中国楼市再临节点 北京房价飙升成为中国楼王4
遵义市红花岗区最热闹的丁字口又刷出了一排鲜亮的广告，一人多高，红彤彤的底，金黄色的字，上书两个大字：亮剑。
那是一个房地产公司新开楼盘的广告。路人都忍不住朝醒目的广告看上两眼。但在广告公司工作的刘宇生却捏紧了公文包走了过去，视若无物，他所在广告公司的主要客户就是房地产商。
这个以遵义会议而闻名的名城已经不再是昔日模样。遵义会议会址外的砖木结构老房子早在8年前就已经拆除，改造成为有着仿古外观的商业铺面。遵义城里，高楼也多了，更多的“商圈”在形成。过去闻名遐迩的豆花面和羊肉粉小馆子都躲在了商厦背后的小街小巷里。生活物价也似乎在抬高。重庆6元一盘的鱼香肉丝在这里变成了8元。三星级宾馆打了五折也要200多元。
遵义，在人口和财政上是贵州省第二大城市。
这似乎是增长型城市的通例。这几年，这个城市的城建规模，一直在快速增长，就像新衣服才穿上身袖子就短了一截的孩子一般。现在遵义的两城区（红花岗区和汇川区）只有60万人口，政府的规划目标是2010年人口达到100万。秀丽的凤凰山镶嵌在城市中部，于是这个山区城市就沿着河流的方向，往北边和南边，快速地拉长。
刘宇生亲眼看着这个城市的房价在几年时间里上涨。遵义4年前的平均房价是每平方米600元，而现在即便最偏僻的房子也动辄就1400以上。几年前楼盘刚刚开始上涨时候的好机会放掉了，他愈加不敢买房了。他要谨慎地等待房价放缓的好时机。
“成本性上涨”
刘宇生清楚地记得，去年10月，政府小区一区还卖1200元，然而，这个月，他去一问，价格却是1600元了。去年的这个时候，从3月份政府工作报告提出要抑制过快上涨房价开始，刘宇生始终关注着本地政府的动向，还专门找当地媒体的朋友打听。
去年6月3日的“遵义市房地产联谊会及发展峰会”是在遵义宾馆开的，刘宇生最后听到的会议结果是“房地产业还要健康持续发展”。
为弄清楚这个房价的真实原因，刘宇生总会在谈广告策划的时候就顺道请教房价的问题。开发商给出的答案多数是“成本性上涨”。
除了设计成本、绿化环境、公共设施、建筑密度等成本上涨以外，最重要的是地价的上涨。在开发成本中，地价和税费占了40％。
一个开发商曾经跟刘宇生说，遵义市中心城区的土地出让金现在已经翻了两倍，2001年每亩平均是40万元，而现在是每亩100多万元。如果年初就敲定的基准地价上调方案得以通过，地价还会上涨。
但刘宇生并不赞同“政府得了大头”的说法。“这里面是有暴利的，开盘价已经不是一个有合理利润的价格，而是根据当时市场同期其他楼盘的比较来确定的，动辄就上浮两三百元。”
刘宇生去年险些买了“香樟印象”楼盘的房子，他开始获得的内部消息说，开发商起初测定的理想售价是每平方米1400元，他为此准备好了首期，但是等到真正开盘，刘宇生却发现价位定在了1700元。
更有趣的房价故事是去年8月一个新开楼盘的新闻，该楼盘请来风水先生定价。开价现场，8个装着不同价格的信封一溜摆在桌子上，风水先生先在信封上撒了米，然后抱了只大红公鸡放在桌上。公鸡啄米啄中的信封就成了开盘价。
新开大盘“锦都豪苑”的一份市场调查认为，从2004年下半年到去年下半年，中心城区的房价普遍上涨了15％－20％。这股势头也带动着这个楼盘的认筹价从1650元往上浮动，现在，4月22日的开盘价初步定在了1880元左右。
“CLD”的概念与房价
2003年关于“CLD”（指中央生活区）的策划就是房价上涨的开端。那年，刘宇生刚刚进入到广告行业，就参与了旋风一样的媒体行动。《遵义晚报》拿着“CLD”的概念找到正在筹建的汇川区政府（汇川区是2004年才挂牌的新区，原来是开发区）。正在急于拓展城市建设的区政府立即召集本地10家开发商开会，最后确定由每家开发商出资7万元，共同赞助一个“CLD”特刊。特刊中，前面新闻板块是政府官员谈规划建设展望目标，后面广告就是各个开发商谈楼盘品质。
一个事实是，“CLD”概念出现之后，原本冷清的汇川区板块的房价上涨200元。
汇川区的所有街道都充满着繁盛的奇迹。这些经验在去年又被复制到了“广珠文化商圈”和“高桥板块”上面。
新开大盘“锦都豪苑”位于遵义市的北端，其开发公司干脆在闹市区丁字口打出广告“向北向北再向北”，一度让地处南部的红花岗区区政府局促不安。负责广告宣传的营销部经理慕涵说，“我们改变了这个城市房地产的风向标。”
