新调控政策出台 看济南房地产市场的各色表情
编者按：自2005年3月26日国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》开始，截止到2006年5月29日国务院出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“国八条”、“新八条”、“国六条”、“利率调高”、“首付提高”……国家为稳定房价连续出台多项调控措施，尤其以提高首付比例触及面最广、影响最大。在新的调控政策下，济南房产市场各方对此有何反映，新政策是否会对济南房市价格、走势等有根本性影响？本报记者深入济南房地产市场，采访了各方人士。
人物一：房地产商
“非正规公司受打击大”
“房地产行业有着复杂的链条，虽然短期内无法判断政策的影响力有多大，但有一点可以肯定：调控政策将引导普通人群理性消费。”济南房地产发展集团总公司副总经理兼工程师孙立军介绍，长期以来，开发商拒绝小户型楼盘，加上中国人受攀比思想影响严重，偏离市场真正所需的大户型成了市场主流，导致供求矛盾突出。
眼下，国家强制性要求小户型占总面积70%的规定，让此前可以随意审批楼盘成了历史，这对依靠投机取巧经营的非正规房产公司的打击将是巨大的。孙立军还表示，目前房子的需求量远远大于供给，因此房价至少10年内不可能降。他估计，国家应该还会陆续出台此次调控的配套措施，如果地方政府实施、监管得力，房产市场也会越来越健康。
人物二：等待买房者
“等待也许是个好选择”
“为了在结婚时住上新房子，最近我一直忙着看房子，但现在我已经推迟买房计划了。”在省城某事业单位工作的胡亦鹏告诉记者，他两周前看中了省城南部某楼盘一套45万元的房子，本打算首付10万元，其余用银行贷款的办法还清。但新政策实施之后，他需要支付15万元左右的首付才能办理贷款，再三考虑后胡亦鹏推迟了买房计划。
胡亦鹏表示，他有3位同事也推迟了买房的计划。“刚参加工作两年，存款额度在10万元以内，买房是因为已经初步达到了银行贷款的最低还款要求，既然现在银行提高了首付比例，买房计划不得不搁置了。”胡亦鹏说，他和他的同事都认为，推迟买房计划也许会换来一个好结果。
胡亦鹏认为，在此次房地产调控政策出台之后，不少炒房者将会退出市场，供求关系会发生变化；与此同时，在未来一段时间内，90平方米以下的小户型房子将会增多，可能会买到更合适的房子。
人物三：银行专家
“房贷业务将经受考验”
“去年3月份国务院先后下发‘国八条’、‘新八条’等调控房产市场的文件后，省城各银行房贷业务就开始走下坡路。今年以来，随着房地产市场的回暖，银行的房贷业务出现复苏迹象，但新一轮调控政策接踵而至，房贷业务又将面临新的考验。”谈到此次调控政策对房贷业务的影响，农行山东省分行房贷部副总经理王炳学出言谨慎。
王炳学认为，这轮调控政策对银行房贷业务影响最大的有两项：一是从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；二是银监会提出的个人购买多套房屋首付比例将大幅提高。由于前者的实施，一些无力承担三成首付的市民，将推迟自己的买房计划，住房贷款的时间也自然会相应地延迟；由于后者的实施，一些炒房的人则会因为资金不足，而失去炒房能力。
“去年国家一系列的房地产调控政策实施之后，各家银行房贷业务的增速就明显减缓，很多银行甚至出现了负增长。在这些新政策的影响下，估计各家银行的房贷业务会继续下滑，但对银行而言也不见得完全是件坏事。”王炳学认为，在新政策实施后，银行房贷的风险将会继续降低，省城房地产市场也会逐步走上良性发展的轨道。
人物四：房产中介
“实在不行就转行”
作为一家小房产中介，省城衡泰中介公司工业南路店的李延芹对国家调控政策非常敏感。“5月中旬就听说要调整，没想到来得这么快，而且没有缓冲期，一下子黄了5笔生意，这个月算是白干了。”
