钟伟：央行加息0.27乃投石问路而非对症下药
央行提高基准利率0.27%，引发房地产业内普遍讨论，其中涉及到的两个核心问题是：第一，新一轮宏观调控是不是开始了，后续会不会有新的调控政策出台？第二，加息手段对房地产影响具体如何？焦点房地产网就此独家专访著名经济学家，北京师范大学金融研究所所长钟伟教授，和目前多数声音稍不同的是，钟伟并不认为新的宏观调控开始了，而只是央行对局部信贷问题所做出的单方面反应；而对房地产而言，将持续增加开发商的土地持有成本，加息放出的明确信号也表明，房地产行业的整体风险在加强。
下文是钟伟采访实录：
调息是央行投石问路
焦点房地产网：你认为这次央行调息的背景和目的是什么？
钟伟：贷款加息来得这么快，显示央行承受了巨大的压力，因为第一季度信贷投放有1.26万亿， 达到了全年预期目标的50％还要多，这和2004年第一季度投资快速增长一样，都是很少见的事情，信贷突然增长这么快，政府职能部门可能看不清楚其中的确切原因，毕竟到现在为止，对第一季度信贷投放的增长原因，还没有让人能够信服的解释，如果说有清晰的解读的话，比方说，如果我们能够确知问题出在固定资产投资反弹上，或者是出在房地产开发过热上，那么调控政策就能相对有针对性地，由特定的政府职能部门来进行，但现在只是观察到第一季度信贷快速投放，结果压力就集中在央行身上，央行必然要用一些手段来卸载。
央行加息是在传递信号，在不清楚第一季度为什么信贷增长这么快的情况下，必须向市场清晰无误地传递警惕和紧缩的信号，使得银行和企业能够做好准备。调法定准备金效果不好，毕竟现在银行系统的超额准备金有3个多百分点，你调了法定准备金，无非是银行损失了原来相应的超额准备金的那点利息而已。调存款利率也未尝不可，我是主张取消活期存款利息的，但是这势必引起社会舆论的压力，现在只能如履薄冰地开始试点，最后还是调贷款基准利率好，这个手段，在利率市场化的背景下，银行具体对哪个行业，哪家企业贷款如何定价，毕竟是银行的事情，调的只是贷款基准利率，因此温和提高贷款利率则无疑是正确的、市场化的选择。
“宏观调控又来了”为时尚早
焦点房地产网：宏观调控是不是又来了？
钟伟：宏观调控必须建立在经济运行已经偏离正常轨道，需要政府纠偏的特殊时期，有的学者说宏观调控永远不需要退出，这种说法很令人惊讶。紧缩或者扩张的调控政策，针对的必然是经济运行的过热或者过冷状态，如果经济运行是常态，那么政府这个“扶持”市场机制运行的手，就没有必要越位。
现在看来，就央行温和加息，然后就得出贸然的结论说，2004年的疾风暴雨一样的宏观调控又回来了这样的判断，恐怕太仓促。我们需要首先看一下第一季度经济运行情况。
第一，经济现在是不是过热了？一季度GDP增长10.2%，过去三年经济增长平均都是10％，其中不少季度的增长率都高于10％，因此就增长率来看，现在问题不大。
第二，物价，现在居民消费价格指数不足2％，工业品出厂价格指数和工业原辅材料的价格指数都不高，因此2006年内中国经济遭受通货膨胀威胁的可能性很小。
第三，工业企业效益基本上平稳，第一季度工业增长值增速大概在16％到17％，企业利润增长大约在22％，和去年全年相比都没有明显的变化。
第四，要说热，可能投资和消费是热的，第一季度固定资产投资增长超过27％，消费增长超过12％，都比较快，但是从前面四点看，还很难得出宏观经济已经全面过热的结论。
这个和2004年第一季度不同，当时是物价起来了，煤电油运的紧张，以及投资热等等，都成为中央政府职能部门的共识，然后才是大规模的调控。现在对第一季度宏观形势的判断，政府只是非常警惕，央行加息主要是第一季度信贷快速投放后，没有办法作出清晰的解释，各方对央行压力大，可能信贷投放和宏观经济形势之间出现了一些偏离，所以做了调整。
所以现在就说，加息意味着新一轮调控开始，恐怕有些夸张。至少要等等看，等多长时间？再看1到2个季度。
焦点房地产网：这可能央行卸载压力的反映，而其他部门可能不会跟进。