这两年，遵义市委、市政府、政协、人大的办公地点先后迁往汇川区，图书馆、体育馆、剧院等文化体育设施也纷纷兴建。这些，也多少推动了汇川区的房地产价格。
据了解，不算通过住宅地产吸引人气带动城区的商业服务业的长远利益，仅房地产业所产生的建筑安装营业税费，就成为两城区财政的支柱。一个普遍流传的数据是，房地产业支撑了新区汇川区地税的将近六成，对于老区红花岗区的地税，房地产业的贡献也有三成。
准备买房的刘宇生正寄希望于市场竞争能让房价的升势消失。他大致概算出今年两城区地产的竣工面积是两三百万平方米。如果按每户100平方米来计算，就是两三万户的容量。在经历从2000年以来600万平方米的商品房销售高峰期之后，人们的消费能力能否持续强劲？
因为商品房的价格较高，一些需要住房的市民把目光投向了经济适用房。
跟每年200万平米的商品房开工面积比较，仅仅10万平方米面积的添阳小区显然太少。按照去年贵州省的要求，经济适用房应该占到新建住宅的两成以上。
遵义市房管局的领导在一次会议上也指出，此前几年的经济适用房建设数量不够。
当地媒体报道，今年遵义竣工的经济适用房有10万平方米。
（本文中刘宇生为化名）
编后记 控制房价的手段
从去年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》至今，房地产大调控已经持续一年，除了上海楼市明显降温，其他地区的房价却都逆势上扬。
即使是上海，种种情况表明，房价的回暖也已经开始。
因此，国家发改委在2月22日公布的《2006年房地产调控工作重点》报告中再次强调：“对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”
3月5日，温家宝总理对4000多名人大代表、政协委员和上亿电视观众重申：“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。”
过去的经验证明，一个城市的房价出现暴涨，地方政府具有调控的责任。这一点，在去年全国楼市调控时中央政府给各地方政府连下多道金牌要求贯彻调控精神即可得到证明。因为地方政府手中掌握多种市场调节手段，其中最重要的资源是土地。各个地方政府的土地储备中心理应发挥蓄水池的功能，根据市场需求进行相应的土地供应和储备，确保供需平衡，保持房价稳步上涨。
拆迁是地方政府手中的另一张牌，从2002年后，中国的大中城市都掀起了老城区改造的高潮。在老城区旧貌换新颜的过程中，大量拆迁家庭拥入房地产市场，人为扩大了这些城市的住房需求。中央政府因此在去年强烈要求各地方政府控制拆迁规模。
经济适用房和中低收入商品房以及廉租房则是地方政府平衡房地产市场的另一个武器，在楼市鼎沸之时，这三类项目的入市将会让市场迅速降温。可惜的是许多城市的这三类住房基本没有发挥釜底抽薪的作用。对此，温家宝总理在两会上表示，一定要严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。
在地方政府调整市场最强有力的这三个手段的任何一点上，地方政府出现角色错位，都有可能导致房价暴涨。另外，地方政府还掌握着当地房地产市场的信息发布，通过对信息的选择，使市场向期望的方向发展。
在中国经济崛起的过程中，从家电、信息技术到通讯、汽车、房地产，经济增长的发动机此起彼伏，这其中，房地产业的贡献有目共睹， 2005年它创造了1．8万亿的销售额，带动24个行业，过去五年房地产业共向国家缴纳5200亿元税收，称其为国民经济的重要支柱实不为过。
随着中国经济实力增强，房地产作为一种重要的资产，它的价格必然会水涨船高。中国经济发展也促进了城市化和国际化进程，农民进城、每年新增的大学生就业和外籍人士到中国定居必然产生大量的购房需求，这些都是推动中国房地产业发展的长期因素。
但是，房地产的增值和中国经济崛起一样，是一个逐步实现的过程。同时，房地产是最容易引发经济泡沫的领域，是泡沫就会破灭，泡沫越大，损失越惨，这个道理在过去300年里已在世界各地被反复证明。最近的两次，就是1990年的日本和1997年的东南亚诸国，在1997年危机中惨遭打击的，还有我们的学习榜样香港，它们在几个月内受到的损失，需要用几年的时间才能恢复。
