房产新政给市场留下三大悬念 调控还须尽快澄清
5月17日国务院常务会议公布“国六条”之后，房地产市场中的供需双方，都进入将信将疑、忐忑不安的观望之中。日前9部委联合出台落实“国六条”的《意见》，终于打破各种猜疑揣测。关心房地产市场的人不难得出明确的结论，中央政府这次是要动真格了。
分析9部委的细则，每条都具有极强的针对性，如果切实落实，也必将对持续畸形暴涨的房价产生明显的抑制和稳定作用。
《意见》明确规定，二手房上市全额征收营业税期限，由原来的两年延长到5年；个人购买第二套或多套住房的，首付比例由20%提高到30%。两条措施双管齐下，显然意在提高炒房成本和风险，遏制投机行为。而自今年6月1日起，所有开发项目中，建筑面积90平方米以下户型，必须达到70%以上，则一方面可以在供给面积不变的情况下，增加供给套数，另一方面亦可降低单套总价，有利于更多的人有能力购买住房。遏制炒作、稳定需求、增加（套数）供给，堪称一套调控房地产市场的“组合拳”。
在9部委《意见》基础上，北京市还配合增加了若干“自选动作”。楼盘取得预售许可证后3天内必须开盘销售的规定，压缩了开发商利用各种手段制造虚假信息、抬升房价的炒作空间。而更具实质作用的措施，则是北京市近期将推出六块中低价位、中小套型普通商品住房项目用地，以“限房价、限户型”为条件，进行公开拍卖。不难推知，由于给定“限房价、限户型”的约束条件，其拍卖价格必然低于不加限定条件的拍卖价格，政府的预期土地收益将受到一定损失。但是，这种以满足普通百姓住房需求为目标的土地供应方式，却会对畸形虚高的房地产市场起到平抑和示范作用。本报5月20日发表的社评《再论房价调控中的利益调整》曾指出：“在地价、房价双双飞涨的市场环境下，任何不损及政府地价收益的调控手段，都注定无法达到抑制房价和满足普通百姓住房需求的双重目标。因此无论政府采取何种手段，‘让利于民’都是使‘看得见的手’真正发挥作用的前提。”这次“六块地”的拍卖方式，当可视为北京市政府“让利于民”的具体落实。
此次中央与地方政府联手出招，相信房价会有比较乐观的走向。但9部委的《意见》，还是为市场留下了若干悬念，如果不能及时澄清，将不利于房价调控目标的实现，也会给市场各方带来困扰。
其一：二手房上市征收营业税期限延长，但其时间起点仍然没有明确，该措施的实际效果也就很难预测。据统计，以产权证登记日期为准，目前北京二手房市场中将近65%左右的存量房在5年以内，如果对这部分交易全额征收营业税，必然打击二手房市场，进而推高新房价格，形成与抑制房价目标的冲突。因此对这一规定仍需给出适当解释，以在遏制投机与繁荣二手房市场之间寻找恰当的平衡点。
其二：准确统计“第二套”住房，需要各家银行信息共享、相互配合方可实现。但就银行本位利益而言，应该没有动力相互提供信息、抑制房贷需求、减少房贷总量，甚至不排除银行借故技术障碍，以无法发现为由继续为第二套甚至第N套住房发放80%的贷款。如何动员、监督银行配合政府决策，是必须解决的课题。
其三：所有新开工项目中，90平方米以下户型必须占到70%以上，固然可以直接促成房地产产品结构调整，增加以套数计算的供应总量。但是，在这一政策指导下，以往被开发商大力宣扬的，以低密度、少户数为号召的“高尚社区”将难以为继，各项目间的差异性将受到抑制。这固然有利于促成社会平等，但以往已经大致形成的居住格局将面临重大调整，围绕居住格局而形成的交通、商业、文化等布局也将面临调整，进而将对整体社会生态形成深远影响。如果这一政策不是一时应急之举，则在严格监督落实政策的同时，必须对可能因此而引发的长期影响有准确的预估和应对。
中新网 张天蔚
《意见》明确规定，二手房上市全额征收营业税期限，由原来的两年延长到5年；个人购买第二套或多套住房的，首付比例由20%提高到30%。两条措施双管齐下，显然意在提高炒房成本和风险，遏制投机行为。而自今年6月1日起，所有开发项目中，建筑面积90平方米以下户型，必须达到70%以上，则一方面可以在供给面积不变的情况下，增加供给套数，另一方面亦可降低单套总价，有利于更多的人有能力购买住房。遏制炒作、稳定需求、增加（套数）供给，堪称一套调控房地产市场的“组合拳”。
在9部委《意见》基础上，北京市还配合增加了若干“自选动作”。楼盘取得预售许可证后3天内必须开盘销售的规定，压缩了开发商利用各种手段制造虚假信息、抬升房价的炒作空间。而更具实质作用的措施，则是北京市近期将推出六块中低价位、中小套型普通商品住房项目用地，以“限房价、限户型”为条件，进行公开拍卖。不难推知，由于给定“限房价、限户型”的约束条件，其拍卖价格必然低于不加限定条件的拍卖价格，政府的预期土地收益将受到一定损失。但是，这种以满足普通百姓住房需求为目标的土地供应方式，却会对畸形虚高的房地产市场起到平抑和示范作用。本报5月20日发表的社评《再论房价调控中的利益调整》曾指出：“在地价、房价双双飞涨的市场环境下，任何不损及政府地价收益的调控手段，都注定无法达到抑制房价和满足普通百姓住房需求的双重目标。因此无论政府采取何种手段，‘让利于民’都是使‘看得见的手’真正发挥作用的前提。”这次“六块地”的拍卖方式，当可视为北京市政府“让利于民”的具体落实。
此次中央与地方政府联手出招，相信房价会有比较乐观的走向。但9部委的《意见》，还是为市场留下了若干悬念，如果不能及时澄清，将不利于房价调控目标的实现，也会给市场各方带来困扰。
其一：二手房上市征收营业税期限延长，但其时间起点仍然没有明确，该措施的实际效果也就很难预测。据统计，以产权证登记日期为准，目前北京二手房市场中将近65%左右的存量房在5年以内，如果对这部分交易全额征收营业税，必然打击二手房市场，进而推高新房价格，形成与抑制房价目标的冲突。因此对这一规定仍需给出适当解释，以在遏制投机与繁荣二手房市场之间寻找恰当的平衡点。
其二：准确统计“第二套”住房，需要各家银行信息共享、相互配合方可实现。但就银行本位利益而言，应该没有动力相互提供信息、抑制房贷需求、减少房贷总量，甚至不排除银行借故技术障碍，以无法发现为由继续为第二套甚至第N套住房发放80%的贷款。如何动员、监督银行配合政府决策，是必须解决的课题。
其三：所有新开工项目中，90平方米以下户型必须占到70%以上，固然可以直接促成房地产产品结构调整，增加以套数计算的供应总量。但是，在这一政策指导下，以往被开发商大力宣扬的，以低密度、少户数为号召的“高尚社区”将难以为继，各项目间的差异性将受到抑制。这固然有利于促成社会平等，但以往已经大致形成的居住格局将面临重大调整，围绕居住格局而形成的交通、商业、文化等布局也将面临调整，进而将对整体社会生态形成深远影响。如果这一政策不是一时应急之举，则在严格监督落实政策的同时，必须对可能因此而引发的长期影响有准确的预估和应对。
中新网 张天蔚
