“国六条”：宏调风下投资“两极”物业更保险
在“国六条”颁布的背景下，写字楼、商铺等商用物业的市场环境将有何变化？面对新政策，如何选择风险系数更小的投资项目？记者采访了合富辉煌和德诚行等公司的专业人士。他们均表示，“国六条”出台，目前对商用物业市场影响不大。对于投资者而言，相信投资高低两端的商用物业可能更保险。
“国六条”对商用物业影响不大
合富辉煌商业地产部项目经理邓育华和德诚行地产工商铺部的高级客户经理袁小闻都认为，“国六条”的出台，对商用物业市场的影响不大。首先，中央政策针对的主要是住宅市场而不是商用物业的市场。其次，商用物业目前的首付比例已经达到5成，按揭年限也远少于住宅，即使信贷政策有所变化，可变化的空间也不大。
据了解，目前投资商用物业的人大多数都是选择一次性付款，合富辉煌提供的数据显示，商用物业买家中，选择一次性付款的人占总人数的2/3，而德诚行方面提供的数据更显示，一次性付款的人高达8成，因此信贷政策的变化对商用物业投资者的影响不大。
当然，也有部分专业人士认为，宏观政策的变化，将改变投资者对商用物业市场的投资意欲，增加持观望态度投资者的比例，因为与国家的宏观政策相比，各地政府制定的实施细则对房地产市场的影响更大一些，投资者必然欲观各地政策而后行事。
写字楼投资高低两端物业较保险
邓育华重点推介的是8000元－10000元/平方米的低端写字楼物业。她认为，这部分写字楼物业的价格几乎已经与住宅持平，未来的抗跌性较好。此外，由于住宅禁商，不少中小型公司都有对低端写字楼的切实需求，这将降低这部分写字楼的空置率，形成对该类写字楼价格的有效支撑。
袁小闻则推介了高端的写字楼产品。她认为，天河北、珠江新城这样的CBD内的高端写字楼物业，其投资前景更为看好。她表示，广州的经济吸引力在不断地增强，每一年都有大量的新企业，特别是品牌企业进入广州市场，而这部分企业，出于自身的品牌需要，都会选择区域、物业形象较好、办公环境更为理想的甲级写字楼。而根据她提供的资料，这种类型的租客，可占近期租客总数的75％，这就形成了对甲级写字楼市场的支撑因素。
商铺投资三大锦囊
袁小闻认为，从现时房地产投资形势来看，住宅价格的不断上扬及政策的变化将导致投资资金重点移向商铺。与住宅投资相比，投资商铺具有以下特有的优势：一是回报稳定，因为租客基本都会自行装修商铺，因此租期极少有少于三年的。二是租金一般都会递增，且不少商铺在收租几年后再出售时，价格还会随区域的成熟获得一定幅度的增长。
在目前的市场情况下，袁小闻提出了商铺投资的三大锦囊。第一，首选街铺进行投资，谨慎选择商场铺位进行投资，由于街铺可适应的行业相对会多很多，保值度高，而商场会受到很多制约，如：商场管理制度限制、装修风格限制、经营时间限制、特定消费人群的限制以及该商场经营模式限制等等，受宏观经济政策的影响更大。
第二，进行商铺投资时要充分的估算前景。在新区主要看该区未来发展规划，旧区主要留意是否存在拆迁问题，了解国家拆迁政策对投资很有帮助。
第三，影响商铺价值的最终还是投资回报水平，因此，如遇到带租约出售的物业，一定要懂得计算投资回报率，由于商用物业的税收较高，可达14％，因此，计算回报率的同时，要知道国家对物业出租的税收规定，因为这对计算投资回报率十分重要。
金羊网
合富辉煌商业地产部项目经理邓育华和德诚行地产工商铺部的高级客户经理袁小闻都认为，“国六条”的出台，对商用物业市场的影响不大。首先，中央政策针对的主要是住宅市场而不是商用物业的市场。其次，商用物业目前的首付比例已经达到5成，按揭年限也远少于住宅，即使信贷政策有所变化，可变化的空间也不大。
据了解，目前投资商用物业的人大多数都是选择一次性付款，合富辉煌提供的数据显示，商用物业买家中，选择一次性付款的人占总人数的2/3，而德诚行方面提供的数据更显示，一次性付款的人高达8成，因此信贷政策的变化对商用物业投资者的影响不大。
当然，也有部分专业人士认为，宏观政策的变化，将改变投资者对商用物业市场的投资意欲，增加持观望态度投资者的比例，因为与国家的宏观政策相比，各地政府制定的实施细则对房地产市场的影响更大一些，投资者必然欲观各地政策而后行事。
写字楼投资高低两端物业较保险
邓育华重点推介的是8000元－10000元/平方米的低端写字楼物业。她认为，这部分写字楼物业的价格几乎已经与住宅持平，未来的抗跌性较好。此外，由于住宅禁商，不少中小型公司都有对低端写字楼的切实需求，这将降低这部分写字楼的空置率，形成对该类写字楼价格的有效支撑。
袁小闻则推介了高端的写字楼产品。她认为，天河北、珠江新城这样的CBD内的高端写字楼物业，其投资前景更为看好。她表示，广州的经济吸引力在不断地增强，每一年都有大量的新企业，特别是品牌企业进入广州市场，而这部分企业，出于自身的品牌需要，都会选择区域、物业形象较好、办公环境更为理想的甲级写字楼。而根据她提供的资料，这种类型的租客，可占近期租客总数的75％，这就形成了对甲级写字楼市场的支撑因素。
商铺投资三大锦囊
袁小闻认为，从现时房地产投资形势来看，住宅价格的不断上扬及政策的变化将导致投资资金重点移向商铺。与住宅投资相比，投资商铺具有以下特有的优势：一是回报稳定，因为租客基本都会自行装修商铺，因此租期极少有少于三年的。二是租金一般都会递增，且不少商铺在收租几年后再出售时，价格还会随区域的成熟获得一定幅度的增长。
在目前的市场情况下，袁小闻提出了商铺投资的三大锦囊。第一，首选街铺进行投资，谨慎选择商场铺位进行投资，由于街铺可适应的行业相对会多很多，保值度高，而商场会受到很多制约，如：商场管理制度限制、装修风格限制、经营时间限制、特定消费人群的限制以及该商场经营模式限制等等，受宏观经济政策的影响更大。
第二，进行商铺投资时要充分的估算前景。在新区主要看该区未来发展规划，旧区主要留意是否存在拆迁问题，了解国家拆迁政策对投资很有帮助。
第三，影响商铺价值的最终还是投资回报水平，因此，如遇到带租约出售的物业，一定要懂得计算投资回报率，由于商用物业的税收较高，可达14％，因此，计算回报率的同时，要知道国家对物业出租的税收规定，因为这对计算投资回报率十分重要。
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