赵晓:政府将考虑汇率更灵活变动 可能持续升息
国资委研究中心宏观战略部部长赵晓（摄影/《楼市》杂志摄影记者台启森）
2006房地产调控政策到底该不该出，如何认识当前房地产面临的问题、矛盾与症结；值社会各界热切关注房价与调控政策之际，中国政策科学研究会与《楼市》杂志特邀业界权威人士济济一堂，风云际会房地产业规格最高的专家研讨会，高屋建瓴、深入探讨政策、大势，为推动房地产行业健康发展谏言、献策。
赵晓：非常感谢主办者，也非常感谢大家，因为我刚刚从海外回来，其实这个话题我应该更多的先听大家讲，向大家学习。今天我讲的主题是“看不见的手打败了多只看得见的手”，看不见的手，不言而喻，指的是市场，看得见的手是政府，但是问题是政府不仅是一只手，我们政府有很多只手，有中央政府的手，有中央政府的手，有中央银行的手，也有国家发改委的手，有建设部的手。这个手合起来如果做一件事是很厉害的，但是这样手并不是一个方向，你会发现多只看得见的手还不如一只看得见的手，最后是一只看不见的手打败了多只看得见的手，这个是我们造成目前房地产现状的的原因。
我们的房地产情况总体是平稳的，我们今年一到3月国房景气指数100.76、101.05和101.46，低于上年的103.12、102.71和104.43，从这个数字也可以看出来房地产市场是总体平稳的。我们关于土地销售价格指数，房屋销售价格指数，以及房屋租赁和物业管理价格指数全国性数据是空白。另外国房的投资分类指数和土地开发面积分类指数和商品房平均价格指数和景气指数是一样的。再一个就是房价商家，有一些重点城市上涨过快，北京市同比上涨了15％，广州上涨了14％。
再一个特点是有关的判断和争论再次出现，第一个争论就是关于房价上涨究竟是谁的过错，我们看到老百姓是认为开发商的问题，开发商把责任推给了政府，认为政府土地价格上涨导致了房地产价格上涨。还有一个是宏观调控的问题，就是以土地调控为代表的调控是不是失败的。还有一个争论就是下一步的政策导向是什么。
我个人认为房地产的问题是很复杂的，经常有人讲谁谁谁不懂房地产，其实没有任何一个人敢说他完全懂房地产，因为房地产的问题里面牵涉到宏观的问题，牵涉到金融的问题，也牵涉到房地产自身的问题，没有一个人敢说他这对三个问题都非常在行。所以，房地产的问题探讨常常要各个方面的专家坐在一起互相学习。但是从分析框架讲，我认为分析房地产的问题要三分法，就是宏观、金融和房地产自身来看房地产中发生的问题。
如果从上述的分析框架来看，我们看到这三个方面，第一个，我们看到国民经济仍然在高位运行，比如2005年中国经过增长是非常快的，数据普查之前和普查之后，每个季度加了0.5个百分点的经济增长，四个季度分别增长是9.9％、10.0％、9.9和9.9％，2005年一季度增长了10.2％，高于上年。第二个从金融看，货币供应有失控的现象，今年一到三月份M2增长了19.2％18.8％18.8％，大大高于去年14.1％、13.9％和14.0％的水平。还有就是银行存款增长过快，存贷差创记录，信贷压力加大。到目前大概央行每一百块存款里面有47块钱已经是贷不出去了，商业银行信贷的压力非常大。还有一个特点就是超低的真实利率，这个是大家公认的，我们现在利率低于我们25年平均水平，也大大慢于物价的上涨。还有就是国内外的游资非常丰富，包括国内的民间资金，也包括国外资金。
从房地产本身来看，它的经济面上存在总需求的拉动，供应面上地方政府和开发商都希望房价上涨，再一个就是调控很困难，因为有多只看得见的手，而且作用力和作用方向是不一样的，所以房地产有再度过热的危险。当前很值得注意的特点，实际上中国经济存在另外一些方向，比如说上游价格上涨，下游很多产业利润是被上游侵蚀的，很多上游产业又是在国外的。所以，很多工业产业的情况并不是很好，比如去年一到九月份，全国39个工业大类行业里面，除了能源行业以外，其他的行业利润是下降的。还有中国增量资本产出比例是不断下降的。整体上来说，获得同样的产出需要投资越来越多，换句话说在很多产业里面挣钱是越来越困难了。
