任志强全面点评“国六条” 最温和的调控
两个小时前，在出席完2006年第一季度REICO报告发布会后，地产评论家任志强对最新出台house.focus.cn的“国六条”进行了全面解读，这位被称为行业领袖的声音向来能引发诸多争议、产生巨大反响。他是如何评价此次调控？
昨晚国六条自出台以来，鲜有开发商发表看法，他的言论是否又能代表开发商的普遍意见？
以下是任志强的观点：
国六条出台的非常好。
形势判断正确
第一，对形势判断，特别是在18号文件之后强调了风险和整个产业的积累，肯定了房地产过去几年的发展对国家经济的贡献。
这实际上针对前一段时间媒体上吵嚷很多的三个问题，一个是房价上涨过快，国六条对“初步抑制房价上涨过快势头”进行了肯定，这是对形势判断。当前主要问题是大城市存在的价格上涨的问题，都是有涨有跌，不是全面上涨，而是局部地区因为供求关系之间出现的问题略有上涨。
另一个是投资过热，投资过热基本上得到了遏制或者抑制，投资过热不是重要的问题。
还有一个是有些社会舆论认为要取消发展商，国六条已经非常肯定地说房地产发展对中国经济增长是非常重要goodfeel的，而且有利于国民经济的飞速发展，有利于解决住房问题。实际上打破了前一段时间媒体或者社会上对房地产商一些不正确的判断。
结构调整与去年有差别 强调中小户型、中低价位
第二，提出结构调整，和原来的结构调整有区别。去年和前年的结构调整是认为高档房过多，普通商品房过少，今年提出结构调整是基于普通商品房中户型过大，要求“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”，这是有差别的。虽然去年确定普通商品房标准是120平米，各地可上浮20％，大部分城市都把面积提高到了144平米，一段时间之后，发现这个户型和我们的实际消费水平有差别，因此提出了中小户型的结构调整。
第三，房地产市场中还出现一些税收混乱或者暗箱操作的问题，所以要加强监管。
98年以来首次提出改变消费模式和观念
尽管房地产是非常重要的产业，但是我们国家处于人多地少的局面，所以不可能完全靠大量供给解决人多地少的问题，要合理地调整消费需求和消费模式，这是很重要的。
我们过去一直提出来不让所有人都买一套有产权house.focus.cn的新房的概念，要分城市去消费，分城市消费包括可以租可以买，从小到大，特别强调要改变传统的消费观念，改变传统的消费模式和适量适度地进行消费，这次可能是在98年之后唯一的一次提出要修改消费模式和消费观念的问题，用合理引导的方式，包括税收的、利率的、或者其他的杠杆措施。
这一次的调控主要指向政府 而不是市场、消费者、开发商
如果说前一段调控主要面向市场，面向市场的消费主体、投资主体，这六条最重要的都是指向政府，规范市场的监督、市场的结构调整等等，一系列的政策最后非常明确地列为地方政府的责任治理，就是地方政府有责任解决这些问题。很重要的问题就是把市场部分和非市场部分分开，政府要承担政府应该承担的责任，过去的调控里可以看到很多是面向投资主体和消费主体，指责消费者，但实际上是政府未按照计划提供中低价位的土地或者适合盖中小价位的土地，这和前面相呼应，不是调整住房结构高档房多少或者低档房多少，而是调整普通商品房中的户型和结构，这对中低收入家庭或者一般老百姓来说是影响最大网络超女的，高价位房的比例在去年的土地公报中已经明确了，高档公寓的土地供应量仅为0.8％，是普通商品房里的大户型或者价格的增长问题对市场有影响。
不是关紧土地闸门 而是科学确定土地供应量
【国二条原文】进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
第二条就更加明确了，中央电视台播的时候是把最后一句话筛掉了，只说了用税收、信贷和土地政策来规范市场等等，最后一句话特别明确地说的是要用“科学的方法确定房地产开发的土地供应量”，前几次调控都可以看到明确要关紧土地和信贷的闸门，而这次不是，信贷是适度调整，土地是科学确定，科学确定等于改变了原来的一些看法，比如地荒等，虽然政府没有承认有地荒。