钟伟：其他部门的跟进是有可能的，但不会像去年一样大规模的跟进。现在每到这个程度中央对当前的经济有警觉，但是称宏观调控又来了是为时过早。
房地产囤积土地现状有望改观
焦点房地产网：对房地产具体的影响您认为是什么？
钟伟：我手头的数据和分析是，现在的信贷过快投放，和2006年第一季度土地出让的无序直接相关。估计04年土地出让金大概是3700多亿，05年突破了5000亿，06年第一季度土地供应放量，并且屡屡拍出天价土地，可能将近3000亿。地根的放松必然拖累银行放松。
现在房地产变成什么情况呢？如果说98，99年前后囤积土地是少数先知先觉的开发商的秘方，只有广州的部分开发悄悄采用，大多数企业还没有意识到土地储备的重要性的话。那么现在是囤积土地就是囤积未来利润基本是每个企业都在做的，人人都知道的金科玉律。尽管开发商不承认，这两年土地的供应是有富余的，待开发的土地量已经非常巨大了，足够开发商做2年多。但圈了地的开发商不会叫喊自己圈了地，圈地不足的成天叫喊，这就是“地荒”的实质。
土地囤积是有成本和有风险的，土地供应在放量，土地供应价格天价增加，带来的结果是：未来几年商品房供应面积也必须放量，然后价格也持续上涨，那么这就要求未来商品房的销售额就必须更快速地增长，毕竟销售额等于销售价格乘以销售面积，我们匡算了一下，依据现在的土地量价走势，今后两年商品房销售每年增长至少在维持在30％以上的增长，这是几乎不可能的。
当人人都知道圈地赚钱时，一定市场中的大部分人都错了，圈地对房地产行业有风险，对地方政府而言，不能再通过征用出让土地这样没有任何技术含量的手段，去掠夺农村和农民了！当年英国圈地是羊吃人，也就是工业化带来圈地和把农民赶入城市成为产业工人，现在中国圈地是权吃人，也就是城市化带来圈地，和失地失业，城市又不接纳的非工非农的群体。
开发商未来的命运很难预料，比如钢铁流通企业04年一年几乎挣了过去10年的钱，05年起码赔出去一半。开发商过去几年也挣了太多的钱，现在应该想想宏观大势，想想金融政策，土地政策，劳动用工政策等宏观大势，我认为加息给房地产的信号是，行业的整体风险在上升。否则这个群体是起于暴富，死于贪婪。
焦点房地产网
调息是央行投石问路
焦点房地产网：你认为这次央行调息的背景和目的是什么？
钟伟：贷款加息来得这么快，显示央行承受了巨大的压力，因为第一季度信贷投放有1.26万亿， 达到了全年预期目标的50％还要多，这和2004年第一季度投资快速增长一样，都是很少见的事情，信贷突然增长这么快，政府职能部门可能看不清楚其中的确切原因，毕竟到现在为止，对第一季度信贷投放的增长原因，还没有让人能够信服的解释，如果说有清晰的解读的话，比方说，如果我们能够确知问题出在固定资产投资反弹上，或者是出在房地产开发过热上，那么调控政策就能相对有针对性地，由特定的政府职能部门来进行，但现在只是观察到第一季度信贷快速投放，结果压力就集中在央行身上，央行必然要用一些手段来卸载。
央行加息是在传递信号，在不清楚第一季度为什么信贷增长这么快的情况下，必须向市场清晰无误地传递警惕和紧缩的信号，使得银行和企业能够做好准备。调法定准备金效果不好，毕竟现在银行系统的超额准备金有3个多百分点，你调了法定准备金，无非是银行损失了原来相应的超额准备金的那点利息而已。调存款利率也未尝不可，我是主张取消活期存款利息的，但是这势必引起社会舆论的压力，现在只能如履薄冰地开始试点，最后还是调贷款基准利率好，这个手段，在利率市场化的背景下，银行具体对哪个行业，哪家企业贷款如何定价，毕竟是银行的事情，调的只是贷款基准利率，因此温和提高贷款利率则无疑是正确的、市场化的选择。
“宏观调控又来了”为时尚早
焦点房地产网：宏观调控是不是又来了？
钟伟：宏观调控必须建立在经济运行已经偏离正常轨道，需要政府纠偏的特殊时期，有的学者说宏观调控永远不需要退出，这种说法很令人惊讶。紧缩或者扩张的调控政策，针对的必然是经济运行的过热或者过冷状态，如果经济运行是常态，那么政府这个“扶持”市场机制运行的手，就没有必要越位。
