慎买拆迁安置房 看上去很美但买卖纠纷多
便宜的房子自然人气旺，但有一句话咱们要告诉您，买房子也要安全第一，钞票打了水漂，算起来再合算的买卖也是赔本。本期《黄金楼市》我们就关注一种看起来优惠的房产————拆迁安置房，这种房子比一般的商品房便宜点，但因为掺杂了共有人等因素，交易时千万要慎重。
如果您在二手房买卖过程中遇到什么麻烦，可以拨打《黄金楼市》与山东元鼎律师事务所联合推出的咨询电话：85918726（为确保您的问题得到圆满答复，请于周二 13：30～ 17：00之间拨打）。
●典型案例一 “共有人”成悔约由头
案情陈述：2000年，林女士在四方区买了一套拆迁安置的房子，因为当时房子还没有办理房产证，林女士与原房主方某签订购房合同时，将拆迁安置共有人张女士的名字也签了进去。合同签订后，林女士拿到钥匙，对房子进行了装修，并很快入住。2004年，房产证办下来了，林女士找到方某，要求按合同进行房产过户。但方某却提出来，因为该拆迁房还有两个共有人，由于他们不同意过户，所以之前与林女士签订的合同应该无效，并要求林女士退房。林女士觉得自己按照正常渠道买的房子，已经住了6年，还投入资金进行了装修，怎么能说退就退呢？
律师支招：青岛市德平法律服务所的王守贤认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。所以此案中，如果林女士可以找到证据证明自己的购房行为合理合法，其交易行为就应该受到法律保护。
●典型案例二 “拆迁期房”敢不敢买
案情陈述：彭先生早有买房的意思，但因为房价高的原因，一直没有出手。最近在广告中发现一处房产的价格比较便宜，一打听，这是一处拆迁安置的期房。具体情形是，某村改造时，一村民按照拆迁安置合同获得所有补偿面积后，尚有6平方米没有解决，根据约定，该村民可以获得剩余拆迁安置房屋的优先购买权，并且超出6平方米的部分还可以以比市场价优惠的价格购买。于是该村民想将这一权利有偿转让，但因为房子是期房，还没有房产证，彭先生心里不是很踏实，他想知道这样的房子可不可以买？
律师支招：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，彭先生想要购买的不是一个物权，而是一个债权，就是所谓的优先优惠购买权。这种买卖看似合算，但里头有很多不确定的因素。开发商的房子可以优先卖给被拆迁人，但彭先生想获得这种直接购买的权利，需要得到开发商的认可，假如开发商最终不认可，合同就难以履行。其次，拆迁安置房的性质难以确定，是不是集体产权？可不可以办理独立产权？如果贸然购买，说不定会给将来入市交易带来风险。所以，单律师建议，购买此类房产，千万慎重。
●相关链接 慎买拆迁安置房
目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，会产生许多不确定因素，从而导致原先的合同无法履行，引出纠纷。
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者，拆迁安置一般是以家庭为单位的，那么如果拆迁协议中没有进行分割，所有成年家庭成员都会成为共有人，所以如果出卖拆迁房的只是一个人，那么风险就来了。虽然相关法律会对购买人的权益有一定保护，但因为房子的购买和过户会有间隔，证明善意购买或合理价格购买都会有难度，这些都会成为买房人维权的难点。
拆迁安置房的性质难以确定也是罩在这种交易上的一层迷雾。能不能办下独立房产证，是经济适用房还是商品房，在买卖时这些问题都难以确定，纠纷往往就来自这些不确定因素。
半岛都市报
●典型案例一 “共有人”成悔约由头
案情陈述：2000年，林女士在四方区买了一套拆迁安置的房子，因为当时房子还没有办理房产证，林女士与原房主方某签订购房合同时，将拆迁安置共有人张女士的名字也签了进去。合同签订后，林女士拿到钥匙，对房子进行了装修，并很快入住。2004年，房产证办下来了，林女士找到方某，要求按合同进行房产过户。但方某却提出来，因为该拆迁房还有两个共有人，由于他们不同意过户，所以之前与林女士签订的合同应该无效，并要求林女士退房。林女士觉得自己按照正常渠道买的房子，已经住了6年，还投入资金进行了装修，怎么能说退就退呢？
律师支招：青岛市德平法律服务所的王守贤认为，根据人大常委会对《民法通则》若干问题的意见，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。所以此案中，如果林女士可以找到证据证明自己的购房行为合理合法，其交易行为就应该受到法律保护。
●典型案例二 “拆迁期房”敢不敢买
案情陈述：彭先生早有买房的意思，但因为房价高的原因，一直没有出手。最近在广告中发现一处房产的价格比较便宜，一打听，这是一处拆迁安置的期房。具体情形是，某村改造时，一村民按照拆迁安置合同获得所有补偿面积后，尚有6平方米没有解决，根据约定，该村民可以获得剩余拆迁安置房屋的优先购买权，并且超出6平方米的部分还可以以比市场价优惠的价格购买。于是该村民想将这一权利有偿转让，但因为房子是期房，还没有房产证，彭先生心里不是很踏实，他想知道这样的房子可不可以买？
律师支招：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，彭先生想要购买的不是一个物权，而是一个债权，就是所谓的优先优惠购买权。这种买卖看似合算，但里头有很多不确定的因素。开发商的房子可以优先卖给被拆迁人，但彭先生想获得这种直接购买的权利，需要得到开发商的认可，假如开发商最终不认可，合同就难以履行。其次，拆迁安置房的性质难以确定，是不是集体产权？可不可以办理独立产权？如果贸然购买，说不定会给将来入市交易带来风险。所以，单律师建议，购买此类房产，千万慎重。
●相关链接 慎买拆迁安置房
目前拆迁安置房的买卖大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的。由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，会产生许多不确定因素，从而导致原先的合同无法履行，引出纠纷。
“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者，拆迁安置一般是以家庭为单位的，那么如果拆迁协议中没有进行分割，所有成年家庭成员都会成为共有人，所以如果出卖拆迁房的只是一个人，那么风险就来了。虽然相关法律会对购买人的权益有一定保护，但因为房子的购买和过户会有间隔，证明善意购买或合理价格购买都会有难度，这些都会成为买房人维权的难点。
拆迁安置房的性质难以确定也是罩在这种交易上的一层迷雾。能不能办下独立房产证，是经济适用房还是商品房，在买卖时这些问题都难以确定，纠纷往往就来自这些不确定因素。
半岛都市报