让土地发挥作用，已经改变了过去严格控制土地规模的做法，改成科学规划，整个文件强调了区别对待，因地制宜，四项指导等等，对有些地区供求关系矛盾比较大网络超女的要适当多供应一些土地，特别是中低价格的土地，有些地区供应量是充足的，土地要适当紧缩一下，控制一下。这几条是在限制政府科学确定，这样才能调整市场的问题。
“供”不是像前两年中认为投资过热的时候紧缩供应，而要改善供求结构，土地的供应也要适度、科学。
要求政府减少因拆迁等导致的被动需求
【国三条原文】合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
第三条要压缩政府的投资过程，政府在大量拆迁过程中对房价和需求的影响是非常大的。
2003年全国拆了2.4亿平方米，北京规定是1：1.3，过去没有厨房和厕所，要加强面积，原来拆掉1平米，要1.3平米才够用。这样需要3亿多平方米的新建量，可是2003年竣工的也就3亿多，基本上等于因为拆迁而造成的被动需求占了市场一半以上。2005年仍然需要2亿多的供应量，2005年只有4.6亿的供应量，仍然超过了50％。这就是对政府提出的要减少或者适度的缓解被动需求而产生的市场需求。等于在不能大量供给的情况下，用分流需求来缓解供与求go2map的矛盾。
第三是对政府提出的要求，政府不批准旧房改造，不批准建广场和马路的话，就没有这么大的拆迁，这也是对政府提出的要求。
加强政府监管直指房地产暴利和哄抬物价等
【国四条原文】进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
第四条加强政府对开发商和市场的监管，特别提出了开发全过程的监管，我觉得可能是针对于房地产有暴利或者房地产有虚假广告或者哄抬物价等等，实际上在全国实现了网上销售以后，基本上这个问题得到了控制，不是所有城市都存在的问题，但是还有一部分没有达到联网或者实现网上销售等，如果市场管理的手段和能力提高的话，市场违规的行为就会减少。
改变消费模式 廉租房摆在经济适用房前面
【国五条原文】加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
第五个是以前文件没有搜狗的重要提法，一个是把经济适用住房和廉租房建筑的位置颠倒了，过去是大力发展经济适用房和廉租房，这次廉租房放在前面，这和前面提到的消费习惯的改变和消费模式的改变是有直接的关系。租赁也是解决住房的重要手段，要改变消费者一些观念和习惯，这是非常重要的一点。所以提出了首先建立廉租房。
对经济适用房建设不是说“发展”而用“规范”，这个规范包括了经济适用住房不用来卖，而是变成租的或者是其他的一些补贴方式。
还特别强调发展二手房市场和租赁市场，过去看租赁市场都是放在不重要的位置上，这次特别强调了。不仅仅是一定要买房子才能解决住房的问题，租房也是能解决住房的一个方面。
“分步骤解决低收入家庭的住房困难”即建立住房保障制度
尤其重要的是最后一句话，分步骤解决低收入家庭的住房困难。过去最典型就是23号文件房改和18号的国务院的通知，都没有特别强调这句话，2004年、2005年的宏观调控也没有，而这次的文件里特别强调了。就是前一段时间很多社会舆论都在提出要建立住房保障，相当于社会住房保障制度图行天下的一部分，政府要承担政府的责任，去解决低收入家庭的住房保障问题，我认为最关键用政府解决，这次在文件中规定作为地方政府要承担廉租房的问题，解决低收入者的住房问题。我们没有明确用“社会住房保障”这个词，实际上在做社会住房保障的事，估计下一个阶段有可能出台一些新的细则，包括把砖头补贴变成人头补贴，把钱发放给个人，然后你去租房子，不一定去买房子。这是世界上各个国家都经历过的一个过程和阶段，这也是有可能后面出台的细则，会用这样的方式去解决低收入家庭住房问题。