现在看来，就央行温和加息，然后就得出贸然的结论说，2004年的疾风暴雨一样的宏观调控又回来了这样的判断，恐怕太仓促。我们需要首先看一下第一季度经济运行情况。
第一，经济现在是不是过热了？一季度GDP增长10.2%，过去三年经济增长平均都是10％，其中不少季度的增长率都高于10％，因此就增长率来看，现在问题不大。
第二，物价，现在居民消费价格指数不足2％，工业品出厂价格指数和工业原辅材料的价格指数都不高，因此2006年内中国经济遭受通货膨胀威胁的可能性很小。
第三，工业企业效益基本上平稳，第一季度工业增长值增速大概在16％到17％，企业利润增长大约在22％，和去年全年相比都没有明显的变化。
第四，要说热，可能投资和消费是热的，第一季度固定资产投资增长超过27％，消费增长超过12％，都比较快，但是从前面四点看，还很难得出宏观经济已经全面过热的结论。
这个和2004年第一季度不同，当时是物价起来了，煤电油运的紧张，以及投资热等等，都成为中央政府职能部门的共识，然后才是大规模的调控。现在对第一季度宏观形势的判断，政府只是非常警惕，央行加息主要是第一季度信贷快速投放后，没有办法作出清晰的解释，各方对央行压力大，可能信贷投放和宏观经济形势之间出现了一些偏离，所以做了调整。
所以现在就说，加息意味着新一轮调控开始，恐怕有些夸张。至少要等等看，等多长时间？再看1到2个季度。
焦点房地产网：这可能央行卸载压力的反映，而其他部门可能不会跟进。
钟伟：其他部门的跟进是有可能的，但不会像去年一样大规模的跟进。现在每到这个程度中央对当前的经济有警觉，但是称宏观调控又来了是为时过早。
房地产囤积土地现状有望改观
焦点房地产网：对房地产具体的影响您认为是什么？
钟伟：我手头的数据和分析是，现在的信贷过快投放，和2006年第一季度土地出让的无序直接相关。估计04年土地出让金大概是3700多亿，05年突破了5000亿，06年第一季度土地供应放量，并且屡屡拍出天价土地，可能将近3000亿。地根的放松必然拖累银行放松。
现在房地产变成什么情况呢？如果说98，99年前后囤积土地是少数先知先觉的开发商的秘方，只有广州的部分开发悄悄采用，大多数企业还没有意识到土地储备的重要性的话。那么现在是囤积土地就是囤积未来利润基本是每个企业都在做的，人人都知道的金科玉律。尽管开发商不承认，这两年土地的供应是有富余的，待开发的土地量已经非常巨大了，足够开发商做2年多。但圈了地的开发商不会叫喊自己圈了地，圈地不足的成天叫喊，这就是“地荒”的实质。
土地囤积是有成本和有风险的，土地供应在放量，土地供应价格天价增加，带来的结果是：未来几年商品房供应面积也必须放量，然后价格也持续上涨，那么这就要求未来商品房的销售额就必须更快速地增长，毕竟销售额等于销售价格乘以销售面积，我们匡算了一下，依据现在的土地量价走势，今后两年商品房销售每年增长至少在维持在30％以上的增长，这是几乎不可能的。
当人人都知道圈地赚钱时，一定市场中的大部分人都错了，圈地对房地产行业有风险，对地方政府而言，不能再通过征用出让土地这样没有任何技术含量的手段，去掠夺农村和农民了！当年英国圈地是羊吃人，也就是工业化带来圈地和把农民赶入城市成为产业工人，现在中国圈地是权吃人，也就是城市化带来圈地，和失地失业，城市又不接纳的非工非农的群体。
开发商未来的命运很难预料，比如钢铁流通企业04年一年几乎挣了过去10年的钱，05年起码赔出去一半。开发商过去几年也挣了太多的钱，现在应该想想宏观大势，想想金融政策，土地政策，劳动用工政策等宏观大势，我认为加息给房地产的信号是，行业的整体风险在上升。否则这个群体是起于暴富，死于贪婪。
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