房价过高购房能力萎缩 行政手段控得住房价吗?2
价格是市场调节范畴，政府是市场管理的主导角色
政府不应干预商品房价格
王幼松
广东省房地产市场在全国范围来看，起步早、发展快、成熟度较高且具有相对独立性，这已经是业界所公认的。近两年来，中央政府对房地产市场非常关注，频繁出台政策实施宏观调控，对有些区域的作用相对比较显著，但同期广东省房地产市场表现似乎“差强人意”，并没有随中央政策影响而出现房地产“价跌”的效应，甚至反其道而行之。这既反映出市场的活跃、需求旺盛，也存在供求不平衡、市场信息不对称和供应结构不合理等隐忧，要加强警惕与防范。
目前广东省房地产市场基本上还处于理性受控状态
判断一个楼市价格上涨是否合理，有很多参照指标，如同期的GDP增长速度、投资增长速度、城市居民可支配收入增长速度、房价收入比、商品房空置面积与比例、房屋租赁价格增长速度、CPI指数变化等。从目前广东省的情况分析，个别指标有些许偏离，但整体上并没有严重超过警戒线。与2004年同期相比，广东省房地产市场2005年的商品房屋施工面积、新开工面积及竣工面积均有一定程度的增长，而空置面积为2091.95万平方米，同比下降2.3％，市场消化情况表现良好。投资风险系数有所降低，房地产资金来源方面出现了近3年以来自筹资金比重增长及国内贷款比重降低的变化。虽然国家严格土地政策使房地产开发商储备土地的难度加大，但房地产开发商仍对市场持乐观态度，购地踊跃。商品房市场销售速度较去年同期有所加快，市场需求旺盛。商品房空置问题尽管在空置时间、结构方面仍不理想，但总体情况有所改善。因此，目前广东省房地产市场基本上还是处于理性受控状态，并且已然进入新一轮的增长期。从经济发展客观规律和统计资料分析来看，任何经济体或行业都具有内在的发展周期性，每个周期一般分增长、衰退、收缩、复苏四个阶段，最值得珍惜和维护的就是增长阶段，应该力图使增长速度合理，增长时间延长。
价格是市场调节范畴，政府的职责是千方百计规范房地产市场
房地产价格的形成有很多的影响因素，但归根到底要看市场供需关系，政府不应干预商品房价格，价格是市场调节范畴，政府是市场管理的主导角色，它的职责就是要千方百计规范房地产市场。目前，政府在房地产市场法律制订、监督等方面的功能体现较多，而市场服务与调控功能尚显不足。所谓房地产，地是根本，首先，必须保持城市规划的先导性、科学性和稳定性，城市总体发展战略规划首要解决的是用地问题，政府对土地资源要集中管理，统筹兼顾，科学预测，总体协调，提高土地供应管理水平。针对目前的情况，政府需要运用科学手段分析房地产市场的供求关系和走势，调节龙头，从根本上科学有效地调控整个房地产市场。鉴于当前房地产市场供不应求的形势，可以利用税收杠杆，促使开发商及时消化土地储备，增加商品房供应。
其次，政府必须在城市的长远价值和开发商之间取舍利弊，求得综合效益最佳。只有城市综合竞争力增强了，城市价值就随之提高。城市要增强吸引力和竞争力，就得控制整体生活成本，不但要给住高档豪宅的高收入人群带来舒适，更应该给广大住一般房屋的中低收入的普罗大众提供必要的生活便利，这是政府不可替代的职责。改善供应结构，部分交给市场解决，部分则依靠政府行政职能解决，合理搭配，房价才能体现真实价值，市场才能持续稳定。只有保持较低的城市生活成本，才能有利于城市未来的持续发展。政府应该监督开发商诚信守法经营，加大惩戒力度，并及时发布土地供应、房地产交易等市场信息，保证消费者购买时得到充分准确的信息。信息不对称显然有利于供应方哄抬价格，而有能力、有资源提供市场信息的只有政府。
再次，应该改善供应结构，尽快展开经济适用房和廉租房的研究、规划、布局、建设和管理，努力利用市场功能和政府行政能力的复合作用，广开渠道，增大中低价位商品房的供应，并做好必要的基础设施配套，不要将这些事全部推给开发商，让城市中低收入家庭有功能基本齐全、价格相对便宜的房子可买可租。