第三条把需求分流了，就是减少拆迁。第五条也是把需求分流了一部分，政府已经明确告诉你，不要在市场上买房了，不要非要挤到商品房市场上，增加市场供给需求问题，而是要用其他的方式，一个是让地方政府建廉租房，经济适用房，建二手房，建租赁市场，用补贴的方式给你解决解决住房供应问题。和历次文件比，这个可能是一个重要的变化。看文件的时候，大家觉得又要进行宏观调控，要对房地产发展商做出什么事情，其实没有。
【国六条原文】完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
第六个，前一段出现统计数字的公布的混乱，信息不够透明，这次提出建立完善的统计系统。两年以前提出要建立预警系统，我们认为预警系统是没有用的，预警系统没用在于不是全部信息对社会公开，而是对局部信息提炼以后，认为可能是过热了或者过冷了，是政府判断。现在最重要的是公布信息以后让老百姓判断，如果老百姓没有明确的信息进行判断的话，可能对市场形成误解了，没房子了，要抢房子了，或者以后要涨价了，要去抢房。像我们的分析师提出来了，趋势有这样的情况，无形之中会形成羊群效果，把供求关系扭曲了，政府要求公开、透明、完善这些信息，是让所有老百姓放心，前一段时间媒体中好多人用一些歪曲的方式迷惑老百姓，说全国的房价飙升，有的用这样的题目，实际上是一种误导，让老百姓觉得房子要涨了，赶紧买了，就变成提前消费或者超前消费。这次合理消费的概念就是提醒不要提前消费，你可以先租房子，然后再买房子，先买旧焦点装修家居网的再买新的，这样的发展过程有利于市场的健康发展。
最后解决的是把这个变成政府的责任，非常明确变成政府的责任。过去的文件里有的是政府的责任，有的是市场责任，发展商为什么不盖小房子，发展商现在反问为什么不供应低价土地，政府在土地供应上就会改变，以后投招标就会决定了要限价的土地或者必须保证多大比例的小户型，采用这种招标方式或者投标方式，政府在出始关的时候，要承担起政府承担的责任。
因此我想这个更有利于房地产市场的健康发展。如果你认真看这些文件，你会发现很多用词和过去有所改变，不管对经济适用房，对廉租房，对土地，对消费，对低收入保障，对市场主体的责任，都是有改变的。它可能还会在六条以后出现七部委、八部委的细则，这里也会提出一些要求，当然它仍然沿用了原有文件的要求，比如说转让过程的税收问题，我们要抑制过度投机或者过度搜狐网的投资行为，还可以适当地加一些限定条件。适度调整信贷也是对高档房、低档房不管是首付也好，利率也好都有差别。现在做不到对房地产实行物业税的调节，我们现在连物权法都没有，连这个产权归谁都不知道，或者哪部分归你都不知道，就不能使用物业税，解决物权法的使用年限问题，因为在国外使用物权法因为土地是逐年增值的，没有年限，我们有年限，69年和68年不一样，30年和50年不一样，所以会贬值，不能用同一个管理办法使用物业税，要用大量的制度建设来解决，最后在持有阶段实行征税的可能，现在只要在扭转过程中，在生产过程中，供给和消费需求两个过程中提出一些措施。
总体来说没有一个提到了发展商应该如何，但是我们认为即使政府要执行这样类似的政策或者要做好宏观调控的措施的话，市场的主体比如发展商要尽到责任，去投标，去拿土地的时候严格按照政府的要求去做，比如生产多少小户型go2map的房子，如果没有人去做，这个市场仍然不能长久。比如消费主体按照中央的要求，可能不是超前消费或者我要改变自己的消费观念和消费模式，的这几者之间共同努力，才能让我们市场更加平衡。总体来看，房地产市场并没有像某些专家说的房价年年暴涨20％，完全不是这么回事，中央的文件已经肯定不是这么回事，也不是像社会上的人说要取消房地产开发商，更不像某些人说投资过热已经出现泡沫，没有。而是说前一段宏观调控已经使投资过热的问题基本上得到了解决或者遏制。