受去年宏观调控影响，二手房交易2006年春节后才逐渐进入高峰期。正当省城众多中介准备迎接“春天”时，国家突然颁布新的房产调控细则，这把中介公司打了个措手不及。
“去年宣布开始征收营业税后，距离正式实施有一个月左右的时间，很多生意还来得及做，今年只有两天，根本没法继续谈了。”李女士介绍，由于目前销售最火的次新房多是在2003年左右颁发的房产证，因此这些房子受新政策的影响很大，“新的营业税征收政策恰好打到了二手房的‘七寸’上。”衡泰中介李女士表示，5年以上的二手房销路一直不好。
“去年能熬过来，今年怕是不行了。”李延芹说，如果生意实在不行，自己只能转行干别的了。
人物五：炒房者
“这次可能被套牢了”
谈到自己的炒房经历，在省城某IT公司工作的小孙用了一个股市上常用的词：这次可能被套牢了。由于房产新政中的营业税征收年限由两年延长至五年，小孙放弃了到中介登记房源抛售的想法。自己在省城东部共4套房产100多万元的贷款如何偿还，确实让他头疼。
小孙大学学的是计算机专业，2000年参加工作时正是IT行业鼎盛时期，手里稍有积蓄的小孙看到了房产业未来的前景，在省城东部某小区买了一套房子，自己积攒的3万元作为首付，剩余的16万元房款全部用的是贷款。
去年，小孙将这套房子以40多万元出手，转手就赚了近20万元。尝到炒房甜头的小孙又在省城东部买了两套次新房和两套新房。“济南东扩让我对这几套房子非常有信心，虽然去年的调控对房价有所影响，让我非常担心，但事实证明只是虚惊一场。”进入2006年，房价重新大幅上涨让小孙决定出手已经拿到房产证的两套次新房。
“没想到新政策出来得这么快，而且非常致命。”小孙得知二手房营业税征收年限由两年延长至五年后，自己的两套次新房顿时由“香饽饽”成了“烫手的山芋”。更让小孙烦恼的是，两套在建新房已经找到了买家，但在房产新政影响下，买主认为济南房价可能下跌，中断了交易。眼下，小孙最担心的是100多万元的贷款，“实在不行就赔本卖出，要不然压力太大了，我可能会受不了。”
人物六：置业顾问
“收入可别受影响”
山东世通房地产开发公司的李悦从2002年起从事售楼工作，她对省城房产市场和自己从事行业的变化感触非常多。“2002年那会儿楼盘不多，买房子大部分都是私用，消费者对楼盘设计、周边环境、配套设施都非常注重，经常要货比三家才确定在哪里购买。”李悦说，他们当时的工作除了领着客户看房子，介绍楼盘信息，还要经常给客户打电话催促，工作非常辛苦收入却不是很多，基本在1500-2000元左右。
但随着省城楼市日渐红火，她的工作强度降低，收入却提高了。“不少人买房子就是为了投资，买之前已经通过很多途径对楼盘有了详细了解，一开盘就是抢购，售楼顾问只需帮买方走程序就行了。”这种情况下，售楼顾问薪金水涨船高，现在的薪金是2002年时的3倍，最高的提成能达到七八千元。
对于房产新调控政策，李悦有些担心自己的收入会受到影响。“去年6月份以后房产市场进入胶着期，置业顾问生意也不好做，售出一套房子要费很大力气。”李悦对去年的遭遇还有些害怕，“虽然大家都说房价不可能降，胶着期也是暂时的，但这次国家调控政策非常多，而且特别全面，真害怕房地产市场止涨反跌。”
人物七：金融学家
“省城房市充满期待”
“从2005年初开始，国家就开始对房地产市场进行调控，然而密集的调控政策并没有让房地产市场降温，包括济南在内各地住房价格从当年年底开始，又出现了反弹的现象。这说明当时的调控政策并没有取得实质性的成效。”山东经济学院金融与证券研究所所长董彦岭教授提出，去年房地产市场不健康的原因主要在两个方面：一是相关政策存在结构性缺陷；二是金融政策调控不畅，众多的闲置资金涌入了房地产市场，客观上导致了房地产市场的继续“浮夸”。
“与上一轮调控政策相比，本轮调控政策的力度已经明显加大，包括建设部、国土资源部、人民银行和税务总局在内的核心部门都参与其中，一口气推出了8项硬指标条款。可以说此次国家调控房地产市场的决心非常大。”董彦岭教授认为，如果这些政策完全在济南实施的话，省城的房地产市场将充满期待。
