写字楼——日益显现的投资热潮（图）
［编者按］2002到2005年的三年，是青岛住宅投资的黄金岁月。住宅价格的轮番飞扬，让不少勇于“吃螃蟹”的投资客赚得盆满钵满。然而花无百日红，2005年6月，宏观调控之手猛挥，住宅进入了平稳发展期，全市人均住房面积超过25㎡，住宅价格逐渐走稳。不少有识之士已经发现，依靠短期房价猛涨，获得巨额短线收益的老路已经很难走通。在住宅之后，什么样的物业可以引导个人投资的风向？今年四、五月间，上海、北京等地市场给出了统一答案——写字楼。据北京媒体报道，自2005年以来，当地写字楼市场表现出良好的资金吸纳能力，租金报价稳中有升，引来众多海外投资基金的介入。上海住宅价格去年起遭遇新政阻击，拉出大大阴线，然而写字楼价格却保持了连续五十多个月走高的势头……青岛的写字楼投资前景如何？写字楼会否是地产投资的又一颗明星？如何在鱼龙混杂的市场上找到适合自己的投资产品？5月11日起，黄金楼市将分三期解读上述内容，帮您揭开写字楼投资的面纱。
写字楼、住宅和商铺三种物业，在今天的青岛，哪一种物业更具投资价值呢？专业人士会从以下三个方面进行分析。
安全性。就是投资本金的安全程度。我们把同处于黄金位置的A写字楼、B住宅、C商铺进行比较。A写字楼，位于香港中路。面积180㎡，交付使用6年，年租金16万元。房东马先生说，他的房子由于地处写字楼集中区，合同一签就是五年，几乎没有空档期。6年时间，50%的贷款已经收回。B住宅位于福州南路，面积150㎡，交付使用3年，月租金约3000元。据房东陈先生介绍，他是去年从朋友手中买了这套房子，由于赶上新政，房价短期涨幅已经被增加的契税抵成负数，暂时不好出手，所以只好出租。由于放租档期不能完全衔接，他的房子一年至少有2个月空闲，白白损失。他觉得住宅用作长期投资不太划得来。据某中介公司李女士介绍：“前几年的住宅投资靠租金实现的不多，更多是靠房价的短期增长，但随着去年六一新政，短线投资获益的难度大多了，而长线投资，住宅的收益率偏低。”C商铺位于台东，50㎡，年租金8万元。租赁者孙女士说，这个房子一年一租，由于生意不是太好，尽管房东同意降低房租，她还是准备搬走。商铺的投资回报和经营状况关系很大，尤其是商场内独立销售的单位，一旦商场的整体经营不如人意，商铺的收益很难保障，弄得不好就得割肉出局，即便是身在旺角。
收益性。我们把身处最佳地段，档次同样处于高位，经营状况有代表性的三处物业形态进行比较。香港路附近某高级公寓，面积160㎡，购入价170万元，月租金7000元，租期两年，租金年回报率5%左右。台东某商铺，面积60㎡，购入价180万元，年租金20万元，由于租赁者经营良好，合同虽然一年一签，但近两年没有出租空档。按照过去两年的收益，此商铺的投资回报达到了11%。但就在该商铺相邻的类似商铺，由于几个租赁方屡屡经营不善，不仅一年有两三个月空档，年租金也只有10万元左右，投资回报率不到5%。香港路某写字间，面积160㎡，购入价200万元，租金3元/天·㎡，年租金21万多元，且租赁方一租五年，非常稳定，投资回报率超过10%。而据了解，香港路等核心地段，写字楼的出租率超过90%，多数优质写字楼更达到100%。而租金3元/天·㎡的价格只是平均价位，顶级的能到4元/天·㎡。所以，从长线投资回报来说，写字楼也是最佳的选择。
稳定性。指的是出租的难易程度与平均租期的长度。一个物业在10年内租给了3个人，较10年内租给5个人，稳定性当然要高得多。写字楼、高档住宅、商铺三者比较，谁更容易租出去呢？中介林先生介绍说，沿海地段的豪宅租赁难度不小，很多房子只能靠一月或半年的短租维持。因为高档住宅租赁有季节性，过了季找个买家就难死了。他收录的一个别墅出租信息，三个月后才找到一个租赁方，租期也只有半年。同样商铺的租赁难度也不小，特别是商场内的铺位。前一个租客走到后一个租客来，会费不少周折。而且找到了租客后，对方又会以装修期为由要求减免一到两个月租金。这方面，写字楼的优势非常明显。一般企业都会签3－5年的租约，租金并可能逐年递增。某写字楼物业工作人员赵先生告诉记者，他们写字楼的小面积单位很受欢迎，贴出租赁告示最多一个礼拜就能找到下家。由于写字楼的租赁期一般较长，基本没有空档期，稳定性上有较好的表现。
投资额。投资写字楼需要多大的本钱？在北京上海等城市，写字楼的价格是高于住宅的。按照一般惯例，双方的价格比应该是1.5：1。但在青岛，两者的价格差距没有拉开。以香港中路为例，一些滨海豪宅的单价已经超过了1.5万元/㎡，而以TOP·颐和国际为代表的高档写字楼，大部分在1.3万元/㎡左右，更有相当部分在1.1万元/㎡的较低价位，升值空间较大。TOP·颐和国际的主力户型是140－190㎡，准入门槛是150万。再看商铺，台东附近一些旺铺的单价已经达到了3万元/㎡，也就是说，60㎡的一个临街网点，价格也要180万元。门槛孰高孰低，一目了然。
