一年间1.5万变成150万：上海楼市神话背后3
政府“如履薄冰”
“房价问题已经变成上海的政治问题了”
调控政策只是“温柔一刀”？
2003年12月4日，上海市市长韩正在“美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会”开幕式上表示，上海要努力调控房价上涨过快的趋势。
人们会把韩正此次发言和两个半月前的发言作比较。2003年9月16日福布斯全球总裁会议上，韩正用一种欢迎的姿态说：“在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。”
这是一个微妙的转变，2003年底，上海市政府发言人证实，“期房限制转让”政策正在酝酿。而2004年1月12日，上海市政府第一次把“房价上涨过快”写入《政府工作报告》。
“期房限制转让”政策的真正实施是在2004年4月26日。在期房限转政策的媒体吹风会上，上海市房地局副局长庞元说，出台这些政策的目的是，“不让市场大起大落”。这个4月，一直对楼市采取鼓励态度的上海市政府，接连出台政策限制楼市的炒作。“这是一个转折点”，业内人士说。
然而上海的房价依然高升，“期房限转在控制房价上并没有起到多少作用。”一位本地记者说。
随着房价的高企，政府的态度，也开始越来越趋于强硬。
11月6日，上海市市委书记陈良宇在会见香港访问团时，否认上海楼市已经出现了严重的泡沫，但他表示，对于近期境内外大量出现上海房地产将面临大崩盘的评论，政府方面是“如履薄冰”。
而今年的上海“两会”期间，房价问题成为代表委员们反映最多的问题。1月20日下午一次论坛上，上午刚参加“两会”的上海社科院房地产研究中心主任张泓铭教授说，“我认为房价问题已经变成上海的政治问题了”。
就在这一天，万邦都市花园被摘牌，市政府第一次对违规的发展商开了杀戒。
一个多月后，3月1日至3日，3天时间里，“富海商务苑”、“天赐公寓”等七个楼盘被停牌，另外4个楼盘被调查，包括赫赫有名的“世茂滨江花园”。
3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价，当天下午上海市政府就发布了三项针对房地产的政策，第二天又发布了第四个通知。如此高密度的政策出台，是不多见的。
新政策中，最受关注的是保量和征税，2005年，上海计划新开工配套商品房面积900万平方米，配套商品房将优先保证动迁房源需求；从3月7日起，上海即对买进居住不满一年即卖出的房屋的交易差价征收5.55％的税费。
而此次调控政策出台前，坊间已经有很多猜测，每一个都比真正到来的严厉：购房首付比率提高到30％；二手房交易征收5％的营业税，20％－60％的所得税，20％－60％的增值税以及4％的附加税；贷款购入的房产两年内不得转让等等。
相比之下，出台的政策显得过于“温和”，对于保量，业内人士分析，“配套商品房大部分都在外环线外，对中心城区的房价来说，不会有什么影响”。而5.55％的税费，则被评为：这在目标上是“精确制导”，但在实际力度上却是“温柔一刀”。
3月13日，万邦都市花园复牌，据报道，复牌的原因是该楼盘开发商经过两个月的内部整顿，其整改措施经检查已达到预定效果。
而顾海波对此表示疑问，“他们做了什么整顿，达到了什么效果，为什么都不公布出来呢？”
美丽的幻影？
“购买者正在经受着金钱幻觉的痛苦”
“郁金香”还会传递吗？
3月7日，上海最大证券公司之一申银万国证券研究所报告指出：上海房价将在12个月内下跌10％－20％。
业内人士说，“说上海房价会跌的报告在过去是不可能在上海媒体报道的，而这一次的报道，也说明了市政府态度的转变，房地产占GDP的比重很大，而房价飞涨又存在隐患，他们也徘徊不定，而这个态度又会给人们某种预期，调控的效果还是未知数”。
“是的，政府的调控效果并不明显。”中国社科院房地产研究室研究员况伟大这样说，“抑制房价应该多管齐下，包括利率、土地、税收政策的调整和普通住宅的大面积建设。”
