中原地产：加重二手房税将拉动单套物业房价上涨
2006年5月29日由建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中，对营业税的征收期限作了新的调整，从2年期限延长到5年。对于此次营业税的征收期限上调，从政府角度来看，一方面是为了抑制房地产的过热需求，另一方面，是想通过抑制二手商品房的交易量，来起到稳定房地产价格的目的。北京中原三级市场部专业研究人士认为：加重二手房税收，将直接拉动房价上涨，因为北京的二手房市场居住需求呈刚性，从去年一年的观调控期来检验市场也是如此。【相关阅读：九部委出台严厉宏观调控新政 稳定住房价格】
增加交易成本，导致房价上涨
营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重又划入营业税费征收行列。其实，从目前市场来看，营业税能不能如实征收，对政府部门提出很高的要求，势必会加大政府的人力、物力、财力去防止税费的漏报、瞒报，但即使营业税能征收上来，对于拥有房源的业主来说，也是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加支出完全或部分转嫁给购房客户，从结果导论，单个一套物业的成交价格自然会提升。
举例一：以一套售价为60万元二手商品房屋为例，2003年产权，假设当时业主购买价为45万元。假设个人所得税也开始征收。
在目前营业税征收期限上调后，假设按营业税和个人所得税均由卖方转嫁给买方。则此时，客户购买该套房屋需交纳的税费如下：
契税 600000×1.5%=9000元
印花税600000×0.05%=300元
营业税：5年以内出售 600000×5.5％＝33000万
则购买五年以内二手商品房的税费支付总额为：42300元
购买五年以内二手商品房的税费占购房总款的比重为42300/600000=7%
通过上面计算分析可知，对于征收上来的营业税，如果全部或折半转嫁给购房客户，则一套房产的交易价格会有3％—7%的上涨幅度。
举例二：假设个人所得税也一并征收，除上述交易费用外；
个人所得税：假设业主当时是按45万元购买的，现在以60万元出售，则个人所得税支付额为：（600000－450000）×20％＝30000元
则购买五年以内二手商品房的税费支付总额为：72300元
购买五年以内二手商品房的税费占购房总款的比重为72300/600000=12%
通过上面计算分析可知，对于征收上来的营业税，如果全部或折半转嫁给购房客户，则一套房产的交易价格会有6%-12%的上涨幅度。
通过对上述情况的分析，北京中原地产三级市场部研究人士建议营业税的征收应采取有差别的方式，不要搞一刀切，应从鼓励和引导二手房市场活跃发展的角度去稳定房地产价格。
抑制二手商品房源量上市，拉大二手房供需比
目前，北京的二手房交易量主要以已购公房、再上市商品房为主。二手房市场供需比为1：6，部分热点区域如世纪城、中关村、万柳、望京等，供需比达到1：10。增加营业税必将会降低持有物业业主出售信心，进而抑制部分二手商品房房源的上市量，而目前北京已购公房的交易量在逐年缩小，2002年公房成交量占80%左右到2005年二手商品房成交量占到55.65%，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已明显超过公房的成交量占比。可以看出二手商品房交易比重在逐年增加，另从北京中原三级市场部成交数据统计：房龄2—5年的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右，此次营业税征收期限的延长，将直接导致二手房房源供给量的下降，进而拉大供需比，如果再增加征收个人所得税会让二手房市场更是雪上加霜。
成交量降低，单套房产的价格未必下降
政府的宏观调控自2005年6月1日起正式开始，受调控政策影响，6月、7月份北京二手房成交量出现大幅下滑，从5月份的7789套，下降到6月份的5638套，7月份更是降到4483套，然而从8月份开始市场有所回暖，成交量达到5104套。整体市场交易量下降，但价格却未出现大幅下降现象。
从上表可以看出，自去年国家宏观调控开始，我们看到是交易量在下降，但价格并未下降，反而是抑制了需求，让一部分二手房购买者去选择新建商品房，一手房需求量的骤增，直接造成2006年一季度房价涨幅过高，据北京市建委统计数据显示，2006年一季度北京房地产市场商品住宅预售价格涨幅同比高达14.8%。
通过这一年多的市场考验，我们可以明确，北京的购买群体是刚性的需求，随着北京房地产市场的发展，增量房市场不断扩大，存量房交易量必然会以商品房再上市交易为主，这是历史发展的必然规律，因此更应该从鼓励二手房市场流通的角度考虑平抑整体房价的问题。
