卖房子像卖白菜一样 北京楼价飞涨住房难题待解
北京房子卖疯了
尽管身为“白领”，但张先生转遍北京春季房展会，仍然难于在四环路周围，找到符合自己心里价位的房子。让张先生起急的是，自己去年看过的楼盘几乎都在从6000余元一平方米直向八千、万元飞涨，很多项目未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。宏观调控政策出台后，北京曾经历短暂的“观望期”，而去年底，北京的房价就开始走高，进入2006年的北京楼市房价更是一路飙升，大有骑虎难下之势。 “北京的房子卖疯了”，自中央对房地产市场实施宏观调控后，一直在观望房价变化的许多如张先生的准购房人在北京国贸房展会上发出这样的感叹。
今年年初，北京市统计局公布，2005年北京商品住宅期房均价达到6725元/平方米，而上海公布的商品住房销售均价为6698元/平方米。3年来，北京房价已首次超过上海。 北京市建委等四部门此前发布的1-2月份北京房市运行情况统计也显示：1到2月全市商品期房均价上涨17.3%。最近，北京房地产信息网的数据进一步显示：今年一季度住宅均价7168元/平方米，去年同期均价6235元/平方米，同比上涨约15%，比去年全年均价上涨448元/平方米。而来自中原、伟业等房地产顾问公司的信息，北京的房价今年以来呈现全面增长，一手商品房的价格上涨幅度已突破20%，二手房价也上涨了12%-15%。
房价在暴涨，可北京的楼盘销售呈现极为火暴的景象。北京春季房展4天参观人次超过20万，意向成交房源近2000套，意向成交突破14亿元，便是一个力证。虽然春展数字包含了开发商 在展会期间“蓄水”积流的水分，但与2005春展11.4亿的意向成交金额纵比，已超出三个亿。另外，官方信息也表明北京楼市异常旺盛。进入3月以来，北京在3月份售出期房16641套，比2 月的10349套增加了6292套，日均卖房高达500套以上；4月份北京楼市仍保持此水平。
房价的走高，不仅令购房人大为感叹，也让在去年“观望期”中经受煎熬的开发商喜不自禁。“卖房子像卖白菜一样”，有开发商如此慨叹，甚至惋惜现有地块上的房子卖得太快了，一边揣摩是否会有新的调控政策出台，一边打算适时放慢销售，以便获得更多收益。更有不少新楼盘采取只见案名，不见报价的方式，在房展会或网上探底摸价，以求借助自主型消费及投资买家积压一年之后释放的人气，在开盘时取得更高售价。
房价增幅为何越调控越高
政府对房地产业的宏观调控主要想解决的就是房价的过度增长，去年，建设部以及大多业内外的专业人士及机构对2006年房价比较一致的分析是，在调控政策下平稳增长。然而，北京房价增幅为何越调控越高？
对此，业内人士有各种分析。但大多认为，此轮房价快速走高，与宏观调控下，在“观望期”中所形成的需求叠加直接相关，而且这轮热销包含了因城区内住宅减少带来的很多恐慌性消费。另外，商品房供应结构性失衡也是房价上涨的重要原因。2005年，北京高档房大量上市，而中低档住宅供应相对于城镇居民拆迁、住房升级换代以及外埠进京人群购房的刚性需求明显不足，由于中低价房短缺，供求失衡，而且，今明两年北京中低价位住房的新供量、具体分布区域等信息并没能按建设部的要求及时得以公布，人们对商品住房的供量难以预期，需求集中释放，使房价进一步推高。
从供给量上看，根据北京市房地产信息网的数据，2005年北京市商品房供给在下降，其全部新增供应上市套数为22万套左右，比2004 年的新增供应上市套数减少了约7万套。这也进一步加大了供需差距。
从政策上看，北京市建委最新公布的《北京市2006年不同级别土地普通住房平均交易价格》中将普通住宅均价标准上调，使得许多受2005年政策影响的非普通住宅享受普通住房的优惠政策，降低了买卖方再交易的征税条件。另外，自去年底，银行也开始加快了对个人房贷的审批、放款速度，使买卖双方的热情得以升温。
从开发环节看，今年，国家税务总局对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，使开发商的房产预售收入所得税由以前的15%提高为不得低于20%。新办房地产开发企业从此不得再享受新办企业的税收优惠。以销售房地产开发产品，包括代理销售为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。这项新的税收政策无疑增加了商品房开发成本，而这5%的成本自然会显现在房价的涨幅中。
尽管现在很多项目用的 “8.31”之前的划拨土地，尽管在土地招、拍、挂中，开发企业都会根据市场接受程度反算出最终出手的土地价格，国土部门也明确北京2006年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中新增建设用地3900公顷，不存在“地荒”，但开发商大多会强调地价是房价高企的主因，这种声音对市场的影响也很大。
