新政策不再玩“太极” 楼市可能会出现“拐点”
随着5月29日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的公布，至此，连日来关于七部委细则的猜测终于得已清晰。并且会签部门也有原来猜想的七部委变成了九部委，行文主题由原来的“稳定价格”换成了“调整结构稳定价格”，内容上提出15条具有较强操作性的措施，分别从户型供应、交易税年限、房贷首付等方面做出了具体指示，提出了诸多“硬性指标”。其措施之细，力度之大，为近年来所罕见。此次“意见”给业内带来的影响将会强烈而深远，很难说楼市不出现拐点。
一、会签部门为何从七部委变为九部委？
我们注意到，这次意见的会签部门由七部委变为九部委，增加了监察部和统计部两个部门。为什么监察部进入其中？其实，中央的意图很明显。众所周知，目前国家对房地产早已出台了一系列的调控政策，但有法不依，执法不严的情况非常严重。囤积房源和哄抬房价的行为早已在相关法律文件中强调过多次，可是这种行为今年在楼市中日益猖獗，中央的政令到地方总是不了了知，增加监察部就是为了加强监督，加强政策的执行力。中央已经下了很大的决心，要强力保证政令畅通，不会允许政策打折扣。如果地方政府对九部委意见执行不力，监察部到时候将会出面予以干涉。至于统计部门的增加很好理解，目前我国房地产市场信息混乱，一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，严重影响房地产行业的发展。增加统计部门不但要保证房地产市场信息的及时、准确、透明，更有可能由此拉开一场统计制度大变革。
二、主题为何改为“调整结构稳定房价”？
对照去年七部委的意见及今年九部委的意见发现，意见的主题由去年的“稳定房价”变成了今年的“调整结构稳定房价”，这种行文的目的很明确：“稳定房价”的目的主要能过“调整住房供应结构”的措施来实现，而且把调整住房供应结构放到稳定房价前面，按照中文的行文习惯，这样通过强调调整住房结构的地位，使稳定房价的地位弱化，从而可以转移人们的视线，转移房价矛盾。同时提醒人们，调控的目的主要不是价格，而是住房供应结构，也不是为了让价格降下来，而是要让价格稳定。
三、对细则的解读
【细则一】：切实调整住房供应结构
与去年七部委意见不同的是，今年九部委意见要求制定和实施住房建设规划时，一是把规划纳入当地“十一五”发展规划，二是要求这些规划必须在“2006年9月底”向社会公布，此前是“尽快”向社会公布。今年九部委意见还要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
『解读』
首先，要求把住房建设规划纳入“十一五”发展规划有很强的政治性含义，在前面的《“国六条”调控出新意，透视其对房地产业的影响》一文中我们曾经提到过，今年宏观调控一个特点是，一些工作被纳入到当地政府的政绩考核中，把住房建设规划纳入“十一五”发展规划后，将引起当地政府足够的重视。可以说这是保证政策执行力的重要举措。而给出这些规划公布时间截点则可以达到对执行部门一定压力，使政策便于操作。
其次，要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这些硬性指标的提出直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。去年要求对新建住房结构调整时，政府并没有确定比例标准，符合中央分别对待、不搞一刀切的调控风格。但出现的问题是，各地方政府在考虑当地实际情况确定比例时拥有较大的自由度，以致这一政策的执行效果大打折扣，今年对住房供应结构调整的进一步强化，使得地方政府在执行这一政策的时候将没有一点弹性。
【细则二】：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
与去年七部委意见相比，今年九部委意见首先在税收方面，由以前对购买住房不足2年转手交易的征收全额营业税，延长为对购买住房不足5年转手交易的征收全额营业税，同时取消了税收优惠政策的提法。
在信贷方面，一是增加了信贷政策“区别对待”的提法，二是增加“房地产开发企业资本金不到35%的不予贷款”、“90平米以上户型首付由原来的20%提高到30%”等硬性指标。
在土地方面，改“严格土地管理”为“科学确定土地供应规模”，增加“中低价位等住房土地供应不得低于70%”的硬性指标，强调限价房采用招标出让方式，对闲置土地处理方式从严。
『解读』
首先，从税收方面来讲，把营业税的征收时间截点由2年提高到5年，这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易免征营业税，提高到5年后将大大加重了投机性购房成本，也增加了投机购房的风险，达到限制炒房行为的行为。不过，时间过长也可能会影响住宅的合理流动，对象北京这样本来就不活跃的二手房市场造成一定的打击。税收方面还有个值得关注的悬念：就是没有涉及此前被传得沸沸扬扬的关于房屋转让差额收益部分的个人所得税的缴纳问题。这也给下一步调控留下了空间，一旦此次通过征收交易环节税收效果不尽如人意，有可能下一步就会出台很多人都特别在意的房屋转让征收差额个人所得税的政策。
