酷评：高房价底气在哪 谁能给购房者一个交待？
上周末，几位五合国际建筑设计集团的设计师来天津考察高档房市场。一天的参观下来，在对天津高档房市场进行了较为客观中肯的评价之余，该集团副总曹一勇提出的一个问题让人印象深刻：2万元地价成本的房子凭什么能卖到4万元（单位：每平方米）？
其实，这是一个对当下楼市中的各类产品都具有普遍意义的问题。同时，我个人认为，这也是一个考量每一个开发商道德良心的问题。近两年来，天津房价的涨幅较大，当追问其中缘由时，几乎所有的开发商都会把地价成本提高的原因抬出来。然而，其实对于地价上涨的幅度圈里人都非常心知肚明，大家不妨扪心自问一下：你对自己项目的房价有底气吗？在当前的房价体系当中，阁下是否也暗自提高了自己的利润幅度？
前几天，在跟一个项目负责企划的小女孩聊天时，她非常郑重地对我说：我们50平方米的精装小户型房总价只要40万元耶！看着小女孩尚不懂盐咸醋酸的一脸稚气，我笑了：是，总价40万元还可以，但是单价已经达到8000元/平方米，你还想怎样？女孩瞪大了眼睛对我喊到：我们可是精装修啊。我说：好，给你们1平方米成本加1000元，还有什么？女孩努力地想了想，有点心虚地笑了。我想，这里应该也可以套用曹一勇的问题：精装小户型房的单价为什么能卖到8000元/平方米？谁能给购房者一个明确的交代？
座谈当中，曹一勇提出的一个很重要的观点就是，随着房价中地价比例的增加，建安成本所占比例会降低，在这种情况下只有增加科技建材的投入，才会为产品带来更高的附加值。对此他提出了一个高舒适度低能耗的概念：这种住宅采用先进的建筑技术和材料，对作用于建筑物的声、光、热等自然因素进行系统调节，从而最大限度地减少自然因素对居住舒适度和健康的不利影响，最大限度地降低建筑采暖和制冷的能源消耗，可使室内自然温度接近于或保持在人体舒适的温度。在欧洲，高舒适度低能耗住宅的售价约比普通住宅高出3％，但每年的运营费用却能节约60％。所以相比之下，多花3％的钱是非常划算的。而根据测算，一个基本的节能系统大致仅会提高700-800元/平方米的建安成本。应该说，曹一勇是明显站在开发商角度提出这个观点的，他希望能够替开发商的高房价找到一些更为正当的理由。
也许有人会说，这不又回到了建筑节能那个老掉牙的问题上来了？的确，建筑节能今天在业界已经不再是一个新话题了，目前在本市的很多项目中已经都或多或少地加进了一些节能的元素。而我在这里想说的是，我们的建筑节能工作应该更加专业化、更加系统化、更加确有成效，而不应该仅停留在为项目寻找卖点的花拳绣腿上。如果有人不同意我的观点，就请先回答我的一个问题：如果你确定你盖的是节能住宅，那么你能够明确地对客户承诺你的房子每年的节能指标吗？我相信大家对这个问题的回答多半会是：啊，这个……
那么，为什么我们花了节能建材的钱却无法给购房者一个有关节能指标的承诺呢？因为大家只是在为找卖点而找卖点，并没有真正用心让自己产品的节能技术系统化，说到底是个出发点的问题。比如很多项目目前都使用了具有保温隔热性能的LOW-E玻璃，但是却没有对墙面、楼板、阳台板等容易成为冷桥的部位进行保温处理，所以虽然表面上使用了节能建材，但最终却并未达到节能的效果。而这些节能建材却往往就成了项目最重要的卖点，被反反复复一宣再宣！