董彦岭教授表示，济南房价与济南人的收入水平比较相对偏高。抛掉地价、建材等原材料涨价等因素后，不合理的开发规模和大量外地炒房者的进入，是催涨济南房价的两个重要外部原因。“如果国家的这些政策尽快落实的话，这一市场将很快走上良性发展的轨道。”董彦岭教授信心十足地说。
张子森 魏传强
文章来源：大众网
“非正规公司受打击大”
“房地产行业有着复杂的链条，虽然短期内无法判断政策的影响力有多大，但有一点可以肯定：调控政策将引导普通人群理性消费。”济南房地产发展集团总公司副总经理兼工程师孙立军介绍，长期以来，开发商拒绝小户型楼盘，加上中国人受攀比思想影响严重，偏离市场真正所需的大户型成了市场主流，导致供求矛盾突出。
眼下，国家强制性要求小户型占总面积70%的规定，让此前可以随意审批楼盘成了历史，这对依靠投机取巧经营的非正规房产公司的打击将是巨大的。孙立军还表示，目前房子的需求量远远大于供给，因此房价至少10年内不可能降。他估计，国家应该还会陆续出台此次调控的配套措施，如果地方政府实施、监管得力，房产市场也会越来越健康。
人物二：等待买房者
“等待也许是个好选择”
“为了在结婚时住上新房子，最近我一直忙着看房子，但现在我已经推迟买房计划了。”在省城某事业单位工作的胡亦鹏告诉记者，他两周前看中了省城南部某楼盘一套45万元的房子，本打算首付10万元，其余用银行贷款的办法还清。但新政策实施之后，他需要支付15万元左右的首付才能办理贷款，再三考虑后胡亦鹏推迟了买房计划。
胡亦鹏表示，他有3位同事也推迟了买房的计划。“刚参加工作两年，存款额度在10万元以内，买房是因为已经初步达到了银行贷款的最低还款要求，既然现在银行提高了首付比例，买房计划不得不搁置了。”胡亦鹏说，他和他的同事都认为，推迟买房计划也许会换来一个好结果。
胡亦鹏认为，在此次房地产调控政策出台之后，不少炒房者将会退出市场，供求关系会发生变化；与此同时，在未来一段时间内，90平方米以下的小户型房子将会增多，可能会买到更合适的房子。
人物三：银行专家
“房贷业务将经受考验”
“去年3月份国务院先后下发‘国八条’、‘新八条’等调控房产市场的文件后，省城各银行房贷业务就开始走下坡路。今年以来，随着房地产市场的回暖，银行的房贷业务出现复苏迹象，但新一轮调控政策接踵而至，房贷业务又将面临新的考验。”谈到此次调控政策对房贷业务的影响，农行山东省分行房贷部副总经理王炳学出言谨慎。
王炳学认为，这轮调控政策对银行房贷业务影响最大的有两项：一是从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；二是银监会提出的个人购买多套房屋首付比例将大幅提高。由于前者的实施，一些无力承担三成首付的市民，将推迟自己的买房计划，住房贷款的时间也自然会相应地延迟；由于后者的实施，一些炒房的人则会因为资金不足，而失去炒房能力。
“去年国家一系列的房地产调控政策实施之后，各家银行房贷业务的增速就明显减缓，很多银行甚至出现了负增长。在这些新政策的影响下，估计各家银行的房贷业务会继续下滑，但对银行而言也不见得完全是件坏事。”王炳学认为，在新政策实施后，银行房贷的风险将会继续降低，省城房地产市场也会逐步走上良性发展的轨道。
人物四：房产中介
“实在不行就转行”
作为一家小房产中介，省城衡泰中介公司工业南路店的李延芹对国家调控政策非常敏感。“5月中旬就听说要调整，没想到来得这么快，而且没有缓冲期，一下子黄了5笔生意，这个月算是白干了。”
受去年宏观调控影响，二手房交易2006年春节后才逐渐进入高峰期。正当省城众多中介准备迎接“春天”时，国家突然颁布新的房产调控细则，这把中介公司打了个措手不及。
“去年宣布开始征收营业税后，距离正式实施有一个月左右的时间，很多生意还来得及做，今年只有两天，根本没法继续谈了。”李女士介绍，由于目前销售最火的次新房多是在2003年左右颁发的房产证，因此这些房子受新政策的影响很大，“新的营业税征收政策恰好打到了二手房的‘七寸’上。”衡泰中介李女士表示，5年以上的二手房销路一直不好。
