建筑、地产、政策专家教你看清房屋隐患
案例
梁某在某小区购买的商品房，入住了五年，近日因楼体沉降等严重质量问题被定为危房，小区业主苦不堪言。更为被动的是，新房验收时没有暴露的问题经过岁月的考验终于现了原形，业主们却不知道找谁负责了。
随着房地产行业的日益规范，百姓的维权意识也在逐渐增强，尤其体现在房屋验收这个环节上。可是即便现在有分户验收的政策作保障，各类验收注意事项的提醒，有一个问题还是无法避免，即有些建筑质量问题不会出现在表面上，而是在经历一个或长或短的“潜伏期”之后才显现出来，这可是无论验收时多规范仔细也没办法察觉的。为此，笔者走访了建筑学专家和相关法律人士。
建筑专家 沉降等严重隐患难查
据有经验的建筑工程师介绍，多层楼房在建成几年后容易发生开裂现象，特别是北方地区，气候干燥，不同季节和不同时段的温差比较大，房屋建成后两三年及以后，建筑质量不太好的墙体就容易产生裂缝，这不仅影响建筑的功能和美观，严重的还会导致结构安全度降低，抗震性能差。而楼板裂缝则可能由于建筑施工时没处理好，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因产生。
更为严重的是出现楼体不稳甚至沉降。虽然建筑材料存在收缩性能方面的差异，大多有个沉降期，在沉降期内楼体会有微小沉降。但有的楼体因为地质差、地基建设质量不过关或者结构设计不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致过了沉降期楼体依然下沉不止或楼体倾斜。这样的建筑存在部分甚至全部坍塌隐患，属于严重建筑质量问题。专家指出，类似楼体沉降这样的情况没有固定的潜伏期，所以也就没有真正的安全期。如果居民发现自家楼房存在倾斜、下降或在大风中摆动等现象，一定不要置之不理，而是要尽快联系房屋质量检测部门对楼宇进行质量测评。
地产律师 保修期可约定或依法
“建筑质量出现问题应分情况考虑。”长期从事房地产业法律事务的有关律师解释，“如果问题出现在质保期内可以直接找开发商解决。这里需要细分的是，建筑主体结构的保质期是和楼的使用年限一致的，比如墙体。假设楼的使用年限是 50年，那么意味着在这 50年内任何时间只要墙体出了问题，有可能危及人身安全的时候，都可以找到责任人进行维修或赔偿。其他部分，比如防水工程等则有具体的保修期限。”
而提到保修期限也有两种情况：一种是开发商向客户承诺了保修期限，当然不能低于国家规定的最低保修期限。另外一种是开发商没有承诺保修期限，那么合同效力将自动按照国家的最低保修期限执行有效。比如供暖是两个采暖期，防水工程是5年等。
律师特别提醒：尽管建筑质量存在不可见的隐患，但在收房时还是可以尽量仔细，避免忽略可能发现的漏洞。如交付的房屋是否具备法律上规定的交付条件。比如房子是否竣工、是否做过面积实测、环境监测等。这里要首先审查开发商提供的房屋验收文件是否齐全，是否符合法律规定。同时要针对买卖合同的标的物——房子本身的质量进行实地验收，包括户型是否有变动、采暖方式以及是否存在重大瑕疵，是否有墙体裂缝等等。
政策法规 看清4条最低保修期限
笔者查阅相关政策资料时查到：在国务院第279号令《建筑工程质量管理条例》以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》中都对房屋建筑的保修期作了具体规定，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 郑杉杉
梁某在某小区购买的商品房，入住了五年，近日因楼体沉降等严重质量问题被定为危房，小区业主苦不堪言。更为被动的是，新房验收时没有暴露的问题经过岁月的考验终于现了原形，业主们却不知道找谁负责了。
建筑专家 沉降等严重隐患难查
据有经验的建筑工程师介绍，多层楼房在建成几年后容易发生开裂现象，特别是北方地区，气候干燥，不同季节和不同时段的温差比较大，房屋建成后两三年及以后，建筑质量不太好的墙体就容易产生裂缝，这不仅影响建筑的功能和美观，严重的还会导致结构安全度降低，抗震性能差。而楼板裂缝则可能由于建筑施工时没处理好，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因产生。
更为严重的是出现楼体不稳甚至沉降。虽然建筑材料存在收缩性能方面的差异，大多有个沉降期，在沉降期内楼体会有微小沉降。但有的楼体因为地质差、地基建设质量不过关或者结构设计不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致过了沉降期楼体依然下沉不止或楼体倾斜。这样的建筑存在部分甚至全部坍塌隐患，属于严重建筑质量问题。专家指出，类似楼体沉降这样的情况没有固定的潜伏期，所以也就没有真正的安全期。如果居民发现自家楼房存在倾斜、下降或在大风中摆动等现象，一定不要置之不理，而是要尽快联系房屋质量检测部门对楼宇进行质量测评。
地产律师 保修期可约定或依法
“建筑质量出现问题应分情况考虑。”长期从事房地产业法律事务的有关律师解释，“如果问题出现在质保期内可以直接找开发商解决。这里需要细分的是，建筑主体结构的保质期是和楼的使用年限一致的，比如墙体。假设楼的使用年限是 50年，那么意味着在这 50年内任何时间只要墙体出了问题，有可能危及人身安全的时候，都可以找到责任人进行维修或赔偿。其他部分，比如防水工程等则有具体的保修期限。”
而提到保修期限也有两种情况：一种是开发商向客户承诺了保修期限，当然不能低于国家规定的最低保修期限。另外一种是开发商没有承诺保修期限，那么合同效力将自动按照国家的最低保修期限执行有效。比如供暖是两个采暖期，防水工程是5年等。
律师特别提醒：尽管建筑质量存在不可见的隐患，但在收房时还是可以尽量仔细，避免忽略可能发现的漏洞。如交付的房屋是否具备法律上规定的交付条件。比如房子是否竣工、是否做过面积实测、环境监测等。这里要首先审查开发商提供的房屋验收文件是否齐全，是否符合法律规定。同时要针对买卖合同的标的物——房子本身的质量进行实地验收，包括户型是否有变动、采暖方式以及是否存在重大瑕疵，是否有墙体裂缝等等。
政策法规 看清4条最低保修期限
笔者查阅相关政策资料时查到：在国务院第279号令《建筑工程质量管理条例》以及建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》中都对房屋建筑的保修期作了具体规定，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 郑杉杉