如果你把三年的宏观调控联系起来看的话，你会发现这次的宏观调控应该是最温和的调整，而是把政府的责任和重点进行了转移，通过政府的一些行为或者是一些监管或者是一些规范或者是一些供给体系调整或者保障来解决市场中存在的问题。说物质文明和精神文明一手软一手硬，我们做房地产市场和保障也是存在一手硬一手软的问题，把社会保障这个问题抓起来，包括这次文件提到焦点房地产网的很多是这方面的问题，解决了更好，比如廉租房的问题，经济适用房问题，二手房问题和租赁市场的问题，如果这些问题都解决好，可能市场没有这么大的需求和供给的矛盾，人家不会抢这些，供求矛盾减弱的情况下，不会有价格的高速增长或者增长过快的问题，原来针对房价说房价，而这次是提出的标本兼治，就是从根上解决问题，很重要的是土地供应问题不能完全掐死了，消费习惯问题不能完全掐死，政府的社会保障责任问题不能不承担，这次宏观调控之后，基本上理清了过去的商品房供给方式或者住房供给方式，已经分层次，分需求，分条件地分步解决各自不同需求的各自需求。手段可能会用首付，税率或者说利率等等，我们现在还没有看到各部委相继可能出台的细则问题，从国务院的文件看出这个倾向很清楚，过去老是市场有问题整市场，现在是从根上解决，政府承担政府的责任，市场承担市场的责任，我想我们有这样17173的基础以后，下一步有利于出台租房保障体系，有利于把市场的供给范围缩小，不管你市场，100％老百姓不买市场的房子不对，已经很清楚这个事，要把消费观念，消费习惯，全都改变，我想这是好的开端，更有利于市场的发展。
记者：现在对空置率这块，说我们的空置率比较高。
A：空置率非常低，今天用的美国的方式，过去在博客说的是香港的方式，你可以看看香港房屋物价署每年有一个香港物业报价，香港的物业报告里分三类，第一类当年没有卖出的房子，这个空置率指当年的空置，香港近几年的空置率最高是86％，低的是百分之六。现在空置大概1.3万亿，只够去年现房销售的50％左右，不算什么，比人家差很远。第二栏指得是过去历史上存量的空置率，不算当年的空置率，原有的空置率情况，一般在3到6之间，最后一栏公布的数字是把前两个数加起来，当年的空置率和历史的空置率加起来形成未来发展搜狐网的空置率，这个空置率一般也就在8左右，比较低的一个数字。他把三个空置率非常清楚，整体的空置率是最后一栏，原来的空置率包括存量的，第一个空置率在当年的，最后一个数字不到1％，因为总体大概一百多亿平方米的住宅量，做8千平米的连1％不到，非常少。在国际上统计空置率把住房率算上，包括香港也是，我买了房没有租出去，或者过去历史上遗留下来的没有卖掉的房子都算空置率。9.11以后，纽约空置率最高达到19％，主要指旧房子形成的空置非常可怕的，可能搬走不住了，也没有造成美国经济的崩溃。所以不是一个很严重的问题。我们实际上今天讲了，从绝对数上，从1.2亿平方米或者1.1亿平方米增加到1.3亿平方米是增加的过程，但是总量是增加的，去年5亿多销售，如果在总量增加情况下，这个比例是在缩小的，绝对值增加，比例是缩小的，过去每年生产一百套房子，有三套空出来是3％，现在每年生产一千套房子，如果变成四套、五套，绝对值是下降校友录的，不要把空置率误解为好像现在供不应求或者产能过剩。需求是每年有800多万新增城市家庭，新增加的需求大概有50％左右。远远不够满足新增加的需求，可能有几种情况，由于拆迁要买房子，因为父母一家人共同出钱买房子，父母出钱是在买自己的面积，原来在60平米，儿子挤在一块住，一个人是30，儿子走了以后，一个人60，不完全是一个概念。和美国和国际计算不太一样，因此空置率和现有的实际情况来看，是远远不对的，尤其我们把他分在600多个城市里，每个城市的空置量非常低的，北京四环以内没有多少空置，可能五环以外有空置，可能因为六环没有修起来，城市投资大概有40％的道路，其中一个重要的原因就是在边缘地区的房屋建设没有道路去补充。这些房子是暂时是空的，可能还是交通条件，配套条件，学校、商业、医疗等等各方面配套不够好，所以会暂时出现空置，但是两年以后或者一年以后，这个情况改善了，道路修通了，情况发生变化，不空置了，这个局部go2map的空置并不代表我们的总量过剩，还有一个户型结构问题。如果你的房子是150平米，老百姓买不起，如果都是300平米、500平米的房子还是买不起，如果都是一居室，也可能认为你地区结构变了，上海结构一居室的销售量是下降的，交易量是下降的，因为传统的一居室条件太差了，现在人们消费水平提高了，不住这个房子了，所以这种房子逐渐被市场淘汰的，应该买大房子。这是一个变化的过程，但是总体来说，我们的空置率并不高。