房地产业的利润不能建立在透支中国经济增长的基础上。从这个角度来看，对房地产市场的宏观调控任重道远，这也正是温家宝总理在今年政府工作报告中传递出的信息。
南方周末 马昌博 陈鹏 于洋 [1] [2] [3] [4]
那是一个房地产公司新开楼盘的广告。路人都忍不住朝醒目的广告看上两眼。但在广告公司工作的刘宇生却捏紧了公文包走了过去，视若无物，他所在广告公司的主要客户就是房地产商。
遵义，在人口和财政上是贵州省第二大城市。
这似乎是增长型城市的通例。这几年，这个城市的城建规模，一直在快速增长，就像新衣服才穿上身袖子就短了一截的孩子一般。现在遵义的两城区（红花岗区和汇川区）只有60万人口，政府的规划目标是2010年人口达到100万。秀丽的凤凰山镶嵌在城市中部，于是这个山区城市就沿着河流的方向，往北边和南边，快速地拉长。
刘宇生亲眼看着这个城市的房价在几年时间里上涨。遵义4年前的平均房价是每平方米600元，而现在即便最偏僻的房子也动辄就1400以上。几年前楼盘刚刚开始上涨时候的好机会放掉了，他愈加不敢买房了。他要谨慎地等待房价放缓的好时机。
“成本性上涨”
刘宇生清楚地记得，去年10月，政府小区一区还卖1200元，然而，这个月，他去一问，价格却是1600元了。去年的这个时候，从3月份政府工作报告提出要抑制过快上涨房价开始，刘宇生始终关注着本地政府的动向，还专门找当地媒体的朋友打听。
去年6月3日的“遵义市房地产联谊会及发展峰会”是在遵义宾馆开的，刘宇生最后听到的会议结果是“房地产业还要健康持续发展”。
为弄清楚这个房价的真实原因，刘宇生总会在谈广告策划的时候就顺道请教房价的问题。开发商给出的答案多数是“成本性上涨”。
除了设计成本、绿化环境、公共设施、建筑密度等成本上涨以外，最重要的是地价的上涨。在开发成本中，地价和税费占了40％。
一个开发商曾经跟刘宇生说，遵义市中心城区的土地出让金现在已经翻了两倍，2001年每亩平均是40万元，而现在是每亩100多万元。如果年初就敲定的基准地价上调方案得以通过，地价还会上涨。
但刘宇生并不赞同“政府得了大头”的说法。“这里面是有暴利的，开盘价已经不是一个有合理利润的价格，而是根据当时市场同期其他楼盘的比较来确定的，动辄就上浮两三百元。”
刘宇生去年险些买了“香樟印象”楼盘的房子，他开始获得的内部消息说，开发商起初测定的理想售价是每平方米1400元，他为此准备好了首期，但是等到真正开盘，刘宇生却发现价位定在了1700元。
更有趣的房价故事是去年8月一个新开楼盘的新闻，该楼盘请来风水先生定价。开价现场，8个装着不同价格的信封一溜摆在桌子上，风水先生先在信封上撒了米，然后抱了只大红公鸡放在桌上。公鸡啄米啄中的信封就成了开盘价。
新开大盘“锦都豪苑”的一份市场调查认为，从2004年下半年到去年下半年，中心城区的房价普遍上涨了15％－20％。这股势头也带动着这个楼盘的认筹价从1650元往上浮动，现在，4月22日的开盘价初步定在了1880元左右。
“CLD”的概念与房价
2003年关于“CLD”（指中央生活区）的策划就是房价上涨的开端。那年，刘宇生刚刚进入到广告行业，就参与了旋风一样的媒体行动。《遵义晚报》拿着“CLD”的概念找到正在筹建的汇川区政府（汇川区是2004年才挂牌的新区，原来是开发区）。正在急于拓展城市建设的区政府立即召集本地10家开发商开会，最后确定由每家开发商出资7万元，共同赞助一个“CLD”特刊。特刊中，前面新闻板块是政府官员谈规划建设展望目标，后面广告就是各个开发商谈楼盘品质。
一个事实是，“CLD”概念出现之后，原本冷清的汇川区板块的房价上涨200元。
汇川区的所有街道都充满着繁盛的奇迹。这些经验在去年又被复制到了“广珠文化商圈”和“高桥板块”上面。
新开大盘“锦都豪苑”位于遵义市的北端，其开发公司干脆在闹市区丁字口打出广告“向北向北再向北”，一度让地处南部的红花岗区区政府局促不安。负责广告宣传的营销部经理慕涵说，“我们改变了这个城市房地产的风向标。”
这两年，遵义市委、市政府、政协、人大的办公地点先后迁往汇川区，图书馆、体育馆、剧院等文化体育设施也纷纷兴建。这些，也多少推动了汇川区的房地产价格。
据了解，不算通过住宅地产吸引人气带动城区的商业服务业的长远利益，仅房地产业所产生的建筑安装营业税费，就成为两城区财政的支柱。一个普遍流传的数据是，房地产业支撑了新区汇川区地税的将近六成，对于老区红花岗区的地税，房地产业的贡献也有三成。