其次，从信贷方面讲，严格房地产信贷条件，规定房地产开发企业资本金不到35%的不予贷款，这一条切中了房地产开发中的一个重要问题，有力地抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源。在消费信息方面，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20%提高到30%，可以起到引导消费的作用，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，考虑到了低收入群众的购房需求。但是，这个区别对待力度仍显不足，主要表现在，对首付款比例在户型面积上有区别对待规定比较粗，在套数和别墅类住房上没有明确规定。另外，30%和20%的区别比例太小，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。
最后，从土地方面来讲，改变了以前一贯强调的“土地从紧”的提法为“科学确定土地规模”，说明政府已经意识到了土地一味从紧带来的潜在负面影响。因此，今年土地政策要科学确定房地产开发土地供应规模，在源头规划上确定各类用地的规模，加强土地使用监管，防止土地变性、制止囤积土地行为。而增加“中低价位等住房土地供应不得低于70%”的硬性指标，强调限价房采用招标出让方式，这些措施非常重要，是一项非常实在的平抑房价的措施，因为这些限价房集中推向市场后，将导致同一区域房价产生巨大“比价效应”，从而拉低区域房价使整体房价降下来。
不过，限价房比例过大对市场的伤害也是不容忽视的，至于用多大比例作为其分水岭却值得商榷，是否70%就比较接近市场的一个真实需求，则需要根据各个不同城市和区域的实际情况来量定，这一点本该体现区别对待的时候却没有在这里体现。
【细则三】合理控制城市房屋拆迁规模和进度
加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
『解读』
这一条是去年七部委意见中所没有的，是全新的内容。目前中国的城市化进程加快，免不了要进行一部分的拆迁。新《意见》中对城市拆迁进度规定，站在了科学发展观的角度对城市发展予以的界定。一方面可以缓解过去因拆迁为力引发的社会矛盾，稳定社会，另一方面降低被动需求以这一方面也有助于减少被动需求，进一步调整房地产市场供求关系。从更大的层面上讲，也有助于控制固定资产投资总额，抑制因固定资产投资过快引起的宏观经济过热现象。
【细则四】进一步整顿和规范房地产市场秩序
基本上沿袭了去年七部委的意见，以行政方式为主，同时也有首次提出对房地产开发行为的全程监管概念，对违规建设的住房增加“没收”处理方式，对违规交易的处理方式增加了吊销营业执照、追求相关责任人责任的处罚，处罚执行方由“房地产管理部门”改为“房地产管理部门及工商行政主管部门”。
『解读』
严厉监管有助市场走入正轨，从增加的内容来看，对政策执行的监管力度明显比去年七部委意见趋严。目前房地产市场秩序比较混乱，虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度地存在。去年，七部委意见对这些现象也提出了打击措施，但这种现象依然存在，这一方面说明监管、打击力度不够。九部委意见中，针对房地产开发建设全过程的监管力度的加大及交易环节违法违规行为的整治都将有利于房地产市场建设朝着法制化、规范化的道路上迈进。
【细则五】：有步骤地解决低收入家庭的住房困难
在廉租房制度建设上，去年为“着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要”。今年为“稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模”。
经济适用房建设上，基本为去年的沿袭，但去掉了“利润控制在3%”的提法。
积极发展住房二级市场及房屋租赁市场，这一条去年没有，为今年新增。
『解读』
从去年“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”到今年“对廉租房、经济适用房、二手房廉租房发展的全方位支持”，基本吻合了上次《“国六条”调控出新意，透视其对房地产业的影响》一文中的判断，显示政府正在有计划分步骤的建立保障体系了。政府采用市场与非市场和半市场化的多种方式逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决。
我们也注意到，意见中一开始对新建设房中的中低价房及中小户型房等有个70%的比例，而对经济适用房、廉租房比例却没有提出要求，因此这条政策执行如何，需要各地进一步细化。
【细则六】：完善房地产统计和信息披露制度
在完善统计和信息披露制度方面，九部委意见要求，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。由原来的“加强舆论引导”改为现在的“坚持正确舆论导向”。
『解读』
目前一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，正面引导不够；有的媒体不了解全面、真实、客观的市场情况。为此，九部委意见从几个方面进行了规定：一是从基础抓起，要求城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统。二是重视市场监测分析和信息发布工作，增强房地产市场信息透明度。要求各地完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。三是强调要坚持正确的舆论导向。要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