稳定房价是一个持久战
此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的是想尽快使房地产价格有所下滑。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量过快增长，因为二手商品房的价格远高于已购公房的价格。但由于市场的刚性需求依然存在，为了避免这部分被抑制的消费需求转向一手房市场，进而又出台提高一手房首付这一政策作呼应。但即便是这样，二手房房源供给量的减少，直接会影响到一部分解决自住需求的人群向商品房市场转换。因为，即便是首付比例的提高，购买人群的刚性需求是存在的。
从北京中原成交数据统计显示：在二手商品房的交易中，成交总价平均在87万元左右。假如：一套房产目前出售价格为87万元，原购买价格为70万元，该套房产的产权获得时间为2003年，则购买该套房屋客户需支付费用有：契税、印花税、营业税（5.5%）、个人所得税、首付三成、月供。但假设支付87万元同样可以购得一套92平方米的一手商品房，此时购买该套一手房需支付费用有：契税、印花税、公共维修基金（2%）、首付三成、月供。
举例三：以贷款15万元，等额本息还款法为例（购买二手商品房不包括个人所得税）：
举例四：以贷款15万元，等额本息还款法为例（购买二手商品房包括个人所得税）:
通过以上两表计算结果可知，对于自住需求者来说，虽然购买一手房首付提高，但相对于二手商品房的重税来说，如果不征收个人所得税的话，购买一手房要比购二手商品房少支付30450元；如果征收个人所得税的话，购买一手房要比购二手商品房少支付64450元。如此大的差额，必然有部分消费者向商品房市场的转化，从而会促进一手房市场价格上涨。
因此，北京中原地产三级市场部研究人士认为：稳定房价应是一个长期持久战，建议应从增加供给量角度去缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。而此次，想要立即在两三个月内降低房价，只能将刚性需求控制在一段时间内，并没有解决根本性问题，过一阶段刚性需求反强，交易量反而会提升，二手商品房交易量会得到慢慢的释放。而交易量提升价格也会慢慢上涨。因为北京与上海房地产状况不同，上海房地产一年的二手房交易量是20万宗左右，房价对于成交量涨跌的敏感度较高，一旦交易量下降必然会引起房价下跌，而北京的二手房市场本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不会对房价产生较大的向下压迫作用，也就不会出现价格下滑之势。
中原地产
营业税征收期限上调，把一部分原本属于免征营业税范围的房屋，重又划入营业税费征收行列。其实，从目前市场来看，营业税能不能如实征收，对政府部门提出很高的要求，势必会加大政府的人力、物力、财力去防止税费的漏报、瞒报，但即使营业税能征收上来，对于拥有房源的业主来说，也是加大出售成本，减少利润所得。为了不减少业主自身的收益，部分有意出售的业主势必会把这部分增加支出完全或部分转嫁给购房客户，从结果导论，单个一套物业的成交价格自然会提升。
举例一：以一套售价为60万元二手商品房屋为例，2003年产权，假设当时业主购买价为45万元。假设个人所得税也开始征收。
在目前营业税征收期限上调后，假设按营业税和个人所得税均由卖方转嫁给买方。则此时，客户购买该套房屋需交纳的税费如下：
契税 600000×1.5%=9000元
印花税600000×0.05%=300元
营业税：5年以内出售 600000×5.5％＝33000万
则购买五年以内二手商品房的税费支付总额为：42300元
购买五年以内二手商品房的税费占购房总款的比重为42300/600000=7%
通过上面计算分析可知，对于征收上来的营业税，如果全部或折半转嫁给购房客户，则一套房产的交易价格会有3％—7%的上涨幅度。
举例二：假设个人所得税也一并征收，除上述交易费用外；
个人所得税：假设业主当时是按45万元购买的，现在以60万元出售，则个人所得税支付额为：（600000－450000）×20％＝30000元
则购买五年以内二手商品房的税费支付总额为：72300元
购买五年以内二手商品房的税费占购房总款的比重为72300/600000=12%
通过上面计算分析可知，对于征收上来的营业税，如果全部或折半转嫁给购房客户，则一套房产的交易价格会有6%-12%的上涨幅度。
通过对上述情况的分析，北京中原地产三级市场部研究人士建议营业税的征收应采取有差别的方式，不要搞一刀切，应从鼓励和引导二手房市场活跃发展的角度去稳定房地产价格。
