调控售后包租势在必行 一刀切方式有待商榷
5月22日，针对近期全国各地一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关的广告这一现象，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。
号令既出，京城大举售后包租旗号的项目纷纷悄然行动：北四环黄金位置的新中关十年包租路牌广告已悄然撤下；曾经铺天盖地路牌、报纸、广播、网络海陆空三军齐发的锦绣大地物流港也不再大肆宣传……
究竟这次风险提示会对眼下商业地产盛炒的“售后包租”产生怎样的影响？“售后包租”风潮会就此偃旗息鼓吗？焦点商铺网专访了部分开发商和专家为您一一解答。
风险提示属意料之中
建设部新闻发言人当日这样定义售后包租，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。
这位发言人说，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。
表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8％的物业补贴”“银行担保年收益9％”“年均租金8．5％”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台（商铺）”等。
北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文接收记者采访时表示，建设部此次对售后包租的实质，及其表现形式、宣传形式的描述都“非常具体，基本上囊括了现在市场上所有相关形态的产品实质。”
苏文告诉记者他们本来预测去年年底就会出台相关政策，因为“市场上有些项目，包括目前市场上非常有名的个别项目存在非常大的风险，但是老百姓却趋之若鹜，这种现象令人痛心，我们作为专业的代理机构非常为这些投资者担心。”所以，“建设部这次的提示有很强的目标性”。
调控山雨欲来
尽管在采访开发商的过程中，他们均表示自己的项目“经得起考验”，政府的风险提示针对的是“那些有问题的项目”，但是从他们的言语间还是流露出一些谨慎和担心，“有了进一步的消息好好研究研究。”北四环黄金位置的新中关十年包租路牌广告已悄然撤下，曾经铺天盖地报纸、广告、网络海陆空三军齐发的锦绣大地物流港也不再大肆宣传。
苏文认为开发商“不担心是不可能的”，尽管具体政策还没出台，但“现在业内已经是一派山雨欲来之势了。”“那些准备做售后包租的开发商，策略制定了，广告出街了，资金链的希望在这里，规则变了，资金链没找落了，他无所谓，不可能。”
“那些已经卖了不少的项目调整政策，于枪林弹雨中找空隙、艰难度日是肯定的了。而投资者考虑的周期加长了。”
提示永远有价值，哪怕过分一点都没问题。苏文举例说，就像“你出门，我提醒你‘小心点’，尽管我知道不会有事，但我们都会提醒。”
“提醒当然会产生良好的影响。”苏文进一步解释这种担心，“但是如果简单的一刀切有可能让有些项目永远起不来了。当年的海南房地产，就是一刀下去切坏了。就像锄地的时候会把萆草除掉，把禾苗留下，而不是把草和粮食一起锄掉。”
现在的情况是，那些有问题的项目自不必说，反而最担心的是那些比较好的项目，怕“一人生病，全体吃药”把自己连带进去。
锄头瞄准些
任何事情都有表象和本质。比如说，同样是提醒前边的路人掉了钱包，甲看到了是出于善意提示路人，而乙也看到了，并模仿着作出同样的提示，却在路人低头的时候偷走了他口袋里的手机。同样是提醒这一表象，却因为本质不同，导致了不同的结果。
同样，作为房地产开发企业而言，有些企业为盘活项目、防止烂尾采取的手段也有表象和本质之分。具体到售后包租来说，表象是带租约销售的形式，实质是部分企业确实是想做好项目，对社会负责；而另一部分企业却仅仅是为了套取民间资本。这样就导致了市场上同样类型的产品鱼目混珠，普通老百姓难以判断。
出现这种情况，最简单的处理办法，就是禁止所有企业这么做。但这样做就像是禁止所有人提醒别人捡拾地上的东西一样，并不是一个最合适的解决办法。
况且，与提醒路人捡钱包不同，所有这些房地产开发企业都是通过政府有关部门注册登记的，政府部门实际上有更有利的条件去监控他们，从而切实解决问题。建设部发言人提示的五条风险，无论是资金挪用、前期回报过高，还是位置不明无法取得产权、权利债务关系复杂等都是可以通过金融、工商等机构进行监控、审批的。只要这些监管能得到有效执行，解决问题就不难，就不用“一刀切”。
当然，到底现在还会不会用“一刀切”还难以判断。但加强监管力度是肯定的。“这样对大家都好，把草锄了，粮食就长得更好，农民的收成就更好。也就是说，去掉一些危险项目，善意动机的良好项目才能长得更好，最后投资人的收益才能得到更好的保障。”苏文说。
