍、政治文明和精神文明三个保障，为建设事业实现新的腾飞做出贡献。
在城市规划方面，按照布局均衡、结构合理、发展有序、辐射延伸等原则，科学规划城市框架体系。“十一五”期间，我市将完成新一轮城市总体规划和土地利用总体规划修编，形成总体规划、分区规划、控制性详细规划、专业规划和组团规划等紧密衔接、科学完备的城市规划体系，合理引导和控制产业发展，促进区域经济发展；城市空间得到科学控制和有序利用；加快推进村镇规划建设，完成所有小城镇新一轮总体规划的修编和村庄建设规划，重点镇的控制性详细规划覆盖率达到100％。
房地产开发方面，以迎办奥帆赛为契机，以缩小南北差距和促进城市均衡发展为突破口，加快旧城和城中村改造步伐，基本完成市区城中村和43处危旧房的改造任务，房地产开发重点区域北移至市区北部，突出围绕重庆路、308国道、东西快速路、青银高速路、辽阳路等主要干道周边，以及张村河、李村河、大村河两侧区域，着力打造北部、西部老城区的全新功能和形象，促进城市建设全面协调发展。“十一五”期间大力调整住房供应结构，完善住房保障体系，切实解决中低收入家庭住房困难，实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。
省委、省政府“突出发挥青岛龙头作用”发展战略的确立，市委、市政府建设全国重点中心城市和世界知名特色城市等战略的实施，都为我市城市建设实现新的跨越创造了条件、指明了方向。今年奥帆中心将全面建成并投入使用，与奥帆赛相关的城市绿化、亮化、美化及前海截污工程等配套设施建设不断加快，滨海公路的完工以及跨海大桥、海底隧道、小港湾改造、市南软件园等重大工程项目的实施必将继续对城市建设和管理产生巨大的拉动作用。因此，城市建设仍然处于快速发展的战略机遇期。我们要切实抓住当前的有利时机，聚精会神搞建设、一心一意谋发展，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，不断研究新情况，解决新矛盾和新问题，通过全市上下共同努力，实现我市城市建设和房地产业新的跨越式发展。
记者 刘海亮 宿虹 青岛日报