而上海社科院房地产研究中心的顾建发则对房价将下跌的说法不屑一顾：“这只是数字游戏而已，简单地比较房价是涨还是跌是没有任何意义的。”
“没意义”的依据是上海房价仍在继续上涨的现实。“3个月来上海的房价已经涨了20％，就算是政府在余下的时间控制住涨幅，停留在现在的水平，与去年相比，房价仍然是在上涨。”顾建发说。与此印证的是，上海房地局的官员们的多次表态中，说的是要控制房价的涨幅，而不是房价。
“10年前是深圳，5年前是北京，3年来是上海。”上海康城销售总经理刘扬说，“一个城市的国际化过程中有20年的土地快速增值期，上海还有10年的时间。”
他说，去年他在香港的时候，在九龙维多利亚湾旁边，一幢48层楼房的房价是9万港元一平方米，而在上海与之同等位置的世茂滨江花园只是2.5万。“在上海人看来，香港算什么？上海是要向纽约伦敦东京看齐。”
而经济学家谢国忠则认为，“这是最后的疯狂”。他是看衰上海房产甚至中国房产的重量级人物之一。“以家庭可支配收入与房地产价格比率来作为分析承受能力指标的测量法来看，上海的房地产价格比伦敦、纽约和香港中任何一个地方的房地产价格都至少贵了三倍。”近期谢国忠在一篇文章中这样反驳。
他在去年10月说：“随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”他认为，房地产行业令人晕眩的美丽幻影已升腾不已，中国的房地产购买者正在经受着金钱幻觉的痛苦。
在刘扬看来，摩根士丹利——谢国忠所服务的公司也在经受这样的痛苦。“就在他鼓吹房产泡沫的时候，摩根士丹利正在上海大肆买地买楼。”刘扬说的时候，露出大有深意的笑容。
而一些人正在以实际行动来唱衰上海房产。“我们最先给房子的定价是7000／平方米，但没想到人都疯了，卖到1.9万／平方米，买房的人还是抢破了头。”一位在上海开发房产的北京开发商说，他们收钱都收到心里有些害怕。赚了一大把的这位开发商决定撤离上海，不再来吹大这个泡沫。“谁知道谁是最后的冤大头？”
不少人担心17世纪荷兰的“郁金香事件”在上海重演。因投机商的大量囤积居奇，1636年的荷兰，一枝郁金香的价格和一架马车或几匹马的价格相若，1637年，一度暴涨5900％的郁金香球茎因一个偶然事件价格暴跌，并最终导致了这个昔日欧洲金融中心、东方贸易霸主的帝国衰落。
此时的上海，郁金香还在传递到更远的地区。当上海的房价向纽约伦敦看齐的时候，中国的各个城市，尤其是长三角地区的城市，房价也在向上海看齐。
国家统计局的数据表明，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，其中长三角地区有4个：上海、南京、杭州和宁波。
从浙江全省情况来看，2004年浙江省房屋售价总水平比2003年上涨了15.2％，到2004年底，杭州的均价已达每平方米8500元(不包括萧山和余杭)，而温州甚至超越了杭州达到9000多元。
而浙江的二、三线城市的房价也让人咋舌称奇。慈溪，浙江的一个县级市其房价已达到了每平方米6000元，一般县城的房价都在3000元以上。
繁荣背后几张脸
奇迹背后的资金漏洞
他们对房价飞涨“功不可没”
在上海房产市场疯狂的繁荣景象中，我们找到几个人，也曾是繁荣与疯狂表征的他们，而今却显得有些突兀。
王瑞其，房产中介商，2004年1月19日跳楼自杀。
2003年2月18日，王瑞其成立志博房产，其后迅速扩张到58家门店，被上海一份经济类杂志称为“创造了沪上房地产经纪公司发展奇迹”。
然而这一奇迹的背后是数百万的资金漏洞，王瑞其冒名通过银行贷款大量购房，隐瞒房子已抵押给银行的事实转卖他人，当买主付款后，王以种种理由拖延交房，以此套取大笔流动资金进行各种投资，然均告失败。面对银行逼债和买家催房，王最终选择一死了之。
姚康达，在2004年6月的“审计风暴”中一夜成名。他从中国工商银行上海外高桥保税区支行获得个人住房贷款7141万元人民币，用于购买128套住房，炒作房地产。
据媒体调查，在姚康达这位看似普通的上海人背后，至少有三位上海“名人”的影子若隐若现，其中有两位已经身陷囹圄。他们分别是：原上海爱建证券公司董事长刘顺新、现任香港国中集团董事长的福布斯富豪张扬、原中国银行上海分行行长。
