北科大教授赵晓：以自由看待中国房地产发展
北京科技大学管理学院教授 赵晓/文
意大利伟大的经济、社会学家帕累托发现，如果“某个措施A将导致1000个人每人损失1法郎，而某一个人将得到1000法郎，则后者将会花很大力气来争取A，前者将只进行微弱的抵抗，因此很可能最后的结果是，试图确保通过A得到1000法郎的那个人将会获得胜利”。帕累托假说表明，人多并不等于力量大。由少数人组成的有谋利冲动的有组织的利益集团，其力量往往超过“沉默的大多数”，成为利益分配的主导力量。帕累托的这一假说以后又被美国经济学家奥尔森在研究集体行动逻辑时进一步证明。
帕累托假说在许多地方得到应证，如今它又在中国房地产业的发展过程中得到应证。
众所周知，房地产的发展在中国如火如荼，但并非像某些开发商所宣称的那样，完全是来自“市场需求”因素，而在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的“神圣联盟”。这一神圣同盟的关键，便是笔者多次提到的“你发财我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。也就是说，地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，最低成本的暴富，两者一拍即合。至于大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏、失地农民的利益损失、银行的呆坏帐风险乃至国家的税收损失以及后任官员的利益，则都在这一“发展过程中”被忽视甚至根本不予考虑。显然，这既是一种相当短视的发展方式，也是一种利益分配严重不均的发展方式。
当然，笔者的研究还发现，不仅房地产业，中国地方公共工程、基础设施的发展(想一下严介和致富模式)也都在类似于房地产“你发财我发展、成本社会掏”畸形发展模式下公开、合法地进行。这样的畸形发展模式，建构于中国地方分权的基础之上，建构于缺乏权力制衡的行政权力基础上，建构于地方官员的“廉价投票权”的基础上，早已成为中国经济发展制度创新之“正派”武功之外的另一“邪派”武功，其动力也邪乎，其破坏亦强劲!
为什么会出现这样一种邪乎的发展动力机制呢？一方面是因为帕累托所说的大众易于被利益集团各个击破的天生弱性；另一方面，则与我们发展理念的偏颇有关。
在经济学上，人类关于发展的理念至少已经历三次重大飞跃。一是二战以后，一些发展中国家和国际组织将增长等同于发展，导致许多有增长无发展的结果出现。后来经济学家在反思中指出了增长不同于发展，增长如同人的身高增长，发展才是人的身体素质的提高，这是发展理念的第一次飞跃；二是经济学们提出了不仅考虑当前发展，也应考虑子孙后代发展即永续发展或“可持续发展”的概念；三是诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚·森提出“以自由看待发展”的理念，突破了传统的经济发展理念。森认为，自由不仅是发展的条件，自由交易、自由选择等均有利于经济发展，自由更是发展的目标，因为自由本身构成人的重要福利。因此，发展不仅要考虑增长以及工业化、城市化等结构问题，更需要引入自由的指标来进行衡量。
需要注意的是，森对“自由”的理解与我们通常谈论的“政治自由”的概念不太相同。森认为，人类的自由具有不同的种类和层次，既包括“工具性自由”，又包括“实质性自由”。森提到的“工具性自由”包括∶(1)政治自由；(2)经济条件；(3)社会机会；(4)透明性保证；(5)防护性保障。森指出，上述“工具性自由”有利于人们更加自由地生活并提高他们在这方面的整体能力，同时它们也互相补充。森所谓的“实效性(Substantive)自由”，又称“真实自由”、“实质自由”或“实际自由”，是一种即享有人们有理由珍视的那种生活的可行能力，包括免受困苦，诸如饥饿、营养不良、可避免的疾病、过早死亡之类等基本的可行能力，以及能够识字算数、享受政治参与等等的自由。
