五年内征收全额营业税 二手房市场的“新杠杆”
5月31日，北京市各区房地产交易大厅内都是人头攒动，排起了长龙。据了解，全国不少大中城市的房地产交易场所亦是人满为患，当日的房屋过户数量也是往日的近十倍。而到了6月1日，前日的喧闹归于沉寂，各交易大厅内均是门可罗雀。
而这一切，都源于国家利用税收政策对房地产市场的调控举措。
类似的场景曾在去年的同一时间在各地上演。2005年5月27日，七部委联合下发通知要求，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
时隔整整一年，2006年5月29日，九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将期限从两年调整到五年。为了在6月1日前赶上这税收优惠的最后一班车，集中过户的人群挤暴了棚。
营业税仍为调控利器
经过了2005年急风骤雨般的宏观调控，房地产投资增长和房价上涨过快的势头得到初步遏制，但结构性、局部性的问题依然突出。为解决不断出现的新情况、新问题，九部委联手再出调控组合拳，从税收、信贷、土地三个方面对房地产市场进行调控。
为何从营业税环节进行调控，为何对二手房的交易提高门槛？在上海，正是由于政策影响的淡化，二手房交易市场的宽松条件，使得上海投机购房者可以毫无顾忌的参与炒房，造成上海房价在短时间内迅速攀升。
而深圳的二手房交易市场在今年更是呈现出有史以来的最高房价，伴随二手房价格飞涨，租金却没有相应变化。业内人士分析：以前买卖成交量增长太快，不少实力不够的置业者盲目购房，使得原本应该在租赁市场释放的需求跑到买卖市场去了。
这都是不正常的。
中原地产三级市场部研究人员表示，此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的是想尽快使房地产价格有所稳定。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量过快增长。
早在政府出台细则之前，就有多位专家指出：房地产投机的前提是需要足够规模的二手房交易市场。必须在高价位上把房子卖出去才能最终实现投机的目的。因此，若要消除房地产市场的泡沫，应当在房地产二手市场上下工夫。
同时，二手房交易市场又是一把“双刃剑”，在满足自住需求的同时，又很容易成为房地产炒作的杠杆。作为房地产炒作的唯一出口，对二手房交易环节的各种限制都变得丝毫不过分。 调整营业税作为交易环节最直接有效的手段，自然的成为调控的利器之一。
剑指短期投资客
同样是为进一步抑制投机和投资性购房需求，同样是运用税收的调节手段，只不过是一年以后，对住房交易征收营业税的年限从购买不足两年改为不足五年为限。
北京千万家房地产经纪公司总经理华国强表示，营业税的征收从两年改为五年，将有力的打击房地产炒家，抑制投资和投机性需求，长期看还是有利于市场的健康持续发展。
可以预料，在政策调控面前，手里攥着房子的投机者开始担忧房价下跌，必然会尽快脱手。原本计划投资的炒房者，由于五年的限制，恐怕也会进一步考虑，原来的投机性需求将逐渐转向投资，使炒房者转向长线投资，这将有效抑制投机的产生。
“作为对去年政策的延续和修正，政府充分考虑了五年这样一个合理的住房持有期。因为一般情况下，以自住为目的的购房者会在五年以后才会考虑换房来改善居住环境。”上海易居地产研究院副院长丁祖昱对这项政策如是评价。
政策出台后，市场上马上要买房子的人已经开始犹豫了，观望的形势已经开始发生。中大恒基市场部相关人士分析，由目前情况可以判断，部分区域被炒起来的虚高的房子，价格会马上下降。
细则之所以在税收环节并没有进行分类区别，并非不顾及自住型需求购房者，相比较新房市场来说，在二手房交易市场上，区分自住型与投资、投机需求更是一件难事。“如何界定自住性住房，根本就没有固定的标准，实际上也很难操作，在具体过程中也只能按照面积进行运作。”华国强说。
