一年间1.5万变成150万：上海楼市神话背后2
推波助澜的中介
几分钟一条签单短信
“明炒”和“暗炒”的入门培训
陈林说在炒房上他没有花很多时间，很多事情是由中介来完成。向他汇报房源，为他办各种手续，甚至可以为他贷款。总之为了让双方达成交易，中介不遗余力不厌其烦，在上海房产市场的运转中，中介起了推波助澜的作用。
曹海滨，中原地产曾经的金牌经纪人，一年内，由他促成的买卖总金额超过一亿元。如今他做了中原地产陆家嘴店的经理，他的店就在金茂大厦6号门的对面，这样的地理位置决定了他们做的都是大客户。但是他的下属小孙认为，这里的位置并不好，取得这样的成绩是因为大家的努力。这位24岁的年轻姑娘说，房产经纪人是一个很新鲜时尚的职业，自然，收入也不菲。“在中原地产，一个普通员工的年薪大概是10万元。”
她一个月下来可以谈成2－4套房子，促成双方交易不需要太多的时间，更多的工作是做服务，也就是各种手续证明和贷款，很多个人不好做到不能做到的事情中介都可以代为完成。
另一家港资中介汉宇物业代理总经理施宏睿的手机每几分钟就会收到一条签单的短信息，即使是在深夜也会响个不停。他曾对他的员工介绍自己在香港做经纪人的经验：“12点钟后到客户家去谈，这样可以让客户知道，你明天还要一大早上班，而我不签成这个单我是不走的。这样做的成功率为99％。”说着说着他得意地大笑。第二天他会把签单的消息群发给每个业务员，给他们压力，催促他们签下一个又一个的单。
一位在房地产代理机构工作的人士告诉记者，“我们进入公司参加的培训中，有一个专门的课程就是炒楼，有‘明炒’和‘暗炒’，明炒就是在适当的时候自己调高房价，暗炒就是用假合同先让一部分房源在网上显示已售，制造稀缺的局势，房价就会跟着涨起来。开发商是要赚钱的，肯定要把好的房源留着，等高价时抛出。”
很多购房者都有这样的遭遇，新盘一经推出，售楼处宣布“本期已经售完”，购房者不得不到周边的中介那里去买期房；为了能被领进售楼处签个合同，购房者要给关系人交纳几万、十几万的“好处费”。
那位代理机构人士说，“有的中介采取包销的方式，以开发商能接受的价格买下一部分房源，常常能高价出售，如果开发商不愿意，有的中介还会在买断房源所付的资金之外再拿出一部分盈利和开发商分成，双方得利。”
复旦大学房地产研究中心主任、《地产经纬－远东房产评论》执行总编尹锋认为，“由于开发商和中介控制着供给量，交易市场极不规范，炒作应运而生，直接推动了房价的飞升”。
难以抑制的房价
在暴利和政策的鼓励下，大量资本纷纷涌入房地产业
上个世纪90年代，一首广告歌曲曾被传唱一时：“城市的高度它越变越快，上海让我越看越爱。”
高层建筑的蓬勃增长透出的是上海经济的快速发展。“经济增长刺激了住房的需求。”尹锋说。
尹锋认为三部分人群构成了这个需求，首先是本地居民，包括拆迁户、改善生活者和外地到上海落户工作的“新上海人”，另外两部分是到上海置业的江浙商人和境外投资者。一位从事房地产报道的记者则说：“还有一部分人群，无法统计，但是能感受到，就是外地的官员用灰色收入到上海买房。”
从事房地产报道多年的上海《美家房地产周刊》记者房军说，“人多地少的局面已经形成，中心城区甚至可能‘楼荒’。上海每年大约需要50万套住房，而去年的供应量是大约30万套，其中大约15万套在中心城区。”
很多人认为，上海房产市场的发轫，政府起着巨大的推动作用。自上世纪90年代中期起，上海大举出让城市土地，将批地权限下放到区县，批租收入基本作为市及区县两级政府的预算外收入。
2001年前，上海市的土地大多数是划拨和协议出让的，长宁区房地局高级经济师顾海波对记者说：“这里面造成了大量的国有资产流失，有很多‘贱买贱卖’、‘自买自卖’等暗箱操作。”
2001年，上海政府出台并实施的两个文件规定，六类经营性土地(商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等)使用权的出让，都应通过招标拍卖方式进行。
然而，上海市房地局局长蔡育天曾经公开表示：“在公开招投标中，我们又留下了个政策口子，就是对一次规划、分期开发、计划分批实施的地块，采用协议招标。”人们常见的单位用地和市政府确定的旧区改造地块，均属“政策口子”之列。