以人类的这些发展理念来审视中国的房地产发展乃至中国的改革开放，就会看到，一方面我们的增长速度可能创造了世界纪录(增长速度的数据这里不再引述)。另一方面，经济结构的进步并不如表面上的增长速度。比如，在国外，房地产是一个典型的第三产业，在中国更多仍然属于建筑业也就是第二产业的范畴，而在单个房地产项目上，有一个项目做一个项目，更多类似于农民种地的层次，即有一亩地种一亩地一样，根本没有达到工业化、规模化和标准化的水平。
中国房地产发展更为令人担忧的一个内在问题是，“自由”的发展理念至今缺位。无论是森所说的“工具性自由”还是“实质性自由”，相信对于在这个领域正干得热火朝天的大多数人来说，闻所未闻，当然将理念付诸实践就更是无从谈起。
尽管中国房地产改革和发展已经取得很大成绩，然而房地产实际上已成为引发社会不安定因素的一个导火索，其根源正是自由发展不足，遗憾地是在这一点上一直没有文章明确指出和阐述。
我们可以从阿马蒂亚·森所讨论的各个自由层面来衡量中国房地产发展的不足。比如，自由交易权力和规则制定权力的不平衡。众所周知，在中国的绝大多数地区，开发商既具有很强的影响政府公共政策的积极性，同时也具有很强的影响公共政策的能量。许多开发商不仅是政府官员的坐上宾，甚至本身就是挂着某头衔政府官员。而失地的农民、建筑工人以及消费者不仅没有形成任何谈得上组织性的建构，甚至没有房地产方面的真实信息(全国只有福州市公布了一次商品房的真实成本，但迫于压力很快不了了之)，也不能很好地意识到自己的利益是如何被人盗卖的，因此根本无法保障和维护自身利益。
自由发展不足的一个表现是穷人的利益在发展中被漠视甚至被牺牲。例如，住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，但与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同等重视，这说明我们对“发展”的认识和选择都是跛足的。
自由发展不足的另一表现是房地产繁荣的收益分配严重不公，政府和房地产商拿走大头，失地农民和消费者的利益严重受损。根据国务院发展研究中心课题组的调查，土地增值部分的收益，农民只拿到5%～10%的补偿款，其他的土地增值收益都被各级政府和开发商拿走。
最近，《华夏时报》报道，坐落在北京南四环的丰台区科技园以每平方米117元的价格从农民手中征得土地，转手以6750元卖出，当中翻了50倍，其中丰台区政府与北京市政府所得款项各占出让金的40%左右。显然，政府的收益是巨大的。除政府外，开发商的收益也非常可观。据介绍，在这个项目中，按照8.05亿元的购地成本和35.39万平方米的建筑面积，土地成本大约为2274元/建筑平方米，而平均售价达到了6000多元，显然利润空间很大。真正苦的是失地农民，他们并没有因此而生活变得更好，反而普遍感觉变差了。《华夏时报》报道，农民张秀华被安排在村里做绿化工作，月工资400元，爱人秦宝林因为疾病没有工作，一家人如今只能租住在一间20平米左右的平房里，月租金400元。压在张秀华身上的，除了日常生活开支外，还有丈夫每个月不菲的医药费。张秀华认为∶“国家说征地要保证失地农民生活不能变差，但我们现在的生活比以前差得很远。”这样的农民不是一个两个。
需要说明的是，政府和开发商的收益分配是变化的。在招拍挂之前，房地产商和政府较为均等地分配，招拍挂之后暴利则由开发商逐渐转向政府。例如，2004年经济普查的结果是全国5.9万家开发商的开发利润为1035.2亿元，估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元，但2005年当年的土地出让价款却高达5505.15亿元。但开发商以招拍挂后的政府暴利为自己辩护是站不住脚的，因为利益在政府和房地产商之间的分配尽管有变化，但政府与房地产商共同分配、失地农民和消费者买单的局面从来没有根本改变。