而在实际情况下，房子买了不到五年就拿来再上市的购房者中，自住型的比例极低。同时，短时间即两年之内就将房子再上市的购房者，投机者比例相对比较高。税收政策的调整，对于真实自住型需求的购房者，影响力度并不大。
不仅如此，正在大举进入中国楼市的海外资金，其在国外的操作手法往往是持有一个物业不超过5年，往往在他们认为合适的时机进行套现。这种现象已经引起了金融监管部门和业界专家的高度重视。
效果尚待检验
与业界此前热议的情况不同，本地调控为保持与去年调控政策的一致性，并没有像有些人判断的那样增加住房在保有环节的税费，而是仍然将焦点集中在了住房的交易环节。
丁祖昱认为, 从两年改到五年，政策看似严厉，实际上在经历了去年的调控以后，人们已经有了一定的接受能力，虽然打击了部分房产投资客，但并不像人们想象的那么严重，因为很多的投资者会把这些税费考虑到投资的成本之中去。
政策出台以后，因受到交易税费的影响，近日二手房的交易数量直线下降，所以很多人担心二手房又会经历一个去年那样的冰冻期。
“对于二手房交易最为活跃的上海影响并不大。”丁祖昱认为，“经过一年的政策调整，已经打击了上海楼市的虚火，挤出了泡沫。而对那些房地产投机行为有所抬头的城市影响将会大一些，其二手房的交易量可能会出现大幅的下降。”
对于税收调整带给北京二手房市场的短期影响，一部分经纪公司存在或多或少的忧虑。记者致电北京市建委时，相关负责人表示正在开会研究，但并未透露任何具体内容。专家分析表示，对于政策给北京二手房交易市场带来的影响，相信只是一个短期现象，当相应的税收政策落实稳定，老百姓对市场形成稳定预期后，这种短期的市场波动对总体市场影响不会很大。
此外，新政的实施，将进一步促进经纪公司之间的竞争，促进经纪行业向规范化发展。专家指出，实力强的公司掌握的信息量相对于小公司要大的多，虽然在政策实施初期会有部分房源缺失，但是仍然拥有足够的房源可以抵御短期影响。相反，一些不正规的经纪公司，由于自身各方面的缺陷，将会面临淘汰的危险。
中大恒基表示，政策会刺激租赁市场的活跃，现在大的经纪公司都走多元化经营路线，努力提高自身竞争力是经纪公司应该重点考虑的。业内人士建议消费者，此时在选择经纪公司的时候，最好不要选择单个门店，最好能选择大的品牌的公司，有经济实力做支撑，以便能够降低风险。
中国楼市 张俐 时圣华
类似的场景曾在去年的同一时间在各地上演。2005年5月27日，七部委联合下发通知要求，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
时隔整整一年，2006年5月29日，九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将期限从两年调整到五年。为了在6月1日前赶上这税收优惠的最后一班车，集中过户的人群挤暴了棚。
营业税仍为调控利器
经过了2005年急风骤雨般的宏观调控，房地产投资增长和房价上涨过快的势头得到初步遏制，但结构性、局部性的问题依然突出。为解决不断出现的新情况、新问题，九部委联手再出调控组合拳，从税收、信贷、土地三个方面对房地产市场进行调控。
为何从营业税环节进行调控，为何对二手房的交易提高门槛？在上海，正是由于政策影响的淡化，二手房交易市场的宽松条件，使得上海投机购房者可以毫无顾忌的参与炒房，造成上海房价在短时间内迅速攀升。
而深圳的二手房交易市场在今年更是呈现出有史以来的最高房价，伴随二手房价格飞涨，租金却没有相应变化。业内人士分析：以前买卖成交量增长太快，不少实力不够的置业者盲目购房，使得原本应该在租赁市场释放的需求跑到买卖市场去了。
这都是不正常的。
中原地产三级市场部研究人员表示，此次政府进一步加大税费征收力度和对商品房提高首付，目的是想尽快使房地产价格有所稳定。从表面分析可知，二手房价格的过快上涨，在一定程度上依赖于二手商品房的成交量过快增长。
早在政府出台细则之前，就有多位专家指出：房地产投机的前提是需要足够规模的二手房交易市场。必须在高价位上把房子卖出去才能最终实现投机的目的。因此，若要消除房地产市场的泡沫，应当在房地产二手市场上下工夫。
