地产圈不免平地起风 2006七大话题闹地产1
按照惯例，年初本该“无大事”，即便如此，地产圈还是免不了要“平地起风浪”：政策上一有风吹草动，《物权法》也好，“勾地”也好，还未正式出台，便有人叫好有人叫停；大腕儿们抛出个“贫富分区”的话题，于是大家都有了唇枪舌剑的理由；空置与房荒，流拍与地荒，从一级市场到二级市场，内分泌失调的毛病久治不愈；“贫富分区”从无中生有到甚嚣直上，加上品牌时代的声声叫响，北京房价超过上海之后的一系列影响，“勾地”还没有最后尘埃落定就已经让专家们炒得人仰马翻，可以说，2006年全年的一些焦点性的话题，在年初已经初显端倪。
NO.1 品牌时代声声响亮
NO.2“流拍”死掐“地荒论”
NO.3空置率挑战房荒论
NO.4 期房走向下坡路？
NO.5 贫富区之争：一个假命题
NO.6房价：京沪不连线
NO.7“勾地”：一桩无疾而终的案件
如果我们能够确定整个地产行业对于品牌塑造的决心和严肃的态度，那么未来的地产品牌时代面貌也就清晰可见了。
NO.1 品牌时代声声响亮
从2004年开始，通过种种迹象，我们都可以看出，在房地产面临新一轮整合时，地产行业的玩法必须有所变化了。于是并购、合股、投资基金，于是专业化、服务、学习，于是有的要做大有的要做强，花样翻新，不一而足，而品牌地产的口号也声声叫响了。
整合旗下各个项目，为企业更新标记而大张声势，种种姿态都表明，一些有先见之明的企业已经开始了自己的品牌战略，而在此之前，一些企业开发的项目早就执著地抱紧自己的案名不放开起了一个个的连锁店，其打造品牌的步伐坚决而坚定。
从名盘到品牌，从知名企业到品牌企业，北京地产乃至中国地产的路就这么一步步走过来，不过，名盘可以靠钱砸出来，知名企业可以靠开发的数量堆出来，而品牌的塑造却又是何其艰难。
2006年初，温总理接受记者采访时动情地说，三年执政中，痛心的问题是“还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好”。两会期间，关于地产的话题从来都是热点。不管调控是否又要到来，对于地产更高甚至更苛刻的要求是一定少不了的。
在此背景下，对于“地产品牌时代”的呼声，其背后的动机肯定不会是更“暴利”，而是更加勇敢地承担起对于时代和社会的责任，对于普通百姓的责任。对于屡遭谴责的地产企业而言，亮出品牌，其实就是背水一战地把自己放到了风口浪尖上，就是把自己放到了各种眼光组成的聚光灯下。
以前《安家》曾主张过“地产无品牌”，其实在意义是说地产缺少那种漫长岁月对于产品的持续考验，缺少民众对于特色产品的执著追捧，地产开发者缺少对于消费者的道义责任。但短短几年，北京地产业的成长速度让作为媒体的我们也惊讶，时代对于地产行业的要求也上升到了一个新的高度，地产产品的特色化与消费者的品位感也逐步分层出现了，于是我们也乐于承认这个现实：这个时代需要地产品牌！
对于品牌的认识，业内的态度是复杂的，一种几乎占有压倒性力量的声音说，因为地产行业本身的生命力有限，所以根本出不了品牌，因为地产企业本身的生命周期不能肯定，所以企业品牌是一个笑话。
我们的想法是，虽然我们今天很少自己用剪刀，但不可否认，曾经“王麻子”是一个伟大的品牌，虽然我们今天的服饰有着太多的品牌可以选择，但不可否认“瑞福祥”是一个可敬的品牌。因为任何一个品牌必然要放在它自己的时代中去发挥力量。
在今天这个地产时代中，为什么我们不能追求品牌，在一个地产行业飞扬跋扈为谁雄的时代里，为什么产生不了品牌？
一个迫切要求品牌的时代是伟大的，一个将树立品牌作为自己追求的行业是可敬的！
在我们决定将“北京地产品牌时代大揭密”作为本期选题时，已经经过了几近三个月的业内调查摸底了（需要说明的是，在此期间，各种利益集团关于地产品牌方面的论坛从来都没有间断过）。其结果是，80%以上的企业都表示树立自己的品牌形象是未来几年的工作重点，但另一方面，一半以上的企业表示，如何定位自己企业的品牌文化尚在摸索之中，更有一些声名显赫的企业态度谨慎地表示，目前企业的品牌战略正在调整中，不能给我们一个清晰的答复。