当然，还有周正毅，这位已经不被提及的人物。
在2002、2003年上海楼市发飙的时期，王瑞其、姚康达们对房价飞涨“功不可没”。
“香水男人”，一个上海网民，今年情人节后三天，发表了一篇《什么至情至爱，在坚挺的上海房价面前全部是狗屁》的文章：”我和MM相恋近三年，因为我家只是普通的工薪阶层，所以只有一套两室一厅的房子。”
“可是MM的要求实在是太高了，一定要再买一套房子，最好是三室两厅。”
“一开始，我觉得只要我努力，我能感动她。可是，后来我发现我错了，特别是MM周围的人都傍了大款，完了，我们的分手也进入了倒计时。”
“直到今天凌晨，我把我家里的想法告诉了她(卖掉现在的房子，买套大的三室两厅，以后贷款再买套小的给我父母)，得到的回复竟然是彻底的否定。”
“此刻我彻底绝望了，为什么？为什么感情就敌不过房子呢？”
这是否可以为“两会”期间，人大代表、政协委员们所说的房价影响和谐社会的建设提供一个注脚？
多收了三五斗
之上海人买房版
原来出来犹如赛龙船似的一股劲儿，现在在每个人的身体里松懈下来了。最近天照应，很多人多发了三五万的年终奖，银行卡上的数字很快接近了6位，谁都以为该得透一透气了。哪里知道临到最后的占卜，却得到比高考落榜或没有学位更坏的征兆！
“还是不要买的好，我们回去呆在家里吧！”从简单的心里喷出了这样的愤激的话。
“嗤，”小姐冷笑着，“你们不买，人家就关门了么？各处地方多的是买房子的人，温州的买房团还没有走，苏北，西北，华南的买房团就要涌来了。现在各地的有钱人和老板也多的是。好的楼盘和别墅是为他们留着的。”
苏北，西北，华南的买房团，有钱人，老板，那是遥远的事情，仿佛可以不管。而已经快要结婚的年轻人不买房，却只能作为一句愤激的话说说罢了。怎么能够不买呢？日子还是要过的，为了谈恋爱，结婚生孩子，当初父亲母亲盼望改善居住条件，一家人窝在30个平方的房子里的日子断是不能再过下去的。
“我们到宝山去买房吧。”在宝山，或许有比较好的命运等候着他，有人这么想。
（□采写：南方都市报特派记者丰鸿平王吉陆） [1] [2] [3]
“房价问题已经变成上海的政治问题了”
调控政策只是“温柔一刀”？
2003年12月4日，上海市市长韩正在“美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会”开幕式上表示，上海要努力调控房价上涨过快的趋势。
人们会把韩正此次发言和两个半月前的发言作比较。2003年9月16日福布斯全球总裁会议上，韩正用一种欢迎的姿态说：“在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。”
“期房限制转让”政策的真正实施是在2004年4月26日。在期房限转政策的媒体吹风会上，上海市房地局副局长庞元说，出台这些政策的目的是，“不让市场大起大落”。这个4月，一直对楼市采取鼓励态度的上海市政府，接连出台政策限制楼市的炒作。“这是一个转折点”，业内人士说。
然而上海的房价依然高升，“期房限转在控制房价上并没有起到多少作用。”一位本地记者说。
随着房价的高企，政府的态度，也开始越来越趋于强硬。
11月6日，上海市市委书记陈良宇在会见香港访问团时，否认上海楼市已经出现了严重的泡沫，但他表示，对于近期境内外大量出现上海房地产将面临大崩盘的评论，政府方面是“如履薄冰”。
而今年的上海“两会”期间，房价问题成为代表委员们反映最多的问题。1月20日下午一次论坛上，上午刚参加“两会”的上海社科院房地产研究中心主任张泓铭教授说，“我认为房价问题已经变成上海的政治问题了”。
就在这一天，万邦都市花园被摘牌，市政府第一次对违规的发展商开了杀戒。
一个多月后，3月1日至3日，3天时间里，“富海商务苑”、“天赐公寓”等七个楼盘被停牌，另外4个楼盘被调查，包括赫赫有名的“世茂滨江花园”。