正是因为自由没有被纳入中国房地产发展的理念之中，因此导致了越来越严峻的问题，并导致了学者们的激烈批评。一些学者由此提出要“叫停城市化”、“反对市场化”。其实，问题不在城市化、工业化、市场化本身，而在于用什么样的制度平台去实现城市化、工业化以及市场化。
显然，中国房地产的发展远不如表面那样乐观。如何形成中国房地产更为全面、健康的发展局面呢？第一，政府要创新发展理念，不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度，考虑其结构和素质的提升，更要考虑社会和谐与公平，考虑大多数穷人的利益是否得到保障；第二，政府和社会要为“沉默的大多数”提供组织化机会。按照曼瑟尔·奥尔森对集体行动逻辑的研究，我们知道，虽然人们通常认为一个具有共同利益的群体会为实现共同利益采取集体行动，譬如农民会联合起来保障自己的土地出售收益最大化，购房者会联合起来抵制开发商哄抬房价。其实，集体行动存在着诸多困难，集体行为将因集体人数的增大而变得难以组织，这使得利益集团往往可以轻松打败“沉默的大多数”。所以，在房地产的发展过程中，政府不仅应允许农民组织土地公司或者土地维权协会，允许房地产消费者形成消费者协会和维权协会等机构，还要予以必要的鼓励，努力为其组织化提供便利；第三，要鼓励房地产公共领域信息的提供。更多更真实的公共信息的披露，有利于公众认识真相，认识自身利益进而捍卫自己的合法利益；第四，地方政府要努力形成更加民主、透明的公共决策机制。显然，无论是一个城市的规划还是征地、拆迁都不是小事情，应确保建立于充分民主和透明的决策机制上。“如果允许并促进公开辩论，既得利益集团并没有任何理由必定取胜” (森，《以自由看待发展》中文版第120页)，事实上，“经过公开的民主的检验，公共利益很可能有极好的机会战胜既得利益小集团的高调宣传(同上)”。
因篇幅所限，讨论只能匆匆打住。一个初步的结论就是，以增长看待发展，中国房地产举世无双；以结构看待发展，问题多多；而以自由看待中国房地产发展，一切可能需要重新评估。
只是，我们有勇气直面现实并回到起点吗？
《蓝筹地产评论》 赵晓
意大利伟大的经济、社会学家帕累托发现，如果“某个措施A将导致1000个人每人损失1法郎，而某一个人将得到1000法郎，则后者将会花很大力气来争取A，前者将只进行微弱的抵抗，因此很可能最后的结果是，试图确保通过A得到1000法郎的那个人将会获得胜利”。帕累托假说表明，人多并不等于力量大。由少数人组成的有谋利冲动的有组织的利益集团，其力量往往超过“沉默的大多数”，成为利益分配的主导力量。帕累托的这一假说以后又被美国经济学家奥尔森在研究集体行动逻辑时进一步证明。
众所周知，房地产的发展在中国如火如荼，但并非像某些开发商所宣称的那样，完全是来自“市场需求”因素，而在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的“神圣联盟”。这一神圣同盟的关键，便是笔者多次提到的“你发财我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。也就是说，地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成拆迁任务，最低成本的暴富，两者一拍即合。至于大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏、失地农民的利益损失、银行的呆坏帐风险乃至国家的税收损失以及后任官员的利益，则都在这一“发展过程中”被忽视甚至根本不予考虑。显然，这既是一种相当短视的发展方式，也是一种利益分配严重不均的发展方式。
当然，笔者的研究还发现，不仅房地产业，中国地方公共工程、基础设施的发展(想一下严介和致富模式)也都在类似于房地产“你发财我发展、成本社会掏”畸形发展模式下公开、合法地进行。这样的畸形发展模式，建构于中国地方分权的基础之上，建构于缺乏权力制衡的行政权力基础上，建构于地方官员的“廉价投票权”的基础上，早已成为中国经济发展制度创新之“正派”武功之外的另一“邪派”武功，其动力也邪乎，其破坏亦强劲!
