焦点述评：调控一连串事件 国六条会对谁动刀
从5月17日晚“国六条”发布伊始，房地产业内便笼罩在一片紧张气氛当中，大家探讨或者猜测的核心话题都是：温总理“国六条”之后，各大部委的细则将出些什么，何时出。
实际上，“宏观调控是不是又要来了”的猜测应该追溯到4月27日晚，央行自2004年首次加息之后再度调整贷款一个单位基准利率，即0.27，而此举对房地产来讲，是第三次加息：两次加息间，从2005年3月17日开始，央行曾把当时住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。【相关阅读：央行再次加息0.27％ 新一轮宏观调控开始?】
“国六条”的出台，明确回答了“宏观调控是不是又要来了”的争论，现在剩下的，是中央细则何时出，都会出些什么，基调如何。但是比较“国六条”和2005年“国八条”，在字字珠玑的通稿当中存在的不同，会发现这次调控同上次比较而言，不是那么明确；而对于大家都普遍关注的调控“效果”问题，两次政策发布之后的舆情也呈现明显差异——不同于2005“国八条”出台时候的一片称好的是，目前一种不太乐观的政策观望基调似乎更占舆情观点博弈中的上峰：越调控越涨价，调控可能没用。
“国六条”是“温和”调控？
2005年“国八条”和随之出台的调控措施，实际上是业内普遍有预见的：当时中央认为，以上海为代表的长三角地区房价“发烧”，已经严重威胁到整个宏观经济的稳定，其表征是房地产投资过热，商品房价格上涨过快，房地产投机行为肆虐，供应结构不合理，房地产市场秩序混乱。而调控目的很明确，便是温总理政府工作报告上八个字：“遏制房价过快增长”。
但是2006年“国六条”同2005年“国八条”相比，却不是那么明确的猛烈，相反，至少在文件当中，是一种“温和”的调和基调。
首先，政策出台的时机。我们注意到，央行4月27日加息选择“五一”长假之前，多数房地产公司和主流媒体均放假，业内宁愿相信，央行选择此时加息是“卸减由此带来的舆论压力”；而在“国六条”的国务院常务会议上，国务院同时还“审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》”这个同房地产八杆子打不着的条例——尽管房地产宏观调控是会议主题，但是并不像2005年的4月27日的“国八条”，国务院“专门”就房地产市场宏观调控召开常务会议。
其次，措辞和力度。去年新“国八条”措辞严厉：“会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。”加上在此之前，以“房价问题的地方政府问责制”为核心的“旧八条”铺垫，“国八条”切实稳定房价的目的非常明确，而媒体也习惯用“下猛药”这样的字眼形容。但是今年的“国六条”则缓和了很多，在新华社关于“国六条”的新闻通稿中只是说：“中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”
文件层面不是暴风骤雨，而业内普遍评论也认为，“国六条”同“国八条”相比，的确是“温和”很多。被视为房地产商利益的代言人任志强如此认为，而网友留言的舆情多数也认为，这次调控力度不够：焦点网关于国六条的调查显示，截至笔者发稿为止，46.19%的网友认为政策“太温和”，44.21%的网友认为“太笼统，需要细化”。
调控“靶子”比较：会不会对开发商动刀子？
任志强在焦点房地产网最新的一篇名为“谁是专家”的博客文章里，和国家发改委宏观研究所的研究员王小广打起了口水仗，他在文章中透露一个细节：建设部在调控之前曾经找了包括任志强在内的几个开发商中“舆论领袖”谈话，告诫“开发商不应过多地评论政策与发展趋势”（时间应该在5月16日或者17日）。言下之意是批评，作为话语博弈中的强势一方，过去开发商话说得太多。
但即便在被“禁声”的情况下，任志强仍然不甘寂寞，就“国六条”发表评论，他的核心观点是 “国六条”是温和的调控：“大家觉得又要进行宏观调控，要对房地产发展商做出什么事情，其实没有。”任认为，国家这次不是对开发商动刀子。
在某种意义上讲，同去年相比的暴风骤雨相比，“温和”的确表示这一轮宏观调控属于更理性和精确打击，但是到底是不是如任所说的，不会对开发商动刀子呢？让我们来比较一下取得共识的“国八条”和“国六条”打击对象的异同：
“国八条”：典型城市：上海；目的：控制需求，打击炒房！控制投资过热。