从本次意见行文来看，具有很强烈的行政色彩。政府已经越来越认识到，住房问题单靠市场是不可能解决的，必须要依靠政府行政力量，这将解决去年政策执行不力的问题。从内容上看，意见指出了很多硬性指标，这保证了政策的可操作性。在政策执行力、操作性加强的保证下，新政对市场将产生巨大的影响，房地产市场再次走到十字路口，很可能因此出现一个拐点。
搜房网
我们注意到，这次意见的会签部门由七部委变为九部委，增加了监察部和统计部两个部门。为什么监察部进入其中？其实，中央的意图很明显。众所周知，目前国家对房地产早已出台了一系列的调控政策，但有法不依，执法不严的情况非常严重。囤积房源和哄抬房价的行为早已在相关法律文件中强调过多次，可是这种行为今年在楼市中日益猖獗，中央的政令到地方总是不了了知，增加监察部就是为了加强监督，加强政策的执行力。中央已经下了很大的决心，要强力保证政令畅通，不会允许政策打折扣。如果地方政府对九部委意见执行不力，监察部到时候将会出面予以干涉。至于统计部门的增加很好理解，目前我国房地产市场信息混乱，一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，严重影响房地产行业的发展。增加统计部门不但要保证房地产市场信息的及时、准确、透明，更有可能由此拉开一场统计制度大变革。
二、主题为何改为“调整结构稳定房价”？
对照去年七部委的意见及今年九部委的意见发现，意见的主题由去年的“稳定房价”变成了今年的“调整结构稳定房价”，这种行文的目的很明确：“稳定房价”的目的主要能过“调整住房供应结构”的措施来实现，而且把调整住房供应结构放到稳定房价前面，按照中文的行文习惯，这样通过强调调整住房结构的地位，使稳定房价的地位弱化，从而可以转移人们的视线，转移房价矛盾。同时提醒人们，调控的目的主要不是价格，而是住房供应结构，也不是为了让价格降下来，而是要让价格稳定。
三、对细则的解读
【细则一】：切实调整住房供应结构
与去年七部委意见不同的是，今年九部委意见要求制定和实施住房建设规划时，一是把规划纳入当地“十一五”发展规划，二是要求这些规划必须在“2006年9月底”向社会公布，此前是“尽快”向社会公布。今年九部委意见还要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
『解读』
首先，要求把住房建设规划纳入“十一五”发展规划有很强的政治性含义，在前面的《“国六条”调控出新意，透视其对房地产业的影响》一文中我们曾经提到过，今年宏观调控一个特点是，一些工作被纳入到当地政府的政绩考核中，把住房建设规划纳入“十一五”发展规划后，将引起当地政府足够的重视。可以说这是保证政策执行力的重要举措。而给出这些规划公布时间截点则可以达到对执行部门一定压力，使政策便于操作。
其次，要求新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这些硬性指标的提出直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。去年要求对新建住房结构调整时，政府并没有确定比例标准，符合中央分别对待、不搞一刀切的调控风格。但出现的问题是，各地方政府在考虑当地实际情况确定比例时拥有较大的自由度，以致这一政策的执行效果大打折扣，今年对住房供应结构调整的进一步强化，使得地方政府在执行这一政策的时候将没有一点弹性。
【细则二】：进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
与去年七部委意见相比，今年九部委意见首先在税收方面，由以前对购买住房不足2年转手交易的征收全额营业税，延长为对购买住房不足5年转手交易的征收全额营业税，同时取消了税收优惠政策的提法。
在信贷方面，一是增加了信贷政策“区别对待”的提法，二是增加“房地产开发企业资本金不到35%的不予贷款”、“90平米以上户型首付由原来的20%提高到30%”等硬性指标。
在土地方面，改“严格土地管理”为“科学确定土地供应规模”，增加“中低价位等住房土地供应不得低于70%”的硬性指标，强调限价房采用招标出让方式，对闲置土地处理方式从严。
『解读』
首先，从税收方面来讲，把营业税的征收时间截点由2年提高到5年，这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易免征营业税，提高到5年后将大大加重了投机性购房成本，也增加了投机购房的风险，达到限制炒房行为的行为。不过，时间过长也可能会影响住宅的合理流动，对象北京这样本来就不活跃的二手房市场造成一定的打击。税收方面还有个值得关注的悬念：就是没有涉及此前被传得沸沸扬扬的关于房屋转让差额收益部分的个人所得税的缴纳问题。这也给下一步调控留下了空间，一旦此次通过征收交易环节税收效果不尽如人意，有可能下一步就会出台很多人都特别在意的房屋转让征收差额个人所得税的政策。
其次，从信贷方面讲，严格房地产信贷条件，规定房地产开发企业资本金不到35%的不予贷款，这一条切中了房地产开发中的一个重要问题，有力地抑制开发商利用银行贷款囤积土地和房源。在消费信息方面，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20%提高到30%，可以起到引导消费的作用，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，考虑到了低收入群众的购房需求。但是，这个区别对待力度仍显不足，主要表现在，对首付款比例在户型面积上有区别对待规定比较粗，在套数和别墅类住房上没有明确规定。另外，30%和20%的区别比例太小，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。