焦点房地产网 银鹏
昨晚国六条自出台以来，鲜有开发商发表看法，他的言论是否又能代表开发商的普遍意见？
国六条出台的非常好。
形势判断正确
第一，对形势判断，特别是在18号文件之后强调了风险和整个产业的积累，肯定了房地产过去几年的发展对国家经济的贡献。
这实际上针对前一段时间媒体上吵嚷很多的三个问题，一个是房价上涨过快，国六条对“初步抑制房价上涨过快势头”进行了肯定，这是对形势判断。当前主要问题是大城市存在的价格上涨的问题，都是有涨有跌，不是全面上涨，而是局部地区因为供求关系之间出现的问题略有上涨。
另一个是投资过热，投资过热基本上得到了遏制或者抑制，投资过热不是重要的问题。
还有一个是有些社会舆论认为要取消发展商，国六条已经非常肯定地说房地产发展对中国经济增长是非常重要goodfeel的，而且有利于国民经济的飞速发展，有利于解决住房问题。实际上打破了前一段时间媒体或者社会上对房地产商一些不正确的判断。
结构调整与去年有差别 强调中小户型、中低价位
第二，提出结构调整，和原来的结构调整有区别。去年和前年的结构调整是认为高档房过多，普通商品房过少，今年提出结构调整是基于普通商品房中户型过大，要求“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房”，这是有差别的。虽然去年确定普通商品房标准是120平米，各地可上浮20％，大部分城市都把面积提高到了144平米，一段时间之后，发现这个户型和我们的实际消费水平有差别，因此提出了中小户型的结构调整。
第三，房地产市场中还出现一些税收混乱或者暗箱操作的问题，所以要加强监管。
98年以来首次提出改变消费模式和观念
尽管房地产是非常重要的产业，但是我们国家处于人多地少的局面，所以不可能完全靠大量供给解决人多地少的问题，要合理地调整消费需求和消费模式，这是很重要的。
我们过去一直提出来不让所有人都买一套有产权house.focus.cn的新房的概念，要分城市去消费，分城市消费包括可以租可以买，从小到大，特别强调要改变传统的消费观念，改变传统的消费模式和适量适度地进行消费，这次可能是在98年之后唯一的一次提出要修改消费模式和消费观念的问题，用合理引导的方式，包括税收的、利率的、或者其他的杠杆措施。
这一次的调控主要指向政府 而不是市场、消费者、开发商
如果说前一段调控主要面向市场，面向市场的消费主体、投资主体，这六条最重要的都是指向政府，规范市场的监督、市场的结构调整等等，一系列的政策最后非常明确地列为地方政府的责任治理，就是地方政府有责任解决这些问题。很重要的问题就是把市场部分和非市场部分分开，政府要承担政府应该承担的责任，过去的调控里可以看到很多是面向投资主体和消费主体，指责消费者，但实际上是政府未按照计划提供中低价位的土地或者适合盖中小价位的土地，这和前面相呼应，不是调整住房结构高档房多少或者低档房多少，而是调整普通商品房中的户型和结构，这对中低收入家庭或者一般老百姓来说是影响最大网络超女的，高价位房的比例在去年的土地公报中已经明确了，高档公寓的土地供应量仅为0.8％，是普通商品房里的大户型或者价格的增长问题对市场有影响。
不是关紧土地闸门 而是科学确定土地供应量
【国二条原文】进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
第二条就更加明确了，中央电视台播的时候是把最后一句话筛掉了，只说了用税收、信贷和土地政策来规范市场等等，最后一句话特别明确地说的是要用“科学的方法确定房地产开发的土地供应量”，前几次调控都可以看到明确要关紧土地和信贷的闸门，而这次不是，信贷是适度调整，土地是科学确定，科学确定等于改变了原来的一些看法，比如地荒等，虽然政府没有承认有地荒。