“国六条”：典型城市：北京、广州、深圳；目的：打击囤房（地）！
到底会不会对开发商动刀子呢？答案不言自明：2005是打击炒房的，2006打击囤房，囤房难道不是开发商囤房吗？任志强曾经在今年早些时候撰文表示，房价涨得太快，担心会引发更严厉的宏观调控措施。如此预言变成现实，我们宁肯相信，当时他的文章是对急功近利可能影响房地产健康发展的同行告诫，而现在，要急于为房地产利益集团四两拨千斤。
调控一连串事件，细则预测
聂梅生在接受焦点网采访的时候表示，具体调控政策预计月内出台。那么，究竟这些“精确打击”的政策会是那些呢？让我们联系去年调控具体措施，从土地、信贷、税收等经济调控手段，以及租房和买房关系和房地产信息披露制度等政治调控手段两方面探讨。
土地：在“国六条”中明确指出：“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为”。
北京师范大学金融研究所所长钟伟教授此前在接受焦点房地产网专访时曾指出，目前开发商囤地是普遍现象，待开发的土地量足够开发商做2年多。“但圈了地的开发商不会叫喊自己圈了地，圈地不足的成天叫喊，这就是‘地荒’的实质。”
囤积土地对宏观经济的牵累是可怕的，“04年土地出让金大概是3700多亿，05年突破了5000亿，06年第一季度土地供应放量，并且屡屡拍出天价土地，可能将近3000亿——地根的放松必然拖累银行放松。”钟伟说。
如果从土地入手，那么出台的政策，可能会加强“两年以上不开发土地将被收回”的原有政策执行力度；另外可能会在土地持有过程中征收重税。
信贷：日前央行在其网站上就“房贷按揭提高到五成”避谣，但是加息和提高首付几乎是在信贷调控手段上“控制需求”的不二之选。加息已经在4月27日实现，至于首付，去年加息强调，第一套住房首付比例在2成，第二套住房是3成。为了控制需求，首付提高应该是可行的有效措施，但可能不会一下子提到5成这么高，因为银行可能承受不了由此带来房贷量的下降和存贷压力：有数据显示，进入2006年，银行存贷比达到10万亿的历史新高。那么如果首付提高，可行的应该是提到3成或者4成。
税收：在前文打击囤地当中，税收大棒可能会采用；在保有环节最好的方法其实是征收物业税，但当前环境可能不会那么快；不过在户型限制方面，可能会用税收政策。不过值得一提的是对二级市场的税收政策的两难，因为“国六条”明确提出发展二级市场和租赁市场，如果没有具体包括在税收在内的优惠，二级市场的培育只能是口号并可能被殃及（去年随着宏观调控出台的税收政策就曾被认为严重打击二级市场）。
市场交易环节：“期房禁转”还将延续成为关键词，而在现房首次转手的交易日期限制上，为了进一步杜绝炒房，日前有媒体援引建设部相关负责人讲话称，将在去年两年限制的基础上提高。对此，有小道消息说是4年，也有称5年。
打击囤房？
把囤房单独列出来，是因为囤房实际上已经成为开发商罪名之首。从政策层面而言，打击囤房其实很难，各地采用的“网上签约”模式实际上打击的是“一房二卖”问题，并不能打击囤房。那么有没有别的方法呢？就北京而言，近日有媒体报道称：市建委将给期房预售许可证确定一个“保质期”，即开发商销售期房，取得预售许可证后，必须在两周内公开发售全部房源，否则预售许可证即告无效，这条消息发出以后随即被市建委避谣。实际上，囤房之所以如此猖獗的原因是，其一是开发商持有土地和房屋的成本太低；其二，银行被牵扯其中，开发商有恃无恐，因为大部分土地和开发贷款都是银行埋单；第三，开发商在前期把成本都赚够了，有资本囤房。
恺撒的归恺撒，上帝的归上帝。除了行政指令的措施之外，对囤房可能采取的最有力的经济手段应该是增加持有环节的成本，这实际上是说，囤地和囤房是一个性质。
政府和市场各司其职
任志强在评价“国六条”的时候提到，“我们过去一直提出来不要让所有人都买一套有产权的新房的概念，要分层次进行消费，分层次消费包括可以租可以买，从小到大，从旧到新等等过程，这次文件特别强调要改变传统的消费观念，改变传统的消费模式和适量适度地进行消费，这可能是在98年之后唯一的一次提出要修改消费模式和消费观念的问题。”