对于消费者而言，已经投资的人肯定会很担心。“如果项目没问题还好。如果项目立马被一刀斩于马下怎么办？”苏文分析，“一旦一刀切会有多少社会问题啊？所以政府不会采取过激手段。”他同时提醒消费者在投资时一定要自己算帐，而不是跟着开发商和销售的帐走。
焦点商铺网 龚怡
号令既出，京城大举售后包租旗号的项目纷纷悄然行动：北四环黄金位置的新中关十年包租路牌广告已悄然撤下；曾经铺天盖地路牌、报纸、广播、网络海陆空三军齐发的锦绣大地物流港也不再大肆宣传……
风险提示属意料之中
建设部新闻发言人当日这样定义售后包租，售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指开发商定期向购房人返还购房款的销售方式。分割拆零销售是指开发商将成套的商品住宅分割为数部分出售给购房人的销售方式。
这位发言人说，这些销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。
表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8％的物业补贴”“银行担保年收益9％”“年均租金8．5％”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台（商铺）”等。
北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文接收记者采访时表示，建设部此次对售后包租的实质，及其表现形式、宣传形式的描述都“非常具体，基本上囊括了现在市场上所有相关形态的产品实质。”
苏文告诉记者他们本来预测去年年底就会出台相关政策，因为“市场上有些项目，包括目前市场上非常有名的个别项目存在非常大的风险，但是老百姓却趋之若鹜，这种现象令人痛心，我们作为专业的代理机构非常为这些投资者担心。”所以，“建设部这次的提示有很强的目标性”。
调控山雨欲来
尽管在采访开发商的过程中，他们均表示自己的项目“经得起考验”，政府的风险提示针对的是“那些有问题的项目”，但是从他们的言语间还是流露出一些谨慎和担心，“有了进一步的消息好好研究研究。”北四环黄金位置的新中关十年包租路牌广告已悄然撤下，曾经铺天盖地报纸、广告、网络海陆空三军齐发的锦绣大地物流港也不再大肆宣传。
苏文认为开发商“不担心是不可能的”，尽管具体政策还没出台，但“现在业内已经是一派山雨欲来之势了。”“那些准备做售后包租的开发商，策略制定了，广告出街了，资金链的希望在这里，规则变了，资金链没找落了，他无所谓，不可能。”
“那些已经卖了不少的项目调整政策，于枪林弹雨中找空隙、艰难度日是肯定的了。而投资者考虑的周期加长了。”
提示永远有价值，哪怕过分一点都没问题。苏文举例说，就像“你出门，我提醒你‘小心点’，尽管我知道不会有事，但我们都会提醒。”
“提醒当然会产生良好的影响。”苏文进一步解释这种担心，“但是如果简单的一刀切有可能让有些项目永远起不来了。当年的海南房地产，就是一刀下去切坏了。就像锄地的时候会把萆草除掉，把禾苗留下，而不是把草和粮食一起锄掉。”
现在的情况是，那些有问题的项目自不必说，反而最担心的是那些比较好的项目，怕“一人生病，全体吃药”把自己连带进去。
锄头瞄准些
任何事情都有表象和本质。比如说，同样是提醒前边的路人掉了钱包，甲看到了是出于善意提示路人，而乙也看到了，并模仿着作出同样的提示，却在路人低头的时候偷走了他口袋里的手机。同样是提醒这一表象，却因为本质不同，导致了不同的结果。
同样，作为房地产开发企业而言，有些企业为盘活项目、防止烂尾采取的手段也有表象和本质之分。具体到售后包租来说，表象是带租约销售的形式，实质是部分企业确实是想做好项目，对社会负责；而另一部分企业却仅仅是为了套取民间资本。这样就导致了市场上同样类型的产品鱼目混珠，普通老百姓难以判断。
出现这种情况，最简单的处理办法，就是禁止所有企业这么做。但这样做就像是禁止所有人提醒别人捡拾地上的东西一样，并不是一个最合适的解决办法。
况且，与提醒路人捡钱包不同，所有这些房地产开发企业都是通过政府有关部门注册登记的，政府部门实际上有更有利的条件去监控他们，从而切实解决问题。建设部发言人提示的五条风险，无论是资金挪用、前期回报过高，还是位置不明无法取得产权、权利债务关系复杂等都是可以通过金融、工商等机构进行监控、审批的。只要这些监管能得到有效执行，解决问题就不难，就不用“一刀切”。
当然，到底现在还会不会用“一刀切”还难以判断。但加强监管力度是肯定的。“这样对大家都好，把草锄了，粮食就长得更好，农民的收成就更好。也就是说，去掉一些危险项目，善意动机的良好项目才能长得更好，最后投资人的收益才能得到更好的保障。”苏文说。
对于消费者而言，已经投资的人肯定会很担心。“如果项目没问题还好。如果项目立马被一刀斩于马下怎么办？”苏文分析，“一旦一刀切会有多少社会问题啊？所以政府不会采取过激手段。”他同时提醒消费者在投资时一定要自己算帐，而不是跟着开发商和销售的帐走。
焦点商铺网 龚怡