当然，节能仅是提高住宅附加值的一个方面，要想让我们的房子尽快赶上发达国家的水平，需要投入和提高的地方还有很多。所以我想，房子不是不可以卖到8000元/平方米，重要的是能不能给购房者一个理由充分的交代。而这些交代应该就是象节能技术这样的各种投入成本的叠加，当然，最终还要加进一个合理的利润。相信如果有一天，当这个交代可以用一串明确的数字（比如节能住宅可节约运营费用60%）来表示、而不仅仅只是将一堆科技建材进行敷衍了事地堆砌的时候，再谈起房价，开发商的底气就足了。
天津日报 冯婉蓉
前几天，在跟一个项目负责企划的小女孩聊天时，她非常郑重地对我说：我们50平方米的精装小户型房总价只要40万元耶！看着小女孩尚不懂盐咸醋酸的一脸稚气，我笑了：是，总价40万元还可以，但是单价已经达到8000元/平方米，你还想怎样？女孩瞪大了眼睛对我喊到：我们可是精装修啊。我说：好，给你们1平方米成本加1000元，还有什么？女孩努力地想了想，有点心虚地笑了。我想，这里应该也可以套用曹一勇的问题：精装小户型房的单价为什么能卖到8000元/平方米？谁能给购房者一个明确的交代？
座谈当中，曹一勇提出的一个很重要的观点就是，随着房价中地价比例的增加，建安成本所占比例会降低，在这种情况下只有增加科技建材的投入，才会为产品带来更高的附加值。对此他提出了一个高舒适度低能耗的概念：这种住宅采用先进的建筑技术和材料，对作用于建筑物的声、光、热等自然因素进行系统调节，从而最大限度地减少自然因素对居住舒适度和健康的不利影响，最大限度地降低建筑采暖和制冷的能源消耗，可使室内自然温度接近于或保持在人体舒适的温度。在欧洲，高舒适度低能耗住宅的售价约比普通住宅高出3％，但每年的运营费用却能节约60％。所以相比之下，多花3％的钱是非常划算的。而根据测算，一个基本的节能系统大致仅会提高700-800元/平方米的建安成本。应该说，曹一勇是明显站在开发商角度提出这个观点的，他希望能够替开发商的高房价找到一些更为正当的理由。
也许有人会说，这不又回到了建筑节能那个老掉牙的问题上来了？的确，建筑节能今天在业界已经不再是一个新话题了，目前在本市的很多项目中已经都或多或少地加进了一些节能的元素。而我在这里想说的是，我们的建筑节能工作应该更加专业化、更加系统化、更加确有成效，而不应该仅停留在为项目寻找卖点的花拳绣腿上。如果有人不同意我的观点，就请先回答我的一个问题：如果你确定你盖的是节能住宅，那么你能够明确地对客户承诺你的房子每年的节能指标吗？我相信大家对这个问题的回答多半会是：啊，这个……
那么，为什么我们花了节能建材的钱却无法给购房者一个有关节能指标的承诺呢？因为大家只是在为找卖点而找卖点，并没有真正用心让自己产品的节能技术系统化，说到底是个出发点的问题。比如很多项目目前都使用了具有保温隔热性能的LOW-E玻璃，但是却没有对墙面、楼板、阳台板等容易成为冷桥的部位进行保温处理，所以虽然表面上使用了节能建材，但最终却并未达到节能的效果。而这些节能建材却往往就成了项目最重要的卖点，被反反复复一宣再宣！
当然，节能仅是提高住宅附加值的一个方面，要想让我们的房子尽快赶上发达国家的水平，需要投入和提高的地方还有很多。所以我想，房子不是不可以卖到8000元/平方米，重要的是能不能给购房者一个理由充分的交代。而这些交代应该就是象节能技术这样的各种投入成本的叠加，当然，最终还要加进一个合理的利润。相信如果有一天，当这个交代可以用一串明确的数字（比如节能住宅可节约运营费用60%）来表示、而不仅仅只是将一堆科技建材进行敷衍了事地堆砌的时候，再谈起房价，开发商的底气就足了。
天津日报 冯婉蓉