模糊的答案，给我们的信息却是清晰的，正因为其慎重，所以我们相信他们对于品牌塑造的态度认真而严肃，而北京地产乃至中国地产即将走向品牌时代的结论也可基本确立。
我们确信，2006年的北京地产，将是一个地产企业纷纷确立自己品牌战略的最好年份，而品牌，将是2006年北京地产业最响亮的声音！
所谓“地荒”，从某种程度上说是开发商找不到适合自己开发的地块，于是造就了政府有地拍不出的“流拍”现象。2006年的土地市场依然会在种种结构性的矛盾中痛并快乐着。
NO.2“流拍”死掐“地荒论”
一边是开发商口口声声喊“缺地”，一边是政府土地“滞销”的尴尬，作为房地产最重要的“生产资料”，土地，到底是紧缺还是过剩？
在研究这个问题之前，我们先把“地荒”与“流拍”两个概念逐一解释。“地荒论”起初源于广州，引发房价暴涨之后，最后演变成开发商与政府的“口水战”：前者认为，8.31之后由于政府土地“限量供应”，土地成本增加，最终导致房价上涨；政府方也是有理有据，“开发商手上逾期两年以上为开发的土地就达40万亩，‘地荒论’是开发商抬高房价的一个幌子，纯属无稽之谈”。
从笔者角度来看，“荒”与“不荒”都是一个相对概念，喊“缺地”的开发商，也应该一分为二的看待：一种或许正如政府所说，属于“图谋不轨型”，借机哄抬房价；另一种则是有品牌有实力的开发商，手握大笔资金，却找不到合适地块，万科就曾面临着这样的窘境，2004年它在北京开发销售的楼盘有三个，且均为项目的尾盘和后期，由于土地紧缺，万科西山庭院曾一度放缓开发节奏。8.31之后，土地对于很多品牌开发商来说都成了一种考验，大兴黄村1号地拍到9.05个亿，清河地块拍到24.5亿，“天价地块”似乎已经从“特大新闻”变成家常便饭。开发商应该不是跟钱有仇的一批人，能让他们这样“挥钱如雨”，相信土地对他们来说，确实到了靠“夺”才能拿到好地块的程度。
而政府所说的“地不荒”则主要是从总量上考察，但“两年之内还未实施土地开发”的主角应该是一级市场投机者与实力较弱的中小开发商，而有实力的品牌开发商面临的是“有地没选择”的窘境。
据悉，目前北京进入“招牌挂”程序的土地就有五十多块，但目前为止，土地市场还没出现“供销两旺”的迹象。所谓“地荒”，从某种程度上说是开发商找不到适合自己开发的地块，于是造就了政府有地拍不出的“流拍”现象，正如当代商城与动物园批发市场的皮鞋专柜，供应量绝不是问题，暂且不说合不合脚的问题，仅仅从直观来看，前者太贵，后者又太“水”，难以满足主体人群所需。“流拍”的主要原因是土地的供求关系不对称，政府提供的土地不能适应绝大多数开发商的需求，比如一些地块原始环境不理想，区位差一些，基础配套不完善，或者不符合当前市场要求，这些都要求相关部门在售前要充分做好前期调研，根据市场预期和承接力去“供应”土地。
无论如何，土地正式通过“招牌挂”正是进入市场之后，就已经成为一种商品，需要加工，也需要市场调研，即使在卖方市场的情况下，也应该考虑到“适销对路”，而日前国内实行的拍卖流程缺乏市场调研的环节，通常是由当地国土部门制定土地年度供应计划，土地交易中心统筹年度供应计划排出时间表，由于省略市场调研一环，造成供求不对称，因此，从根本上解决“流拍”现象，仅仅靠“勾地”等来“保值保量”是不够的。
住宅的买方时代还是没有到来，产品不是老百姓说了算，归结为一句话：空置的是老百姓买不起的，“荒”的只是物美价廉的。2006年，我们还得耐心等待美丽新世界的到来。
NO.3空置率挑战房荒论
据2月24日北京市统计局发布的数据透露，截止到2005年末，全市空置商品房累计面积为1374.2平方米，比年初上升了31.6%，相信身边那些整天盘算着买房，看到好房忙着排号，排号之后买不到合适户型的人们，看到这数据一定有砸点儿东西发泄一下的冲动。一年之前身边很多朋友就开始搜罗东西南北的小户型，至今未果，于是纷纷慨叹“买房难”。