相比之下房地产仍然有比较高的投资回报，国外的基金公司我做了一个调查，问他们为什么喜欢投资在中国，他们谈到在美国投资回报不会超过5％，在新加坡投资回报不会超过10％，在中国的投资回报普遍是15％以上。这种寻求高回报的天性，我们发现导致资金必然进行他利，在不同的国家他会选择中国，在中国不同的地区他会选择重点的地区和城市，在不同的产业中，他会选择房地产，在不同的房地产公司之间他会选择优质的房地产公司，他并不一定买房子，而是购买生产房子的房地产公司，把资金注入这些房地产公司，跟买房子是一样的。第二个就是银行利率和房地产回报的差异，我们知道银行超低的利率，房地产利率是很高的，必然导致了资金流向房地产。旺盛的需求是价格上涨的前提。为什么地方政府希望房地产价格上涨呢？因为价格上涨他才能卖高的地价，这样对他是有好处的。但是他能卖高地价的前提是有高房价，高房价的前提是有旺盛的需求。有旺盛需求的原因就是因为房地产的回报和银行利率之间有差异。第三，银行的几个出路，第一个是增加超额储备，就是把资金放到中央银行，但是这个量是很小的。还有一个就是进行金融供给的创新，用票据融资方法将资金带出去，第三个是投入低回报的公司和行业。第四个是在继续货币休克之间与增加贷款之间进行操作。而且房地产资金并不像媒体谈的那样，比如说给银行贷款很大风险的投资，因为从过去已有的资料来看，银行对房地产的投资，就目前来说，他的不良资产率是很低的，特别是投向个人贷款这块，投降房地产这块的贷款也是银行的一个正资产。
回过头来，我们前面讲的是为什么会出现我们现在的房价回涨的情况，就是说这个情况到底是怎么回事。回过头来我们检讨，我们看到这个市场的看不见的手的情况之外，我们再看这个看得见的手的情况。首先我们发现真正的宏观调控在中国并没有做，我们采取的实际上是微观调控，或者是行政调控，没有搞真正的宏观调控。我们是试图用行政调控来代替真正的宏观调控，试图用降低货币流动性的办法来减少货币的供应，试图用地根的调控代替银根的调控，试图用威吓代替真实的调控。我们告诉地方政府如果你房子的价格上来了，你可能就要被撤职，吓唬地方官员，用这个代替真实的货币的作用。在这种情况下带来非常的大不确定性，没有人知道这样调控的后果是什么。比如说你把银行利率提高了，你采取这种常规的宏观调控手段，人们会预期算出来你有什么效果，这个效果是可以预期的。但是这样一种行政调控和微观调控是很难做预期的。你没有办法知道政府的手段下去最后会导致一个什么样的房地产的调控的结果。在这种情况下，我们发现中央银行是非常被动的，他既要对资产的价格的上升负责，对整个消费物价上升负责，但是他又不太清楚其他的手作用下来的力度有多大，到底会造成什么效果。所以，我们看到中央银行实际上很早的时候就发现了房地产过热的苗头，并且提出要采取一些措施，但是最终他的手段很难得到实施。
与此同时，我们发现行政调控又是受利益主体的牵制，多只看得见的手会抵消行政调控的作用，比如说银行说要取消期房预售，建设部说不能取消。中央希望全国房价降下来，但是所有的地方政府都认为全国房价是有点高，但是是别的地方高，我这个地方并没有高，甚至他认为他的房价的上升刚刚开始。很简单，他希望通过这种房价进一步上升的余地，他的地价才能卖出好价钱，他的收入和经济增长才能得到保证。现在全国从投资来看，房地产投资占到全国投资的18％，反过来说投资作为中国经济增长的第一推动力，房地产投资又是投资里面的第一推动力。基本上在某些城市，房地产的投资可能占到整个投资的50％以上。这样的一个态势，就是说基本上房地产的发展和地方官员的政绩已经非常紧密的联系在一起了，所以他们必然抵制中央宏观调控的意图。最后就是市场投票，房地产依然是投资者、银行和地方政府的首选对象，商业银行处于他的利益的考虑，仍然对房地产进行贷款。建设银行据说在去年五个月承诺向全国的各个省和区，准备给他7000亿的贷款的发放，这都是基于利益下做出的选择，但是这样的一种选择和方向可能是跟整个的调控的意图相背离的。
所以，在这样的态势下，实际上宏观调控如果说调控房价的话，最后是处在镂空的状态，而且没有进一步调控的举动，这个趋势会很明显。下一步的宏观调控的趋向可能是什么？第一个，我们相信政府仍然会行政调控，但是这个行政调控会更加细分和有效。第二个，我们相信是真正以总量调控为主导的宏观调控将粉墨登场。这个意味着政府会考虑汇率有更灵活的变动，也可能持续的升息。第四个是地根调控要走向制度创新，真正做的是从土地收益方面进行调整，改变博弈的游戏规则，改变这里面的制度平台。房地产的市场化应该进入新的阶段。
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