最后，应加快金融体制改革，倡导房地产行业的融资创新，降低房地产业的资金风险，增强开发商的综合竞争力。同时，扩大私人资金投资渠道，如股票、外汇、黄金、古董、字画等，间接减少房地产市场的投资需求。
作者系华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所副教授
宏观调控事与愿违说明了什么
潘蜀健
房地产宏观调控的初衷是遏制强劲的房价涨势。然而，调控结果却事与愿违，房价不降反涨，而且是全国性反弹。这虽然是人们不愿见到的现实，却也在意料之中。我想，针对这一现象进行深层次的分析研究，是有一定现实意义的。
“均价”上扬反映了什么——房地产业统计信息问题
市场研究特别注重信息的准确性以及信息内涵的明确性。以市场价格为例，分析人员对那些不同质、功能不具可比性的商品，决不会简单地以一个“均价”来描述它们。可奇怪的是，我们的房地产市场只用“均价”，甚至依据这个“均价”来制定产业政策。商品房不仅具有很强的地域性，而且不同质、不同规模、不同区位的商品房，价格相差程度远远高于其他商品。“均价”上扬了，可能是由于旺盛需求拉动的；可能是高端产品比例增大，商品房建造成本上涨的结果；还可能是由炒家的投机性投资抬高的；更可能是开发商囤积居奇，哄抬房价所致。区区一个“均价”，掩饰了多少至关重要的信息？只关注“均价”的涨落，不研究“均价”所包含的更精细的内容及其引发原因，简单倒是很简单，方便倒是很方便，可开出来的调控药方管用吗？我们的统计部门，什么时候才能结束他们的“十年一贯制”，提供更多的统计信息呢？
“一刀切”还是因地制宜、分类指导——宏观调控方法问题
房地产是一个地域性很强的行业，地区间、城市间差异很大。本次房产新政出台的一个基本判断就是，“房价是由投机性炒作而抬起的，而高扬的房价又刺激了房地产投资规模失控。”姑且不论这个判断是否有足够的依据，至少可以肯定的是:它决不是一个波及全国的普遍现象，而是一个局限于少数地区和城市的局部问题。以点制面，因局部而控制全国，自然有失偏颇。对待房地产这种地域性很强的行业，我以为还是不宜“一刀切”，而是因地制宜、分类指导为好。
行政手段还是经济、法律手段——宏观调控手段问题
市场经济运行当然要接受来自政府的干预。可问题的关键在于怎么管市场？依靠什么来管市场？在我们这样一个长期受计划经济体制影响，“官本位”至今充斥每个角落的国家，往往过于迷信行政命令的作用。国家的治理，既有行政手段，又有经济手段和法律手段。当行政手段失灵的时候，为什么不能更多地依赖经济手段与法律手段？
经营者还是管理者——政府角色定位问题
早期经济体制改革的一个重要目标就是政企分开，要求政府从具体的经济活动中解脱出来。可令人遗憾的是，时至今日，地方政府介入房地产的热情丝毫未减。“以地生财”、“第二财政”、“经营城市”等等口号此起彼落。政府如果以经营者的身份出现，企图“以地生财”，那还有什么公正可言？又如何保证能顾全大局，义无反顾地落实中央的宏观调控政策？难怪有些地方一边高喊“降低房价”，一边又千方百计地抬高地价。
人人都要买得起房吗——住房消费政策问题
宏观调控的主要目标是把强劲的房价涨势降下来，挤出多余的泡沫，让老百姓能接受得了。这当然没有错。然而有人呼吁，“房价应当降到中国的老百姓人人都买得起”。看到这则消息，我不禁哑然。政府的住房政策是保障公民的居住权，实现“居者有其屋”。但是“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”。“人人都能买得起房”的目标设定是否离我们国家的实际太远？