前几天看了一下新闻，说是一尾房超市10点开业，早晨8点多就有几十个人等在现场，结果却没看到一套房源，最终失望而归。
“房荒vs空置”从本质上说与“地荒vs流拍”是一个道理。关于住宅市场供应结构不合理的问题，已经被大家谈论颇多，我们索性来深挖一下其中原因，房子的属性归根结底取决于建造者的意图。“专注于”高档房开发的开发商大致可分为三类：第一种是高利润驱动型，很多开发商都愿意“把土地价值最大化”挂在嘴边，信奉“黄金地段+黄金楼盘=黄金价格”的公式，拿到稀缺地段就非要打造出所谓的“绝世珍品”；第二种是“逼上梁山型”，一些开发商由于拿地成本过高，只能将房子档次水准往上提，与周边地价楼盘区分开来，取得竞争优势，“天价地块”选择高档项目就是这个道理；第三种是品牌速成型，一些涉足地产领域时间不长的企业，为了尽快树立品牌，纷纷将高档楼盘当作突破口，对于他们来说，高档项目更容易突出品牌形象，类似星河湾、naga上院等项目都属于这种情况，除此之外，一些国字头的大型集团也都倾向于用这种方式快速创立地产品牌。至于中低价位房，虽然也有“国美第一城”、“华纺易城”等榜样，但追随者还是不多，这也说明一个问题：无论怎样“空置”，高档房的厚利时代并没有完全过去，至少还没到非得“薄利多销”的份儿。
不过，今年还是出现了一批“平价”（相对区域其他楼盘）项目，以CBD周边区域为例，新盘大多为单价在8500元以内的中低价位住宅，包括位于西大望路的大旸楼，均价为8300元/平方米，位于四惠的壹线国际，均价为8000元/平方米；位于朝阳路太平庄的阿曼寓所3、4号楼开始认购，均价为6300元/平米……中低价位楼盘入市，无论是开发商“快速回笼资金之举”，还是为了“低开高走”，对于购房者来说都算得上一个好消息。
除此之外，笔者还要纠正一个认识误区，空置≠卖不出去，某次跟一位开发商探讨销控问题，他提出了一个让小记“耳目一新”的观点，就是“越好卖的房子卖得越慢”，道理想想也很简单，畅销的房子总是不缺关注者，时间越长，盯着的人越多，涨价自然越容易，聪明莫过开发商！
细细分析，住宅的买方时代还是没有到来，产品不是老百姓说的算，归结为一句话：空置的是老百姓买不起的，“荒”的只是物美价廉的。
NO.2“流拍”死掐“地荒论”
NO.3空置率挑战房荒论
NO.4 期房走向下坡路？
NO.5 贫富区之争：一个假命题
NO.6房价：京沪不连线
NO.7“勾地”：一桩无疾而终的案件
如果我们能够确定整个地产行业对于品牌塑造的决心和严肃的态度，那么未来的地产品牌时代面貌也就清晰可见了。
NO.1 品牌时代声声响亮
从2004年开始，通过种种迹象，我们都可以看出，在房地产面临新一轮整合时，地产行业的玩法必须有所变化了。于是并购、合股、投资基金，于是专业化、服务、学习，于是有的要做大有的要做强，花样翻新，不一而足，而品牌地产的口号也声声叫响了。
整合旗下各个项目，为企业更新标记而大张声势，种种姿态都表明，一些有先见之明的企业已经开始了自己的品牌战略，而在此之前，一些企业开发的项目早就执著地抱紧自己的案名不放开起了一个个的连锁店，其打造品牌的步伐坚决而坚定。
从名盘到品牌，从知名企业到品牌企业，北京地产乃至中国地产的路就这么一步步走过来，不过，名盘可以靠钱砸出来，知名企业可以靠开发的数量堆出来，而品牌的塑造却又是何其艰难。
2006年初，温总理接受记者采访时动情地说，三年执政中，痛心的问题是“还没能够把人民最关心的医疗、上学、住房、安全等各方面问题解决得更好”。两会期间，关于地产的话题从来都是热点。不管调控是否又要到来，对于地产更高甚至更苛刻的要求是一定少不了的。
在此背景下，对于“地产品牌时代”的呼声，其背后的动机肯定不会是更“暴利”，而是更加勇敢地承担起对于时代和社会的责任，对于普通百姓的责任。对于屡遭谴责的地产企业而言，亮出品牌，其实就是背水一战地把自己放到了风口浪尖上，就是把自己放到了各种眼光组成的聚光灯下。