徐汇区房地局一位官员曾向《财经》杂志坦承，上海市一些区政府不但大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、房产开发、销售等一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。
除国有开发商之外，上海尚有众多与政府有着诸多利益关联的民营开发商和外资开发商。上海市房产经济学会副会长印疤华教授分析，上述民营开发商以业已入狱的周正毅为代表；外资中，则以香港开发商为主，早年在上海政府引资启动旧城改造的热潮中，大举进军上海房地产业。
分析人士认为，种种寻租手段直接导致市场供需失衡，房价的飙升亦难以遏制。
尹锋认为房地产价格高涨的原因还在于政策上对购房的鼓励。“最突出的是蓝印户口和退返契税。”
1998年，上海市出台政策规定，在上海购买一套商品房，至少可以获得一个上海的蓝印户口，2002年4月蓝印户口政策停止时，官方的评价是，“对推动房产市场的繁荣，促进本市商品住宅的建设和发展，起到了积极作用。”
1999年7月，上海市政府为了鼓励个人购房，决定由地方财政补贴0.75％的契税，即按0.75％的税率征收。2002年才取消了财政补贴，恢复到1.5％，而按照国家规定，契税的税率幅度在3％至5％。
“银行资本的大量介入，极大地扩大了市场的购买力”，尹锋认为，“这也是推动上海房地产价格高涨的基本原因。”
2005年新年伊始，中国人民银行上海分行向总行提交了一份报告，报告显示，2004年，上海全市中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿元，同比增长204亿元，占全部贷款新增额的76％。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元。
根据上海市统计局公布的数据，银行信贷资金占上海房地产业整体资金比例高达70％以上。而开发商自有资金比例在逐年下降。2001年这一比例为18.84％，2002年降为17.53％，2003年更降至16.94％。这一比例非但远低于国家有关部门要求的35％，也低于全国20％的平均比例。
但是同期自有资金的利润率却分别达到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社会平均利润率的7到16倍。
在如此暴利的刺激下，大量资本纷纷涌入房地产业。2005年1月18日，上海市市长韩正向上海人代会所作政府工作报告显示，2004年上海房地产业实现增加值622.59亿元，同比增长20.4％，占全市GDP的比重为8.4％，而1990年，这个比率仅为0.5％。
“我要买房！”
排队者：10万元买不到房号
经销商：那是一个“甜蜜的痛”
对于在上海上大学，已经工作三年的刘宇来说，广为流传的网文《多收了三五斗上海人买房版》所描述的正在渐渐成为现实。
此时，他奔波于较偏远的五角场地区的各个房产中介。中介的店铺一家接着一家，玻璃门外贴着出售二手房的信息，他看到一套小两居的房子，标价46万。这是他能够接受的价格。工作3年的时间，有五六万的存款，父母会给他几万，首付是够了的，以后每月省吃俭用还贷款，这套房子也就可以是自己的了，他这样想。
他推门而进。中介比较热情，向他介绍房子的大小、房型和房龄。他喜欢这样的热情，而在市中心的新楼盘售楼处，人家根本不想搭理他，只是对他说：还没开盘呢，现在什么都不知道。
当他想明白，在上海，有钱买房不是爷而是孙子的时候，他的恼怒也就消退了。这不是他个人的遭遇，而是很多人的遭遇。
报纸上说，一位许先生骑着自行车到某高档楼盘去看房，售楼小姐连正眼都不瞧他一眼，更不用说回答他的问题了。而另一位王先生则是开轿车去的，楼盘是在地铁一号线北延伸段。到了售楼处，售楼小姐懒懒地从座位上站起来，对着楼盘模型不冷不热介绍了一番，然后对他说，要买快拿钱，不买就拉倒。
不必奇怪售楼小姐的优越，因为哭喊着大把送钱来的人的确多的是。开盘前排队，是上海随处随时可见的一道“景观”。去年寒冬11月，售价20000元一平方米的金外滩花园开盘，队伍整整排了10天。今年3月初，金外滩花园门前再一次排起长队，逶迤数百米。金外滩花园要到2007年才交房，房子遥遥无期，价格蒸蒸日上，但排队的人仍然趋之若鹜。