3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价，当天下午上海市政府就发布了三项针对房地产的政策，第二天又发布了第四个通知。如此高密度的政策出台，是不多见的。
新政策中，最受关注的是保量和征税，2005年，上海计划新开工配套商品房面积900万平方米，配套商品房将优先保证动迁房源需求；从3月7日起，上海即对买进居住不满一年即卖出的房屋的交易差价征收5.55％的税费。
而此次调控政策出台前，坊间已经有很多猜测，每一个都比真正到来的严厉：购房首付比率提高到30％；二手房交易征收5％的营业税，20％－60％的所得税，20％－60％的增值税以及4％的附加税；贷款购入的房产两年内不得转让等等。
相比之下，出台的政策显得过于“温和”，对于保量，业内人士分析，“配套商品房大部分都在外环线外，对中心城区的房价来说，不会有什么影响”。而5.55％的税费，则被评为：这在目标上是“精确制导”，但在实际力度上却是“温柔一刀”。
3月13日，万邦都市花园复牌，据报道，复牌的原因是该楼盘开发商经过两个月的内部整顿，其整改措施经检查已达到预定效果。
而顾海波对此表示疑问，“他们做了什么整顿，达到了什么效果，为什么都不公布出来呢？”
美丽的幻影？
“购买者正在经受着金钱幻觉的痛苦”
“郁金香”还会传递吗？
3月7日，上海最大证券公司之一申银万国证券研究所报告指出：上海房价将在12个月内下跌10％－20％。
业内人士说，“说上海房价会跌的报告在过去是不可能在上海媒体报道的，而这一次的报道，也说明了市政府态度的转变，房地产占GDP的比重很大，而房价飞涨又存在隐患，他们也徘徊不定，而这个态度又会给人们某种预期，调控的效果还是未知数”。
“是的，政府的调控效果并不明显。”中国社科院房地产研究室研究员况伟大这样说，“抑制房价应该多管齐下，包括利率、土地、税收政策的调整和普通住宅的大面积建设。”
而上海社科院房地产研究中心的顾建发则对房价将下跌的说法不屑一顾：“这只是数字游戏而已，简单地比较房价是涨还是跌是没有任何意义的。”
“没意义”的依据是上海房价仍在继续上涨的现实。“3个月来上海的房价已经涨了20％，就算是政府在余下的时间控制住涨幅，停留在现在的水平，与去年相比，房价仍然是在上涨。”顾建发说。与此印证的是，上海房地局的官员们的多次表态中，说的是要控制房价的涨幅，而不是房价。
“10年前是深圳，5年前是北京，3年来是上海。”上海康城销售总经理刘扬说，“一个城市的国际化过程中有20年的土地快速增值期，上海还有10年的时间。”
他说，去年他在香港的时候，在九龙维多利亚湾旁边，一幢48层楼房的房价是9万港元一平方米，而在上海与之同等位置的世茂滨江花园只是2.5万。“在上海人看来，香港算什么？上海是要向纽约伦敦东京看齐。”
而经济学家谢国忠则认为，“这是最后的疯狂”。他是看衰上海房产甚至中国房产的重量级人物之一。“以家庭可支配收入与房地产价格比率来作为分析承受能力指标的测量法来看，上海的房地产价格比伦敦、纽约和香港中任何一个地方的房地产价格都至少贵了三倍。”近期谢国忠在一篇文章中这样反驳。
他在去年10月说：“随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”他认为，房地产行业令人晕眩的美丽幻影已升腾不已，中国的房地产购买者正在经受着金钱幻觉的痛苦。
在刘扬看来，摩根士丹利——谢国忠所服务的公司也在经受这样的痛苦。“就在他鼓吹房产泡沫的时候，摩根士丹利正在上海大肆买地买楼。”刘扬说的时候，露出大有深意的笑容。
而一些人正在以实际行动来唱衰上海房产。“我们最先给房子的定价是7000／平方米，但没想到人都疯了，卖到1.9万／平方米，买房的人还是抢破了头。”一位在上海开发房产的北京开发商说，他们收钱都收到心里有些害怕。赚了一大把的这位开发商决定撤离上海，不再来吹大这个泡沫。“谁知道谁是最后的冤大头？”
不少人担心17世纪荷兰的“郁金香事件”在上海重演。因投机商的大量囤积居奇，1636年的荷兰，一枝郁金香的价格和一架马车或几匹马的价格相若，1637年，一度暴涨5900％的郁金香球茎因一个偶然事件价格暴跌，并最终导致了这个昔日欧洲金融中心、东方贸易霸主的帝国衰落。