同时，二手房交易市场又是一把“双刃剑”，在满足自住需求的同时，又很容易成为房地产炒作的杠杆。作为房地产炒作的唯一出口，对二手房交易环节的各种限制都变得丝毫不过分。 调整营业税作为交易环节最直接有效的手段，自然的成为调控的利器之一。
剑指短期投资客
同样是为进一步抑制投机和投资性购房需求，同样是运用税收的调节手段，只不过是一年以后，对住房交易征收营业税的年限从购买不足两年改为不足五年为限。
北京千万家房地产经纪公司总经理华国强表示，营业税的征收从两年改为五年，将有力的打击房地产炒家，抑制投资和投机性需求，长期看还是有利于市场的健康持续发展。
可以预料，在政策调控面前，手里攥着房子的投机者开始担忧房价下跌，必然会尽快脱手。原本计划投资的炒房者，由于五年的限制，恐怕也会进一步考虑，原来的投机性需求将逐渐转向投资，使炒房者转向长线投资，这将有效抑制投机的产生。
“作为对去年政策的延续和修正，政府充分考虑了五年这样一个合理的住房持有期。因为一般情况下，以自住为目的的购房者会在五年以后才会考虑换房来改善居住环境。”上海易居地产研究院副院长丁祖昱对这项政策如是评价。
政策出台后，市场上马上要买房子的人已经开始犹豫了，观望的形势已经开始发生。中大恒基市场部相关人士分析，由目前情况可以判断，部分区域被炒起来的虚高的房子，价格会马上下降。
细则之所以在税收环节并没有进行分类区别，并非不顾及自住型需求购房者，相比较新房市场来说，在二手房交易市场上，区分自住型与投资、投机需求更是一件难事。“如何界定自住性住房，根本就没有固定的标准，实际上也很难操作，在具体过程中也只能按照面积进行运作。”华国强说。
而在实际情况下，房子买了不到五年就拿来再上市的购房者中，自住型的比例极低。同时，短时间即两年之内就将房子再上市的购房者，投机者比例相对比较高。税收政策的调整，对于真实自住型需求的购房者，影响力度并不大。
不仅如此，正在大举进入中国楼市的海外资金，其在国外的操作手法往往是持有一个物业不超过5年，往往在他们认为合适的时机进行套现。这种现象已经引起了金融监管部门和业界专家的高度重视。
效果尚待检验
与业界此前热议的情况不同，本地调控为保持与去年调控政策的一致性，并没有像有些人判断的那样增加住房在保有环节的税费，而是仍然将焦点集中在了住房的交易环节。
丁祖昱认为, 从两年改到五年，政策看似严厉，实际上在经历了去年的调控以后，人们已经有了一定的接受能力，虽然打击了部分房产投资客，但并不像人们想象的那么严重，因为很多的投资者会把这些税费考虑到投资的成本之中去。
政策出台以后，因受到交易税费的影响，近日二手房的交易数量直线下降，所以很多人担心二手房又会经历一个去年那样的冰冻期。
“对于二手房交易最为活跃的上海影响并不大。”丁祖昱认为，“经过一年的政策调整，已经打击了上海楼市的虚火，挤出了泡沫。而对那些房地产投机行为有所抬头的城市影响将会大一些，其二手房的交易量可能会出现大幅的下降。”
对于税收调整带给北京二手房市场的短期影响，一部分经纪公司存在或多或少的忧虑。记者致电北京市建委时，相关负责人表示正在开会研究，但并未透露任何具体内容。专家分析表示，对于政策给北京二手房交易市场带来的影响，相信只是一个短期现象，当相应的税收政策落实稳定，老百姓对市场形成稳定预期后，这种短期的市场波动对总体市场影响不会很大。
此外，新政的实施，将进一步促进经纪公司之间的竞争，促进经纪行业向规范化发展。专家指出，实力强的公司掌握的信息量相对于小公司要大的多，虽然在政策实施初期会有部分房源缺失，但是仍然拥有足够的房源可以抵御短期影响。相反，一些不正规的经纪公司，由于自身各方面的缺陷，将会面临淘汰的危险。
中大恒基表示，政策会刺激租赁市场的活跃，现在大的经纪公司都走多元化经营路线，努力提高自身竞争力是经纪公司应该重点考虑的。业内人士建议消费者，此时在选择经纪公司的时候，最好不要选择单个门店，最好能选择大的品牌的公司，有经济实力做支撑，以便能够降低风险。
中国楼市 张俐 时圣华