最后，从土地方面来讲，改变了以前一贯强调的“土地从紧”的提法为“科学确定土地规模”，说明政府已经意识到了土地一味从紧带来的潜在负面影响。因此，今年土地政策要科学确定房地产开发土地供应规模，在源头规划上确定各类用地的规模，加强土地使用监管，防止土地变性、制止囤积土地行为。而增加“中低价位等住房土地供应不得低于70%”的硬性指标，强调限价房采用招标出让方式，这些措施非常重要，是一项非常实在的平抑房价的措施，因为这些限价房集中推向市场后，将导致同一区域房价产生巨大“比价效应”，从而拉低区域房价使整体房价降下来。
不过，限价房比例过大对市场的伤害也是不容忽视的，至于用多大比例作为其分水岭却值得商榷，是否70%就比较接近市场的一个真实需求，则需要根据各个不同城市和区域的实际情况来量定，这一点本该体现区别对待的时候却没有在这里体现。
【细则三】合理控制城市房屋拆迁规模和进度
加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
『解读』
这一条是去年七部委意见中所没有的，是全新的内容。目前中国的城市化进程加快，免不了要进行一部分的拆迁。新《意见》中对城市拆迁进度规定，站在了科学发展观的角度对城市发展予以的界定。一方面可以缓解过去因拆迁为力引发的社会矛盾，稳定社会，另一方面降低被动需求以这一方面也有助于减少被动需求，进一步调整房地产市场供求关系。从更大的层面上讲，也有助于控制固定资产投资总额，抑制因固定资产投资过快引起的宏观经济过热现象。
【细则四】进一步整顿和规范房地产市场秩序
基本上沿袭了去年七部委的意见，以行政方式为主，同时也有首次提出对房地产开发行为的全程监管概念，对违规建设的住房增加“没收”处理方式，对违规交易的处理方式增加了吊销营业执照、追求相关责任人责任的处罚，处罚执行方由“房地产管理部门”改为“房地产管理部门及工商行政主管部门”。
『解读』
严厉监管有助市场走入正轨，从增加的内容来看，对政策执行的监管力度明显比去年七部委意见趋严。目前房地产市场秩序比较混乱，虚假宣传、囤积土地、捂盘惜售问题不同程度地存在。去年，七部委意见对这些现象也提出了打击措施，但这种现象依然存在，这一方面说明监管、打击力度不够。九部委意见中，针对房地产开发建设全过程的监管力度的加大及交易环节违法违规行为的整治都将有利于房地产市场建设朝着法制化、规范化的道路上迈进。
【细则五】：有步骤地解决低收入家庭的住房困难
在廉租房制度建设上，去年为“着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要”。今年为“稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模”。
经济适用房建设上，基本为去年的沿袭，但去掉了“利润控制在3%”的提法。
积极发展住房二级市场及房屋租赁市场，这一条去年没有，为今年新增。
『解读』
从去年“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”到今年“对廉租房、经济适用房、二手房廉租房发展的全方位支持”，基本吻合了上次《“国六条”调控出新意，透视其对房地产业的影响》一文中的判断，显示政府正在有计划分步骤的建立保障体系了。政府采用市场与非市场和半市场化的多种方式逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决。
我们也注意到，意见中一开始对新建设房中的中低价房及中小户型房等有个70%的比例，而对经济适用房、廉租房比例却没有提出要求，因此这条政策执行如何，需要各地进一步细化。
【细则六】：完善房地产统计和信息披露制度
在完善统计和信息披露制度方面，九部委意见要求，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。由原来的“加强舆论引导”改为现在的“坚持正确舆论导向”。
『解读』
目前一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，正面引导不够；有的媒体不了解全面、真实、客观的市场情况。为此，九部委意见从几个方面进行了规定：一是从基础抓起，要求城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统。二是重视市场监测分析和信息发布工作，增强房地产市场信息透明度。要求各地完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。三是强调要坚持正确的舆论导向。要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
从本次意见行文来看，具有很强烈的行政色彩。政府已经越来越认识到，住房问题单靠市场是不可能解决的，必须要依靠政府行政力量，这将解决去年政策执行不力的问题。从内容上看，意见指出了很多硬性指标，这保证了政策的可操作性。在政策执行力、操作性加强的保证下，新政对市场将产生巨大的影响，房地产市场再次走到十字路口，很可能因此出现一个拐点。
搜房网