让土地发挥作用，已经改变了过去严格控制土地规模的做法，改成科学规划，整个文件强调了区别对待，因地制宜，四项指导等等，对有些地区供求关系矛盾比较大网络超女的要适当多供应一些土地，特别是中低价格的土地，有些地区供应量是充足的，土地要适当紧缩一下，控制一下。这几条是在限制政府科学确定，这样才能调整市场的问题。
“供”不是像前两年中认为投资过热的时候紧缩供应，而要改善供求结构，土地的供应也要适度、科学。
要求政府减少因拆迁等导致的被动需求
【国三条原文】合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
第三条要压缩政府的投资过程，政府在大量拆迁过程中对房价和需求的影响是非常大的。
2003年全国拆了2.4亿平方米，北京规定是1：1.3，过去没有厨房和厕所，要加强面积，原来拆掉1平米，要1.3平米才够用。这样需要3亿多平方米的新建量，可是2003年竣工的也就3亿多，基本上等于因为拆迁而造成的被动需求占了市场一半以上。2005年仍然需要2亿多的供应量，2005年只有4.6亿的供应量，仍然超过了50％。这就是对政府提出的要减少或者适度的缓解被动需求而产生的市场需求。等于在不能大量供给的情况下，用分流需求来缓解供与求go2map的矛盾。
第三是对政府提出的要求，政府不批准旧房改造，不批准建广场和马路的话，就没有这么大的拆迁，这也是对政府提出的要求。
加强政府监管直指房地产暴利和哄抬物价等
【国四条原文】进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
第四条加强政府对开发商和市场的监管，特别提出了开发全过程的监管，我觉得可能是针对于房地产有暴利或者房地产有虚假广告或者哄抬物价等等，实际上在全国实现了网上销售以后，基本上这个问题得到了控制，不是所有城市都存在的问题，但是还有一部分没有达到联网或者实现网上销售等，如果市场管理的手段和能力提高的话，市场违规的行为就会减少。
改变消费模式 廉租房摆在经济适用房前面
【国五条原文】加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
第五个是以前文件没有搜狗的重要提法，一个是把经济适用住房和廉租房建筑的位置颠倒了，过去是大力发展经济适用房和廉租房，这次廉租房放在前面，这和前面提到的消费习惯的改变和消费模式的改变是有直接的关系。租赁也是解决住房的重要手段，要改变消费者一些观念和习惯，这是非常重要的一点。所以提出了首先建立廉租房。
对经济适用房建设不是说“发展”而用“规范”，这个规范包括了经济适用住房不用来卖，而是变成租的或者是其他的一些补贴方式。
还特别强调发展二手房市场和租赁市场，过去看租赁市场都是放在不重要的位置上，这次特别强调了。不仅仅是一定要买房子才能解决住房的问题，租房也是能解决住房的一个方面。
“分步骤解决低收入家庭的住房困难”即建立住房保障制度
尤其重要的是最后一句话，分步骤解决低收入家庭的住房困难。过去最典型就是23号文件房改和18号的国务院的通知，都没有特别强调这句话，2004年、2005年的宏观调控也没有，而这次的文件里特别强调了。就是前一段时间很多社会舆论都在提出要建立住房保障，相当于社会住房保障制度图行天下的一部分，政府要承担政府的责任，去解决低收入家庭的住房保障问题，我认为最关键用政府解决，这次在文件中规定作为地方政府要承担廉租房的问题，解决低收入者的住房问题。我们没有明确用“社会住房保障”这个词，实际上在做社会住房保障的事，估计下一个阶段有可能出台一些新的细则，包括把砖头补贴变成人头补贴，把钱发放给个人，然后你去租房子，不一定去买房子。这是世界上各个国家都经历过的一个过程和阶段，这也是有可能后面出台的细则，会用这样的方式去解决低收入家庭住房问题。
第三条把需求分流了，就是减少拆迁。第五条也是把需求分流了一部分，政府已经明确告诉你，不要在市场上买房了，不要非要挤到商品房市场上，增加市场供给需求问题，而是要用其他的方式，一个是让地方政府建廉租房，经济适用房，建二手房，建租赁市场，用补贴的方式给你解决解决住房供应问题。和历次文件比，这个可能是一个重要的变化。看文件的时候，大家觉得又要进行宏观调控，要对房地产发展商做出什么事情，其实没有。