人们似乎回到上世纪90年代初股票疯狂的年代。不同的是随着时代的进步，排队质量有了改观，躺椅行军床都用上了，放一把椅子，就表示这个位置是我的了，别人不会鸠占鹊巢，当然如果排队的是黄牛或者民工，可以看位置前后以1000元到1万元的钱收购。在队伍中，往往会有热心人招呼：“这里的地段好，价钱也低，买的人很多，但是房源只有200套，你要买赶快搬个凳子来占位吧。”有人在旁窃笑：“看，这就是房托。”
钱足够多的人，也可以不受排队之苦。他们可以在楼盘附近的中介公司买到想要的房，代价是多出几十万元的“出让费”。也有人想出价10万元购买别人手中的房号，但是对方说，我这房子几个月就能涨上百万，谁稀罕你的10万元。
即使排了几天几夜的队也不一定能买到房子，排队是为了拿号码，拿了号码还要等抽奖，抽中了才有机会买房子。3月初金外滩花园有近万人买了号码，而可购买的房子不到200套。买到房子的人自然兴高采烈，买不到的难免垂头丧气甚至气急败坏。
这时候，需要警察。
说起2003年的那场“暴动”，刘扬，上海康城销售总经理开怀大笑。那年7月，地处莘庄的上海康城第一次开盘，有7000多人来排队，有人没有买到房，开始暴动，场面一时失控，早已在场的警察也无可奈何。“很多人在一起真是很可怕的一件事，但对我们来说是一个甜蜜的痛。”刘扬说。
“我们也遭到很多投诉，因为他们买不到房子。”对于刘扬，这也是一个“甜蜜的痛”。
投诉开发商的大都是买房子自住的人。投诉，自然没什么结果，很多人也就算了。但有人不打算就这样算了，因为没有买到房，范仲兴和开发商对簿公堂。
在这桩被称为上海主张房屋购买权的第一案中，法官问范仲兴：“你买房了吗？”范仲兴回答：“没有。”“那你们签合同了吗？”法官又问。范仲兴还是回答没有。法官于是迷惑了：“那你告什么？”
去年底，沪北律师事务所的老板范仲兴开车路过将开盘的元和投资大厦，决定买几套来做办公室。2004年12月24日傍晚5点15分，范仲兴接到通知，要他当晚8点前去取邀请函，次日早上9点大厦开盘。
25日，排队序号为75的范仲兴等人被告知，120套房屋全部售罄。
按照上海市规定，开发商在正式开盘前不得售卖，所有预销售合同必须到“房地资源网”上备案。25日晚上8时，范仲兴从网上查得，该楼盘尚余100套为“当前可售”。
“他们显然是不想把房子卖给我。”范仲兴说，他已掌握开发商在开盘之前已经卖房的证据，这个官司他肯定能赢。
“一方面我是个购房人，一方面我是个法律工作者，所以我一定要把官司打下去。”范仲兴说。
而他的诉讼请求，是要开发商把房子卖给他。
（□采写：南方都市报特派记者丰鸿平王吉陆） [1] [2] [3]
几分钟一条签单短信
“明炒”和“暗炒”的入门培训
陈林说在炒房上他没有花很多时间，很多事情是由中介来完成。向他汇报房源，为他办各种手续，甚至可以为他贷款。总之为了让双方达成交易，中介不遗余力不厌其烦，在上海房产市场的运转中，中介起了推波助澜的作用。
她一个月下来可以谈成2－4套房子，促成双方交易不需要太多的时间，更多的工作是做服务，也就是各种手续证明和贷款，很多个人不好做到不能做到的事情中介都可以代为完成。
另一家港资中介汉宇物业代理总经理施宏睿的手机每几分钟就会收到一条签单的短信息，即使是在深夜也会响个不停。他曾对他的员工介绍自己在香港做经纪人的经验：“12点钟后到客户家去谈，这样可以让客户知道，你明天还要一大早上班，而我不签成这个单我是不走的。这样做的成功率为99％。”说着说着他得意地大笑。第二天他会把签单的消息群发给每个业务员，给他们压力，催促他们签下一个又一个的单。
一位在房地产代理机构工作的人士告诉记者，“我们进入公司参加的培训中，有一个专门的课程就是炒楼，有‘明炒’和‘暗炒’，明炒就是在适当的时候自己调高房价，暗炒就是用假合同先让一部分房源在网上显示已售，制造稀缺的局势，房价就会跟着涨起来。开发商是要赚钱的，肯定要把好的房源留着，等高价时抛出。”
很多购房者都有这样的遭遇，新盘一经推出，售楼处宣布“本期已经售完”，购房者不得不到周边的中介那里去买期房；为了能被领进售楼处签个合同，购房者要给关系人交纳几万、十几万的“好处费”。
那位代理机构人士说，“有的中介采取包销的方式，以开发商能接受的价格买下一部分房源，常常能高价出售，如果开发商不愿意，有的中介还会在买断房源所付的资金之外再拿出一部分盈利和开发商分成，双方得利。”
复旦大学房地产研究中心主任、《地产经纬－远东房产评论》执行总编尹锋认为，“由于开发商和中介控制着供给量，交易市场极不规范，炒作应运而生，直接推动了房价的飞升”。