以前《安家》曾主张过“地产无品牌”，其实在意义是说地产缺少那种漫长岁月对于产品的持续考验，缺少民众对于特色产品的执著追捧，地产开发者缺少对于消费者的道义责任。但短短几年，北京地产业的成长速度让作为媒体的我们也惊讶，时代对于地产行业的要求也上升到了一个新的高度，地产产品的特色化与消费者的品位感也逐步分层出现了，于是我们也乐于承认这个现实：这个时代需要地产品牌！
对于品牌的认识，业内的态度是复杂的，一种几乎占有压倒性力量的声音说，因为地产行业本身的生命力有限，所以根本出不了品牌，因为地产企业本身的生命周期不能肯定，所以企业品牌是一个笑话。
我们的想法是，虽然我们今天很少自己用剪刀，但不可否认，曾经“王麻子”是一个伟大的品牌，虽然我们今天的服饰有着太多的品牌可以选择，但不可否认“瑞福祥”是一个可敬的品牌。因为任何一个品牌必然要放在它自己的时代中去发挥力量。
在今天这个地产时代中，为什么我们不能追求品牌，在一个地产行业飞扬跋扈为谁雄的时代里，为什么产生不了品牌？
一个迫切要求品牌的时代是伟大的，一个将树立品牌作为自己追求的行业是可敬的！
在我们决定将“北京地产品牌时代大揭密”作为本期选题时，已经经过了几近三个月的业内调查摸底了（需要说明的是，在此期间，各种利益集团关于地产品牌方面的论坛从来都没有间断过）。其结果是，80%以上的企业都表示树立自己的品牌形象是未来几年的工作重点，但另一方面，一半以上的企业表示，如何定位自己企业的品牌文化尚在摸索之中，更有一些声名显赫的企业态度谨慎地表示，目前企业的品牌战略正在调整中，不能给我们一个清晰的答复。
模糊的答案，给我们的信息却是清晰的，正因为其慎重，所以我们相信他们对于品牌塑造的态度认真而严肃，而北京地产乃至中国地产即将走向品牌时代的结论也可基本确立。
我们确信，2006年的北京地产，将是一个地产企业纷纷确立自己品牌战略的最好年份，而品牌，将是2006年北京地产业最响亮的声音！
所谓“地荒”，从某种程度上说是开发商找不到适合自己开发的地块，于是造就了政府有地拍不出的“流拍”现象。2006年的土地市场依然会在种种结构性的矛盾中痛并快乐着。
NO.2“流拍”死掐“地荒论”
一边是开发商口口声声喊“缺地”，一边是政府土地“滞销”的尴尬，作为房地产最重要的“生产资料”，土地，到底是紧缺还是过剩？
在研究这个问题之前，我们先把“地荒”与“流拍”两个概念逐一解释。“地荒论”起初源于广州，引发房价暴涨之后，最后演变成开发商与政府的“口水战”：前者认为，8.31之后由于政府土地“限量供应”，土地成本增加，最终导致房价上涨；政府方也是有理有据，“开发商手上逾期两年以上为开发的土地就达40万亩，‘地荒论’是开发商抬高房价的一个幌子，纯属无稽之谈”。
从笔者角度来看，“荒”与“不荒”都是一个相对概念，喊“缺地”的开发商，也应该一分为二的看待：一种或许正如政府所说，属于“图谋不轨型”，借机哄抬房价；另一种则是有品牌有实力的开发商，手握大笔资金，却找不到合适地块，万科就曾面临着这样的窘境，2004年它在北京开发销售的楼盘有三个，且均为项目的尾盘和后期，由于土地紧缺，万科西山庭院曾一度放缓开发节奏。8.31之后，土地对于很多品牌开发商来说都成了一种考验，大兴黄村1号地拍到9.05个亿，清河地块拍到24.5亿，“天价地块”似乎已经从“特大新闻”变成家常便饭。开发商应该不是跟钱有仇的一批人，能让他们这样“挥钱如雨”，相信土地对他们来说，确实到了靠“夺”才能拿到好地块的程度。
而政府所说的“地不荒”则主要是从总量上考察，但“两年之内还未实施土地开发”的主角应该是一级市场投机者与实力较弱的中小开发商，而有实力的品牌开发商面临的是“有地没选择”的窘境。