防范欺诈，构建和谐——信息公开机制建设问题
商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。正是商品房所特有的预售制度和房地产信息公开机制建设的迟缓，才导致了商品房交易过程中发生了那么多违法、违规和欺诈行为。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。看来房地产的信息公开机制建设已刻不容缓了。
商品房的预售制度合理吗——房地产业制度创新问题
制度创新是社会经济健康发展之保障，是社会进步的动力，是社会发展的必然。商品房预售制度在其运行过程中已暴露出许多致命的问题。正是由于预售行为，把开发商的投资风险转嫁给消费者，害得多少无辜的消费者毕生积蓄化为乌有；正是由于预售制度，为不法开发商的违法、违规和欺诈行为提供了可乘之机，害得多少无辜的消费者陷入灭顶之灾。面对那么多的受伤害者，我们还有什么理由寻找种种借口去维护一项明显不合理的交易制度？
银行信贷是唯一的融资渠道吗——房地产金融体系建设问题
房地产业是资金密集型产业。强势发展的房地产业有赖于完善的融资渠道的支持。然而至今为止，我们并不存在真正意义上的房地产金融。银行信贷，加上消费者以按揭形式从银行借贷的预售款占了开发资金的70％左右。这种过分依赖商业银行的单一融资格局，不仅制约了房地产业的发展，同时也使商业银行面临较大的金融风险。一方面行业发展融资困难重重，一方面老百姓手中的大笔游资投资无门。这种矛盾何日求解？房地产金融机制和金融工具的创新何日提到议事日程？我们自己的房地产金融体系什么时候才能成为现实？
如果我们的宏观调控政策不触及这些问题，收不到实效也就不足为怪了。
作者系广州市房地产学会、房地产协会副会长、教授
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政府不应干预商品房价格
王幼松
广东省房地产市场在全国范围来看，起步早、发展快、成熟度较高且具有相对独立性，这已经是业界所公认的。近两年来，中央政府对房地产市场非常关注，频繁出台政策实施宏观调控，对有些区域的作用相对比较显著，但同期广东省房地产市场表现似乎“差强人意”，并没有随中央政策影响而出现房地产“价跌”的效应，甚至反其道而行之。这既反映出市场的活跃、需求旺盛，也存在供求不平衡、市场信息不对称和供应结构不合理等隐忧，要加强警惕与防范。
判断一个楼市价格上涨是否合理，有很多参照指标，如同期的GDP增长速度、投资增长速度、城市居民可支配收入增长速度、房价收入比、商品房空置面积与比例、房屋租赁价格增长速度、CPI指数变化等。从目前广东省的情况分析，个别指标有些许偏离，但整体上并没有严重超过警戒线。与2004年同期相比，广东省房地产市场2005年的商品房屋施工面积、新开工面积及竣工面积均有一定程度的增长，而空置面积为2091.95万平方米，同比下降2.3％，市场消化情况表现良好。投资风险系数有所降低，房地产资金来源方面出现了近3年以来自筹资金比重增长及国内贷款比重降低的变化。虽然国家严格土地政策使房地产开发商储备土地的难度加大，但房地产开发商仍对市场持乐观态度，购地踊跃。商品房市场销售速度较去年同期有所加快，市场需求旺盛。商品房空置问题尽管在空置时间、结构方面仍不理想，但总体情况有所改善。因此，目前广东省房地产市场基本上还是处于理性受控状态，并且已然进入新一轮的增长期。从经济发展客观规律和统计资料分析来看，任何经济体或行业都具有内在的发展周期性，每个周期一般分增长、衰退、收缩、复苏四个阶段，最值得珍惜和维护的就是增长阶段，应该力图使增长速度合理，增长时间延长。