为什么会出现这样一种邪乎的发展动力机制呢？一方面是因为帕累托所说的大众易于被利益集团各个击破的天生弱性；另一方面，则与我们发展理念的偏颇有关。
在经济学上，人类关于发展的理念至少已经历三次重大飞跃。一是二战以后，一些发展中国家和国际组织将增长等同于发展，导致许多有增长无发展的结果出现。后来经济学家在反思中指出了增长不同于发展，增长如同人的身高增长，发展才是人的身体素质的提高，这是发展理念的第一次飞跃；二是经济学们提出了不仅考虑当前发展，也应考虑子孙后代发展即永续发展或“可持续发展”的概念；三是诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚·森提出“以自由看待发展”的理念，突破了传统的经济发展理念。森认为，自由不仅是发展的条件，自由交易、自由选择等均有利于经济发展，自由更是发展的目标，因为自由本身构成人的重要福利。因此，发展不仅要考虑增长以及工业化、城市化等结构问题，更需要引入自由的指标来进行衡量。
需要注意的是，森对“自由”的理解与我们通常谈论的“政治自由”的概念不太相同。森认为，人类的自由具有不同的种类和层次，既包括“工具性自由”，又包括“实质性自由”。森提到的“工具性自由”包括∶(1)政治自由；(2)经济条件；(3)社会机会；(4)透明性保证；(5)防护性保障。森指出，上述“工具性自由”有利于人们更加自由地生活并提高他们在这方面的整体能力，同时它们也互相补充。森所谓的“实效性(Substantive)自由”，又称“真实自由”、“实质自由”或“实际自由”，是一种即享有人们有理由珍视的那种生活的可行能力，包括免受困苦，诸如饥饿、营养不良、可避免的疾病、过早死亡之类等基本的可行能力，以及能够识字算数、享受政治参与等等的自由。
以人类的这些发展理念来审视中国的房地产发展乃至中国的改革开放，就会看到，一方面我们的增长速度可能创造了世界纪录(增长速度的数据这里不再引述)。另一方面，经济结构的进步并不如表面上的增长速度。比如，在国外，房地产是一个典型的第三产业，在中国更多仍然属于建筑业也就是第二产业的范畴，而在单个房地产项目上，有一个项目做一个项目，更多类似于农民种地的层次，即有一亩地种一亩地一样，根本没有达到工业化、规模化和标准化的水平。
中国房地产发展更为令人担忧的一个内在问题是，“自由”的发展理念至今缺位。无论是森所说的“工具性自由”还是“实质性自由”，相信对于在这个领域正干得热火朝天的大多数人来说，闻所未闻，当然将理念付诸实践就更是无从谈起。
尽管中国房地产改革和发展已经取得很大成绩，然而房地产实际上已成为引发社会不安定因素的一个导火索，其根源正是自由发展不足，遗憾地是在这一点上一直没有文章明确指出和阐述。
我们可以从阿马蒂亚·森所讨论的各个自由层面来衡量中国房地产发展的不足。比如，自由交易权力和规则制定权力的不平衡。众所周知，在中国的绝大多数地区，开发商既具有很强的影响政府公共政策的积极性，同时也具有很强的影响公共政策的能量。许多开发商不仅是政府官员的坐上宾，甚至本身就是挂着某头衔政府官员。而失地的农民、建筑工人以及消费者不仅没有形成任何谈得上组织性的建构，甚至没有房地产方面的真实信息(全国只有福州市公布了一次商品房的真实成本，但迫于压力很快不了了之)，也不能很好地意识到自己的利益是如何被人盗卖的，因此根本无法保障和维护自身利益。
自由发展不足的一个表现是穷人的利益在发展中被漠视甚至被牺牲。例如，住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，但与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同等重视，这说明我们对“发展”的认识和选择都是跛足的。