在目前的青岛楼市，写字楼具有安全性高、收益高、稳定性好的特点，且投资额不是太大，较住宅与商业更有赢利空间。在目前写字楼价格处于较低位时出手，是投资物业的最好时机。随着青岛GDP进入全国前十，经济保持16%的高速增长态势，国际化进程的加快，青岛写字楼的需求会加速增长，其租售价格一定会水涨船高，市场前景一片光明。
了解了写字楼的投资价值，是不是让您对写字楼投资的兴趣大增呢？为了保证您在写字楼的投资能够取得预期的收益，请业内人士给咱们上一堂投资写字楼的入门课吧。他们介绍的几个方面可以让您较全面地评价一间写字楼的投资价值。
首先是地段的商务氛围。考察写字楼的投资价值，先要看其地段是不是具有商务氛围，是否贴近上下游企业或政府行政部门。青岛是一个典型的单中心城市，城市的优质资源基本上都集中在香港中路CBD区域。在这个区域，企业可以在最短的时间内解决营运中可能遇到的大部份问题，商务效率无出其右。
其次要看形象。对于办公机构，写字楼的外观就是他们对外界的第一道门面，如高度、外立面、标志性等。如今，不少写字楼开发商对写字楼的外观非常重视，如香港中路上的TOP·颐和国际，楼高150多米，正面为石材幕墙，背面为全落地玻璃幕墙，体现了项目的尊贵感和地标性，楼前5000㎡休闲广场，大堂挑高12.9米……给了将来入住其中的机构十足的面子。
内部空间也是需要重点考察的。第三产业是写字楼的租赁主体，在青岛主要是贸易、物流、金融、咨询类企业。一般情况下，这些企业通常规模不太大，需要的办公面积也较为经济。目前青岛的写字楼市场上，100-300㎡的中小型写字间是最受欢迎的。随着第三产业的进一步发展，对小空间写字楼的需求将会持续增加。当然，即便是小开间写字楼，从目前的租赁需求看，还是希望其具备更多的功能。比如独立的洗手间和茶水间，“麻雀虽小，五脏俱全”代表了未来写字楼市场的一个方向。
品质超人。品质包括非常多的细节：进深和开间的比例？采光通风情况如何？电梯够不够，是否进口品牌电梯？户型结构是不是合理？是否精装修？有没有高档次的会所？有没有游泳池、咖啡厅、高档餐厅、健身房等？物管水平如何？这些细节直接影响企业的使用，都是租赁方考察的重点。
使用成本。站在租赁方的立场上，在考察写字楼时，使用成本是相当重要的一项，它包括物业管理费、空调费、车位费、电梯费、新风系统费等。目前青岛甲级写字楼综合物业费从每平米8.8元/月到18元/月不等，车位费从300元/月到900元/月不等。当然这些收费标准和大楼的整体档次密切相关，如果发现高档次中档收费的物业，应该果断出手，稳赚不赔。
| 写字楼 | 出租情况 | 使用成本 | 物管处/租赁部电话 | 挂牌实例 | ||
| 出租率 | 日租金 | 物管费（含空调、管理费、新风） | 车位费 | |||
| 华仁国际大厦 | 95% | 2.5-3.2元 | 5层以下13.3元/月；5层以上12.6元/月 | 550元/月 | 83893610 | 12层120㎡西向户型，日租金3元/㎡ |
| 青岛国际金融中心 | / | 3-3.5元 | 8.88元/月（不含空调） | 800元/月 | 85793618 | 46层798㎡西北向户型，日租金3.5元/㎡ |
| 丰合广场 | 85% | 3.5元左右 | 8.8元/月（不含空调） | 400元/月 | 85026112 | 4层361㎡东向户型，日租金3.8元/㎡ |
| TOP·颐和国际 | / | 3-4元(预计) | 空调分户计量 | / | 85022222 | / |
※以上数据由青岛天荣房地产评估有限公司提供
小贴士：
一间140㎡售价11000元/㎡的写字间，日租金3元/㎡，年投资回报率能达到9.95%。按10年按揭计算，贷款77万，月供8359元，月租金可达12600元，还月供绰绰有余。只需付50%的首付即可拥有一套写字间，而银行还款完全可由别人来承担。
青岛CBD区域在售写字楼代表——TOP·颐和国际档案：
地址：香港中路10号，市政府对面
建筑面积：120,000㎡
写字楼主力面积：140-190㎡
装修情况：全部精装修
主要配置：日本原装三菱高速电梯、德国西门子楼宇自控系统、日立分户计量空调系统
交楼时间：2006年10月
销售中心：华仁国际大厦一楼大堂 85022222