此时的上海，郁金香还在传递到更远的地区。当上海的房价向纽约伦敦看齐的时候，中国的各个城市，尤其是长三角地区的城市，房价也在向上海看齐。
国家统计局的数据表明，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，其中长三角地区有4个：上海、南京、杭州和宁波。
从浙江全省情况来看，2004年浙江省房屋售价总水平比2003年上涨了15.2％，到2004年底，杭州的均价已达每平方米8500元(不包括萧山和余杭)，而温州甚至超越了杭州达到9000多元。
而浙江的二、三线城市的房价也让人咋舌称奇。慈溪，浙江的一个县级市其房价已达到了每平方米6000元，一般县城的房价都在3000元以上。
繁荣背后几张脸
奇迹背后的资金漏洞
他们对房价飞涨“功不可没”
在上海房产市场疯狂的繁荣景象中，我们找到几个人，也曾是繁荣与疯狂表征的他们，而今却显得有些突兀。
王瑞其，房产中介商，2004年1月19日跳楼自杀。
2003年2月18日，王瑞其成立志博房产，其后迅速扩张到58家门店，被上海一份经济类杂志称为“创造了沪上房地产经纪公司发展奇迹”。
然而这一奇迹的背后是数百万的资金漏洞，王瑞其冒名通过银行贷款大量购房，隐瞒房子已抵押给银行的事实转卖他人，当买主付款后，王以种种理由拖延交房，以此套取大笔流动资金进行各种投资，然均告失败。面对银行逼债和买家催房，王最终选择一死了之。
姚康达，在2004年6月的“审计风暴”中一夜成名。他从中国工商银行上海外高桥保税区支行获得个人住房贷款7141万元人民币，用于购买128套住房，炒作房地产。
据媒体调查，在姚康达这位看似普通的上海人背后，至少有三位上海“名人”的影子若隐若现，其中有两位已经身陷囹圄。他们分别是：原上海爱建证券公司董事长刘顺新、现任香港国中集团董事长的福布斯富豪张扬、原中国银行上海分行行长。
当然，还有周正毅，这位已经不被提及的人物。
在2002、2003年上海楼市发飙的时期，王瑞其、姚康达们对房价飞涨“功不可没”。
“香水男人”，一个上海网民，今年情人节后三天，发表了一篇《什么至情至爱，在坚挺的上海房价面前全部是狗屁》的文章：”我和MM相恋近三年，因为我家只是普通的工薪阶层，所以只有一套两室一厅的房子。”
“可是MM的要求实在是太高了，一定要再买一套房子，最好是三室两厅。”
“一开始，我觉得只要我努力，我能感动她。可是，后来我发现我错了，特别是MM周围的人都傍了大款，完了，我们的分手也进入了倒计时。”
“直到今天凌晨，我把我家里的想法告诉了她(卖掉现在的房子，买套大的三室两厅，以后贷款再买套小的给我父母)，得到的回复竟然是彻底的否定。”
“此刻我彻底绝望了，为什么？为什么感情就敌不过房子呢？”
这是否可以为“两会”期间，人大代表、政协委员们所说的房价影响和谐社会的建设提供一个注脚？
多收了三五斗
之上海人买房版
原来出来犹如赛龙船似的一股劲儿，现在在每个人的身体里松懈下来了。最近天照应，很多人多发了三五万的年终奖，银行卡上的数字很快接近了6位，谁都以为该得透一透气了。哪里知道临到最后的占卜，却得到比高考落榜或没有学位更坏的征兆！
“还是不要买的好，我们回去呆在家里吧！”从简单的心里喷出了这样的愤激的话。
“嗤，”小姐冷笑着，“你们不买，人家就关门了么？各处地方多的是买房子的人，温州的买房团还没有走，苏北，西北，华南的买房团就要涌来了。现在各地的有钱人和老板也多的是。好的楼盘和别墅是为他们留着的。”
苏北，西北，华南的买房团，有钱人，老板，那是遥远的事情，仿佛可以不管。而已经快要结婚的年轻人不买房，却只能作为一句愤激的话说说罢了。怎么能够不买呢？日子还是要过的，为了谈恋爱，结婚生孩子，当初父亲母亲盼望改善居住条件，一家人窝在30个平方的房子里的日子断是不能再过下去的。
“我们到宝山去买房吧。”在宝山，或许有比较好的命运等候着他，有人这么想。
（□采写：南方都市报特派记者丰鸿平王吉陆） [1] [2] [3]