准备买房的刘宇生正寄希望于市场竞争能让房价的升势消失。他大致概算出今年两城区地产的竣工面积是两三百万平方米。如果按每户100平方米来计算，就是两三万户的容量。在经历从2000年以来600万平方米的商品房销售高峰期之后，人们的消费能力能否持续强劲？
因为商品房的价格较高，一些需要住房的市民把目光投向了经济适用房。
跟每年200万平米的商品房开工面积比较，仅仅10万平方米面积的添阳小区显然太少。按照去年贵州省的要求，经济适用房应该占到新建住宅的两成以上。
遵义市房管局的领导在一次会议上也指出，此前几年的经济适用房建设数量不够。
当地媒体报道，今年遵义竣工的经济适用房有10万平方米。
（本文中刘宇生为化名）
编后记 控制房价的手段
从去年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》至今，房地产大调控已经持续一年，除了上海楼市明显降温，其他地区的房价却都逆势上扬。
即使是上海，种种情况表明，房价的回暖也已经开始。
因此，国家发改委在2月22日公布的《2006年房地产调控工作重点》报告中再次强调：“对落实中央调控政策不力、投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹，影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查，必要时将给予通报批评。”
3月5日，温家宝总理对4000多名人大代表、政协委员和上亿电视观众重申：“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。”
过去的经验证明，一个城市的房价出现暴涨，地方政府具有调控的责任。这一点，在去年全国楼市调控时中央政府给各地方政府连下多道金牌要求贯彻调控精神即可得到证明。因为地方政府手中掌握多种市场调节手段，其中最重要的资源是土地。各个地方政府的土地储备中心理应发挥蓄水池的功能，根据市场需求进行相应的土地供应和储备，确保供需平衡，保持房价稳步上涨。
拆迁是地方政府手中的另一张牌，从2002年后，中国的大中城市都掀起了老城区改造的高潮。在老城区旧貌换新颜的过程中，大量拆迁家庭拥入房地产市场，人为扩大了这些城市的住房需求。中央政府因此在去年强烈要求各地方政府控制拆迁规模。
经济适用房和中低收入商品房以及廉租房则是地方政府平衡房地产市场的另一个武器，在楼市鼎沸之时，这三类项目的入市将会让市场迅速降温。可惜的是许多城市的这三类住房基本没有发挥釜底抽薪的作用。对此，温家宝总理在两会上表示，一定要严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。
在地方政府调整市场最强有力的这三个手段的任何一点上，地方政府出现角色错位，都有可能导致房价暴涨。另外，地方政府还掌握着当地房地产市场的信息发布，通过对信息的选择，使市场向期望的方向发展。
在中国经济崛起的过程中，从家电、信息技术到通讯、汽车、房地产，经济增长的发动机此起彼伏，这其中，房地产业的贡献有目共睹， 2005年它创造了1．8万亿的销售额，带动24个行业，过去五年房地产业共向国家缴纳5200亿元税收，称其为国民经济的重要支柱实不为过。
随着中国经济实力增强，房地产作为一种重要的资产，它的价格必然会水涨船高。中国经济发展也促进了城市化和国际化进程，农民进城、每年新增的大学生就业和外籍人士到中国定居必然产生大量的购房需求，这些都是推动中国房地产业发展的长期因素。
但是，房地产的增值和中国经济崛起一样，是一个逐步实现的过程。同时，房地产是最容易引发经济泡沫的领域，是泡沫就会破灭，泡沫越大，损失越惨，这个道理在过去300年里已在世界各地被反复证明。最近的两次，就是1990年的日本和1997年的东南亚诸国，在1997年危机中惨遭打击的，还有我们的学习榜样香港，它们在几个月内受到的损失，需要用几年的时间才能恢复。
房地产业的利润不能建立在透支中国经济增长的基础上。从这个角度来看，对房地产市场的宏观调控任重道远，这也正是温家宝总理在今年政府工作报告中传递出的信息。
南方周末 马昌博 陈鹏 于洋 [1] [2] [3] [4]