刚性需求是拉动北京房价增长的主要动因。北京的购房者以自住需求为主，有业内人士估计，这部分人约占80%以上。同时，北京作为首都、现代的国际化都市，随着2008年奥运会的临近，人们对北京近期及长远发展的预期越来越看好，北京房价在近几年来始终平稳上长。山西、浙江以及北京本地的投资者在不断增加，这种投资行为也在不断拉高北京房价。业内人士认为，目前国内的投资渠道狭窄，在北京良好预期的强大作用力下，投资增长会进一步推高商品房的价格。
再有，人民币汇率升值的预期，也在吸引境外资本进京，投机与投资比重的增加也加速了房地产市场的升温。
北京会重蹈上海覆辙？
北京房价的迅速攀升令许多人感到忧心，北京是否会遭到政策的进一步紧缩，重蹈上海覆辙，冲高狂跌？
21世纪不动产上海区的老总对北京和上海楼市比较分析后认为，北京的房价不会冲高狂跌。依据是，从2004年到2005年3月以前，上海楼市所呈现的是，所有地段的所有楼盘，不分品质，价格普遍暴涨。相比之下，北京并没有出现这样盲目的、普遍的大幅涨价；此外，上海投资客与自用比例倒挂，为6：4，而北京是以刚性的自住需求为主，是被真实需求所拉动的；再有，北京此轮房价上涨，是在一系列调控政策后出现的，比上海的可控性强。
业内人士也普遍认为，基于人们对北京城市发展良好、长远的预期，北京房价不可能出现下跌。产品供应结构失衡、投资渠道单一等问题，短期内还难于根本转变，不可忽视的是，随着房价的增长，国际性炒家、个人投资都开始涌入北京炒房行列，更加大了房地产需求，因此，如果没有政策的进一步调控，房价上长的势头不会变。
住房难题还需政府破解
由于在97年房改之初，政府方面提出了“居者有其屋”的理想目标，在没有建立起相应的住房保障体系情况下，所有的人被带上了推进住房私有化的列车，然而政府没法满足所有人拥有住房的需求。应该说，这次宏观调控对房地产而言，需要解决的不是单纯的产品结构问题，而是经济结构问题。
伟业顾问公司胡景辉认为，目前急需解决的是中低收入者的住房难题。政府除了建立廉租保障体系外，政府还应将部分土地出让金拿来反贴给买不起经济适用房的低收入家庭用于贴息、贴租，同时，政府应在土地出让环节对建筑高度、密度、价格等有相应的限定。
北京二手房市场应该在破解住房难题上有所作为。目前，上海、深圳和北京二手房与一手房的交易比例分别为6：4、7：3和1：4，尽管去年北京二手房的交易量达到7万余套，比往年有了较大提高，但与上海180万套、天津10万套、成都7万余套的交易量相比，显然存在很大发展空间。21世纪不动产中国区域副董事长卢航认为，如果政府今年能对北京的二手房市场在政策上给予相应倾斜，使房源得到放量，将会影响一手市场的房价，使其涨幅减缓。
此外，业内人士认为，北京有必要对商品房市场的投资户及豪宅买家在交易环节增加税收限制。
中国工商时报 陆昀
尽管身为“白领”，但张先生转遍北京春季房展会，仍然难于在四环路周围，找到符合自己心里价位的房子。让张先生起急的是，自己去年看过的楼盘几乎都在从6000余元一平方米直向八千、万元飞涨，很多项目未放盘已经有数倍于放量的客户在排队。宏观调控政策出台后，北京曾经历短暂的“观望期”，而去年底，北京的房价就开始走高，进入2006年的北京楼市房价更是一路飙升，大有骑虎难下之势。 “北京的房子卖疯了”，自中央对房地产市场实施宏观调控后，一直在观望房价变化的许多如张先生的准购房人在北京国贸房展会上发出这样的感叹。
房价在暴涨，可北京的楼盘销售呈现极为火暴的景象。北京春季房展4天参观人次超过20万，意向成交房源近2000套，意向成交突破14亿元，便是一个力证。虽然春展数字包含了开发商 在展会期间“蓄水”积流的水分，但与2005春展11.4亿的意向成交金额纵比，已超出三个亿。另外，官方信息也表明北京楼市异常旺盛。进入3月以来，北京在3月份售出期房16641套，比2 月的10349套增加了6292套，日均卖房高达500套以上；4月份北京楼市仍保持此水平。
房价的走高，不仅令购房人大为感叹，也让在去年“观望期”中经受煎熬的开发商喜不自禁。“卖房子像卖白菜一样”，有开发商如此慨叹，甚至惋惜现有地块上的房子卖得太快了，一边揣摩是否会有新的调控政策出台，一边打算适时放慢销售，以便获得更多收益。更有不少新楼盘采取只见案名，不见报价的方式，在房展会或网上探底摸价，以求借助自主型消费及投资买家积压一年之后释放的人气，在开盘时取得更高售价。
房价增幅为何越调控越高
政府对房地产业的宏观调控主要想解决的就是房价的过度增长，去年，建设部以及大多业内外的专业人士及机构对2006年房价比较一致的分析是，在调控政策下平稳增长。然而，北京房价增幅为何越调控越高？