实际上，和任志强立场相左的其他经济学家也在这点上和他达成共识，让所有的人都买房是不现实的。而思路的改变实际上是一个政治和社会问题，是社会保障的问题，比如廉租房的建设，这要涉及到包括地方政府在内的利益博弈，具体措施不在本文探讨之列，但思路的改变的确倍受关注。著名经济学家赵晓博士就表示，从政绩到关注民生的转变，是“国六条”的最大亮点：“不能把房地产变成一个机器，把土地的资产变成某一些人的资产，另一方面把老百姓积累了一辈子的资产变成几个人的资产。”
焦点房地产网
实际上，“宏观调控是不是又要来了”的猜测应该追溯到4月27日晚，央行自2004年首次加息之后再度调整贷款一个单位基准利率，即0.27，而此举对房地产来讲，是第三次加息：两次加息间，从2005年3月17日开始，央行曾把当时住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。【相关阅读：央行再次加息0.27％ 新一轮宏观调控开始?】
“国六条”是“温和”调控？
2005年“国八条”和随之出台的调控措施，实际上是业内普遍有预见的：当时中央认为，以上海为代表的长三角地区房价“发烧”，已经严重威胁到整个宏观经济的稳定，其表征是房地产投资过热，商品房价格上涨过快，房地产投机行为肆虐，供应结构不合理，房地产市场秩序混乱。而调控目的很明确，便是温总理政府工作报告上八个字：“遏制房价过快增长”。
但是2006年“国六条”同2005年“国八条”相比，却不是那么明确的猛烈，相反，至少在文件当中，是一种“温和”的调和基调。
首先，政策出台的时机。我们注意到，央行4月27日加息选择“五一”长假之前，多数房地产公司和主流媒体均放假，业内宁愿相信，央行选择此时加息是“卸减由此带来的舆论压力”；而在“国六条”的国务院常务会议上，国务院同时还“审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》”这个同房地产八杆子打不着的条例——尽管房地产宏观调控是会议主题，但是并不像2005年的4月27日的“国八条”，国务院“专门”就房地产市场宏观调控召开常务会议。
其次，措辞和力度。去年新“国八条”措辞严厉：“会议强调，必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。”加上在此之前，以“房价问题的地方政府问责制”为核心的“旧八条”铺垫，“国八条”切实稳定房价的目的非常明确，而媒体也习惯用“下猛药”这样的字眼形容。但是今年的“国六条”则缓和了很多，在新华社关于“国六条”的新闻通稿中只是说：“中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。”
文件层面不是暴风骤雨，而业内普遍评论也认为，“国六条”同“国八条”相比，的确是“温和”很多。被视为房地产商利益的代言人任志强如此认为，而网友留言的舆情多数也认为，这次调控力度不够：焦点网关于国六条的调查显示，截至笔者发稿为止，46.19%的网友认为政策“太温和”，44.21%的网友认为“太笼统，需要细化”。
调控“靶子”比较：会不会对开发商动刀子？
任志强在焦点房地产网最新的一篇名为“谁是专家”的博客文章里，和国家发改委宏观研究所的研究员王小广打起了口水仗，他在文章中透露一个细节：建设部在调控之前曾经找了包括任志强在内的几个开发商中“舆论领袖”谈话，告诫“开发商不应过多地评论政策与发展趋势”（时间应该在5月16日或者17日）。言下之意是批评，作为话语博弈中的强势一方，过去开发商话说得太多。
但即便在被“禁声”的情况下，任志强仍然不甘寂寞，就“国六条”发表评论，他的核心观点是 “国六条”是温和的调控：“大家觉得又要进行宏观调控，要对房地产发展商做出什么事情，其实没有。”任认为，国家这次不是对开发商动刀子。
在某种意义上讲，同去年相比的暴风骤雨相比，“温和”的确表示这一轮宏观调控属于更理性和精确打击，但是到底是不是如任所说的，不会对开发商动刀子呢？让我们来比较一下取得共识的“国八条”和“国六条”打击对象的异同：
“国八条”：典型城市：上海；目的：控制需求，打击炒房！控制投资过热。
“国六条”：典型城市：北京、广州、深圳；目的：打击囤房（地）！
到底会不会对开发商动刀子呢？答案不言自明：2005是打击炒房的，2006打击囤房，囤房难道不是开发商囤房吗？任志强曾经在今年早些时候撰文表示，房价涨得太快，担心会引发更严厉的宏观调控措施。如此预言变成现实，我们宁肯相信，当时他的文章是对急功近利可能影响房地产健康发展的同行告诫，而现在，要急于为房地产利益集团四两拨千斤。