【国六条原文】完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
第六个，前一段出现统计数字的公布的混乱，信息不够透明，这次提出建立完善的统计系统。两年以前提出要建立预警系统，我们认为预警系统是没有用的，预警系统没用在于不是全部信息对社会公开，而是对局部信息提炼以后，认为可能是过热了或者过冷了，是政府判断。现在最重要的是公布信息以后让老百姓判断，如果老百姓没有明确的信息进行判断的话，可能对市场形成误解了，没房子了，要抢房子了，或者以后要涨价了，要去抢房。像我们的分析师提出来了，趋势有这样的情况，无形之中会形成羊群效果，把供求关系扭曲了，政府要求公开、透明、完善这些信息，是让所有老百姓放心，前一段时间媒体中好多人用一些歪曲的方式迷惑老百姓，说全国的房价飙升，有的用这样的题目，实际上是一种误导，让老百姓觉得房子要涨了，赶紧买了，就变成提前消费或者超前消费。这次合理消费的概念就是提醒不要提前消费，你可以先租房子，然后再买房子，先买旧焦点装修家居网的再买新的，这样的发展过程有利于市场的健康发展。
最后解决的是把这个变成政府的责任，非常明确变成政府的责任。过去的文件里有的是政府的责任，有的是市场责任，发展商为什么不盖小房子，发展商现在反问为什么不供应低价土地，政府在土地供应上就会改变，以后投招标就会决定了要限价的土地或者必须保证多大比例的小户型，采用这种招标方式或者投标方式，政府在出始关的时候，要承担起政府承担的责任。
因此我想这个更有利于房地产市场的健康发展。如果你认真看这些文件，你会发现很多用词和过去有所改变，不管对经济适用房，对廉租房，对土地，对消费，对低收入保障，对市场主体的责任，都是有改变的。它可能还会在六条以后出现七部委、八部委的细则，这里也会提出一些要求，当然它仍然沿用了原有文件的要求，比如说转让过程的税收问题，我们要抑制过度投机或者过度搜狐网的投资行为，还可以适当地加一些限定条件。适度调整信贷也是对高档房、低档房不管是首付也好，利率也好都有差别。现在做不到对房地产实行物业税的调节，我们现在连物权法都没有，连这个产权归谁都不知道，或者哪部分归你都不知道，就不能使用物业税，解决物权法的使用年限问题，因为在国外使用物权法因为土地是逐年增值的，没有年限，我们有年限，69年和68年不一样，30年和50年不一样，所以会贬值，不能用同一个管理办法使用物业税，要用大量的制度建设来解决，最后在持有阶段实行征税的可能，现在只要在扭转过程中，在生产过程中，供给和消费需求两个过程中提出一些措施。
总体来说没有一个提到了发展商应该如何，但是我们认为即使政府要执行这样类似的政策或者要做好宏观调控的措施的话，市场的主体比如发展商要尽到责任，去投标，去拿土地的时候严格按照政府的要求去做，比如生产多少小户型go2map的房子，如果没有人去做，这个市场仍然不能长久。比如消费主体按照中央的要求，可能不是超前消费或者我要改变自己的消费观念和消费模式，的这几者之间共同努力，才能让我们市场更加平衡。总体来看，房地产市场并没有像某些专家说的房价年年暴涨20％，完全不是这么回事，中央的文件已经肯定不是这么回事，也不是像社会上的人说要取消房地产开发商，更不像某些人说投资过热已经出现泡沫，没有。而是说前一段宏观调控已经使投资过热的问题基本上得到了解决或者遏制。