“去年能熬过来，今年怕是不行了。”李延芹说，如果生意实在不行，自己只能转行干别的了。
人物五：炒房者
“这次可能被套牢了”
谈到自己的炒房经历，在省城某IT公司工作的小孙用了一个股市上常用的词：这次可能被套牢了。由于房产新政中的营业税征收年限由两年延长至五年，小孙放弃了到中介登记房源抛售的想法。自己在省城东部共4套房产100多万元的贷款如何偿还，确实让他头疼。
小孙大学学的是计算机专业，2000年参加工作时正是IT行业鼎盛时期，手里稍有积蓄的小孙看到了房产业未来的前景，在省城东部某小区买了一套房子，自己积攒的3万元作为首付，剩余的16万元房款全部用的是贷款。
去年，小孙将这套房子以40多万元出手，转手就赚了近20万元。尝到炒房甜头的小孙又在省城东部买了两套次新房和两套新房。“济南东扩让我对这几套房子非常有信心，虽然去年的调控对房价有所影响，让我非常担心，但事实证明只是虚惊一场。”进入2006年，房价重新大幅上涨让小孙决定出手已经拿到房产证的两套次新房。
“没想到新政策出来得这么快，而且非常致命。”小孙得知二手房营业税征收年限由两年延长至五年后，自己的两套次新房顿时由“香饽饽”成了“烫手的山芋”。更让小孙烦恼的是，两套在建新房已经找到了买家，但在房产新政影响下，买主认为济南房价可能下跌，中断了交易。眼下，小孙最担心的是100多万元的贷款，“实在不行就赔本卖出，要不然压力太大了，我可能会受不了。”
人物六：置业顾问
“收入可别受影响”
山东世通房地产开发公司的李悦从2002年起从事售楼工作，她对省城房产市场和自己从事行业的变化感触非常多。“2002年那会儿楼盘不多，买房子大部分都是私用，消费者对楼盘设计、周边环境、配套设施都非常注重，经常要货比三家才确定在哪里购买。”李悦说，他们当时的工作除了领着客户看房子，介绍楼盘信息，还要经常给客户打电话催促，工作非常辛苦收入却不是很多，基本在1500-2000元左右。
但随着省城楼市日渐红火，她的工作强度降低，收入却提高了。“不少人买房子就是为了投资，买之前已经通过很多途径对楼盘有了详细了解，一开盘就是抢购，售楼顾问只需帮买方走程序就行了。”这种情况下，售楼顾问薪金水涨船高，现在的薪金是2002年时的3倍，最高的提成能达到七八千元。
对于房产新调控政策，李悦有些担心自己的收入会受到影响。“去年6月份以后房产市场进入胶着期，置业顾问生意也不好做，售出一套房子要费很大力气。”李悦对去年的遭遇还有些害怕，“虽然大家都说房价不可能降，胶着期也是暂时的，但这次国家调控政策非常多，而且特别全面，真害怕房地产市场止涨反跌。”
人物七：金融学家
“省城房市充满期待”
“从2005年初开始，国家就开始对房地产市场进行调控，然而密集的调控政策并没有让房地产市场降温，包括济南在内各地住房价格从当年年底开始，又出现了反弹的现象。这说明当时的调控政策并没有取得实质性的成效。”山东经济学院金融与证券研究所所长董彦岭教授提出，去年房地产市场不健康的原因主要在两个方面：一是相关政策存在结构性缺陷；二是金融政策调控不畅，众多的闲置资金涌入了房地产市场，客观上导致了房地产市场的继续“浮夸”。
“与上一轮调控政策相比，本轮调控政策的力度已经明显加大，包括建设部、国土资源部、人民银行和税务总局在内的核心部门都参与其中，一口气推出了8项硬指标条款。可以说此次国家调控房地产市场的决心非常大。”董彦岭教授认为，如果这些政策完全在济南实施的话，省城的房地产市场将充满期待。
董彦岭教授表示，济南房价与济南人的收入水平比较相对偏高。抛掉地价、建材等原材料涨价等因素后，不合理的开发规模和大量外地炒房者的进入，是催涨济南房价的两个重要外部原因。“如果国家的这些政策尽快落实的话，这一市场将很快走上良性发展的轨道。”董彦岭教授信心十足地说。
张子森 魏传强
文章来源：大众网