难以抑制的房价
在暴利和政策的鼓励下，大量资本纷纷涌入房地产业
上个世纪90年代，一首广告歌曲曾被传唱一时：“城市的高度它越变越快，上海让我越看越爱。”
高层建筑的蓬勃增长透出的是上海经济的快速发展。“经济增长刺激了住房的需求。”尹锋说。
尹锋认为三部分人群构成了这个需求，首先是本地居民，包括拆迁户、改善生活者和外地到上海落户工作的“新上海人”，另外两部分是到上海置业的江浙商人和境外投资者。一位从事房地产报道的记者则说：“还有一部分人群，无法统计，但是能感受到，就是外地的官员用灰色收入到上海买房。”
从事房地产报道多年的上海《美家房地产周刊》记者房军说，“人多地少的局面已经形成，中心城区甚至可能‘楼荒’。上海每年大约需要50万套住房，而去年的供应量是大约30万套，其中大约15万套在中心城区。”
很多人认为，上海房产市场的发轫，政府起着巨大的推动作用。自上世纪90年代中期起，上海大举出让城市土地，将批地权限下放到区县，批租收入基本作为市及区县两级政府的预算外收入。
2001年前，上海市的土地大多数是划拨和协议出让的，长宁区房地局高级经济师顾海波对记者说：“这里面造成了大量的国有资产流失，有很多‘贱买贱卖’、‘自买自卖’等暗箱操作。”
2001年，上海政府出台并实施的两个文件规定，六类经营性土地(商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等)使用权的出让，都应通过招标拍卖方式进行。
然而，上海市房地局局长蔡育天曾经公开表示：“在公开招投标中，我们又留下了个政策口子，就是对一次规划、分期开发、计划分批实施的地块，采用协议招标。”人们常见的单位用地和市政府确定的旧区改造地块，均属“政策口子”之列。
徐汇区房地局一位官员曾向《财经》杂志坦承，上海市一些区政府不但大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、房产开发、销售等一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。
除国有开发商之外，上海尚有众多与政府有着诸多利益关联的民营开发商和外资开发商。上海市房产经济学会副会长印疤华教授分析，上述民营开发商以业已入狱的周正毅为代表；外资中，则以香港开发商为主，早年在上海政府引资启动旧城改造的热潮中，大举进军上海房地产业。
分析人士认为，种种寻租手段直接导致市场供需失衡，房价的飙升亦难以遏制。
尹锋认为房地产价格高涨的原因还在于政策上对购房的鼓励。“最突出的是蓝印户口和退返契税。”
1998年，上海市出台政策规定，在上海购买一套商品房，至少可以获得一个上海的蓝印户口，2002年4月蓝印户口政策停止时，官方的评价是，“对推动房产市场的繁荣，促进本市商品住宅的建设和发展，起到了积极作用。”
1999年7月，上海市政府为了鼓励个人购房，决定由地方财政补贴0.75％的契税，即按0.75％的税率征收。2002年才取消了财政补贴，恢复到1.5％，而按照国家规定，契税的税率幅度在3％至5％。
“银行资本的大量介入，极大地扩大了市场的购买力”，尹锋认为，“这也是推动上海房地产价格高涨的基本原因。”
2005年新年伊始，中国人民银行上海分行向总行提交了一份报告，报告显示，2004年，上海全市中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿元，同比增长204亿元，占全部贷款新增额的76％。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元。
根据上海市统计局公布的数据，银行信贷资金占上海房地产业整体资金比例高达70％以上。而开发商自有资金比例在逐年下降。2001年这一比例为18.84％，2002年降为17.53％，2003年更降至16.94％。这一比例非但远低于国家有关部门要求的35％，也低于全国20％的平均比例。
但是同期自有资金的利润率却分别达到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社会平均利润率的7到16倍。
在如此暴利的刺激下，大量资本纷纷涌入房地产业。2005年1月18日，上海市市长韩正向上海人代会所作政府工作报告显示，2004年上海房地产业实现增加值622.59亿元，同比增长20.4％，占全市GDP的比重为8.4％，而1990年，这个比率仅为0.5％。