调控一连串事件，细则预测
聂梅生在接受焦点网采访的时候表示，具体调控政策预计月内出台。那么，究竟这些“精确打击”的政策会是那些呢？让我们联系去年调控具体措施，从土地、信贷、税收等经济调控手段，以及租房和买房关系和房地产信息披露制度等政治调控手段两方面探讨。
土地：在“国六条”中明确指出：“科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为”。
北京师范大学金融研究所所长钟伟教授此前在接受焦点房地产网专访时曾指出，目前开发商囤地是普遍现象，待开发的土地量足够开发商做2年多。“但圈了地的开发商不会叫喊自己圈了地，圈地不足的成天叫喊，这就是‘地荒’的实质。”
囤积土地对宏观经济的牵累是可怕的，“04年土地出让金大概是3700多亿，05年突破了5000亿，06年第一季度土地供应放量，并且屡屡拍出天价土地，可能将近3000亿——地根的放松必然拖累银行放松。”钟伟说。
如果从土地入手，那么出台的政策，可能会加强“两年以上不开发土地将被收回”的原有政策执行力度；另外可能会在土地持有过程中征收重税。
信贷：日前央行在其网站上就“房贷按揭提高到五成”避谣，但是加息和提高首付几乎是在信贷调控手段上“控制需求”的不二之选。加息已经在4月27日实现，至于首付，去年加息强调，第一套住房首付比例在2成，第二套住房是3成。为了控制需求，首付提高应该是可行的有效措施，但可能不会一下子提到5成这么高，因为银行可能承受不了由此带来房贷量的下降和存贷压力：有数据显示，进入2006年，银行存贷比达到10万亿的历史新高。那么如果首付提高，可行的应该是提到3成或者4成。
税收：在前文打击囤地当中，税收大棒可能会采用；在保有环节最好的方法其实是征收物业税，但当前环境可能不会那么快；不过在户型限制方面，可能会用税收政策。不过值得一提的是对二级市场的税收政策的两难，因为“国六条”明确提出发展二级市场和租赁市场，如果没有具体包括在税收在内的优惠，二级市场的培育只能是口号并可能被殃及（去年随着宏观调控出台的税收政策就曾被认为严重打击二级市场）。
市场交易环节：“期房禁转”还将延续成为关键词，而在现房首次转手的交易日期限制上，为了进一步杜绝炒房，日前有媒体援引建设部相关负责人讲话称，将在去年两年限制的基础上提高。对此，有小道消息说是4年，也有称5年。
打击囤房？
把囤房单独列出来，是因为囤房实际上已经成为开发商罪名之首。从政策层面而言，打击囤房其实很难，各地采用的“网上签约”模式实际上打击的是“一房二卖”问题，并不能打击囤房。那么有没有别的方法呢？就北京而言，近日有媒体报道称：市建委将给期房预售许可证确定一个“保质期”，即开发商销售期房，取得预售许可证后，必须在两周内公开发售全部房源，否则预售许可证即告无效，这条消息发出以后随即被市建委避谣。实际上，囤房之所以如此猖獗的原因是，其一是开发商持有土地和房屋的成本太低；其二，银行被牵扯其中，开发商有恃无恐，因为大部分土地和开发贷款都是银行埋单；第三，开发商在前期把成本都赚够了，有资本囤房。
恺撒的归恺撒，上帝的归上帝。除了行政指令的措施之外，对囤房可能采取的最有力的经济手段应该是增加持有环节的成本，这实际上是说，囤地和囤房是一个性质。
政府和市场各司其职
任志强在评价“国六条”的时候提到，“我们过去一直提出来不要让所有人都买一套有产权的新房的概念，要分层次进行消费，分层次消费包括可以租可以买，从小到大，从旧到新等等过程，这次文件特别强调要改变传统的消费观念，改变传统的消费模式和适量适度地进行消费，这可能是在98年之后唯一的一次提出要修改消费模式和消费观念的问题。”
实际上，和任志强立场相左的其他经济学家也在这点上和他达成共识，让所有的人都买房是不现实的。而思路的改变实际上是一个政治和社会问题，是社会保障的问题，比如廉租房的建设，这要涉及到包括地方政府在内的利益博弈，具体措施不在本文探讨之列，但思路的改变的确倍受关注。著名经济学家赵晓博士就表示，从政绩到关注民生的转变，是“国六条”的最大亮点：“不能把房地产变成一个机器，把土地的资产变成某一些人的资产，另一方面把老百姓积累了一辈子的资产变成几个人的资产。”
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