对此，业内人士有各种分析。但大多认为，此轮房价快速走高，与宏观调控下，在“观望期”中所形成的需求叠加直接相关，而且这轮热销包含了因城区内住宅减少带来的很多恐慌性消费。另外，商品房供应结构性失衡也是房价上涨的重要原因。2005年，北京高档房大量上市，而中低档住宅供应相对于城镇居民拆迁、住房升级换代以及外埠进京人群购房的刚性需求明显不足，由于中低价房短缺，供求失衡，而且，今明两年北京中低价位住房的新供量、具体分布区域等信息并没能按建设部的要求及时得以公布，人们对商品住房的供量难以预期，需求集中释放，使房价进一步推高。
从供给量上看，根据北京市房地产信息网的数据，2005年北京市商品房供给在下降，其全部新增供应上市套数为22万套左右，比2004 年的新增供应上市套数减少了约7万套。这也进一步加大了供需差距。
从政策上看，北京市建委最新公布的《北京市2006年不同级别土地普通住房平均交易价格》中将普通住宅均价标准上调，使得许多受2005年政策影响的非普通住宅享受普通住房的优惠政策，降低了买卖方再交易的征税条件。另外，自去年底，银行也开始加快了对个人房贷的审批、放款速度，使买卖双方的热情得以升温。
从开发环节看，今年，国家税务总局对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出调整，使开发商的房产预售收入所得税由以前的15%提高为不得低于20%。新办房地产开发企业从此不得再享受新办企业的税收优惠。以销售房地产开发产品，包括代理销售为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。这项新的税收政策无疑增加了商品房开发成本，而这5%的成本自然会显现在房价的涨幅中。
尽管现在很多项目用的 “8.31”之前的划拨土地，尽管在土地招、拍、挂中，开发企业都会根据市场接受程度反算出最终出手的土地价格，国土部门也明确北京2006年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中新增建设用地3900公顷，不存在“地荒”，但开发商大多会强调地价是房价高企的主因，这种声音对市场的影响也很大。
刚性需求是拉动北京房价增长的主要动因。北京的购房者以自住需求为主，有业内人士估计，这部分人约占80%以上。同时，北京作为首都、现代的国际化都市，随着2008年奥运会的临近，人们对北京近期及长远发展的预期越来越看好，北京房价在近几年来始终平稳上长。山西、浙江以及北京本地的投资者在不断增加，这种投资行为也在不断拉高北京房价。业内人士认为，目前国内的投资渠道狭窄，在北京良好预期的强大作用力下，投资增长会进一步推高商品房的价格。
再有，人民币汇率升值的预期，也在吸引境外资本进京，投机与投资比重的增加也加速了房地产市场的升温。
北京会重蹈上海覆辙？
北京房价的迅速攀升令许多人感到忧心，北京是否会遭到政策的进一步紧缩，重蹈上海覆辙，冲高狂跌？
21世纪不动产上海区的老总对北京和上海楼市比较分析后认为，北京的房价不会冲高狂跌。依据是，从2004年到2005年3月以前，上海楼市所呈现的是，所有地段的所有楼盘，不分品质，价格普遍暴涨。相比之下，北京并没有出现这样盲目的、普遍的大幅涨价；此外，上海投资客与自用比例倒挂，为6：4，而北京是以刚性的自住需求为主，是被真实需求所拉动的；再有，北京此轮房价上涨，是在一系列调控政策后出现的，比上海的可控性强。
业内人士也普遍认为，基于人们对北京城市发展良好、长远的预期，北京房价不可能出现下跌。产品供应结构失衡、投资渠道单一等问题，短期内还难于根本转变，不可忽视的是，随着房价的增长，国际性炒家、个人投资都开始涌入北京炒房行列，更加大了房地产需求，因此，如果没有政策的进一步调控，房价上长的势头不会变。
住房难题还需政府破解
由于在97年房改之初，政府方面提出了“居者有其屋”的理想目标，在没有建立起相应的住房保障体系情况下，所有的人被带上了推进住房私有化的列车，然而政府没法满足所有人拥有住房的需求。应该说，这次宏观调控对房地产而言，需要解决的不是单纯的产品结构问题，而是经济结构问题。
伟业顾问公司胡景辉认为，目前急需解决的是中低收入者的住房难题。政府除了建立廉租保障体系外，政府还应将部分土地出让金拿来反贴给买不起经济适用房的低收入家庭用于贴息、贴租，同时，政府应在土地出让环节对建筑高度、密度、价格等有相应的限定。
北京二手房市场应该在破解住房难题上有所作为。目前，上海、深圳和北京二手房与一手房的交易比例分别为6：4、7：3和1：4，尽管去年北京二手房的交易量达到7万余套，比往年有了较大提高，但与上海180万套、天津10万套、成都7万余套的交易量相比，显然存在很大发展空间。21世纪不动产中国区域副董事长卢航认为，如果政府今年能对北京的二手房市场在政策上给予相应倾斜，使房源得到放量，将会影响一手市场的房价，使其涨幅减缓。
此外，业内人士认为，北京有必要对商品房市场的投资户及豪宅买家在交易环节增加税收限制。
中国工商时报 陆昀