“我要买房！”
排队者：10万元买不到房号
经销商：那是一个“甜蜜的痛”
对于在上海上大学，已经工作三年的刘宇来说，广为流传的网文《多收了三五斗上海人买房版》所描述的正在渐渐成为现实。
此时，他奔波于较偏远的五角场地区的各个房产中介。中介的店铺一家接着一家，玻璃门外贴着出售二手房的信息，他看到一套小两居的房子，标价46万。这是他能够接受的价格。工作3年的时间，有五六万的存款，父母会给他几万，首付是够了的，以后每月省吃俭用还贷款，这套房子也就可以是自己的了，他这样想。
他推门而进。中介比较热情，向他介绍房子的大小、房型和房龄。他喜欢这样的热情，而在市中心的新楼盘售楼处，人家根本不想搭理他，只是对他说：还没开盘呢，现在什么都不知道。
当他想明白，在上海，有钱买房不是爷而是孙子的时候，他的恼怒也就消退了。这不是他个人的遭遇，而是很多人的遭遇。
报纸上说，一位许先生骑着自行车到某高档楼盘去看房，售楼小姐连正眼都不瞧他一眼，更不用说回答他的问题了。而另一位王先生则是开轿车去的，楼盘是在地铁一号线北延伸段。到了售楼处，售楼小姐懒懒地从座位上站起来，对着楼盘模型不冷不热介绍了一番，然后对他说，要买快拿钱，不买就拉倒。
不必奇怪售楼小姐的优越，因为哭喊着大把送钱来的人的确多的是。开盘前排队，是上海随处随时可见的一道“景观”。去年寒冬11月，售价20000元一平方米的金外滩花园开盘，队伍整整排了10天。今年3月初，金外滩花园门前再一次排起长队，逶迤数百米。金外滩花园要到2007年才交房，房子遥遥无期，价格蒸蒸日上，但排队的人仍然趋之若鹜。
人们似乎回到上世纪90年代初股票疯狂的年代。不同的是随着时代的进步，排队质量有了改观，躺椅行军床都用上了，放一把椅子，就表示这个位置是我的了，别人不会鸠占鹊巢，当然如果排队的是黄牛或者民工，可以看位置前后以1000元到1万元的钱收购。在队伍中，往往会有热心人招呼：“这里的地段好，价钱也低，买的人很多，但是房源只有200套，你要买赶快搬个凳子来占位吧。”有人在旁窃笑：“看，这就是房托。”
钱足够多的人，也可以不受排队之苦。他们可以在楼盘附近的中介公司买到想要的房，代价是多出几十万元的“出让费”。也有人想出价10万元购买别人手中的房号，但是对方说，我这房子几个月就能涨上百万，谁稀罕你的10万元。
即使排了几天几夜的队也不一定能买到房子，排队是为了拿号码，拿了号码还要等抽奖，抽中了才有机会买房子。3月初金外滩花园有近万人买了号码，而可购买的房子不到200套。买到房子的人自然兴高采烈，买不到的难免垂头丧气甚至气急败坏。
这时候，需要警察。
说起2003年的那场“暴动”，刘扬，上海康城销售总经理开怀大笑。那年7月，地处莘庄的上海康城第一次开盘，有7000多人来排队，有人没有买到房，开始暴动，场面一时失控，早已在场的警察也无可奈何。“很多人在一起真是很可怕的一件事，但对我们来说是一个甜蜜的痛。”刘扬说。
“我们也遭到很多投诉，因为他们买不到房子。”对于刘扬，这也是一个“甜蜜的痛”。
投诉开发商的大都是买房子自住的人。投诉，自然没什么结果，很多人也就算了。但有人不打算就这样算了，因为没有买到房，范仲兴和开发商对簿公堂。
在这桩被称为上海主张房屋购买权的第一案中，法官问范仲兴：“你买房了吗？”范仲兴回答：“没有。”“那你们签合同了吗？”法官又问。范仲兴还是回答没有。法官于是迷惑了：“那你告什么？”
去年底，沪北律师事务所的老板范仲兴开车路过将开盘的元和投资大厦，决定买几套来做办公室。2004年12月24日傍晚5点15分，范仲兴接到通知，要他当晚8点前去取邀请函，次日早上9点大厦开盘。
25日，排队序号为75的范仲兴等人被告知，120套房屋全部售罄。
按照上海市规定，开发商在正式开盘前不得售卖，所有预销售合同必须到“房地资源网”上备案。25日晚上8时，范仲兴从网上查得，该楼盘尚余100套为“当前可售”。
“他们显然是不想把房子卖给我。”范仲兴说，他已掌握开发商在开盘之前已经卖房的证据，这个官司他肯定能赢。
“一方面我是个购房人，一方面我是个法律工作者，所以我一定要把官司打下去。”范仲兴说。
而他的诉讼请求，是要开发商把房子卖给他。
（□采写：南方都市报特派记者丰鸿平王吉陆） [1] [2] [3]