价格是市场调节范畴，政府的职责是千方百计规范房地产市场
房地产价格的形成有很多的影响因素，但归根到底要看市场供需关系，政府不应干预商品房价格，价格是市场调节范畴，政府是市场管理的主导角色，它的职责就是要千方百计规范房地产市场。目前，政府在房地产市场法律制订、监督等方面的功能体现较多，而市场服务与调控功能尚显不足。所谓房地产，地是根本，首先，必须保持城市规划的先导性、科学性和稳定性，城市总体发展战略规划首要解决的是用地问题，政府对土地资源要集中管理，统筹兼顾，科学预测，总体协调，提高土地供应管理水平。针对目前的情况，政府需要运用科学手段分析房地产市场的供求关系和走势，调节龙头，从根本上科学有效地调控整个房地产市场。鉴于当前房地产市场供不应求的形势，可以利用税收杠杆，促使开发商及时消化土地储备，增加商品房供应。
其次，政府必须在城市的长远价值和开发商之间取舍利弊，求得综合效益最佳。只有城市综合竞争力增强了，城市价值就随之提高。城市要增强吸引力和竞争力，就得控制整体生活成本，不但要给住高档豪宅的高收入人群带来舒适，更应该给广大住一般房屋的中低收入的普罗大众提供必要的生活便利，这是政府不可替代的职责。改善供应结构，部分交给市场解决，部分则依靠政府行政职能解决，合理搭配，房价才能体现真实价值，市场才能持续稳定。只有保持较低的城市生活成本，才能有利于城市未来的持续发展。政府应该监督开发商诚信守法经营，加大惩戒力度，并及时发布土地供应、房地产交易等市场信息，保证消费者购买时得到充分准确的信息。信息不对称显然有利于供应方哄抬价格，而有能力、有资源提供市场信息的只有政府。
再次，应该改善供应结构，尽快展开经济适用房和廉租房的研究、规划、布局、建设和管理，努力利用市场功能和政府行政能力的复合作用，广开渠道，增大中低价位商品房的供应，并做好必要的基础设施配套，不要将这些事全部推给开发商，让城市中低收入家庭有功能基本齐全、价格相对便宜的房子可买可租。
最后，应加快金融体制改革，倡导房地产行业的融资创新，降低房地产业的资金风险，增强开发商的综合竞争力。同时，扩大私人资金投资渠道，如股票、外汇、黄金、古董、字画等，间接减少房地产市场的投资需求。
作者系华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所副教授
宏观调控事与愿违说明了什么
潘蜀健
房地产宏观调控的初衷是遏制强劲的房价涨势。然而，调控结果却事与愿违，房价不降反涨，而且是全国性反弹。这虽然是人们不愿见到的现实，却也在意料之中。我想，针对这一现象进行深层次的分析研究，是有一定现实意义的。
“均价”上扬反映了什么——房地产业统计信息问题
市场研究特别注重信息的准确性以及信息内涵的明确性。以市场价格为例，分析人员对那些不同质、功能不具可比性的商品，决不会简单地以一个“均价”来描述它们。可奇怪的是，我们的房地产市场只用“均价”，甚至依据这个“均价”来制定产业政策。商品房不仅具有很强的地域性，而且不同质、不同规模、不同区位的商品房，价格相差程度远远高于其他商品。“均价”上扬了，可能是由于旺盛需求拉动的；可能是高端产品比例增大，商品房建造成本上涨的结果；还可能是由炒家的投机性投资抬高的；更可能是开发商囤积居奇，哄抬房价所致。区区一个“均价”，掩饰了多少至关重要的信息？只关注“均价”的涨落，不研究“均价”所包含的更精细的内容及其引发原因，简单倒是很简单，方便倒是很方便，可开出来的调控药方管用吗？我们的统计部门，什么时候才能结束他们的“十年一贯制”，提供更多的统计信息呢？
“一刀切”还是因地制宜、分类指导——宏观调控方法问题