如果你把三年的宏观调控联系起来看的话，你会发现这次的宏观调控应该是最温和的调整，而是把政府的责任和重点进行了转移，通过政府的一些行为或者是一些监管或者是一些规范或者是一些供给体系调整或者保障来解决市场中存在的问题。说物质文明和精神文明一手软一手硬，我们做房地产市场和保障也是存在一手硬一手软的问题，把社会保障这个问题抓起来，包括这次文件提到焦点房地产网的很多是这方面的问题，解决了更好，比如廉租房的问题，经济适用房问题，二手房问题和租赁市场的问题，如果这些问题都解决好，可能市场没有这么大的需求和供给的矛盾，人家不会抢这些，供求矛盾减弱的情况下，不会有价格的高速增长或者增长过快的问题，原来针对房价说房价，而这次是提出的标本兼治，就是从根上解决问题，很重要的是土地供应问题不能完全掐死了，消费习惯问题不能完全掐死，政府的社会保障责任问题不能不承担，这次宏观调控之后，基本上理清了过去的商品房供给方式或者住房供给方式，已经分层次，分需求，分条件地分步解决各自不同需求的各自需求。手段可能会用首付，税率或者说利率等等，我们现在还没有看到各部委相继可能出台的细则问题，从国务院的文件看出这个倾向很清楚，过去老是市场有问题整市场，现在是从根上解决，政府承担政府的责任，市场承担市场的责任，我想我们有这样17173的基础以后，下一步有利于出台租房保障体系，有利于把市场的供给范围缩小，不管你市场，100％老百姓不买市场的房子不对，已经很清楚这个事，要把消费观念，消费习惯，全都改变，我想这是好的开端，更有利于市场的发展。
记者：现在对空置率这块，说我们的空置率比较高。
A：空置率非常低，今天用的美国的方式，过去在博客说的是香港的方式，你可以看看香港房屋物价署每年有一个香港物业报价，香港的物业报告里分三类，第一类当年没有卖出的房子，这个空置率指当年的空置，香港近几年的空置率最高是86％，低的是百分之六。现在空置大概1.3万亿，只够去年现房销售的50％左右，不算什么，比人家差很远。第二栏指得是过去历史上存量的空置率，不算当年的空置率，原有的空置率情况，一般在3到6之间，最后一栏公布的数字是把前两个数加起来，当年的空置率和历史的空置率加起来形成未来发展搜狐网的空置率，这个空置率一般也就在8左右，比较低的一个数字。他把三个空置率非常清楚，整体的空置率是最后一栏，原来的空置率包括存量的，第一个空置率在当年的，最后一个数字不到1％，因为总体大概一百多亿平方米的住宅量，做8千平米的连1％不到，非常少。在国际上统计空置率把住房率算上，包括香港也是，我买了房没有租出去，或者过去历史上遗留下来的没有卖掉的房子都算空置率。9.11以后，纽约空置率最高达到19％，主要指旧房子形成的空置非常可怕的，可能搬走不住了，也没有造成美国经济的崩溃。所以不是一个很严重的问题。我们实际上今天讲了，从绝对数上，从1.2亿平方米或者1.1亿平方米增加到1.3亿平方米是增加的过程，但是总量是增加的，去年5亿多销售，如果在总量增加情况下，这个比例是在缩小的，绝对值增加，比例是缩小的，过去每年生产一百套房子，有三套空出来是3％，现在每年生产一千套房子，如果变成四套、五套，绝对值是下降校友录的，不要把空置率误解为好像现在供不应求或者产能过剩。需求是每年有800多万新增城市家庭，新增加的需求大概有50％左右。远远不够满足新增加的需求，可能有几种情况，由于拆迁要买房子，因为父母一家人共同出钱买房子，父母出钱是在买自己的面积，原来在60平米，儿子挤在一块住，一个人是30，儿子走了以后，一个人60，不完全是一个概念。和美国和国际计算不太一样，因此空置率和现有的实际情况来看，是远远不对的，尤其我们把他分在600多个城市里，每个城市的空置量非常低的，北京四环以内没有多少空置，可能五环以外有空置，可能因为六环没有修起来，城市投资大概有40％的道路，其中一个重要的原因就是在边缘地区的房屋建设没有道路去补充。这些房子是暂时是空的，可能还是交通条件，配套条件，学校、商业、医疗等等各方面配套不够好，所以会暂时出现空置，但是两年以后或者一年以后，这个情况改善了，道路修通了，情况发生变化，不空置了，这个局部go2map的空置并不代表我们的总量过剩，还有一个户型结构问题。如果你的房子是150平米，老百姓买不起，如果都是300平米、500平米的房子还是买不起，如果都是一居室，也可能认为你地区结构变了，上海结构一居室的销售量是下降的，交易量是下降的，因为传统的一居室条件太差了，现在人们消费水平提高了，不住这个房子了，所以这种房子逐渐被市场淘汰的，应该买大房子。这是一个变化的过程，但是总体来说，我们的空置率并不高。
焦点房地产网 银鹏