据悉，目前北京进入“招牌挂”程序的土地就有五十多块，但目前为止，土地市场还没出现“供销两旺”的迹象。所谓“地荒”，从某种程度上说是开发商找不到适合自己开发的地块，于是造就了政府有地拍不出的“流拍”现象，正如当代商城与动物园批发市场的皮鞋专柜，供应量绝不是问题，暂且不说合不合脚的问题，仅仅从直观来看，前者太贵，后者又太“水”，难以满足主体人群所需。“流拍”的主要原因是土地的供求关系不对称，政府提供的土地不能适应绝大多数开发商的需求，比如一些地块原始环境不理想，区位差一些，基础配套不完善，或者不符合当前市场要求，这些都要求相关部门在售前要充分做好前期调研，根据市场预期和承接力去“供应”土地。
无论如何，土地正式通过“招牌挂”正是进入市场之后，就已经成为一种商品，需要加工，也需要市场调研，即使在卖方市场的情况下，也应该考虑到“适销对路”，而日前国内实行的拍卖流程缺乏市场调研的环节，通常是由当地国土部门制定土地年度供应计划，土地交易中心统筹年度供应计划排出时间表，由于省略市场调研一环，造成供求不对称，因此，从根本上解决“流拍”现象，仅仅靠“勾地”等来“保值保量”是不够的。
住宅的买方时代还是没有到来，产品不是老百姓说了算，归结为一句话：空置的是老百姓买不起的，“荒”的只是物美价廉的。2006年，我们还得耐心等待美丽新世界的到来。
NO.3空置率挑战房荒论
据2月24日北京市统计局发布的数据透露，截止到2005年末，全市空置商品房累计面积为1374.2平方米，比年初上升了31.6%，相信身边那些整天盘算着买房，看到好房忙着排号，排号之后买不到合适户型的人们，看到这数据一定有砸点儿东西发泄一下的冲动。一年之前身边很多朋友就开始搜罗东西南北的小户型，至今未果，于是纷纷慨叹“买房难”。
前几天看了一下新闻，说是一尾房超市10点开业，早晨8点多就有几十个人等在现场，结果却没看到一套房源，最终失望而归。
“房荒vs空置”从本质上说与“地荒vs流拍”是一个道理。关于住宅市场供应结构不合理的问题，已经被大家谈论颇多，我们索性来深挖一下其中原因，房子的属性归根结底取决于建造者的意图。“专注于”高档房开发的开发商大致可分为三类：第一种是高利润驱动型，很多开发商都愿意“把土地价值最大化”挂在嘴边，信奉“黄金地段+黄金楼盘=黄金价格”的公式，拿到稀缺地段就非要打造出所谓的“绝世珍品”；第二种是“逼上梁山型”，一些开发商由于拿地成本过高，只能将房子档次水准往上提，与周边地价楼盘区分开来，取得竞争优势，“天价地块”选择高档项目就是这个道理；第三种是品牌速成型，一些涉足地产领域时间不长的企业，为了尽快树立品牌，纷纷将高档楼盘当作突破口，对于他们来说，高档项目更容易突出品牌形象，类似星河湾、naga上院等项目都属于这种情况，除此之外，一些国字头的大型集团也都倾向于用这种方式快速创立地产品牌。至于中低价位房，虽然也有“国美第一城”、“华纺易城”等榜样，但追随者还是不多，这也说明一个问题：无论怎样“空置”，高档房的厚利时代并没有完全过去，至少还没到非得“薄利多销”的份儿。
不过，今年还是出现了一批“平价”（相对区域其他楼盘）项目，以CBD周边区域为例，新盘大多为单价在8500元以内的中低价位住宅，包括位于西大望路的大旸楼，均价为8300元/平方米，位于四惠的壹线国际，均价为8000元/平方米；位于朝阳路太平庄的阿曼寓所3、4号楼开始认购，均价为6300元/平米……中低价位楼盘入市，无论是开发商“快速回笼资金之举”，还是为了“低开高走”，对于购房者来说都算得上一个好消息。
除此之外，笔者还要纠正一个认识误区，空置≠卖不出去，某次跟一位开发商探讨销控问题，他提出了一个让小记“耳目一新”的观点，就是“越好卖的房子卖得越慢”，道理想想也很简单，畅销的房子总是不缺关注者，时间越长，盯着的人越多，涨价自然越容易，聪明莫过开发商！
细细分析，住宅的买方时代还是没有到来，产品不是老百姓说的算，归结为一句话：空置的是老百姓买不起的，“荒”的只是物美价廉的。