抑制二手商品房源量上市，拉大二手房供需比
目前，北京的二手房交易量主要以已购公房、再上市商品房为主。二手房市场供需比为1：6，部分热点区域如世纪城、中关村、万柳、望京等，供需比达到1：10。增加营业税必将会降低持有物业业主出售信心，进而抑制部分二手商品房房源的上市量，而目前北京已购公房的交易量在逐年缩小，2002年公房成交量占80%左右到2005年二手商品房成交量占到55.65%，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已明显超过公房的成交量占比。可以看出二手商品房交易比重在逐年增加，另从北京中原三级市场部成交数据统计：房龄2—5年的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右，此次营业税征收期限的延长，将直接导致二手房房源供给量的下降，进而拉大供需比，如果再增加征收个人所得税会让二手房市场更是雪上加霜。
成交量降低，单套房产的价格未必下降
政府的宏观调控自2005年6月1日起正式开始，受调控政策影响，6月、7月份北京二手房成交量出现大幅下滑，从5月份的7789套，下降到6月份的5638套，7月份更是降到4483套，然而从8月份开始市场有所回暖，成交量达到5104套。整体市场交易量下降，但价格却未出现大幅下降现象。
从上表可以看出，自去年国家宏观调控开始，我们看到是交易量在下降，但价格并未下降，反而是抑制了需求，让一部分二手房购买者去选择新建商品房，一手房需求量的骤增，直接造成2006年一季度房价涨幅过高，据北京市建委统计数据显示，2006年一季度北京房地产市场商品住宅预售价格涨幅同比高达14.8%。
通过这一年多的市场考验，我们可以明确，北京的购买群体是刚性的需求，随着北京房地产市场的发展，增量房市场不断扩大，存量房交易量必然会以商品房再上市交易为主，这是历史发展的必然规律，因此更应该从鼓励二手房市场流通的角度考虑平抑整体房价的问题。
稳定房价是一个持久战
此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的是想尽快使房地产价格有所下滑。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量过快增长，因为二手商品房的价格远高于已购公房的价格。但由于市场的刚性需求依然存在，为了避免这部分被抑制的消费需求转向一手房市场，进而又出台提高一手房首付这一政策作呼应。但即便是这样，二手房房源供给量的减少，直接会影响到一部分解决自住需求的人群向商品房市场转换。因为，即便是首付比例的提高，购买人群的刚性需求是存在的。
从北京中原成交数据统计显示：在二手商品房的交易中，成交总价平均在87万元左右。假如：一套房产目前出售价格为87万元，原购买价格为70万元，该套房产的产权获得时间为2003年，则购买该套房屋客户需支付费用有：契税、印花税、营业税（5.5%）、个人所得税、首付三成、月供。但假设支付87万元同样可以购得一套92平方米的一手商品房，此时购买该套一手房需支付费用有：契税、印花税、公共维修基金（2%）、首付三成、月供。
举例三：以贷款15万元，等额本息还款法为例（购买二手商品房不包括个人所得税）：
举例四：以贷款15万元，等额本息还款法为例（购买二手商品房包括个人所得税）:
通过以上两表计算结果可知，对于自住需求者来说，虽然购买一手房首付提高，但相对于二手商品房的重税来说，如果不征收个人所得税的话，购买一手房要比购二手商品房少支付30450元；如果征收个人所得税的话，购买一手房要比购二手商品房少支付64450元。如此大的差额，必然有部分消费者向商品房市场的转化，从而会促进一手房市场价格上涨。
因此，北京中原地产三级市场部研究人士认为：稳定房价应是一个长期持久战，建议应从增加供给量角度去缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。而此次，想要立即在两三个月内降低房价，只能将刚性需求控制在一段时间内，并没有解决根本性问题，过一阶段刚性需求反强，交易量反而会提升，二手商品房交易量会得到慢慢的释放。而交易量提升价格也会慢慢上涨。因为北京与上海房地产状况不同，上海房地产一年的二手房交易量是20万宗左右，房价对于成交量涨跌的敏感度较高，一旦交易量下降必然会引起房价下跌，而北京的二手房市场本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不会对房价产生较大的向下压迫作用，也就不会出现价格下滑之势。
中原地产