自由发展不足的另一表现是房地产繁荣的收益分配严重不公，政府和房地产商拿走大头，失地农民和消费者的利益严重受损。根据国务院发展研究中心课题组的调查，土地增值部分的收益，农民只拿到5%～10%的补偿款，其他的土地增值收益都被各级政府和开发商拿走。
最近，《华夏时报》报道，坐落在北京南四环的丰台区科技园以每平方米117元的价格从农民手中征得土地，转手以6750元卖出，当中翻了50倍，其中丰台区政府与北京市政府所得款项各占出让金的40%左右。显然，政府的收益是巨大的。除政府外，开发商的收益也非常可观。据介绍，在这个项目中，按照8.05亿元的购地成本和35.39万平方米的建筑面积，土地成本大约为2274元/建筑平方米，而平均售价达到了6000多元，显然利润空间很大。真正苦的是失地农民，他们并没有因此而生活变得更好，反而普遍感觉变差了。《华夏时报》报道，农民张秀华被安排在村里做绿化工作，月工资400元，爱人秦宝林因为疾病没有工作，一家人如今只能租住在一间20平米左右的平房里，月租金400元。压在张秀华身上的，除了日常生活开支外，还有丈夫每个月不菲的医药费。张秀华认为∶“国家说征地要保证失地农民生活不能变差，但我们现在的生活比以前差得很远。”这样的农民不是一个两个。
需要说明的是，政府和开发商的收益分配是变化的。在招拍挂之前，房地产商和政府较为均等地分配，招拍挂之后暴利则由开发商逐渐转向政府。例如，2004年经济普查的结果是全国5.9万家开发商的开发利润为1035.2亿元，估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元，但2005年当年的土地出让价款却高达5505.15亿元。但开发商以招拍挂后的政府暴利为自己辩护是站不住脚的，因为利益在政府和房地产商之间的分配尽管有变化，但政府与房地产商共同分配、失地农民和消费者买单的局面从来没有根本改变。
正是因为自由没有被纳入中国房地产发展的理念之中，因此导致了越来越严峻的问题，并导致了学者们的激烈批评。一些学者由此提出要“叫停城市化”、“反对市场化”。其实，问题不在城市化、工业化、市场化本身，而在于用什么样的制度平台去实现城市化、工业化以及市场化。
显然，中国房地产的发展远不如表面那样乐观。如何形成中国房地产更为全面、健康的发展局面呢？第一，政府要创新发展理念，不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度，考虑其结构和素质的提升，更要考虑社会和谐与公平，考虑大多数穷人的利益是否得到保障；第二，政府和社会要为“沉默的大多数”提供组织化机会。按照曼瑟尔·奥尔森对集体行动逻辑的研究，我们知道，虽然人们通常认为一个具有共同利益的群体会为实现共同利益采取集体行动，譬如农民会联合起来保障自己的土地出售收益最大化，购房者会联合起来抵制开发商哄抬房价。其实，集体行动存在着诸多困难，集体行为将因集体人数的增大而变得难以组织，这使得利益集团往往可以轻松打败“沉默的大多数”。所以，在房地产的发展过程中，政府不仅应允许农民组织土地公司或者土地维权协会，允许房地产消费者形成消费者协会和维权协会等机构，还要予以必要的鼓励，努力为其组织化提供便利；第三，要鼓励房地产公共领域信息的提供。更多更真实的公共信息的披露，有利于公众认识真相，认识自身利益进而捍卫自己的合法利益；第四，地方政府要努力形成更加民主、透明的公共决策机制。显然，无论是一个城市的规划还是征地、拆迁都不是小事情，应确保建立于充分民主和透明的决策机制上。“如果允许并促进公开辩论，既得利益集团并没有任何理由必定取胜” (森，《以自由看待发展》中文版第120页)，事实上，“经过公开的民主的检验，公共利益很可能有极好的机会战胜既得利益小集团的高调宣传(同上)”。
因篇幅所限，讨论只能匆匆打住。一个初步的结论就是，以增长看待发展，中国房地产举世无双；以结构看待发展，问题多多；而以自由看待中国房地产发展，一切可能需要重新评估。
只是，我们有勇气直面现实并回到起点吗？
《蓝筹地产评论》 赵晓