房地产是一个地域性很强的行业，地区间、城市间差异很大。本次房产新政出台的一个基本判断就是，“房价是由投机性炒作而抬起的，而高扬的房价又刺激了房地产投资规模失控。”姑且不论这个判断是否有足够的依据，至少可以肯定的是:它决不是一个波及全国的普遍现象，而是一个局限于少数地区和城市的局部问题。以点制面，因局部而控制全国，自然有失偏颇。对待房地产这种地域性很强的行业，我以为还是不宜“一刀切”，而是因地制宜、分类指导为好。
行政手段还是经济、法律手段——宏观调控手段问题
市场经济运行当然要接受来自政府的干预。可问题的关键在于怎么管市场？依靠什么来管市场？在我们这样一个长期受计划经济体制影响，“官本位”至今充斥每个角落的国家，往往过于迷信行政命令的作用。国家的治理，既有行政手段，又有经济手段和法律手段。当行政手段失灵的时候，为什么不能更多地依赖经济手段与法律手段？
经营者还是管理者——政府角色定位问题
早期经济体制改革的一个重要目标就是政企分开，要求政府从具体的经济活动中解脱出来。可令人遗憾的是，时至今日，地方政府介入房地产的热情丝毫未减。“以地生财”、“第二财政”、“经营城市”等等口号此起彼落。政府如果以经营者的身份出现，企图“以地生财”，那还有什么公正可言？又如何保证能顾全大局，义无反顾地落实中央的宏观调控政策？难怪有些地方一边高喊“降低房价”，一边又千方百计地抬高地价。
人人都要买得起房吗——住房消费政策问题
宏观调控的主要目标是把强劲的房价涨势降下来，挤出多余的泡沫，让老百姓能接受得了。这当然没有错。然而有人呼吁，“房价应当降到中国的老百姓人人都买得起”。看到这则消息，我不禁哑然。政府的住房政策是保障公民的居住权，实现“居者有其屋”。但是“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”。“人人都能买得起房”的目标设定是否离我们国家的实际太远？
防范欺诈，构建和谐——信息公开机制建设问题
商品房交易是在完全的信息不对称条件下发生的。正是商品房所特有的预售制度和房地产信息公开机制建设的迟缓，才导致了商品房交易过程中发生了那么多违法、违规和欺诈行为。商品房的质量、权属关系、规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同和开发商提供的售楼书来界定，自然得不到根本性的保障。看来房地产的信息公开机制建设已刻不容缓了。
商品房的预售制度合理吗——房地产业制度创新问题
制度创新是社会经济健康发展之保障，是社会进步的动力，是社会发展的必然。商品房预售制度在其运行过程中已暴露出许多致命的问题。正是由于预售行为，把开发商的投资风险转嫁给消费者，害得多少无辜的消费者毕生积蓄化为乌有；正是由于预售制度，为不法开发商的违法、违规和欺诈行为提供了可乘之机，害得多少无辜的消费者陷入灭顶之灾。面对那么多的受伤害者，我们还有什么理由寻找种种借口去维护一项明显不合理的交易制度？
银行信贷是唯一的融资渠道吗——房地产金融体系建设问题
房地产业是资金密集型产业。强势发展的房地产业有赖于完善的融资渠道的支持。然而至今为止，我们并不存在真正意义上的房地产金融。银行信贷，加上消费者以按揭形式从银行借贷的预售款占了开发资金的70％左右。这种过分依赖商业银行的单一融资格局，不仅制约了房地产业的发展，同时也使商业银行面临较大的金融风险。一方面行业发展融资困难重重，一方面老百姓手中的大笔游资投资无门。这种矛盾何日求解？房地产金融机制和金融工具的创新何日提到议事日程？我们自己的房地产金融体系什么时候才能成为现实？
如果我们的宏观调控政策不触及这些问题，收不到实效也就不足为怪了。
作者系广州市房地产学会、房地产协会副会长、教授
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